【正文】 的綜合開發(fā)模式。城市土地的綜合開發(fā)，也叫房地產(chǎn)綜合開發(fā)，包括土地開發(fā) 、房屋開發(fā)和基礎設施開發(fā)三個部分。城市的發(fā)展應以房地產(chǎn)綜合開發(fā)為依托。在建區(qū)初期，路橋的城市建設是線條式發(fā)展，城市框架的拉大主要靠道路建設和群眾建房來實現(xiàn)。群眾建房多以 56 層的立地房為主，且房前屋后多亂搭建，這造成了城市景觀零亂、立面單一，功能不全，缺乏品位。同時，我區(qū)以前在城市土地出讓上走的是成熟一塊出讓一塊建設一塊的單項出讓的路子，這不 第 15 頁 共 18 頁 僅降低了單位土地的收益而且導致城市建筑缺乏整體感和協(xié)調(diào)性。因此，我們在 XX 縣區(qū)土地開發(fā)模式上，要根據(jù)城市總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展計劃的要求，實行 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一 設計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理 ” 的原則，有計劃、有步驟地進行綜合開發(fā)建設。在具體開發(fā)內(nèi)容上，要對規(guī)劃設計、征地拆遷、土地開發(fā)、組織施工、驗收交用，做到各個環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合和協(xié)調(diào)發(fā)展，以求縮短工期，取得良好的經(jīng)濟效益；對工業(yè)、交通、住宅、科教文衛(wèi)、商業(yè)服務、市政工程、園林綠化等所需用地，根據(jù)需要和可能，分輕重緩急，統(tǒng)籌安排，配套建設，分期交付使用。要通過對各項目的綜合平衡，最合理地安排交通、電力、通訊、給排水、供氣、消防等諸種設施與主要用地功能之間的比例關系和開發(fā)秩序，避免各項開發(fā)投資因互相干擾而降 低效益。在開發(fā)規(guī)模上，要做到合理適度。要研究開發(fā)強度，保證城市社會、經(jīng)濟、環(huán)境三大效益均衡發(fā)展。通過綜合開發(fā)，合理安排互補功能用地的充足空間，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，提高土地的利用系數(shù)。 （四）在基礎設施投融資上，采取政府（財政）合理的介入方式。 XX 縣區(qū)開發(fā)過程中基礎設施建設是開發(fā)的先期戰(zhàn)役，投資大，風險大，利潤也不高，但卻是城市空間開發(fā)的首要任務。如何籌措資金，合理使用資金進行基礎設施建設，是我們必須解決的重大問題。我區(qū)正處于快速城市化過程中，需要建設的基礎 第 16 頁 共 18 頁 設施規(guī)模巨大，資金需要也巨大，僅靠財政無法滿足投 資需求，財政無力包攬全部基礎設施。另一方面，如果政府直接投資基礎設施，難免身陷微觀經(jīng)濟事務之中，影響其基本職能的履行。所以政府應讓市場機制在基礎設施領域充分發(fā)揮作用。在這方面，我區(qū)已有很多成功的償試。建區(qū)以來，我區(qū)按照 “ 不求所有，但求所在 ” 、 “ 誰投資、誰受益 ” 的原則，將城市土地、基礎設施、公用服務設施、無形資產(chǎn)以及城市其他資源作為商品，重新進行組織和優(yōu)化配置后推向市場，鼓勵投資主體多元化，激發(fā)社會各方面的投資動機，以小量國家投資帶動大量社會資金參與城市建設，逐步形成以政府投入為基礎，社會投入為主體的多元化、 開放型的投資格局，加快了城市建設步伐。因此，我區(qū)應繼續(xù)走基礎設施投資市場化的道路。在此過程中，政府應著重做好三方面事情。一要承擔基礎設施的未來需求預測和總體布局規(guī)劃，并制訂基礎設施建設的中長期計劃，消除市場的盲目性，為提高基礎設施投資效率打下基礎。二要對壟斷的基礎設施公司實施管制，防止其濫用壟斷權利遏制潛在競爭對手和損害消費者權益。三要在一些相互之間具有替代性的自然壟斷領域，政府與其管制壟斷，不如為行業(yè)間競爭提供方便，用市場機制限制壟斷。在具體操作中，更應注意避免以下三種失誤：一是注意提高基礎設施規(guī)劃和決策 的科學性，維護政府與企業(yè)之間契約的嚴肅性，避免出爾反爾，喪失信用。二是政府不必參股每一項基礎設施投資。三是在 第 17 頁 共 18 頁 吸引外資及民間資本參與建設和經(jīng)營的基礎設施項目中，政府應該建立激勵機制，促使民營企業(yè)提高效率，而不能承諾固定回報。 （五）在建設時序上，要注重速度和質(zhì)量的統(tǒng)一?？疾斐鞘邪l(fā)展史可以看到，城市的發(fā)展，歸根結底是一個 “ 打破平衡、恢復平衡、再打破平衡 ” 的動態(tài)過程，是一個不斷進步的過程。我們在 XX 縣區(qū)開發(fā)中，要制定土地開發(fā)的時序和強度規(guī)劃，使其能滿足城市經(jīng)濟發(fā)展的需求。在具體建設時序上，要注重速度和質(zhì) 量的統(tǒng)一。過去，人們?yōu)榱俗非蠼ㄔO速度，往往對質(zhì)量有所忽視，這在建設史上有很多慘通的教訓。縱觀我區(qū)前一輪的開發(fā)建設，我們不難發(fā)現(xiàn)，建區(qū)初期，在 “ 一年一個樣，三年大變樣 ”的創(chuàng)業(yè)熱情的鼓舞下，路橋城市建設獲得快速發(fā)展，被輿論稱為“ 路橋速度 ” ，這一度使全區(qū)上下感到自豪。但快速也導致我區(qū)的城市建設留下了不少敗筆，這方面的教訓尤為深刻。當然，一味追求質(zhì)量不講究速度也是不可取的。畢竟城市建設不是創(chuàng)作藝術作品，我們的建設要保證城市的社會、經(jīng)濟、環(huán)境三大效益均衡發(fā)展，以城市開發(fā)促進社會經(jīng)濟發(fā)展，以較低的投入得到較大的開發(fā)。特 別是行政決策者的時間概念與規(guī)劃設計者的時間概念是大不相同的，因此，我們在具體操作中要銜接好兩者的差距，注重處理好建設速度和質(zhì)量兩個概念的辨證關系。要在確保質(zhì)量的前提下，加快城市建設步伐。盡量做到既要尊重自然客觀規(guī)律，循序漸進，又要發(fā)揮人的主觀能動性，加快發(fā)展，實現(xiàn)建設速度 第 18 頁 共 18 頁 和質(zhì)量的統(tǒng)一，社會效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。