【正文】 運(yùn)做，暫時(shí)還離不開(kāi)廣告，而廣告的關(guān)鍵就是設(shè)計(jì)廣告。 ? 優(yōu)秀的廣告設(shè)計(jì)，會(huì)使項(xiàng)目的媒體費(fèi)用投入獲得超值回報(bào)。一版報(bào)紙廣告的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，會(huì)直接影響廣告的有效回饋量，在銷(xiāo)售熱線的來(lái)電量統(tǒng)計(jì)上，其差別甚至可能是一倍或兩倍。 ? 本項(xiàng)目的廣告設(shè)計(jì)必須要新穎獨(dú)特，要能夠在眾多的房地產(chǎn)廣告中脫穎而出，吸引住目標(biāo)客戶群的眼球，為實(shí)際銷(xiāo)售捕捉來(lái)源源不斷的客戶。 ? （四）、 廣告全方位整合 ? 本項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售期后，廣告宣傳將在全方位、多層次上展開(kāi)。媒體資源在經(jīng)過(guò)充分地分析評(píng)價(jià)后，將被有效地整合利用。針對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶信息來(lái)源的特點(diǎn)，常規(guī)主流媒體仍是主要選擇，如報(bào)紙、期刊、戶外、電視等；同時(shí)選擇以其它特殊媒體作為輔助配合，如網(wǎng)絡(luò)、直投、以及利用相關(guān)合作企業(yè)等的客戶資源。 三、絲綢之星項(xiàng)目熱銷(xiāo)期的推廣執(zhí)行 ? —— 怎樣將具有酒店物業(yè)品質(zhì)、酒店服務(wù)品質(zhì)、核心尊貴生活榜樣讓消費(fèi)者知道并認(rèn)可？ ? （一）、創(chuàng)意概念 ? 由以上分析可以看出，絲綢之星的形象定位可以定在在物質(zhì)層面之上的精神追求這一層面上。由此，絲綢之星的廣告定位為： 住酒店，不如擁有酒店式的家 ? 主線： ? 擁有酒店品質(zhì)的家 ? 享受酒店品質(zhì)服務(wù) 三大支撐： ? 主城核心 ? 一流的酒店物業(yè)品質(zhì)配置（酒店式入戶廳、酒店式公共區(qū)域的裝修） ? 一流的酒店物業(yè)管理服務(wù) ? （二）、整合營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略組合： ? 整合營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略組合包括廣告戰(zhàn)略、促銷(xiāo)戰(zhàn)略及關(guān)系傳播戰(zhàn)略： ? 廣告戰(zhàn)略：主要包括大眾媒體的表現(xiàn)策略及傳播策略。 ? 促銷(xiāo)戰(zhàn)略：主要包括新聞話題策劃及銷(xiāo)售促銷(xiāo)策略。 ? 關(guān)系傳播戰(zhàn)略：主要包括戶外媒體、大型公關(guān)活動(dòng)和有效營(yíng)銷(xiāo)傳播途徑策略。 ? （三）、“主題傳播和投放”的最大化： ? 常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)推廣周期基本包括“導(dǎo)入期、公開(kāi)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期”等，在“強(qiáng)銷(xiāo)期”區(qū)間，持續(xù)時(shí)間和投放額度均達(dá)至峰值。一個(gè)項(xiàng)目成敗往往取決于“強(qiáng)銷(xiāo)期”的銷(xiāo)售反饋，一旦疲軟，便陷入被動(dòng)之中。 ? 如果以“獨(dú)立主題傳播”模式的操作來(lái)取代常規(guī)的投放周期：即在年度內(nèi)每 2～ 3個(gè)月推出一個(gè)“獨(dú)立主題”，運(yùn)用“整合營(yíng)銷(xiāo)傳播”進(jìn)行全方位的沖擊；這種做法實(shí)際上在全年可形成 3～ 4個(gè)所謂的“強(qiáng)銷(xiāo)期”，從而達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)傳播“投入 — 產(chǎn)出效果”的最大化。 （四）、現(xiàn)階段媒體投放 ? 媒體特性分析 ： ? 報(bào)紙?zhí)匦?：優(yōu)點(diǎn) → 時(shí)效性強(qiáng) ? → 信息量大，傳播廣泛 ? → 主動(dòng)性、有選擇性閱讀，無(wú)閱讀時(shí)間限制 ? → 是消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息的主要渠道 ? 缺點(diǎn) → 生命周期短 ? → 彩色制作效果差 ? → 靈活性差 ? → 只有視覺(jué)效果，缺乏切身感受 ? → 有選擇性的閱讀 ? 電視特性 ：優(yōu)點(diǎn) → 聽(tīng)覺(jué)、視覺(jué)立體動(dòng)感的全方位滲透 ? → 強(qiáng)制性的廣告?zhèn)鬟_(dá) ? → 高普及率 ? → 適合提供品牌形象的訴求 ? 缺點(diǎn) → 成本高 ? → 信息生命周期短 ? → 較容易被刪除（轉(zhuǎn)臺(tái)） ? → 較長(zhǎng)的制作時(shí)間 ? 戶外廣告特性 ：優(yōu)點(diǎn) → 沖擊力強(qiáng) ? → 位置可選擇性強(qiáng) ? → 能見(jiàn)度高 ? → 期限長(zhǎng)，全天效應(yīng) ? 缺點(diǎn) → 受眾選擇性低 ? → 局限于簡(jiǎn)單信息 ? → 自然因素會(huì)影響廣告?zhèn)鬟_(dá)效果 ? 銷(xiāo)售單頁(yè) DM特性 ： 優(yōu)點(diǎn) → 費(fèi)用低 ? → 目標(biāo)性強(qiáng) ? → 信息含量高 ? 缺點(diǎn) → 視覺(jué)效果單一 ? → 針對(duì)性較差 媒體效應(yīng)分析 ? 報(bào)紙 ：詳細(xì)、準(zhǔn)確、及時(shí)的輸出產(chǎn)品形象以及產(chǎn)品信息、 SP活動(dòng)等信息 ? 電視 ：傳播產(chǎn)品形象、知名度以及美譽(yù)度 ? 戶外廣告 ：在固定區(qū)域內(nèi)傳播產(chǎn)品形象，充分利用視覺(jué)感受打動(dòng)大眾 ? 樓書(shū) ：詳細(xì)、準(zhǔn)確的輸出產(chǎn)品形象和產(chǎn)品信息 媒體計(jì)劃： ? （ 1）發(fā)布一定的戶外廣告，主題定位為： 絲綢之星 —— 首創(chuàng)梁平空中花園酒店式高檔住宅 ? 主題廣告語(yǔ)為： 住酒店，不如擁有酒店式的家 ? 一夜情緣，不如終身?yè)碛? ? （ 2）電視臺(tái)黃金時(shí)段 30秒“首創(chuàng)梁平空中花園酒店式高檔住宅 ——住酒店，不如擁有酒店式的家 ”主題專(zhuān)題片播放 60天。 ? （ 3）報(bào)紙 4次封面“首創(chuàng)梁平空中花園酒店式高檔住宅 ——住酒店，不如擁有酒店式的家 ”主題更廣告投放。 ? （ 4）現(xiàn)場(chǎng)圍墻、施工外墻戶外廣告 5月 20日前全部更換為“ 首創(chuàng)梁平空中花園酒店式高檔住宅 —— 住酒店，不如擁有酒店式的家 ”主題 ? （ 5）鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體戶外廣告 5月 25日前發(fā)布“ 首創(chuàng)梁平空中花園酒店式高檔住宅 ——住酒店，不如擁有酒店式的家 ”主題，不少于 50塊。 ? （ 6）“首創(chuàng)梁平空中花園酒店式高檔住宅 ——住酒店，不如擁有酒店式的家 ”主題宣傳單市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)直投。 活動(dòng)計(jì)劃： ? （ 1）業(yè)主（準(zhǔn)業(yè)主）活動(dòng)：試乘試駕；籃球賽； ? （ 2）業(yè)余愛(ài)好培訓(xùn)：針對(duì)業(yè)主或業(yè)主子女進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)的業(yè)余愛(ài)好培訓(xùn)，電話、信函邀請(qǐng)，舉辦鋼琴、繪畫(huà)、武術(shù)、舞蹈培訓(xùn)。 ? （ 3）關(guān)愛(ài)行動(dòng)：業(yè)主義務(wù)勞動(dòng)一次；敬老院或福利院送溫暖活動(dòng)一次；獻(xiàn)血義務(wù)宣傳一次 。 （五）、營(yíng)銷(xiāo)推廣現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行： ? 施工圍墻 ：更換圍墻，采用新工藝重新搭建施工圍墻、重新設(shè)計(jì)畫(huà)面，使之成為項(xiàng)目一道亮麗的風(fēng)景。 ? 工地現(xiàn)場(chǎng) ：規(guī)范化施工與管理，建議按標(biāo)準(zhǔn)化工地的要求執(zhí)行。有橫幅、垂幅、彩旗等，廣告的同時(shí)，營(yíng)造熱火朝天的建設(shè)場(chǎng)面。 ? 看房通道 ：辟有專(zhuān)門(mén)的看房通道并進(jìn)行包裝，保證采光、安全的同時(shí)，有溫馨的導(dǎo)語(yǔ)提示。 ? 開(kāi)設(shè)樣板間 ：充分展示酒店式物業(yè)品質(zhì)，附注說(shuō)明。（可鎖定某一層樓作為專(zhuān)門(mén)的樣板展示層）。 ? 全新售樓部設(shè)置 :力求人性化，體現(xiàn)酒店物業(yè)品質(zhì)和酒店物業(yè)服務(wù)，如酒店保安保潔、客戶自助飲料、自助水果服務(wù)等。 ? 銷(xiāo)控展架 ：重新制作，要求樣式新穎別致，材質(zhì)的使用要與樓盤(pán)品質(zhì)匹配，大小要考慮兩棟樓的使用。 ? 制作全新戶型沙盤(pán) 。 ? 銷(xiāo)售洽談區(qū) ：茶幾上增設(shè)糖果，果盤(pán)小巧精致，糖果高檔乖巧。雜志更換，時(shí)尚的生活資訊、家裝、旅游一類(lèi)細(xì)節(jié)處彰顯品質(zhì)。 ? 銷(xiāo)售人員 ：統(tǒng)一規(guī)范化管理，堅(jiān)持每天有早會(huì)，每周有客戶分析例會(huì)；加強(qiáng)培訓(xùn)，包括專(zhuān)業(yè)知識(shí)、房產(chǎn)新政法規(guī)、禮儀禮節(jié)、走姿坐姿、音速分貝等；銷(xiāo)售口徑要求絕對(duì)統(tǒng)一。 ? 酒店形象保安： 一男一女各一名。要求形象氣質(zhì)佳，保安制服時(shí)尚。 ? 1 客戶管理： 節(jié)假日對(duì)客戶有統(tǒng)一的問(wèn)候短信；增設(shè)業(yè)主生日蛋糕代金券贈(zèng)送（價(jià)值 100） ? 1 自助飲料、水果 。 第四部分： 部分 VIS欣賞 謝謝大家！ 晟義置業(yè) 2023年 5月 15日 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT