【導讀】第一部分項目投資環(huán)境可行性分析????????全市南北長而東西窄，南北最大直線距離約124公里，自20xx年末，泰州市行政區(qū)劃設海陵、高港2個區(qū)，興化、鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)、6個街道辦事處、87個居民委員會、127個村民委員會。年末，泰州總戶數(shù)萬戶，總人口503萬人，其中市區(qū)62萬人。泰州濱江近海，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢。境內長江岸線近百公里，其中10米以上較為穩(wěn)定的深水岸線60. 公里，建有長江港口3個。于一體，成為泰州經濟發(fā)展的一條“龍脈”。全市公路通車總里程5693. 高速公路在境內縱橫交錯。江陰長江大橋及其南北接線高速公路，開辟。鐵路均從泰州境內穿過，明年泰州鐵路將全線貫通。稱泰州，取“國泰民安”之意。古石刻數(shù)百處，其中列為省市級文物保護單位的有134處。兵落花流水，義民也傷亡慘重，血染溱湖。游式亦在此舉行，20xx年列為省級風景名勝區(qū)。均國內生產總值11513元，增長%。社會消費品零售總額增長。城鎮(zhèn)居民年人均可支配增長%。

　　

【正文】 上最受歡迎的品種，最易接近消費者，價格策略上，又擬訂 “均價 1868 元 /平方米”，可以讓消費者接受，形成熱銷。二期價格已經漲到“均價 2350 元 /平方米”，從操盤跡象來看，盛世華庭做的較為全面，考慮到產品的去化問題，結合實際情況，按幢推出市場，體量相對較小，價格也根據(jù)不同的價差系數(shù)略微調高，無形之中給人銷售十分緊湊的感覺，從而達到一定的銷售率?，F(xiàn)在已在抄拉價格，準備迎合三期高檔排屋的定價，從而達到低開高走的目的。盛世華庭三期排屋體量較大 ,估計在 20xx 年下半年推出 ,對江洲路項目的時間接點上 ,將會有一定的沖突 ,因此本項目因在他開盤之前將排屋先去化大部分 ,取得市場的分 量 . 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 31 頁 共 52 頁 2. 西湖翠苑 西湖翠苑 項 目 基 本 情 況 名稱 西湖翠苑 區(qū)位圖 項目地點 328 國道與青年路交叉口 發(fā)展商 泰州復興置業(yè)有限公司 建筑設計公司 香港泛亞綠洲環(huán)境設計研究院 建筑施工單位 浙江工業(yè)設計研究院 廣告策劃 /代理公司 上海奇道營銷策劃公司 規(guī)劃用地面積 303 畝 總建筑面積 20 多萬平方米 建筑風格 歐陸風格 容積率 物業(yè)管理公司 香江物業(yè)管理公司管理 綠化率 % 規(guī)模（幢） 由 112 棟綜合型建筑組成 規(guī)劃設計特點 采用螺旋式主體道路劃分組團 ，以圍合式中心花園形成小區(qū)的亮點，沿中心花園布置聯(lián)體別墅、雙聯(lián)別墅、疊加別墅，沿河道布置獨立別墅，多層組團設置在地塊東北角，西北角 ,整個小區(qū)呈現(xiàn)東北向西南有高到低的跌落形態(tài)，符合景觀設計的標準 住宅樓情況 一期以多層為主 ,連帶部分排屋以及獨立別墅 ,現(xiàn)已全部售完 商鋪情況 東面商鋪 (價格 3500~5500,均價 4500) 寫字樓情況 無 銷 售 指 標 一期情況 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 32 頁 共 52 頁 推出時間 交付時間 推出體量 5 棟多層 物業(yè)類型 多層 ,(聯(lián)排 ,雙聯(lián)別墅 ,獨立別墅交兩萬塊 預定 ) 工程狀況 多層已經交付 主要戶型 三房兩廳一衛(wèi) 四房兩廳兩衛(wèi) 戶型面積 兩房兩廳 98 ㎡ 三房兩廳 116 ㎡ 四房兩廳 143 ㎡ 價格 多層均價 : 1600~1700 元 /㎡ 銷售情況 一期多層全部售馨 車位設置方式 地上 /地下 價格 汽車 1200 元 /㎡ 摩托車 800 元 /㎡ 二期情況 推出時間 交付時間 推出體量 9~18 號多層 ,22,23 號疊排 ,西邊 2 棟 6 聯(lián)排屋 (其他一期那時已被預定 ) 物業(yè)類型 8 棟多層 ,5 棟疊排 ,14 棟多 聯(lián)排屋 ,雙聯(lián)別墅 .獨立別墅 工程狀況 多層工程主體部分 ,別墅基礎施工 戶型面積 三房一廳 116 ㎡ 該戶型每層均可買到 () 三房兩廳 129 ㎡ 該戶型每層均可買到 三房兩廳 143 ㎡ 該戶型每層均可買到 四房兩廳 162 ㎡ 該戶型每層均可買到 價格 多層價格 : 1780 元 /㎡物價局批價 , 市場估價 1900 元 /㎡ 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 33 頁 共 52 頁 二層 2017 元 /㎡ , 三層 2113 元 /㎡ (售樓部信息 ) 疊排均價 :2780 元 /㎡ 聯(lián)排均價 :3200~3500 元 /㎡ 汽車庫位 :1200 元 /㎡ 摩 托車庫 :800 元 /㎡ 商鋪均價 4500 元 /㎡ 銷售情況 多層可正式銷售 ,銷售情況一般 ,不到 50%, 別墅 2 萬塊預約訂房號 ,不要可無條件退款 . 預定情況較好 90%以上 三期情況 推出時間 交付時間 推出體量 物業(yè)類型 工程狀況 戶型面積 價格 銷售情況 廣告主要賣點 營銷推廣 打造一個西湖般的生態(tài)翠苑，超越過去，成就未來。一個有思想的生態(tài)人居！ 交 樓 標 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 34 頁 共 52 頁 準 多層： 外 墻：面磚為主，局部外墻涂料； 門 窗：進戶門采用 可視電子對講門，分戶門采用金屬防盜門，窗采用白鋁合金； 內墻面：水泥沙漿粉刷，白水泥批膩子； 樓地面：樓面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板。室內地坪采用水泥沙漿找平。 陽 臺：鐵藝欄桿； 廁 所：管道預留。 水、電、煤：一戶一表配套到位； 有線電視：預留有線電視終端； 通 信：電話、寬帶網絡預留到位； 太陽能：太陽能預裝到位； 別墅： 外 墻：涂料為主，局部石材； 進戶門：可視對講門； 其它同多層配置。 配 套 設 施 小區(qū)內部情況 智能化： 紅外監(jiān)控，可視對講系統(tǒng)，會所設有安全控制中心。 生活配 套： 不方便 服務生活配套設施： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 35 頁 共 52 頁 家政服務（ ）商務服務（ ）文娛服務（ ）園藝服務（ ） 旅游服務（ ）保安服務（ √）清潔服務（ ） 小區(qū)外部情況 周邊生活配套： 銀 行：暫無 教育設施：暫無 菜 場：暫無 娛樂設施：暫無 交通狀況：路網較好 , 泰州客運站對面 ,公交可通達 綜合分析 結合以前西湖翠苑的銷售價格來看，西湖翠苑走的也是低價入市的策略。利潤集中在后期產生，前期有一定的升值潛力，符合市場發(fā)展的規(guī)律。但是從操盤的手法上，西湖翠苑存在一個嚴重的問題，早上一期時就收受預約訂金 ,現(xiàn)在都快一年時間了 ,還未能交房 ,現(xiàn)在價格上升使一手市場和二手市場存在差價，部分抄作客從中抄作，使市場價格比較亂，這樣無形之中不利于樓盤形象的樹立。 同時 ,西湖翠苑三期西北角有原先的聯(lián)排改為多層 ,東南又是疊排 ,聯(lián)排體量有所減少 ,對江洲路項目一期推出多聯(lián)排屋 ,減少了不少競爭壓力 . 景泰園 項 目 基 本 情 況 名稱 景泰園 區(qū)位圖 項目地點 海陵南路以西、永興路以北，盛世華庭東 發(fā)展商 泰州基泰恒業(yè)房地產開發(fā)公司 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 36 頁 共 52 頁 建筑設計公司 東南大學建筑設計院 景觀設計公司 北京天下園林 廣告策劃 /代理公司 南京聚博 規(guī)劃用地面積 畝 建筑風格 現(xiàn)代簡約型 總建筑面積 3 萬平方米 物業(yè)管理公司 公司成立物業(yè)公司 容積率 物業(yè)管理費 1 元每月每平方米 綠化率 40% 規(guī)模（幢） 2 棟小高層 規(guī)劃設計特點 園區(qū)規(guī)劃 2棟小高層 ,南低北高 ,中間設置 30 多米寬的綠化 ,形成中心花園 ,是園區(qū)的主要景觀 , 住宅樓情況 2 棟小高層，分別為 14 層 ,19 層 ,兩梯六戶 ,共 174 戶 商鋪情況 永興路上 14 層樓一二層為商業(yè)用房 寫字樓情況 無 銷 售 指 標 推出時間 交付時間 20xx 年 10 月底 工程狀況 施工階段 主要戶型 三房兩廳兩衛(wèi) 四房兩廳兩衛(wèi) 戶型面積 三房兩廳 130 ㎡ ,147 ㎡ ,153 ㎡ 四房兩廳 150 ㎡ ,157 ㎡ 四房三廳 187 ㎡ 114 套 48 套 12 套 價格 均價 2580 元 /㎡ 樓層差價 50~80 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 37 頁 共 52 頁 銷售情況 一期開盤 60 套 ,現(xiàn)已銷售一半多 ,二期年底開盤 車位設置方式 地下車庫 總數(shù) 未定 價格 未定 廣告主要賣點 營銷推廣 泰州新城 CLD,地標性高尚住宅區(qū) 高閣容遠智 ,心居貴以清 交樓標準 : 外 墻 :高級涂料 ,局部石材 內 墻：水泥沙漿粉刷，白水泥批膩子 門 窗 : 金屬防盜門，窗采用彩色鋁合金 衛(wèi)生間 :管道預留 電梯 : 配 套 設 施 小區(qū)內部情況 生活配套： 1. 智能化保安系統(tǒng) ,報案 24 小時巡邏 2. 寬帶 ,有線電視 3. 配有超市 ,會館 ,商務中心 ,健身房 ,圖書館 ,茶吧 ,快餐店 ,洗衣房等 服務生活配套設施： 家政服務 (√ ) 商務服務 (√ ) 文娛服務 ( ) 園藝服務 ( ) 旅游服務 ( ) 保安服務 (√ ) 清潔服務 (√ ) 小區(qū)外部情況 周邊生 活配套： 銀 行： 中國工商銀行 ,農業(yè)銀行 ,中國銀行 教育設施： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 38 頁 共 52 頁 菜 場：暫無 娛樂設施：依靠酒店配套 政 治： 周邊為泰州行政中心 交通狀況：道路狀況良好 綜合分析 泰墅園 項 目 基 本 情 況 名稱 泰墅園 區(qū)位圖 項目地點 江洲南路鳳凰 21 以南 發(fā)展商 建筑設計公司 景觀設計公司 廣告策劃 /代理公司 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 規(guī)劃用地面積 總建筑面積 192 畝 建筑風格 歐 陸風格 容積率 物業(yè)管理公司 綠化率 60% 規(guī)模（幢） 218 棟 規(guī)劃設計特點 住宅樓情況 以獨立別墅雙聯(lián)別墅及為主 ,2 棟多聯(lián)排屋 ,2 棟疊排 商鋪情況 寫字樓情況 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 39 頁 共 52 頁 銷 售 指 標 推出時間 20xx 年底 交付時間 工程狀況