【正文】 廚房空間 細(xì)節(jié)提升 利用科技及設(shè)計，符合人體生活習(xí)慣 精裝修策略 —— 滿足客戶個性化和人性化需求，提升精裝修競爭力，進(jìn)而提升項目價值 精裝修 ?模塊化精裝菜單 ：從基礎(chǔ)裝修標(biāo)準(zhǔn)上將戶內(nèi)空間區(qū)分為廚室、衛(wèi)浴及廳臥三個功能模塊，三個模塊相互獨立卻又和諧搭配，設(shè)計多套基礎(chǔ)方案，客戶可以根據(jù)自身喜好，隨意配搭不同模塊 個性化提升 —— 模塊化精裝菜單，平衡客戶的“惰性”與“個性”，滿足客戶自主選擇需求 模塊化菜單設(shè)計原則： 1） 只改變設(shè)計形式感。 戶內(nèi)設(shè)計的功能性不變，形式感變化，且裝修標(biāo)準(zhǔn)相同 2） 整體風(fēng)格簡潔現(xiàn)代，三套方案相互協(xié)調(diào)。 在簡潔、現(xiàn)代風(fēng)格下，通過改變套內(nèi)家具擺設(shè)、色彩等方式打造相互協(xié)調(diào)、具有一定區(qū)別，能具混搭效果的三套風(fēng)格主題 3） 三大功能空間形成相對獨立的模塊 ，廚室、衛(wèi)浴、廳臥空間能夠?qū)崿F(xiàn)不同主題的搭配 廚房 廚房 廚房 衛(wèi)浴 衛(wèi)浴 衛(wèi)浴 廳臥 廳臥 廳臥 A B C 廚房 廚房 衛(wèi)浴 廳臥 廳臥 衛(wèi)浴 廚房 衛(wèi)浴 廳臥 D E F 三套基礎(chǔ)設(shè)計方案 通過模塊組合形成的新的設(shè)計方案 … 精裝修 ?設(shè)計原則：簡約、現(xiàn)代，更富時尚感，更多明快跳躍的顏色 個性化提升 —— 聘請知名設(shè)計師；通過早期樣板間的設(shè)置，給予客戶直觀感受 ?受戶型限制，建議采用 現(xiàn)代簡約的風(fēng)格 ， 提升視覺感受，但細(xì)部微調(diào)進(jìn)行區(qū)分。在色彩搭配上充分考慮目標(biāo)客戶的年齡特征， 采用青春、富有活力的色系 精裝修 品牌嫁接 —— 選用高檔品牌的中低端產(chǎn)品，與品牌嫁接，加強客戶感知 廚房配置： ?廚房設(shè)備齊全 ， 包括爐 、 爐頭 、 自動洗衣 /干衣機 、 洗碗機 、 微波爐 、 咖啡機 、 水壺 、 垃圾桶和食物保鮮袋等 ?提供高質(zhì)量的陶瓷制品 、 玻璃制品 、 家具制品和所有標(biāo)準(zhǔn)廚具以及中式與西式的餐具 衛(wèi)浴配置： ?浴室配有通風(fēng)和熱水系統(tǒng) ?浴室應(yīng)配置可拆的花灑 、 水槽和排水口 ， 盡量設(shè)置浴缸 智能系統(tǒng)： ?高科技保安鎖系統(tǒng) （ 刷卡制度包括阻止外人進(jìn)入樓層和電梯 ） ?每個公寓的房間內(nèi)有小型保險箱 基本家具： ?床 、 衣柜 、 寫字臺 、 電視柜 基本家電： ?電視 、 冰箱 、 洗衣機 個性化選擇菜單： ?全裝修方案 —— 提包入住。 ?精裝修方案：只有墻、地、廚、衛(wèi)，不含家具、家電、軟裝。 精裝修 新科技元素運用 —— 精裝修 ? “ 放心 ” 的設(shè)施： 要讓客人住得更為安心，公寓必須 具備先進(jìn)、完善的硬件設(shè)施和保安系統(tǒng) 。設(shè)置消防監(jiān)控、門禁巡更、可視對講等系統(tǒng)。 全能管家 安全服務(wù) 隱私保障 24小時高素質(zhì)的“貼身管家”，為業(yè)主提供貼心式管家的一對一服務(wù) 家政服務(wù) 送取洗燙衣物 庭院綠化維護(hù) 日常用品代購 訂餐代送 代聘家教、鐘點工 寵物短期托管 兒童看護(hù) 住區(qū)服務(wù) 房屋租賃 專業(yè)工具出租 交通信息咨詢 商務(wù)服務(wù) 代訂出租車 票務(wù)代訂 復(fù)印傳真 代發(fā)信函 場地租賃 酒店式服務(wù) 陽臺倒飄窗設(shè)計，面積完全贈送 萬科38平米 經(jīng)典案例 使用面積： 38平米 建筑面積：約 53平米（按小戶型公寓的平均得房率 72%估算） 超大容量影音儲物柜，讓客廳永遠(yuǎn)干凈整齊 客廳 臥室 臥室和客廳之間沒有墻，而是推拉門間隔，可分可合 ? 推開移動門就可以躺在床上看大投影！ 抬高地臺可以避免灰塵被帶進(jìn)臥室，下面還有儲物空間哦！ 臥室 別墅級配置 — 衣帽間 當(dāng)季衣服可以分開二邊掛，不混淆，可容納 180件！ 衣帽間 集約化的科技家居 ? 科技， ?三眼灶 ?電烤爐 ?電飯煲 ?微波爐 ?碗碟干燥機 ?超大儲物拉籃 讓生活更輕松！ 升降干燥機很方便 冰箱在廚房的另一側(cè)，不必打開廚房門也可以拿飲料水果出來！ 廚房 1平米！ 洗面臺和馬桶間使用互不干擾 衛(wèi)浴 干濕分離，洗衣機不會被水濺到！小小的家政區(qū)很實用，熨衣、疊衣、偶爾縫補，都在這里。 衛(wèi)生間儲物空間特別充裕。 漩渦式靜音馬桶 落地凸窗免費贈送，提供女主人瑜伽、休閑場地、小房間大體驗！ 凸窗贈送 玄關(guān) 這是我家的智能控制中心，安防報警、家庭控制都靠它，一切盡在掌握！ 智能系統(tǒng) 入戶玄關(guān)收納體系，方便生活， 快樂就在進(jìn)門的第一步！ 寫字樓定位 —— 以高性價比和綜合體豐富配套為核心賣點的彈性商務(wù)物業(yè) 為成長型本地企業(yè)提供高形象、低成本的辦公場所 城市新中心 彈性商務(wù)空間 寫字樓定位 —— 客戶定位 客戶類型 占比 客戶構(gòu)成 置業(yè)關(guān)注點 購買客戶 投資客戶 7080% ?主力客戶： ?實力較前的中大型企業(yè) ?陜北財富人群 ?區(qū)域內(nèi)高端客戶：企業(yè)高管、行業(yè)老板等 ?偶得客戶： ?少量西安本地北郊區(qū)域外高端客戶 ?外地客戶 ?資產(chǎn)保值 ?收益穩(wěn)定 辦公客戶 2030% ?辦公客戶： 本地實力較強的企業(yè)、私營公司等、自用兼投資 ?性價比 ?自用兼投資 使用客戶 辦公用戶 100% ?本地型發(fā)展型、擴張型中小公司，少量本地大型及外地、國際企業(yè)辦事處等：對性價比和形象要求較高，對區(qū)域的商務(wù)氛圍較為關(guān)注，面積需求 100300平米左右。 ?區(qū)位、形象、性價比 主抓核心客戶實現(xiàn)穩(wěn)定回現(xiàn)目標(biāo)； 打造高形象和高性價比型，兼顧一定的內(nèi)部功能； 核心客戶 寫字樓定位 —— 產(chǎn)品 1. 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，本區(qū)域以中小型企業(yè)為主，辦公需求集中在以70100平米為主； 2. 同時不排斥實力較強的中型企業(yè)整層購租或需求較大面積，應(yīng)使辦公物業(yè)便于組合，滿足多種面積需求； 3. 為保證實用性，根據(jù)市場標(biāo)準(zhǔn)，單層 13001500平米最為經(jīng)濟。 定位依據(jù) 本項目公寓 產(chǎn)品定位 單層面積 13001500平米 框架結(jié)構(gòu)，可靈活分割，滿足多種面積需求 (可分割為 70— 200平米不同面積區(qū)間 ) 寫 字 樓 設(shè) 計 要 點 領(lǐng)先 空中花園 公共配套 靈活分割 突出樓體設(shè)計感和品質(zhì)感 公共通道寬敞、明亮，體現(xiàn)檔次（選材控制成本） 營造生態(tài)辦公的概念，提升品質(zhì)感 中小型企業(yè)提供實惠的分時使用服務(wù) 國際 寫字樓設(shè)計要點建議 立面形象 內(nèi)部空間 性價比型，追求高形象，兼顧一定的內(nèi)部功能 凈高控制在 3米左右 采用分戶式空調(diào) 成本控制 立面形象 —— 通過細(xì)節(jié)手法突出樓體設(shè)計感和品質(zhì)感，提升展示效果 立面形象 建筑立面建議： ?突出挺拔感，彌補建筑絕對高度； ?提高立面局部細(xì)節(jié)的設(shè)計感，突出建筑品質(zhì)； ?提升寫字樓主入口的昭示性和檔次感。 ?通過雨蓬的設(shè)計增強寫字樓主入口的昭示性 做整體雨蓬，強調(diào)入口部分的 昭示性 ，往兩翼延伸（例如較為常用的梭形），增強入口的標(biāo)志性 內(nèi)部空間 —— 公共通道寬敞、明亮，體現(xiàn)高檔次（同時選材上控制成本） 內(nèi)部空間 ?內(nèi)部公共空間如走廊裝修時，保證品質(zhì)感的同時，在建材選擇上注意成本控制； ?公共衛(wèi)生間等配套設(shè)施應(yīng)注意成本控制，以實用品牌為優(yōu)。 ?電梯間： 與大堂統(tǒng)一風(fēng)格，墻面用石材，自然采光； ?公共通道： 寬敞、明亮，地面鋪石材或地毯，墻面刷白，用一些室內(nèi)綠色點綴，營造綠色辦公空間 空中花園（參考公寓空中花園設(shè)計） —— 營造生態(tài)辦公的概念，提升品質(zhì)感 空中花園 ?空中花園：參考公寓部分的空中花園設(shè)計，提倡生態(tài)辦公的概念，提升辦公物業(yè)的品質(zhì)感，形成營銷賣點。 公共會議室 —— 將公司會議室剝離出來，分段整合在某幾個樓層，為寫字樓里的中小型企業(yè)提供實惠的分時使用服務(wù) ?辦公空間中有些部分的使用頻率相對較低 ， 如 接待室 、 會議室 、 討論室 、 培訓(xùn)室 、 茶水間 、 儲物間 等 ?為滿足中小企業(yè)節(jié)省成本的要求 ， 可以利用幾個樓層平面 ，選擇當(dāng)中位置相對較差的部分設(shè)置這些功能 ， 以滿足中小公司的臨時空間拓展需要 ， 提供分時使用服務(wù) 單位面積（平米） 個數(shù) 面積小計（平米） 備注 8090 1 8090 40人 6070 1 6070 30人 4050 3 120150 20人 1020 10 100200 510人 合計 15 360510 會議室 /討論室設(shè)計建議 公共配套 產(chǎn)品靈活劃分 —— 性價比型，追求高形象，兼顧一定的內(nèi)部功能 產(chǎn)品靈活劃分 產(chǎn)品核心價值點： 小單位 w為主、可自由組合拆分，滿足多種面積需求 建議本項目辦公物業(yè)采用框架結(jié)構(gòu)，以 70100平米的小單位劃分，便于客戶按所需面積自由組合或分割： ?針對區(qū)域中小型企業(yè)的實際辦公需求，應(yīng)控制單位面積，以 70100平米為主； ?同時不排斥實力較強的中型企業(yè)整層購租或需求較大面積，應(yīng)使辦公物業(yè)便于組合，滿足多種面積需求。 層高控制 —— 在不影響使用效果的條件下，盡量控制層高，建議凈高控制在 3米左右 ?市場寫字系項目 60%以上為投資客戶，投資客戶對層高不敏感 ，對總價敏感度相對更高。 ?層高的增加造成成本的變化，投資客戶較不易為成本增加買單，層高基本上無法實現(xiàn)溢價，導(dǎo)致利潤率下降。 ?目前市場商務(wù)公寓的層高為 ，建議本項目寫字樓層高控制在 3米左右 即可。 成本控制 賽高國際 雅荷中環(huán)大廈 利君 V時代 賽高國際 第 5國際 經(jīng)發(fā)大廈 空調(diào) —— 控制寫字樓成本，建議采用分戶式空調(diào)，物管費中不含空調(diào)費 ?寫字樓整體控制成本，不做中央空調(diào)，采用分戶式空調(diào) ?考慮到未來實際使用的客戶以中小企業(yè)為主，分戶空調(diào)有利于企業(yè)節(jié)約成本 ?空調(diào)分戶降低物管費可作為項目的一大賣點 ?空調(diào)分戶計量降低物管后期維修及管理難度 空調(diào)設(shè)置原則 空調(diào)設(shè)置建議 針對終端使用者采用分戶空調(diào)，空調(diào)費分戶計量，物管費中不含空調(diào)費用 成本控制 住宅定位 —— 瞰景頂禮華宅 品質(zhì)生活公館 攬盡公園勝景 獨享城市資源 圈層專屬領(lǐng)域 客戶定位 —— 住宅客戶定位 III II I III 次要客戶： ? 職業(yè)特征：大型企業(yè)員工、拆遷戶 ? 置業(yè)目的：滿足自住需求，投資升值 ? 置業(yè)關(guān)注點：生活便利度、未來升值潛力 Ⅱ 重要客戶： ? 職業(yè)特征：政府公務(wù)員 ?置業(yè)目的：生活品質(zhì)的提升、保值升值 ? 置業(yè)關(guān)注點：舒適度、環(huán)境、私密感 Ⅰ 核心客戶： ? 核心客戶 1：以長慶石油為代表的大型企業(yè)中高層 ?置業(yè)目的：改善居住條件、保值升值 置業(yè)關(guān)注點：居住舒適度、產(chǎn)品品質(zhì)、配套、環(huán)境、身份感 ?核心客戶 2：陜北客戶 ?置業(yè)目的：資產(chǎn)占有、保值升值 住宅產(chǎn)品定位 —— 市場回顧 項目 一居 比例 兩居 比例 三居 比例 四居以上 比例 風(fēng)景御園 95 20% 150 190 60% 20% 魏瑪公館 68 10% 90 37% 140150 32% 165170 21% 白樺林間 90100 40% 130150 55% 190 5% 白樺林居 90 20% 130140 60% 160 20% 首創(chuàng)國際城 68 510% 78108 60% 120145 3035% 御景華府 105 35% 140 65% 市場 ?城運公園板塊項目戶型以兩居（ 90100平米 )、三居 (130150)為主 ?兩居占比位于 30%40%之間，三居占比位于 50%60%左右 本項目住宅 戶型定位 戶型 面積 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例 實用兩居 90100 25% 300左右 35% 舒適兩居 110120 10% 100左右 13% 實用三居 140160 45 % 330套左右 40% 舒適三居 160180 10% 50套左右 6% 四居及其他 180以上 10 % 50套左右 6% 合計 100% 830套左右 100% 住 宅 設(shè) 計 要 點 領(lǐng)先 私屬空間 精裝雙大堂 建筑挺拔，體現(xiàn)城市意象，與整體統(tǒng)一 控制成本的情況下，強化標(biāo)識感，體現(xiàn)城市意向 設(shè)置住宅私家道路保證居住的私密性 國際