【正文】 光纖電訊線路。 本項目的劣勢： 地理位置稍為偏離中央商務(wù)區(qū) 項目名稱： 天河城廣場 大廈外觀 平面圖 所在位置 天河路，體育中心南門馬路對面 總建筑面積： 約 萬平方米，標準層每層 2,000 平方米 (東塔樓 ) 目前開發(fā)階段： 已完成基礎(chǔ)工程 預(yù)計落成時間： 東塔樓： 2020 年第二季度 開發(fā)商背景： 廣東天貿(mào)（集團）有限公司 總投資： 約人民幣 10 億 定位 ： 國際先進水平的甲級寫字樓， 出租為主，部分整層出售。 寫字樓裝修 ： 墻身和天花吊頂噴涂乳膠漆，地面鋪優(yōu)質(zhì)地毯，安裝實心木門。 2020 年廣州市國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 ％﹐實際利用外資保持平穩(wěn)增長﹒至 2020 年初，世界 500強企業(yè)已有 299 家在廣州投資了 144 個項目，外資保險機構(gòu)在廣州設(shè)立的分公司和代表處達 22家，外資金融機構(gòu)在廣州設(shè)立的分行和辦事處達 33 家，由于中國已正式加入 WTO,預(yù)計外資投入在未來三年內(nèi)將大幅增加。 。 2020 年 2020 年總供應(yīng)量合計約 169,534 平方米，分別來自天河區(qū)的平安保險大 廈（ 2020 年落成）、東山區(qū)的廣東電信大廈（ 2020 年落成）和天河區(qū)的中泰國際廣 場（ 2020 年落成），僅為同期預(yù)計市場凈吸納量的一半左右。 物業(yè)管理 ： 由中央閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)及專業(yè)護衛(wèi)員二十四小時的巡查。 市場定位及推廣策略 甲級寫字樓，租售幷舉。 功能劃分 1 至 6 層為商場， 7 至 36 層為寫字樓，寫字樓天花高度 米。 估計售價 人民幣 11,000 元 /平方米 估計租金 人民幣 90100 元 /平方米 實用率 約 68% 項目優(yōu)勢 ? ? 地理位置優(yōu)越 ? ? 交通方便 ? 配套設(shè)施齊全 項目劣勢 ? ? 室內(nèi)凈空高度太低 ? 業(yè)權(quán)分散 落成時間 估計 2020 年 大廈名稱 廣東電信廣場 外觀 定位 甲級商業(yè)大樓 功能劃分 1 至 4 層為商場， 14 至 65 層為寫字樓，寫字樓天花高度 米。 市場定位 甲級寫字樓 項目優(yōu)勢 ? 位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)，地理位置優(yōu)越 ? 交通方便 ? 區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備 項目劣勢 ? 實用率低 60％ ? 間隔不合理 ? 業(yè)權(quán)分散 ? 層高太低 項目名稱 廣東 亞洲國際大酒店 大廈外觀 位置 廣州市東山區(qū)環(huán)市東路 326 號之一 總建筑面積 112,510 平方米 功能分布 寫字樓 22,992 平方米 購物商場 4,500 平方米 豪華客房 422 套 樓層 45 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 2020 開發(fā)商 廣東省華海集團公司 開發(fā)商背景 廣東省公安廳 總投資 二十億人民幣 市場定位 甲級寫字樓 市場推廣策略 以租為主 項目優(yōu)勢 ? 鄰近環(huán)市中商業(yè)區(qū) ? 質(zhì)料設(shè)計合理 項 目劣勢 ? 實用率不高 ? 管理質(zhì)素太差 ? 大堂入口與酒店入口沒有分隔 ? 層高太低 項目名稱 中旅商業(yè)城 大廈外觀 位置 廣州市越秀區(qū) 越秀區(qū)中山五路 219 號 總建筑面積 126,000 平方米 功能分布 寫字樓 37,000 平方米 購物商場 56,000 平方米 樓層 25 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 2020 開發(fā)商 廣州捷中寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)商背景 廣州 捷中寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是香港中旅集團屬下公司 ,集團規(guī)模龐大 ,目前共有二十多家公司 ,不但在地產(chǎn)建筑享負盛名 ,在旅游 ,酒店 ,運輸 ,貿(mào)易 ,實業(yè)投資 ,科技開發(fā)等業(yè)務(wù)亦實力非凡 總投資 約 9 億 元人民幣 市場定位 甲級寫字樓﹐商場以售為主，寫字樓以租為主 項目優(yōu)勢 ? ? 廣州公園前地鐵站上大型蓋優(yōu)質(zhì)物業(yè) ? ? 平面方正實用，每層面積開闊 項目劣勢 ? 項目所處地域為廣州市舊城區(qū)，商業(yè)發(fā)展并未成熟 ? 電梯不夠 ? 設(shè)計不合理 — 有中庭 ? 物業(yè)管理質(zhì)素甚差 主要在建 甲級寫字樓項目 大廈名稱 中誠廣場 大廈外觀 發(fā)展商背景： 廣州鵬城房地產(chǎn)有限公司，由廣州市城市建設(shè)開發(fā)總公司（城建總）及香港中誠集團合作經(jīng)營。中方則為廣州享負盛名的開發(fā)公司－廣州市城市建設(shè)開發(fā)總公司 總投資 約五億港元 市場定位 甲級寫字樓 市場推廣策略 提供辦公、悠閑娛樂康體一體化的多元化服務(wù)﹐配備現(xiàn) 代化商務(wù)中心 項目優(yōu)勢 ? 地處天河中心區(qū) , 鄰近 地鐵 站 ? 距地鐵站出入口 150 米 ? 實用率較高（ 72%） 項目劣勢 ? 交樓標準不高，全毛坯房 ? 租戶組合以本地公司為主 ? 物業(yè)管理未達理想 項目名稱 廣州國際電子大廈 大廈外觀 位置 廣州市東山區(qū)環(huán)市東路 403 號 總建 筑面積 30,000 功能分布 寫字樓 21,000 購物商場 9,000 樓層 31 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 1997 開發(fā)商 國國營對外貿(mào)易公司中國電子出口華南公司 新加坡美羅集團 開發(fā)商背景 中國國營對外貿(mào)易公司中國電子出口華南公司 ,是中國國內(nèi)舉足輕重的外貿(mào)機構(gòu) ,規(guī)模龐大新加坡美羅集團在新加坡及鄰近地區(qū)成功進行多項物業(yè)發(fā)展 ,往積驕人 ,享譽全球 市場定位 甲級寫字樓 市場推廣策略 只租不賣﹐目標客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司 項目優(yōu)勢 ? 位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)﹐交通方便 ? 區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備 ? 租戶組合優(yōu) ，外資公司比例較大 ? 建筑水平及質(zhì)料高 項目劣勢 ? 實用率低（約 65%） ? 設(shè)計不夠方正 ? 缺乏停車位 項目名稱 好世界廣場 大廈外觀 位置 廣州市東山區(qū)環(huán)市東路 總建筑面積 56,000 功能分布 寫字樓 40,000 購物商場 16,000 樓層 36 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 1996 開發(fā)商 廣州珠江實業(yè)總公司 開發(fā)商背景 公司成立于 1985 年，為本地最具規(guī)模的開發(fā)商之一﹐開發(fā)項目包括各種商品住宅、高級公寓、酒店、綜合寫字樓。此路段可考慮為本項目的一般潛在競爭區(qū)域。用戶以專業(yè)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)和 IT 業(yè)為主，且四成以上是外資公司。其中，寫字樓的 成交面積達到298698 平方米，同比增長了 ％；成交均價，寫字樓表現(xiàn)向好，呈現(xiàn)微升的局面，增幅為 2％。 92 年開始部分可作售賣的甲級辦公樓物業(yè)推出，主要為寫字樓和 高級住宅，約 20 萬平方米，受當(dāng)時經(jīng)濟高速發(fā)展的影響，甲級物業(yè)呈嚴重供不應(yīng)求的狀況，租售價格在短期內(nèi)急劇上升，價格遠遠高于成本，使早期的投資者獲取了豐厚的利潤，同時也刺激了此類物業(yè)的發(fā)展。 三、廣州寫字樓市場發(fā)展概況 在經(jīng)濟穩(wěn)定增長和中國加入世界貿(mào)易中心的推動下，近年來中國各主要城市甲級辦公樓物業(yè)的需求量屢創(chuàng)高水平。高層住宅方面，無論是預(yù)售面積、成交面積還是成交金額都有明顯上升的勢頭，同比分別增長了 ％、 ％和％，但成交均價則微跌 ％。 東山區(qū)的星級酒店數(shù)共有 30 家，其中五星級 2 家，四星級 5 家，與越秀區(qū)并列各區(qū)第一位。區(qū)內(nèi)商品交易市場日益繁榮，現(xiàn)有商品交易市場 70 家，其中綜合市場 32 家，專業(yè)市場 38 家，年成交額超過 25 億元，年增長率保持在兩位數(shù)字。二、三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成由上年的 %:%調(diào)整為 ％： ％ , 第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)下降，第三產(chǎn)業(yè)仍居主導(dǎo)地位。 第二節(jié)、東山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析 東山區(qū) 2020 年主要經(jīng)濟和社會發(fā)展指標 項目 2020 年 （億元） 比上年增減百分點（ %） 國內(nèi)生產(chǎn)總值 % 工業(yè)總產(chǎn)值 10% 社會消費品零售總額 % 外貿(mào)出口總值 (美元 ) % 實際利用外資 (美元 ) % 一般預(yù)算收入 % 一般預(yù)算支出 % （資料來源：東山區(qū)統(tǒng)計局） 東 山區(qū) 地理位置 東山區(qū)是廣州市轄 10 個行政區(qū)之一，與越秀、荔灣同為老城區(qū)，面積 平方公里， 2020 年末，全區(qū)常住人口 萬人，年末戶數(shù) 萬戶。全市綜合實力雄厚，經(jīng)濟和社會發(fā)展達到或接近中等發(fā)達國家和地區(qū)平均水平；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)現(xiàn)代化，第三產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展；基礎(chǔ)設(shè)施完善、高效；科技教育發(fā)達，能夠支持經(jīng)濟、社會發(fā)展；市民生活進入初步富裕階段。 2020 年八個月，外資企業(yè)對廣州房地產(chǎn)完成投資 億美元，比去年同期增長 60%，到位資金 億元人民幣 (約 億美元 )， 增長近 40%。為數(shù)總多的外資金融機構(gòu)都對廣州未來的區(qū)域金融中心的地位充滿信心﹐紛紛在廣州設(shè)立分公司或代表機構(gòu)﹐形成了高級寫字樓需求的主要來源之一。一、二、三產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重已調(diào)整為 ： ：。 表 21 廣州當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展分析（ 2020 年） 項目 數(shù)據(jù) 年增長率 面積 平方公里 － 人口 萬 － 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 +％ 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 約 5,050 美元 +％ 工業(yè)總產(chǎn)值 3, 億元 +％ 社會消費品零售總額 1, 億元 +％ 固定資產(chǎn)投資 億元 +％ 人