【導(dǎo)讀】的需求量是南京房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。購買意愿的需求量。分析角度包括總體容量、已實(shí)現(xiàn)的市場容量、區(qū)。房、上市公房等）。公司研究中心數(shù)據(jù)分析表明，20xx年南京全年房。萬平方米，20xx年南京市房地產(chǎn)市場總?cè)萘考s為1400萬平方米。改善居住購房、投資購房以及城市化進(jìn)程等方面所帶來的購房需求。購房者全年對(duì)商品房的需求動(dòng)機(jī)比例構(gòu)成如下圖所示。萬平方米，共拆遷居民萬多戶，拆遷工企單位1320個(gè)。遷居民意向購買商品房。24%，20xx年全年投資購房需求所占比例在17%左右。20xx年這部分人群所占比例僅次于拆遷。城市人口將增加11萬多人，該群體將帶來巨大的購房需求。需求比例不斷下降，而作為替代品的存量房的需求比例上升迅速。算，20xx年南京市存量房的市場容量為550萬平方米。20xx年南京市完成產(chǎn)權(quán)登記的商品房交易3萬余件，交易金。商品房于20xx年9月剛剛啟動(dòng)，至年底尚無供應(yīng)和交易。20xx年商鋪成為南京樓市的一匹黑馬，20xx年。商鋪投資額為，比20xx年增長25.%。

　　

【正文】 較 20xx 年上漲約%。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 27 頁 圖 38 20xx、 20xx年南京市各片區(qū)樓面地價(jià)比較 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)資料， 20xx年南京市土地出讓樓面均價(jià)達(dá) 2124元，比 20xx年上漲近 150元 /平米。 20xx年城東片區(qū)由于出讓位置較偏的地塊所占比例較高，樓面地價(jià)平均值有所下降，而城中、河西區(qū)的天價(jià)地塊較大幅度拉升了兩個(gè)片區(qū) 20xx年均價(jià)，城中拍賣地塊由于商業(yè)用地比例較高所以樓面地價(jià)較高，總體上 20xx年南京市拍賣地塊中住宅用地比例較 高樓面地價(jià)增長較快。 7. 房地產(chǎn)三級(jí)市場 —— 租賃市場價(jià)格水平分析 從房屋售價(jià)和租價(jià)比來看南京市房地產(chǎn)租賃市場行情，目前租賃價(jià)格水平較低，此項(xiàng)數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)投資有一定參考意義。目前南京市市區(qū)住宅租賃價(jià)格約 2030 元 /平米 /月，商住寫字樓租金水平比較穩(wěn)定約為 4080 元 /平米 /月，別墅和商鋪的租賃水平因地域位置與實(shí)際品質(zhì)影響，差異較大，但總體投資收益偏低。 參考數(shù)據(jù)： 地區(qū)住宅房價(jià)租金比統(tǒng)計(jì) 地區(qū) 商品房均價(jià)（元 /平米） 房價(jià)租金比 北京 7500 100： 1 上海 5500 150： 1 廣州 4000 160： 1 南京 4400 210： 1 與全國各地租賃市場類似，南京市房屋租賃市場結(jié)構(gòu)性供給失衡現(xiàn)象比較明顯，中高檔供給相對(duì)過剩，小戶型、中低檔產(chǎn)品供不應(yīng)求，抉策地產(chǎn)研究中心將在 20xx年開始分物業(yè)類型月度租賃行情監(jiān)測，詳情將公布在我中心月度監(jiān)測報(bào)告中。 020xx40006000800010000120xx20xx年 20xx年20xx年 1895 1232 2793 1964 7215 232720xx年 2124 2419 1532 1719 11864 3193全市加權(quán) 城北 城東 城南 城中 河西 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 27 頁 二、 20xx 年度南京市商品房價(jià)格因素及相關(guān)分析 圖 39 20xx年度南京市商品住宅期望單價(jià)份額與實(shí)際供給份額比較圖 供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)主要表現(xiàn)在市場供應(yīng)的商品房的單價(jià)、總價(jià)、區(qū)域供給 與實(shí)際價(jià)位、區(qū)位需求之間的差異。 我公司 20xx 年 3 月進(jìn)行的消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民對(duì)房價(jià)的期望值與市場價(jià)差距甚遠(yuǎn)。調(diào)查總體對(duì)每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：需求每平方 米 3500 元以下價(jià)位段的占 %，嚴(yán)重供不應(yīng)求， 需求 35005000 元 /平米價(jià)位段的占 40%，供求基本平衡，但區(qū)域供給結(jié)構(gòu)失衡， 需求 5000元以上 /平米價(jià)位段的僅占總量的 %，而實(shí)際供給比例達(dá) %，屬于嚴(yán)重供大于求。結(jié)合片區(qū)實(shí)際供給， 20xx 年全年，南京市商品房價(jià)格供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失調(diào)現(xiàn)象較為突出，在需求量較大的區(qū)域，單價(jià)普遍高于消費(fèi)者期 望水平，消費(fèi)者不得不購買期望單價(jià)水平以上的商品房，房價(jià)由此節(jié)節(jié)升高。 供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)也表現(xiàn)為總價(jià)供應(yīng)與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾， 20xx 年南京市二手房、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房的供應(yīng)嚴(yán)重不足，在新建商品房中，由于樓盤項(xiàng)目中大套型、單套面積在 120平米以上的產(chǎn)品比例較高，造成單價(jià)低而總價(jià)高的商品房供應(yīng)較多，在有的區(qū)域存在供應(yīng)大于需求，而大多數(shù)單價(jià)較高的商品房總價(jià)更高，個(gè)別單價(jià)高、套型小、總價(jià)相對(duì)較低的酒店式公寓項(xiàng)目日前受到市場的追捧，例如許多購房者不得不舍棄近郊價(jià)優(yōu)，但總價(jià)較高的大套型新商品房而購買總價(jià)較低的市區(qū)小套 型二手存量房，二手房價(jià)格由此攀升強(qiáng)勁，甚至直追新商品房單價(jià)，諸多表現(xiàn)說明，目前南京市商品房市場的價(jià)格攀升形式與總價(jià)供需失調(diào)有關(guān)。 %%%%% %6%%0%10%20%30%40%50%350 0元/平米以下350 15000元/平米500 07000元/平米700 0元以上/平米供給比例需求比例 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 27 頁 另外， 20xx 年全年南京市房價(jià)供需結(jié)構(gòu)性矛盾表現(xiàn)還有，市場供應(yīng)的商品房與消費(fèi)者對(duì)樓盤學(xué)習(xí)、生活品質(zhì)等的需求不合，在城區(qū)學(xué)區(qū)好的地段，新建商品房的供給奇缺，導(dǎo)致區(qū)域房價(jià)水漲船高。 2. 經(jīng)濟(jì)增長及 消費(fèi)者信心 —— 價(jià)格支撐面之一 20xx年我國 GDP的增長率為 %， 同時(shí)，國內(nèi)市場的迅速擴(kuò)張和以城市為中心的消費(fèi)變革正在進(jìn)行中。據(jù)有關(guān)國際機(jī)構(gòu)調(diào)查，目前消費(fèi)者信心指數(shù)達(dá)到歷史較高水平， 反映了中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大動(dòng)力。消費(fèi)者高度樂觀的情緒主要來自對(duì)國民經(jīng)濟(jì)、固定收入、生活質(zhì)量的信心。近幾年南京的恩格爾系數(shù)已達(dá) 40%以下，這個(gè)數(shù)據(jù)表明目前南京經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入消費(fèi)高增長與變革的小康階段。 20xx 年至 20xx 年，南京市實(shí)現(xiàn)商品住宅的銷售額以年平均 30%左右的速度遞增，商品住宅銷售額與四大類商品銷售額呈現(xiàn)同步增長態(tài)勢，新大三件耐用消費(fèi)品（電腦、轎車、商品住宅）時(shí)代 —— 到來了。 南京正處在房地產(chǎn)發(fā)展的高增長時(shí)期 —— 南京是省會(huì)城市，人口集中，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人們的生活水平近年提高較快，對(duì)住宅的需求量大。國外經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng) 一個(gè)地區(qū)城市化水平達(dá)到40%以上，該地區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)將會(huì)快速發(fā)展，而南京現(xiàn)在城市化水平約為 45%。另據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)，當(dāng)一個(gè)國家人均 GDP達(dá)到 600－ 800美元之間時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將也進(jìn)入高速增長階段；達(dá)到 1300美元時(shí)，進(jìn)入穩(wěn)定的快速發(fā)展階段；超過 1500美元時(shí)，住宅建設(shè)投資占 GDP的比重將達(dá)到頂峰，而南京目前人均 GDP 約在 20xx美元左右。經(jīng)濟(jì)增長最直接的后果是 收入增長，購、換房成為可能與時(shí)尚，間接地拉動(dòng)房價(jià)。 3. 投資拉動(dòng) —— 價(jià)格支撐面之二 投資拉動(dòng)效應(yīng)主要體現(xiàn)三個(gè)方面：投資型物業(yè)形成、投資型購房比例的增長、投資 心理的形成。 投資型物業(yè)形成 —— 南京市 20xx年上市的投資型物業(yè)超過前幾年的總量， 例如小戶型物業(yè)特別是小戶型酒店式公寓成為熱點(diǎn)，小戶型回收比較穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)較小，市場對(duì)小戶型住宅、商住兩用型商品房的需求越來越大。商鋪、商住兩用樓、小戶型酒店式公寓是20xx年投資型物業(yè)的市場重點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)式固定回報(bào)率返租模式成為 20xx年推廣較為廣泛的模式，而旅游型房產(chǎn)也有升溫跡象。由于有各類特色產(chǎn)品的供給， 20xx 年是南京市房地產(chǎn)市場投資型物業(yè)形成氣候的一年。 投資型購房比例的增長 —— 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明， 20xx 年全市個(gè)人購房貸款量大幅 度上升，共辦理個(gè)人購房按揭登記 萬件，擔(dān)保債務(wù)價(jià)值 億元，分別比上年增長 %和 %。 其中個(gè)人住房貸款余額與年初相比增幅為 55%。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯 示， 20xx 年四季度購置新商品房的投資型業(yè)主占總量的 20%以上，購置二手房的投資型業(yè)主占總量的 30%以上的，是 20xx 年的一倍左右，特別值得注意的是其中外地購房者的比例約為 40%左右，這個(gè)比例說明城市化 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 27 頁 進(jìn)程在吸引投資方面的效應(yīng)顯現(xiàn)， 南京沿江經(jīng)濟(jì)帶的輻射及影響吸引了大批外來置業(yè)人群，在本地普通中低收入者買不起房，短期內(nèi)供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)狀況尚 未改觀之前，投資型購房比例的增長是 20xx 年房價(jià)上漲的重要支撐面。 投資消費(fèi)心理的形成機(jī)制 —— 受到高額 投資回報(bào)的誘惑以及其它投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)加大的影響，居民進(jìn)行物業(yè)投資的心理日趨成熟，隨著房地產(chǎn)市場服務(wù)業(yè)務(wù)的推陳出新，通過賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新以及轉(zhuǎn)按揭買新等方式，通過銀行商業(yè)貸款的多種投資理財(cái)形式、購置第二套住房作為投資的觀念興起已為越來越多的普通市民所認(rèn)可。 4. 商品房直接成本的上升帶動(dòng)房價(jià)上漲 土地成本 —— 以 20xx 年南京市實(shí)際出讓土地樓面地價(jià)計(jì)算，商品房開發(fā)中土地成本已占商品房總價(jià)的 50%左右， 土地價(jià)格漲幅較大是帶動(dòng) 20xx 年房價(jià)上升的直接動(dòng)力。 20xx 年以來土地供應(yīng)量逐步上升將在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場土地供求關(guān)系緊張的問題，對(duì)平抑房價(jià)有一定的作用，但另一方面只要一二級(jí)市場存在供求矛盾，在市場大勢平穩(wěn)的狀態(tài)，房價(jià)將與土地價(jià)格同時(shí)上行，因?yàn)?土地是稀缺資源，城市化進(jìn)程中將消耗大量的土地，很長一段時(shí)期南京市土地資源仍將處在供不應(yīng)求階段。 建材大漲價(jià) —— 20xx年建筑原材料上漲行情一直持續(xù)，價(jià)格普遍上漲 20%40%，按建筑原材料漲幅至少二成計(jì)算，建筑原材料上漲導(dǎo)致建設(shè)成本提高 20%，將導(dǎo)致總成本增長 7%。如某種建筑用鋼材上漲 1200元 /噸，達(dá)到 3400元 /噸，增長幅度超過 50%。其它如水泥、沙子、石子、混凝土等所有蓋樓用得著的建筑施工原材料價(jià)格全部上漲。建安成本提高使得開發(fā)商被迫升價(jià)，建材原料價(jià)格的上漲是導(dǎo)致樓價(jià)上漲的直接因素，建材成本的提高，使房屋開發(fā)的成本每平方米增加 100200 元，開發(fā)商成本壓力增大，會(huì)導(dǎo)致樓價(jià)合理性上升，但20xx 年 8 月以前開發(fā)的商品房沒有受建材漲價(jià)的影響，因此開發(fā)商不會(huì)對(duì)其大幅度提價(jià)，而 8 月以后開發(fā)的產(chǎn)品也不會(huì)在春節(jié)前后上市，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測， 20xx 年春節(jié)前后 樓價(jià)上調(diào)的幅度不會(huì)太大。另外，樓盤景觀設(shè)計(jì)費(fèi)用和營銷造費(fèi)用比重增加較快已達(dá)到 300400元 /平米的水平，而且這一部分成本增加的趨勢較為明顯。 5. 城市化戰(zhàn)略與房價(jià)水平 —— 地區(qū)中心效應(yīng)顯現(xiàn) 南京市正積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，到 20xx 年，南京城市化率將達(dá)到 65%， 意味著需要大量新建住宅；隨著交通規(guī)劃的逐步落實(shí)，南京都市圈的形成，中心型城市地位將得到進(jìn)一步鞏固，中心城市地位拉動(dòng)房價(jià)上漲；隨著京滬高速鐵路的修成，上海、南京、杭州形成的三小時(shí)的經(jīng)濟(jì)圈，是世界制造業(yè)的中心。長江經(jīng)濟(jì)圈的地理位置決定了南京市未來城市發(fā)展 的速度將會(huì)更快。近期沿江大開發(fā)戰(zhàn)略已直接拉動(dòng)南京市河西、江北、城北等片區(qū)房價(jià)上漲。 20xx 年后，南京市城市化戰(zhàn)略與房價(jià)水平已成為密切相關(guān)因素。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 27 頁 6. 開發(fā)商保利因素 —— 樓盤品質(zhì)化傾向 隨著 房地產(chǎn)的金融政策的變化，對(duì)開發(fā)商運(yùn)作 項(xiàng)目的實(shí)力要求有提升趨勢，為了保持較高的利潤，開發(fā)商在提升樓盤品質(zhì)的同時(shí)提升房價(jià)已成為普遍做法。 7. 拆遷新法等政策影響 拆遷新法的直接效應(yīng)在于地級(jí)的躍升，導(dǎo)致 20xx 年四季度直接拉動(dòng)了南京市二手房均價(jià) 200 元左右 /平米，可以預(yù)見在 20xx 年，這一政策對(duì)新建商品房開盤價(jià) 的影響將超過對(duì)二手房價(jià)格的影響。 以上對(duì)影響近期南京市房價(jià)的相關(guān)因素分析，是從多角度對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格狀況及走勢進(jìn)行的研究，目前的各項(xiàng)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，短期內(nèi)南京市房價(jià)的變動(dòng)將相對(duì)穩(wěn)定。