【導(dǎo)讀】甲方（中方）：··········股份有限公司。注冊(cè)地址：·············高科技生產(chǎn)基地3號(hào)樓。銷售動(dòng)力設(shè)備及其配套設(shè)備；電站工程技術(shù)咨詢、服務(wù)、轉(zhuǎn)讓；從事中介服務(wù)；資供應(yīng)業(yè)；房地產(chǎn)。經(jīng)營(yíng)規(guī)模：現(xiàn)擁有全資子公司4家，控股子公司2家，職工18,800余人。經(jīng)營(yíng)的企業(yè)集團(tuán)，其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及動(dòng)力設(shè)備、進(jìn)出口貿(mào)易、房地產(chǎn)等行業(yè)。出口額：1998年5199萬美元；1999年10763萬美元；20xx年5479萬美元。權(quán)的股份制企業(yè)。公司成立以來，經(jīng)營(yíng)狀況良好，截止20xx年12月31日，公。的定向募集公司，并于1996年8月經(jīng)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)在上海證券交易所上市。公司凈利潤(rùn)的倍。到20xx年底，公司總資產(chǎn)億元人民幣，為上市前。26個(gè)國(guó)家和地區(qū)開設(shè)了近700家、平均營(yíng)業(yè)面積約九千平方米的大型超級(jí)市場(chǎng)。XXX集團(tuán)與中國(guó)更有著極為密切的貿(mào)易關(guān)系，僅通過其香港采購中。購商品共計(jì)八十余億元人民幣。任公司，是XXX集團(tuán)在荷蘭注冊(cè)的全資子公司，專司向中國(guó)進(jìn)行投資之業(yè)務(wù)。止20xx年上半年在中國(guó)大陸十多個(gè)城市已開設(shè)了多家大型超市。

　　

【正文】 項(xiàng)目選址、各店物業(yè)狀況及基本條件 開設(shè)地點(diǎn) 合資公司計(jì)劃在哈爾濱市和黑龍江省其他地方開設(shè)、經(jīng)營(yíng)三家大型綜合連鎖超市。依據(jù)合資各方幾年來的前期準(zhǔn)備工作，確定近期將分別在哈爾濱 市區(qū)北部、哈爾濱市區(qū)南部以及西部各開設(shè)一家大型綜合超市。 合資公司擬建的第一家超市，將定位于哈爾濱市，此店作為合資公司的第一家店。 第一家店 —— 永平小區(qū)店 28 永平小區(qū)位于哈爾濱市南通大街，地處哈爾濱市南崗、太平、道外三區(qū)交匯處，交通十分便利。永平小區(qū)店將是哈爾濱市最具特色的購物中心，該地區(qū)為哈爾濱市繁華的商業(yè)區(qū)。商圈覆蓋人數(shù)達(dá) 80 余萬人，是設(shè)立大型超市的理想之地。 該地符合第一家店的店址的基本要求。 第二家店 — 動(dòng)力廣場(chǎng)店 該店位于哈爾濱市和平路、哈平路與和興路、大慶路交叉路 口，處于動(dòng)力區(qū)的中心位置，交通十分便利，四周居住人口密集，是哈爾濱城市發(fā)展的重點(diǎn)，發(fā)展前景十分廣闊。 該地符合第二家店的店址的基本要求。 第三家店具體位置待定 第一家店的商圈調(diào)查 場(chǎng)地 此商業(yè)建筑位于哈爾濱市南通大街 ,交通便利 ,人口密集 利用該建筑物的一層、二層作為 10000 ㎡的賣場(chǎng)及其他商鋪 租賃此建筑物建筑面積 36000 ㎡，其中地下一層停車場(chǎng)可提供車位 250 個(gè) 此商業(yè)建筑四周臨街：南通大街、東直路 29 此項(xiàng)目周邊沒有大型超市 路徑 永 平小區(qū)位于東直路與南通大街交匯處的西南角 這兩條大街可以帶來周圍地區(qū)的顧客 大幅的指示標(biāo)牌可以引來圈定區(qū)域外的顧客 交通便利，易于吸引非本地區(qū)的大量客流到此購物 人口 本地區(qū)集中了約 170 萬人 第一商圈有 32 萬余人 第二商圈居民人數(shù)達(dá)到 50 萬人 60%的銷售收入將由鄰近地區(qū)的顧客實(shí)現(xiàn)（第一和第二商圈人口） 市場(chǎng)潛力 10000 ㎡的大型綜合超市在開業(yè)的第二年將計(jì)劃實(shí)現(xiàn) 3 億 8 千萬元的銷售額(按一般水平估算 ） 顧客購買力（每年上漲 7%）及人口增長(zhǎng)的預(yù) 測(cè)將保證銷售收入的穩(wěn)步提高 策略 30 依據(jù)工程進(jìn)度情況，現(xiàn)已完成 95%的工作量，可以考慮在合資公司成立時(shí)即開業(yè) 此項(xiàng)目將作為進(jìn)入哈爾濱市場(chǎng)的重要一步，推動(dòng)以后的更大發(fā)展 國(guó)際性的大型商業(yè)配銷的成功顯示出在一個(gè)現(xiàn)存市場(chǎng)中全面發(fā)展的實(shí)力 第一家店簡(jiǎn)介 綜合考慮到本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、規(guī)劃條件、項(xiàng)目投資等因素，合資公司第一家店可使用的建筑面積為 36000 平方米，建設(shè)內(nèi)容為賣場(chǎng)、加工場(chǎng)、存貨區(qū)、停車場(chǎng)和辦公室等，其中地下一層停車場(chǎng) 120xx 平方米。 賣場(chǎng) 賣場(chǎng)位于地上一、二層 ，主要經(jīng)營(yíng)食品和非食品兩大類商品，經(jīng)營(yíng)的主要產(chǎn)品有：百貨、包裝及副食品、飲料、煙酒、輕工產(chǎn)品、服裝、鞋帽、農(nóng)副土特產(chǎn)品、文體產(chǎn)品、勞保產(chǎn)品、工藝美術(shù)產(chǎn)品、電器、辦公設(shè)備、計(jì)算機(jī)及外圍設(shè)備、建筑及裝飾材料、家具、電訊材料、照相器材、聲像器材、五金交電、汽車配件、日用化工產(chǎn)品、機(jī)械設(shè)備等。根據(jù)不同商品的特點(diǎn)及便于不同需求的消費(fèi)者選購商品，品種齊全，一次購足。 加工場(chǎng)及存貨區(qū) 加工場(chǎng)及存貨區(qū)位于地上一層和二層一部分，主要功能是將運(yùn)至大型超市的 31 商品進(jìn)行加工分類后進(jìn)行必要的儲(chǔ)備或包裝以便隨時(shí)上架。 辦公室及內(nèi)部服務(wù)區(qū) 該區(qū)包括合資公司經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)辦公用房、員工休息廳、更衣室、洗手間等項(xiàng)功能。 停車場(chǎng) 停車場(chǎng)是大型超市重要的組成部分。該部分位于地下一層，可提供 250 輛停車位。 具體分布 總建筑面積 36000 平方米，其中： 賣場(chǎng) 10000 平方米； 加工區(qū) 20xx 平方米； 辦公室 1000 平方米； 其它 5000 平方米； 另附停車場(chǎng)地 120xx 平方米。 第一家店的市政配套條件 32 該店周圍為已建成的哈爾濱市較為密集的住宅小區(qū)， 具有較好的市政配套設(shè)施（上下水、供電、供暖及制冷、通訊等都提供了較好的條件）。 第二家店的籌備情況 第二家店將設(shè)在哈爾濱市南區(qū)：其籌備尚處在洽談之中，其規(guī)模和內(nèi)容尚不能確定，但由于大型超市的規(guī)范性，其使用規(guī)模和內(nèi)容與第一和第一家店大致相同。 第三家店的籌備情況 第三家店將設(shè)在哈爾濱市西區(qū)：其籌備尚處在洽談之中，其規(guī)模和內(nèi)容尚不能確定，但由于大型超市的規(guī)范性，其使用規(guī)模和內(nèi)容與第一和第一家店大致相同。 第九章 裝修改造、基礎(chǔ)設(shè)施配套和環(huán)境措施 （以永平小區(qū)店為例） 場(chǎng)地現(xiàn)狀 永平小區(qū)地處南通大街，位于哈爾濱市太平、南崗、道外三區(qū)交匯處，與東直路、太平橋相連，組成以太平橋?yàn)橹行南蛩闹茌椛涞纳藤Q(mào)金融中心，濃郁的商 33 業(yè)氛圍與都市氣息密切聯(lián)系，周邊具有良好的社區(qū)環(huán)境，商業(yè)氣息濃厚。 建設(shè)方案 總平面布置 永平小區(qū)五街區(qū)占地面積 120xx 平方米，總建筑面積 720xx 平方米。永平小區(qū)五街區(qū)安全配套設(shè)施一應(yīng)俱全。永平小區(qū)店位于永平小區(qū)五街區(qū)的一層及二層內(nèi)，地下一層為室內(nèi)停車場(chǎng)。 建筑結(jié)構(gòu) （ 1） 建筑平面布局（見附圖） （ 2） 物流導(dǎo)向：人流從商場(chǎng)正面進(jìn)入，商品由商場(chǎng)地下一層進(jìn)入。 （ 3） 結(jié)構(gòu)形 式為框架結(jié)構(gòu) 公用工程： 給排水 超市的給排水為生活、營(yíng)業(yè)用水與消防用水兩部分，排水為雨水和生活污水分別排放。 電氣 34 超市所需 4000KVA 負(fù)載用電，直接并入市供電開閉所，并提供備用發(fā)電機(jī)組。 預(yù)計(jì)裝修、改造工程所需增裝設(shè)備 應(yīng)急發(fā)電機(jī)、消防、照明系統(tǒng)各一套由業(yè)主提供并負(fù)責(zé)維護(hù)。 改造中央空調(diào) 一套 自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng) 一套 通訊系統(tǒng) 一套 自動(dòng)扶梯 四部 貨梯 二部 計(jì)算機(jī)系統(tǒng) 若干套 照明系統(tǒng) 一套 廣播、電話 系統(tǒng) 45 條 工程所需原材料盡量選用國(guó)產(chǎn)材料，設(shè)備優(yōu)先選擇國(guó)內(nèi)同類產(chǎn)品，部分機(jī)電設(shè)備可考慮國(guó)外進(jìn)口。據(jù)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)供應(yīng)情況分析，本項(xiàng)目物料及設(shè)備供應(yīng)完全有保障。 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 據(jù)初步測(cè)算，超市水、電、氣、熱、冷等能源消耗量： 用電容量 4000 千伏安 35 給水量 100噸 /日 排水量 130 噸 /日 冷負(fù)荷 200 大卡 以上所需能源消耗量已同有關(guān)部門協(xié)調(diào)解決。 環(huán)保、節(jié)能、消防及衛(wèi)生防疫措施 環(huán)保 本項(xiàng)目沒有嚴(yán)重污染源，唯一的污染為 生活垃圾及一些加工的廢棄物，計(jì)劃采用經(jīng)初步處理使垃圾達(dá)到環(huán)保和環(huán)衛(wèi)部門要求后妥善處理的垃圾處理方式，以保護(hù)環(huán)境。 超市設(shè)有室外隔油池及地下化糞池，商業(yè)廢水通過隔油池進(jìn)入市污水處理系統(tǒng)，生活廢水通過化糞池進(jìn)入市政管道。 節(jié)能 本項(xiàng)目的耗能設(shè)備將全部按國(guó)家電力主管部門最新發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)，選擇低能、節(jié)能的機(jī)電產(chǎn)品，提高能源使用效率，節(jié)約能源消耗量。 消防 36 根據(jù)消防部門有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目總圖布局中設(shè)置消防環(huán)行道路，以保證消防車輛安全行駛和作業(yè)要求。 根據(jù)消防疏散要求，每層設(shè)置多個(gè)防火通道直接對(duì)外， 以保證人員疏散的需求。另外項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)有消防控制中心、防排煙系統(tǒng)、溫感、煙感探測(cè)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，以保證火災(zāi)報(bào)警以及自救的需要，在各層均設(shè)置安全出口、疏散導(dǎo)向指示標(biāo)志和應(yīng)急疏散照明裝置。 設(shè)置消防水泵，分別設(shè)置消火栓和自動(dòng)噴淋加壓泵，以保證消火栓和噴淋網(wǎng)最不利點(diǎn)的噴頭壓力。 因?yàn)楸卷?xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用有力的消防措施，將使項(xiàng)目的安全運(yùn)作得到可靠的保證。 衛(wèi)生防疫 根據(jù)中國(guó)政府的有關(guān)法律、規(guī)定，參考 XXX 的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)食品的購、銷、檢驗(yàn)、制作制定嚴(yán)格的規(guī)章和操作程序。 熟食加工間按規(guī)定設(shè)計(jì) 。添置有關(guān)食品的檢驗(yàn)、冷凍、消毒設(shè)備。 對(duì)從事食品購銷、制作的員工按照規(guī)定定期體檢，對(duì)不合格者禁止上崗。 37 第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施方式 本項(xiàng)目裝修改造工程由合資公司項(xiàng)目籌備組負(fù)責(zé)策劃與統(tǒng)籌實(shí)施。 為使項(xiàng)目滿足大型超市的經(jīng)營(yíng)需要并體現(xiàn)出 21 世紀(jì)國(guó)際先進(jìn)商業(yè)設(shè)施的建筑水平，本項(xiàng)目將聘請(qǐng)甲級(jí)設(shè)計(jì)院進(jìn)行裝修方案設(shè)計(jì)。 工程施工按照哈爾濱市有關(guān)工程招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采用國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)的方式選擇承包方組織工程施工。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，由合資公司聘用具備資質(zhì)的監(jiān)理公司負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目監(jiān)理。 項(xiàng)目實(shí)施 時(shí)間表 根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目實(shí)施工作可分為三個(gè)階段，即合資公司有關(guān)注冊(cè)成立工作以及三家大型超市的籌辦及改造。 根據(jù)初步項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間表，計(jì)劃在 20xx 年 6 月前完成合資公司的注冊(cè)成立手續(xù)， 20xx 年 8 月第一家大型超市開業(yè)， 20xx 年 6 月第二家大型超市開業(yè) ,20xx 年6月第三家超市開業(yè) . 38 合資公司注冊(cè) 1. 20xx 年 9 月 編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告； 項(xiàng)目可行性研究審批前期準(zhǔn)備工作； 2. 20xx 年 3 月 申報(bào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告； 編制合資合同與章程； 3. 20xx 月 5 月 合資合同與章程 簽訂并報(bào)批。 4. 20xx 年 6 月 合資公司正式成立。 第一家大型綜合超市 (永平小區(qū)店 ) 1. 20xx 年 10 月前 1) 落實(shí)店址，簽定租賃意向書； 2) 委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計(jì)； 3) 征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計(jì)意見； 4) 評(píng)審設(shè)計(jì)及進(jìn)行有關(guān)修改； 5）編制施工圖。 2. 20xx 年 5 月 39 1) 委托監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理； 2) 申領(lǐng)開工證； 3) 招投標(biāo)確立施工隊(duì)。 4) 落實(shí)市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計(jì)； 5) 訂購各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備。 6) 裝修改造工程竣工驗(yàn)收； 3. 20xx 年 8 月 第一家店開始試營(yíng)業(yè) 。 第二家大型綜合超市 1. 20xx 年 10 月前 1） 落實(shí)店址，簽定承租協(xié)議； 2） 委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計(jì)； 3） 征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計(jì)意見； 4） 評(píng)審設(shè)計(jì)及進(jìn)行有關(guān)修改； 5） 繪制施工圖。 年 12 月 1） 委托監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理； 2） 申領(lǐng)開工證； 3） 招投標(biāo)確立施工隊(duì) 年 1 月 1） 落實(shí)市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計(jì)； 40 2） 訂購各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備； 3） 簽定施工承包合同，改造工程開工。 年 5 1） 裝改造工程竣工驗(yàn)收； 2） 進(jìn)行開業(yè)前準(zhǔn)備工作。 5． 20xx 年 6 月 第二家店開始試營(yíng)業(yè) 第三家大型綜合超市 年 9 月前 1）落實(shí)店址，簽定承租協(xié)議； 2）委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計(jì)； 3）征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計(jì)意見； 4）評(píng)審設(shè)計(jì)及進(jìn)行有關(guān)修改； 5）繪制施工圖。 年 11 月 1）委托監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理； 2）申領(lǐng)開工證； 3）招投標(biāo)確立施工隊(duì) 年 12 月 1）落實(shí)市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計(jì)； 2）訂購各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備； 3）簽定施工承包合同，改造工程開工。 41 年 4 月 1）裝改造工程竣工驗(yàn)收； 2）進(jìn)行開業(yè)前準(zhǔn)備工作。 年 6 月 第三家店開始試營(yíng)業(yè) 第十一章 投資估算及資金來源 投資估算 合資公司預(yù)計(jì)的投資總額為 2900 萬美元，注冊(cè)資本 1200 萬美元，以及各項(xiàng)目都是租賃建成的商業(yè)設(shè)施并對(duì)其進(jìn)行改造，故涉及到固定資產(chǎn)方面的投資所需的資金相對(duì)較少，而流動(dòng)資金的需要相對(duì)較大。投資分項(xiàng)說明如下： 固定資產(chǎn)估算 1）設(shè)施改造費(fèi) 第一家超市改造預(yù)算為 3300 萬元人民幣， 其工程包括： 地面加固、墻拆除、加設(shè)隔斷墻 增設(shè)空調(diào)及排風(fēng)系統(tǒng)、改造消防系統(tǒng)等 電力（低壓）、給排水及通訊系統(tǒng) 增設(shè)商用設(shè)施 其它 另兩家店改建費(fèi)預(yù)計(jì)各為 3300 和 3400 萬元人民幣。 42