3關(guān)于資本化率評定的若干思考-資料下載頁
2025-08-17 16:11本頁面
【正文】 前，就要靠自己的經(jīng)驗(yàn)去判斷。 還原利率 =安全利率 +行業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) *個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)附加值個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)附加值的確定可以從諸多不同的方面考慮，并考慮其不同的權(quán)數(shù)。 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)附加值確定的主要內(nèi)容為。 ① 物業(yè)對經(jīng)營項(xiàng)目依賴性程度比如加油站依賴性很強(qiáng)、城郊邊緣地區(qū)的倉儲(chǔ)用作大賣場、一般市區(qū)的門面房屋，它的用途很多，依賴性系數(shù)是 1%.有的物業(yè)的還原利率可能比其它不同行業(yè)高一點(diǎn)或低一點(diǎn)。 ② 商業(yè)化程度發(fā)展趨勢有的物業(yè)在所處地段，考慮房地產(chǎn)在 第 6 頁 共 6 頁 未來若干年中的純 收益折現(xiàn)加起來，為未來若干年純收益的現(xiàn)值和。還原利率就是折現(xiàn)率。它帶有預(yù)測性。長期租金一定 20年，20 年的收益不能去修改， 20 年之間這一價(jià)格不能更改。短期租金情況下，我們可以對市場進(jìn)行預(yù)測，軌道交通、房地產(chǎn)業(yè)影響力度、城市的公信化，人口流向、商業(yè)的腹地這些因素都應(yīng)該考慮，都能夠在個(gè)別因素的附加值中得到體現(xiàn)。 ③ 經(jīng)營項(xiàng)目的壟斷性程度現(xiàn)在我們國家還有壟斷行業(yè)比如供水、供電。目前條件下，壟斷性質(zhì)的房地產(chǎn)的經(jīng)營項(xiàng)目，在決定這一項(xiàng)目的資本化率時(shí)，要有所考慮。 ④ 同類市場的競爭力度 ⑤ 經(jīng)營項(xiàng)目的消費(fèi)群 體和消費(fèi)檔次對于房地產(chǎn)來說，它的收益量和消費(fèi)量也是不一樣的。 ⑥ 時(shí)空影響力不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)有不同的價(jià)格（宏觀）。 這是一個(gè)整體、綜合性的東西。 要我確定還原利率，我從兩個(gè)方面考慮，一個(gè)是租售比率調(diào)整問題，一個(gè)是安全利率 +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)，最后價(jià)位要把握好。
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