【導讀】劃等各方面的問題。沿兩大交通主干道：人民路，近，行政區(qū)重點黃河路附近。經過調查，我們獲取了目標客戶市場的第一手資料，為項目的改造提供參考依據(jù)。公的要求及對辦公用房的建議。調查問卷面訪與客戶深度訪談相結合。重點抽樣與配額抽樣相結合。頻率分析、交叉分析、聚類分析交叉運用。的人主要是剛來漯河不久的外來人士。認為不安全的占%. 認為衛(wèi)生環(huán)境差的占%. 后期管理中需要解決的難題。好，是本項目未來租售時的最大賣點。這里的地理位置決定了它的租金價格。期租售時加以引導。擔心管理費用高低的占%. 擔心使用年限較短的占%. 造中認真重新規(guī)劃設計。車站商圈標志性建筑景觀，給人一種煥然一新的感覺。另外對物業(yè)管理水平和物業(yè)管理費用也很關心，面對的重要問題。選擇其他的主要是停車位問題。

　　

【正文】 ； （ 2）眾多的教育設施有利的增強了本項目賣點優(yōu)勢。 2：醫(yī)院 項目附近有漯河市第二人民醫(yī)院、漯河市中醫(yī)院、鐵路醫(yī)院分院等。 分析： 完善的醫(yī)療機構，能夠有效滿足周邊居民、以及本項目今后從業(yè)人員日常生活的醫(yī)護要求。 企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 42 漯河雙匯商務大廈市場調查分析 3：銀行 項目周邊有中國農業(yè)銀行、郵政儲蓄所、中國建設銀行等。 分析： （ 1）眾多的銀行機構，為廣大商業(yè)人士的日常商務活動提供了極為便利的理財服務功能； （ 2）良好的銀行設施，標志著本項目周邊地區(qū)，商業(yè)環(huán)境發(fā)展的成熟性，為本項目增加賣點打下 有利的基礎。 4：酒店與賓館 項目周邊賓館酒店眾多，有漯河賓館、金島大酒店、許慎賓館等。 分析： （ 1）項目周邊現(xiàn)有的酒店、賓館檔次普遍較低，將來隨著雙匯酒店的改造運營，這一現(xiàn)象將有所改觀。 （ 2）眾多不同消費檔次的酒店和賓館，可以滿足不同消費階層的外出住宿需求，為本項目的今后開發(fā)建設提供了現(xiàn)成的服務設施。 5：休閑與娛樂設施 企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 43 漯河雙匯商務大廈市場調查分析 項目附近有人民公園、金旭文化娛樂中心、鐵路俱樂部、艷陽天戀歌城等休閑娛樂設施。 分析： 豐富多彩的休閑娛樂設施，不僅給項目發(fā)展提供了良好的服務環(huán)境，還有效提升了地塊整體的文化品 位。 6：商場與超市 項目附近有人民商場、亞細亞商場、小胖量販、漯河國美電器等商業(yè)設施。 分析： （ 1）門類齊全的商場與超市，給這一地區(qū)居住和出行人群提供了優(yōu)質的購物環(huán)境，方便了日常人們的生活所需； （ 2）這些設施給本項目的開發(fā)與運作，奠定了良好的投資與經營環(huán)境。 7：安防機構 項目附近有漯河市公安局、漯河消防中隊、老街派出所等安防機構。 分析： 企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 44 漯河雙匯商務大廈市場調查分析 安防機構的設立，不僅給予了違法、犯罪分子以感觀上的強大震懾，而且給本項目地塊提供了安定的社會環(huán)境。 小 結 經過對本項目地塊周邊配套設施的調查、分析 ，不難發(fā)現(xiàn)該地塊蘊涵著巨大的商務辦公機會，而且有著豐富的可利用資源。這些可利用資源必將對本項目的改造建設、宣傳推廣提供很強的輔助功能。 企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 45 漯河雙匯商務大廈市場調查分析 前言 調查中發(fā)現(xiàn)，漯河市目前辦公樓狀況分兩種情況：一種是以漯河市中國銀行辦公樓、房管局大樓為代表的一些傳統(tǒng)辦公樓，其特點是自己投資建造，自己使用，對于過剩的房間、樓層租賃出去收取租金，一般不對外銷售。另外一種是以金匯國貿大廈為代表的新一代商務辦公樓，整體對外招組，不對外銷售，自己管理，屬純商務辦公樓。 了解漯河目前的辦公樓狀況，可以學習 其長處，規(guī)避其不足，更好的尋求市場空白點，為本項目的市場定位打下良好基礎。 第三部分：部分寫字樓分析 企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 46 漯河雙匯商務大廈市場調查分析 分析一 ：金匯國貿大廈 （一）具體概況 案名 金匯國貿大廈 銷售均價 只租不售，租金 17— 21元 /平米 /月左右 物業(yè)位置 受降路與交通路交叉口路東 公開日期 20xx 年 12 月8 日 建筑類型 高層 樓盤現(xiàn)狀 樓基本建成，已投入使用 樓棟數(shù) 1 棟 物業(yè)公司 自行管理 占地面積 3000 平方米 物業(yè)管理費 含在租金內 建筑面積 13600 平方米 層數(shù) 17 層 工程進度 已經封頂 主力面積 框架結構、 可自由分割 建筑風格 現(xiàn)代風格 配套 底層有醫(yī)藥超市、生活超市，有兩部電梯，兩個步梯 （二）綜合分析 物業(yè)分析： ● 結構特點 ：由于是框架結構，所以戶型與戶型之間可以企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 47 漯河雙匯商務大廈市場調查分析 相互打開和組合，使用空間具備很大的自由伸展度。 ● 產品特點 ：共 17 層， 7 層自用，可滿足市場對專業(yè)寫字樓的一定需求。 ● .功能特點 ：以商務辦公為主，底層作商業(yè)用房。 特色戶型：大開間設計，可自由分割，適應面廣，方便租戶裝修。 ● .租價： 該項目租價在 17 元 — 21 元 /平米 /月之間，租金包括水費、物業(yè)管理費、電梯費。 樓盤優(yōu)劣勢分析： ● 優(yōu)勢分析 ：整體建筑規(guī)模大，位置優(yōu)越，具有良好的可視性，適應市場需求。 ● 劣勢分析 ：現(xiàn)場包裝不到位，市場推廣力度不夠，停車位不足。 企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 48 漯河雙匯商務大廈市場調查分析 分析二：漯河市中國銀行辦公樓 （一）具體概況 案名 漯河市中國銀行辦公樓 建筑風格 現(xiàn)代建筑風格 物業(yè)位置 嵩山路和黃河路交叉口 銷售均價 只租不售 建筑類型 高層 租金 約 15 元 /平米 /月 樓棟數(shù) 1 棟 層數(shù) 19 層 （二）綜合分析 物業(yè)分析： ● 物業(yè)特征 ：是中國銀行的辦公樓， 1— 13 層為自用， 14— 17 層租給中國聯(lián)通， 18— 19 層租給另外的公司。 優(yōu)劣勢分析： ● 優(yōu)勢 ：位置好，周邊配套齊全，交通便利，鄰近漯河市行政單位。 ●存在的問題 ：無物業(yè)服務，不是專業(yè)的寫字樓，內部配企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 49 漯河雙匯商務大廈市場調查分析 套不齊全，停車位不足。 分析三：房管局大樓 （一）具體概況 案名 房管局大樓 建筑風格 現(xiàn)代建筑風格 物業(yè)位置 黃河路與泰山路交叉口 物業(yè)用途 自用 +租賃 建筑類型 高層 層數(shù) 12 層 （二）綜合分析 該物業(yè)主要是房管局自用，部分出租，租金 28 元 /平米 /月，包括水費、物業(yè)管理費等。二樓租給天津頂益公司，三樓租給廣源公司、偉強評估公 司，八樓租給太平洋保險公司。 該物業(yè)內部管理較嚴格，環(huán)境安靜，但停車位不足。 企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 50 漯河雙匯商務大廈市場調查分析 小結 隨著漯河市經濟的不斷發(fā)展，大量中小型公司不斷涌現(xiàn)，外地公司駐漯河辦事處不斷增加，現(xiàn)有的商務辦公樓已不能滿足人們的需求，這就需要有更多的專業(yè)化商務辦公樓的出現(xiàn)。 隨著近年來人們投資觀念的不斷轉變，投資商務辦公樓已成為大多數(shù)城市投資者所關注的焦點，漯河的商務辦公樓近幾年也將從租賃時代走向銷售時代。 因此，本項目作為商務辦公樓出售適應漯河市近幾年的市場需求，符合當前全國商務辦公樓市場發(fā)展的趨勢。 企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 51 漯河雙匯商務大廈市場調查分析