【正文】 的綜合開發(fā)模式。城市土地的綜合開發(fā)，也叫房地產(chǎn)綜合開發(fā)，包括土地開發(fā) 、房屋開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)三個(gè)部分。城市的發(fā)展應(yīng)以房地產(chǎn)綜合開發(fā)為依托。在建區(qū)初期，路橋的城市建設(shè)是線條式發(fā)展，城市框架的拉大主要靠道路建設(shè)和群眾建房來實(shí)現(xiàn)。群眾建房多以 56 層的立地房為主，且房前屋后多亂搭建，這造成了城市景觀零亂、立面單一，功能不全，缺乏品位。同時(shí)，我區(qū)以前在城市土地出讓上走的是成熟一塊出讓一塊建設(shè)一塊的單項(xiàng)出讓的路子，這不 第 15 頁 共 18 頁 僅降低了單位土地的收益而且導(dǎo)致城市建筑缺乏整體感和協(xié)調(diào)性。因此，我們在 XX 縣區(qū)土地開發(fā)模式上，要根據(jù)城市總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的要求，實(shí)行 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一 設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理 ” 的原則，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行綜合開發(fā)建設(shè)。在具體開發(fā)內(nèi)容上，要對規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)、組織施工、驗(yàn)收交用，做到各個(gè)環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合和協(xié)調(diào)發(fā)展，以求縮短工期，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益；對工業(yè)、交通、住宅、科教文衛(wèi)、商業(yè)服務(wù)、市政工程、園林綠化等所需用地，根據(jù)需要和可能，分輕重緩急，統(tǒng)籌安排，配套建設(shè)，分期交付使用。要通過對各項(xiàng)目的綜合平衡，最合理地安排交通、電力、通訊、給排水、供氣、消防等諸種設(shè)施與主要用地功能之間的比例關(guān)系和開發(fā)秩序，避免各項(xiàng)開發(fā)投資因互相干擾而降 低效益。在開發(fā)規(guī)模上，要做到合理適度。要研究開發(fā)強(qiáng)度，保證城市社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三大效益均衡發(fā)展。通過綜合開發(fā)，合理安排互補(bǔ)功能用地的充足空間，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高土地的利用系數(shù)。 （四）在基礎(chǔ)設(shè)施投融資上，采取政府（財(cái)政）合理的介入方式。 XX 縣區(qū)開發(fā)過程中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是開發(fā)的先期戰(zhàn)役，投資大，風(fēng)險(xiǎn)大，利潤也不高，但卻是城市空間開發(fā)的首要任務(wù)。如何籌措資金，合理使用資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是我們必須解決的重大問題。我區(qū)正處于快速城市化過程中，需要建設(shè)的基礎(chǔ) 第 16 頁 共 18 頁 設(shè)施規(guī)模巨大，資金需要也巨大，僅靠財(cái)政無法滿足投 資需求，財(cái)政無力包攬全部基礎(chǔ)設(shè)施。另一方面，如果政府直接投資基礎(chǔ)設(shè)施，難免身陷微觀經(jīng)濟(jì)事務(wù)之中，影響其基本職能的履行。所以政府應(yīng)讓市場機(jī)制在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域充分發(fā)揮作用。在這方面，我區(qū)已有很多成功的償試。建區(qū)以來，我區(qū)按照 “ 不求所有，但求所在 ” 、 “ 誰投資、誰受益 ” 的原則，將城市土地、基礎(chǔ)設(shè)施、公用服務(wù)設(shè)施、無形資產(chǎn)以及城市其他資源作為商品，重新進(jìn)行組織和優(yōu)化配置后推向市場，鼓勵(lì)投資主體多元化，激發(fā)社會各方面的投資動機(jī)，以小量國家投資帶動大量社會資金參與城市建設(shè)，逐步形成以政府投入為基礎(chǔ)，社會投入為主體的多元化、 開放型的投資格局，加快了城市建設(shè)步伐。因此，我區(qū)應(yīng)繼續(xù)走基礎(chǔ)設(shè)施投資市場化的道路。在此過程中，政府應(yīng)著重做好三方面事情。一要承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施的未來需求預(yù)測和總體布局規(guī)劃，并制訂基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的中長期計(jì)劃，消除市場的盲目性，為提高基礎(chǔ)設(shè)施投資效率打下基礎(chǔ)。二要對壟斷的基礎(chǔ)設(shè)施公司實(shí)施管制，防止其濫用壟斷權(quán)利遏制潛在競爭對手和損害消費(fèi)者權(quán)益。三要在一些相互之間具有替代性的自然壟斷領(lǐng)域，政府與其管制壟斷，不如為行業(yè)間競爭提供方便，用市場機(jī)制限制壟斷。在具體操作中，更應(yīng)注意避免以下三種失誤：一是注意提高基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃和決策 的科學(xué)性，維護(hù)政府與企業(yè)之間契約的嚴(yán)肅性，避免出爾反爾，喪失信用。二是政府不必參股每一項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施投資。三是在 第 17 頁 共 18 頁 吸引外資及民間資本參與建設(shè)和經(jīng)營的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中，政府應(yīng)該建立激勵(lì)機(jī)制，促使民營企業(yè)提高效率，而不能承諾固定回報(bào)。 （五）在建設(shè)時(shí)序上，要注重速度和質(zhì)量的統(tǒng)一?？疾斐鞘邪l(fā)展史可以看到，城市的發(fā)展，歸根結(jié)底是一個(gè) “ 打破平衡、恢復(fù)平衡、再打破平衡 ” 的動態(tài)過程，是一個(gè)不斷進(jìn)步的過程。我們在 XX 縣區(qū)開發(fā)中，要制定土地開發(fā)的時(shí)序和強(qiáng)度規(guī)劃，使其能滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。在具體建設(shè)時(shí)序上，要注重速度和質(zhì) 量的統(tǒng)一。過去，人們?yōu)榱俗非蠼ㄔO(shè)速度，往往對質(zhì)量有所忽視，這在建設(shè)史上有很多慘通的教訓(xùn)?？v觀我區(qū)前一輪的開發(fā)建設(shè)，我們不難發(fā)現(xiàn)，建區(qū)初期，在 “ 一年一個(gè)樣，三年大變樣 ”的創(chuàng)業(yè)熱情的鼓舞下，路橋城市建設(shè)獲得快速發(fā)展，被輿論稱為“ 路橋速度 ” ，這一度使全區(qū)上下感到自豪。但快速也導(dǎo)致我區(qū)的城市建設(shè)留下了不少敗筆，這方面的教訓(xùn)尤為深刻。當(dāng)然，一味追求質(zhì)量不講究速度也是不可取的。畢竟城市建設(shè)不是創(chuàng)作藝術(shù)作品，我們的建設(shè)要保證城市的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三大效益均衡發(fā)展，以城市開發(fā)促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以較低的投入得到較大的開發(fā)。特 別是行政決策者的時(shí)間概念與規(guī)劃設(shè)計(jì)者的時(shí)間概念是大不相同的，因此，我們在具體操作中要銜接好兩者的差距，注重處理好建設(shè)速度和質(zhì)量兩個(gè)概念的辨證關(guān)系。要在確保質(zhì)量的前提下，加快城市建設(shè)步伐。盡量做到既要尊重自然客觀規(guī)律，循序漸進(jìn)，又要發(fā)揮人的主觀能動性，加快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)建設(shè)速度 第 18 頁 共 18 頁 和質(zhì)量的統(tǒng)一，社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。