【導(dǎo)讀】本項目地塊位于xx市xx區(qū)xx鎮(zhèn)東北角，呈半島狀凸出于xx河畔。北面接農(nóng)民自建樓房，南面邊界為xx市海豚水上樂園，其余邊界均為江岸。項目地塊目前為農(nóng)田，整體地形走勢低洼平坦。本地塊在xx市區(qū)總體規(guī)劃地塊編號為A-5地塊。在2020年建成通車。項目的交通輻射力輕易擴(kuò)展至xx市區(qū)的每一個角落。地塊現(xiàn)狀以農(nóng)田、魚塘為主，地勢較為低洼平坦。在用地范圍內(nèi)基本無民房。與廠房，基本無人為污染。這已被曲江“馬壩人”頭骨化石的發(fā)現(xiàn)所證明。余靖等杰出人物，六祖惠能和尚選擇xx為其禪宗南派的發(fā)祥地。主要使用二種漢語方言：粵方言、客家方言。xx市位于廣東省北部，北江中上游，是粵湘贛三省的結(jié)合部，北界湖南，積達(dá)18594平方公里，約占全省面積的%，人口310萬。xx市區(qū)三面環(huán)山，挾湞江、武江匯入北江，稱“三江六岸”。另一部分是建設(shè)路至內(nèi)環(huán)路西路之間的區(qū)域，包括沙湖公園，規(guī)劃為全市的行政中心、體育中心和文化中心。來抓，增大資金投入，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　

【正文】 6 交易管理費 銷售收入的 % 7 契稅 銷售收入的 % 1, 8 合計 銷售收入的 % 6, 1, 1, 1, 1, 土地增值稅計算表（單位：萬元）（表 26） 序號 項目名稱 計算依據(jù) 金額 (萬元 ) 1 銷售收入 2 扣除項目金額 以下 4 項之和 開發(fā)成本 開發(fā)費用 銷售稅金及附加 其他扣除項目 取 ()項的 20% 3 增值額 (1)(2) 4 增值率 (3)/(2) % 5 增值稅率 (4)50% 30% 6 速算扣除率 同上 0 7 土地增值稅 (3)*(5)(2)*(6) 37 損益表（單位：萬元）（表 27） 序號 項目名稱 計算依據(jù) 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 87, 19, 15, 19, 18, 13, 2 總成本費用 57, 13, 10, 12, 12, 8, 3 銷售稅金及附加 6, 1, 1, 1, 1, 4 土地增值稅 4, 5 利潤總額 (1)(2)(3)(4) 19, 3, 3, 4, 4, 3, 6 所得稅 (5)*33% 6, 1, 1, 1, 1, 1, 7 稅后利潤 (5)(6) 13, 2, 2, 2, 2, 2, 8 盈余公積 (7)*10% 1, 9 可分配利潤 (7)(8) 11, 2, 2, 2, 2, 2, 評價指標(biāo)： ① 全部投資的投資利潤率 =（利潤總額 /總投資額） 100% =（ ） 100%=% ② 全部投資的投資利稅率 =（利稅總額 /總投資額） 100% =（ ++） /100%=% ③ 自有資金的投資利潤率 =（利潤總額 /自有資金總額） 100% =（ ） 100%=% 本項目以上三個靜態(tài)評價指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項目可行。 38 可運(yùn)用資金估算表（單位：萬元）（表 28） 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 87, 19, 15, 19, 18, 13, 2 銷售稅金 6, 1, 1, 1, 1, 3 土地增值稅 4, 4 所得稅 6, 1, 1, 1, 1, 1, 5 項目可運(yùn)用資金 （ 1234） 70, 16, 12, 15, 14, 10, 39 全部投資現(xiàn)金流量表（ Ic=% 單位：萬元） 表 29 序號 項目名稱 建 設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 19, 15, 19, 18, 13, 銷售收入 19, 15, 19, 18, 13, 2 現(xiàn)金流出 16, 11, 8, 14, 11, 8, 建設(shè)投資 16, 8, 5, 10, 8, 5, 銷售稅金及附加 1, 1, 1, 1, 土地增值稅 所得稅 1, 1, 1, 1, 1, 3 凈現(xiàn)金流量 16, 7, 7, 4, 6, 5, 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 15, 7, 6, 3, 5, 3, 5 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 15, 8, 2, 1, 6, 10, 6 稅前凈現(xiàn)金流量 16, 9, 8, 6, 8, 6, 7 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 15, 8, 7, 5, 6, 4, 8 累計稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 15, 7, 4, 10, 15, 稅前 稅后 ①財務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV） ②財務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR） % % 40 自有資金 現(xiàn)金流量表（ Ic=% 單位：萬元） 表 30 序號 項目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 19, 15, 19, 18, 13, 銷售收入 19, 15, 19, 18, 13, 2 現(xiàn)金流出 9, 9, 7, 19, 16, 12, 自有資金 9, 3, 1, 3, 2, 1, 預(yù)售收入再投入 1, 7, 6, 3, 貸款還本付息 1, 3, 4, 4, 4, 銷售稅金及附加 1, 1, 1, 1, 土地增值稅 所得稅 1, 1, 1, 1, 1, 3 凈現(xiàn)金流量 9, 10, 8, 2, 1, 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 8, 9, 6, 1, 5 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 8, 7, 7, 9, 10, ①稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） ②稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % 41 3. 項目盈利分析 （ 1） 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目經(jīng) 濟(jì)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的貼現(xiàn)率，及項目凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率，是項目貼現(xiàn)率的臨界 值。經(jīng)計算，本項目稅前、稅后全部投資的 IRR 分別為 %和 %；自有資金 IRR 為 %；分別大于同期貸款的利率和基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，反映項目盈利達(dá)到同行業(yè)的收益水平，說明項目可行。 （ 2） 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 開發(fā)項目在整個經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率折算為項目實施初期（即為本項目開始投資的當(dāng)年年初、第 0 年）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和，就是項目的凈現(xiàn)值。 ① 凈現(xiàn)值評價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)計算，本項目稅前、稅后全部投資的 FNPV≥ 0；自有資金稅 后 FNPV≥ 0；說明本項目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，顯現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效果，項目可行。 ② 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率是項目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時，計算貼現(xiàn)系數(shù)時所采用的利率。一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。本項目的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率選取時，比同期央行的長期貸款利率上浮 %，取Ic=%。 （ 3） 投資利潤率 項目投資利潤（即凈現(xiàn)金流量累計）與項目投資的比值即為投資利潤率，是靜態(tài)指標(biāo)。本項目總投資利潤率與自有資金利潤率分別為 %、 %，可以接受，項目可行。 42 4. 項目經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)匯總表（表 31） 項目 類別 動態(tài)指標(biāo) 靜態(tài)指標(biāo) 財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR) 財務(wù)凈現(xiàn)值 (NPV) 稅前 稅后 稅前 稅后 投資利潤率 投資利稅率 全部投資 % % % % 自有資金 —— % —— % —— 5. 資金來源與運(yùn)用表及其分析（見表 32） 根據(jù)表中數(shù)據(jù)，本項目每年累計盈余資金均大于或等于零，故從償債能力分析角度看，該項目是可行的。 6. 評價結(jié)果 從項目經(jīng)濟(jì)分析來看，項目稅前、稅后全部 投資凈現(xiàn)值與稅后自有資金投資凈現(xiàn)值均大于零；內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率，且每年累計盈余資金大于零，故從盈利能力和償債能力分析來看，該項目都是可行的 43 項目資金來源與運(yùn)用分析表 表 32 序號 項目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 16, 27, 21, 23, 20, 15, 銷售收入 19, 15, 19, 18, 13, 自有資金 9, 3, 1, 3, 2, 1, 銀行貸款 7, 4, 4, 2 資金的運(yùn)用 16, 13, 11, 19, 16, 12, 建設(shè)投資 16, 8, 5, 10, 8, 5, 借款還本付息 1, 3, 4, 4, 4, 銷售稅金及附加 1, 1, 1, 1, 土地增值稅 所得稅 1, 1, 1, 1, 1, 3 盈余資金 13, 9, 4, 4, 3, 4 累計盈余資金 13, 23, 27, 32, 35, 44 （六） 項目不確定性分析 本項目投資的經(jīng)濟(jì)效益評價分析中，引用了大量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如銷售單 價測算、成本估算、利率、工期、收益等，由于這些數(shù)據(jù)都是在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上對未來的可能性做出的某種估計，因此分析中就必然存在某種不確定因素。 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素受區(qū)域政治、經(jīng)濟(jì)、社會條件影響而有可能發(fā)生變化，從而影響本項目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實現(xiàn)。因此，本項目運(yùn)用盈虧平衡分析、敏感性分析以及概率分析三種方法進(jìn)行不確定分析，以期更加客觀反映本項目預(yù)期經(jīng)濟(jì)運(yùn)營狀況。 1. 盈虧平衡分析 計算公式： 盈虧平衡點的銷售率 =總投資 /銷售收入 (1銷售稅率 ) =(%) =% 該結(jié)果表明，假定本項目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)銷售率為 %時，全部投資利潤率為零 ,也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率≤ 70%時，項目風(fēng)險較低。本項目盈虧平衡點的銷售率為 %，可見其風(fēng)險程度適中。但要保證項目有較高盈利，仍要注意嚴(yán)格做好成本控制工作，并以周密的行之有效的營銷 策劃手段促進(jìn)銷售業(yè)績。 2. 敏感性分析 影響本項目財務(wù)收益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價水平。據(jù)市場反饋信息表明，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費。因此，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動 5%、 10%和建安工程費上下波動 5%、 10%時，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響。計算結(jié)果詳見 表 33： 45 項目敏感性分析表 表 33 指標(biāo)項目 基準(zhǔn)方案 售價變動 建安工程費變動 10% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 10% 全部投資 財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)內(nèi)部 收益率 % % % % % % % % % 投資利潤率 % % % % % % % % % 由表中數(shù)據(jù)可得：售價和建安工程費分別上下波動 5%、 10%時，全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，財務(wù)內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率(IC=%)。因此，該方案的風(fēng)險比較小。 從計算結(jié)果分析，售價的波動對項目整體影響較大。因此，必須注意控制好項目售價變化，密切留意市場價格的走勢，從而厘定出合理的價格，并加強(qiáng)市場促銷工作，盡量使銷售計劃得以有效實施。 3. 概率分析 敏感性分析只能指出項目評價指標(biāo)對不確定性因素的敏感程度，但不能表明多種不確定性因素的同時發(fā)生變化的可能性的大小，以及在這種可能性下對評價指標(biāo)的影響程度。因此 ，在對客觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析的基礎(chǔ)上，應(yīng)對本項目進(jìn)行概率分析。 （ 1） 不確定因素發(fā)生變化的概率值 一般而言，房地產(chǎn)項目售價的下降趨勢會大于上升趨勢，而建安成本則相反。根據(jù)市場預(yù)測和經(jīng)驗判斷，建安成本、銷售收入等不確定因素的變化及其發(fā)生概率估計如 表 34 所示： 較基準(zhǔn)方案變化 － 10% 0 ＋ 10% 售 價 建安成本 46 （ 2） 概率分析 概率分析決策樹圖 售價變化 發(fā)生概率 建安工程費 發(fā)生概率 發(fā)生可能性 全部投資 NPV +10% 40% 30% 0% 40% +10% 10% 20% +10% 40% 0% 30% 0% 40% 10% 20% 10% +10% 40% 40% 0% 40% 10% 20% 期望值： 萬元 從風(fēng)險分析決策樹可見，全部投資稅后凈現(xiàn)值的期望值為 萬元，說明該項目有經(jīng)濟(jì)可行性，且其收益較理想。 （七） 項目社會效益評價 21 世紀(jì)是一個以科技為先導(dǎo)的信息時代，住宅產(chǎn)品與高新技術(shù)的結(jié)合越來越緊密。小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)工程是我國實施的第一個重大科技住宅產(chǎn)業(yè)工程項目。這