4農(nóng)村集體非農(nóng)用地流轉(zhuǎn)受困現(xiàn)行法律-資料下載頁
2025-08-18 04:25本頁面
【正文】 頁 又明確集體土地不能出租、轉(zhuǎn)讓與出讓。也就是說，按照現(xiàn)行法律，農(nóng)民要將集體的土地這篇文章做活是不可能的。 完善有關(guān)農(nóng)村集體非農(nóng)用地法律是當(dāng)務(wù)之急 南海在土地使用上所反映出的現(xiàn)實(shí)與法律的沖突，表明目前法律的規(guī)定已明顯滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)。不允許集體土地在轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地以后的出租、轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定已嚴(yán)重制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 具體而言，第一，將農(nóng)村 集體土地轉(zhuǎn)為國有，不利于農(nóng)村的工業(yè)化和城市化。按照現(xiàn)行政策規(guī)定，這兩種性質(zhì)的土地在參與工業(yè)化時(shí)，土地的價(jià)格差別太大。如果是農(nóng)民自己將集體土地非農(nóng)化，其主要支出集中在搞填土等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，即使加上購買異地土地農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，一畝地的費(fèi)用也就幾萬元。而如果是變成國有土地，就是一般工業(yè)用地辦出讓手續(xù)，其費(fèi)用起碼也要萬元。對企業(yè)來講，地價(jià)如此高昂，是難以承受的，地方利用土地招商引資以發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的愿意也只能落空。 第二，現(xiàn)行的法律法規(guī)鼓勵(lì)的是讓集體以自用的土地來辦企業(yè)。據(jù)我們了解，在浙江溫州等地，廣東的南海、 順德、東莞等地，凡是私營企業(yè)發(fā)達(dá)的地方，集體出租土地現(xiàn)象就較為普遍。集體組織已經(jīng)不會(huì)再去辦企業(yè)了。他們出租土地，為一批批民營企業(yè)的不斷壯大提供了條件。我們的法律已經(jīng)嚴(yán)重滯后于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的土地利用現(xiàn)狀，甚至違反了制定法律條款的初衷。 第三，現(xiàn)行的土地法規(guī)在制定時(shí)，沒有考慮到近幾年大量鄉(xiāng) 第 10 頁 共 11 頁 鎮(zhèn)企業(yè)改制的實(shí)際情況。企業(yè)改制后的土地使用者已不是本集體組織，他們要么向農(nóng)村集體組織交納土地租金，但法律不答應(yīng)；要么通過國有出讓獲得土地使用，但成本太高。這是一個(gè)兩難的困境。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制后土地問題已對現(xiàn)行法律、法規(guī)的 修正形成倒逼之勢。 第四，無論是將土地轉(zhuǎn)為國有，還是集體利用自己的土地自辦企業(yè)，都無法保障土地非農(nóng)化以后農(nóng)民的土地權(quán)益。在廣東這類土地級差收益十分顯著，農(nóng)民已經(jīng)覺醒了。有的地區(qū)，單靠國家強(qiáng)制的辦法以使農(nóng)民失去土地的做法已很難行得通。如果沒有機(jī)制來保障土地非農(nóng)化后農(nóng)民對土地級差收益的分享，其后患無窮。 第五，由于集體土地不允許出租，地方和企業(yè)只能采取變通的辦法來應(yīng)對。但是，這對投資者也不利，因?yàn)樗馁Y產(chǎn)長期處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，無法建立長期預(yù)期。 因此，更為現(xiàn)實(shí)的做法是，在法律和政策上 作出調(diào)整，使集體土地進(jìn)入市場合法化。也就是說，在農(nóng)業(yè)用地經(jīng)過有關(guān)批準(zhǔn)已辦理非農(nóng)用地手續(xù)后，應(yīng)允許除買賣以外的土地出租、轉(zhuǎn)讓。也許有人說，這樣是否會(huì)不利于保護(hù)耕地。但事實(shí)上，禁止集體土地的轉(zhuǎn)讓、出租，不僅沒有起到保護(hù)耕地的目的，反而會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。要保護(hù)耕地，核心在于把住第一道關(guān)，即嚴(yán)格土地農(nóng)轉(zhuǎn)非的手續(xù)，在這個(gè)前提下，再將第二道關(guān)放開，即將土地非農(nóng) 第 11 頁 共 11 頁 化以后的權(quán)利用活，才能促進(jìn)我國稀缺土地在非農(nóng)化以后的高效利用。
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