新河項(xiàng)目階段性匯報(bào)-資料下載頁
2025-03-10 10:20本頁面
【正文】 . 2 5 直接成本 5 4 , 3 3 9 . 5 4 1 7 , 9 9 9 . 7 4 7 2 , 3 3 9 . 2 8 銷售毛利 1 3 , 3 2 7 . 3 1 1 4 , 4 3 2 . 6 6 2 7 , 7 5 9 . 9 7 毛利率 20% 45% 28%稅金支出 3 , 4 1 7 . 1 8 1 , 6 3 7 . 8 4 5 , 0 5 5 . 0 1 銷售費(fèi)用支出 2 , 0 0 0 . 0 0 管理費(fèi)用支出 6 2 5 . 3 0 銷售利潤銷售利潤率所得稅凈收益凈收益率投資回報(bào)率新河起步區(qū)利潤分析表2 , 0 0 0 . 0 0 6 2 5 . 3 0 17%2 0 , 0 7 9 . 6 6 6 , 6 2 6 . 2 9 1 3 , 4 5 3 . 3 7 13%20%? 順 馳 集 團(tuán) 現(xiàn)金流量分析 ? 截至 8月份已支付新河整體拆遷費(fèi) 2億元 ， 且后期支付剩余拆遷費(fèi)用和其他土地費(fèi)用的準(zhǔn)確時(shí)間 、 順序不好預(yù)計(jì) ， 而除起步區(qū)外新河后續(xù)開發(fā)規(guī)劃尚處于研發(fā)階段 ， 也不能合理 、 準(zhǔn)確預(yù)計(jì)土地成本中各項(xiàng)內(nèi)容在各開發(fā)階段的分?jǐn)倲?shù)額 ， 所以本次起步區(qū)現(xiàn)金流量分析的一個(gè)假設(shè)即保守的認(rèn)為新河起步區(qū)的土地成本已一次性付齊 ， 多付款部分及后續(xù)付款均視為支付后期土地成本 ， 不在起步區(qū)的現(xiàn)金流量中反映 。 ? 根據(jù)對(duì)銷售回款和工程款 、 銷售費(fèi)用等收支進(jìn)度的預(yù)計(jì) ， 起步區(qū)項(xiàng)目獲得穩(wěn)定的正現(xiàn)金流的時(shí)間大約在 2023年 5月份 。 從支付項(xiàng)目拆遷款開始 （ 2023年 8月 ） 計(jì)算的資金平衡時(shí)間為 20個(gè)月 。 ? 順 馳 集 團(tuán) 單位 : 萬元2023 年 2023 年 2023 年 金額回款 57, 43, 1 0 0 , 0 9 9 . 2 5 其他 流入合計(jì) 57, 43, 1 0 0 , 0 9 9 . 2 5 土地支出 15, 1 5 , 2 3 1 . 5 6 前期支出 1, 1, 3 , 5 0 1 . 7 8 工程支出 30, 1, 3 2 , 1 5 1 . 9 5 配套支出 12, 5, 1 9 , 3 9 3 . 3 1 利息支出 1, 2 , 0 3 2 . 0 0 銷售費(fèi)用支出 1, 2 , 0 0 0 . 0 0 管理費(fèi)用支出 6 2 5 . 3 0 稅金支出 2, 2, 5 , 0 5 5 . 0 1 流出合計(jì) 18, 50, 10, 7 9 , 9 9 0 . 9 1 18, 6, 32, 2 0 , 1 0 8 . 3 4 項(xiàng)目資金流入新河起步區(qū)現(xiàn)金流量綜合分析凈流量資金流出? 順 馳 集 團(tuán) 截至 8 月底 9 12 月 1 5 月 5 6 月 7 8 月 9 12 月 1 5 月 6 12 月2 億（拆遷）2 億（拆遷）0 . 4 3 億 ( 出讓金）1 . 5 7 億（出讓金） 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 2 億（投資拆遷）2 億（投資及規(guī)劃局拆遷）1 億（規(guī)劃局）1 . 6 4 5 億（一期土地及地上建筑物） 億 億 億 億 億 億 億 億萊茵春天 0 . 2 0 7 億（工程款）0 . 4 3 億（出讓金）1 . 4 億 * 5 0 % =0 . 7 億新河起步區(qū) 億 億 億 建設(shè)投資公司 2 億 億規(guī)劃局 億 1 億銀行2 . 3 5 5 億（二期土地抵押）1 . 6 4 5 億（一期土地及地上建筑物抵押）2 億 億 億 億 億 億 0 0 億 億 7 億 5 億 億 53 億0 0 億 億 億 億 億 億年度2023 年 2023 年支出明細(xì)土地工程稅費(fèi)償付借款新河項(xiàng)目資金流解決方案資金來源合計(jì)當(dāng)期流量?jī)袅髁?023 年總資金需求資金解決方案回款融資集團(tuán)資金支持? 順 馳 集 團(tuán) 資金解決方案 規(guī)模宏大，開發(fā)周期漫長(zhǎng)，全部土地的及早獲取可以大大降低項(xiàng)目總體海量投入的風(fēng)險(xiǎn)。而短期內(nèi)獲取全部土地需要資金的集中支持。在這一點(diǎn)上我們可以做到基本不需集團(tuán)提供資金支持，通過滾動(dòng)融資形式解決巨大資金缺口，并且已經(jīng)在具體運(yùn)作過程中。 具體計(jì)劃為： 首先在 2023年底之前通過從塘沽城市建設(shè)投資公司及塘沽區(qū)規(guī)劃局融資 4億元付清全部拆遷款，并利用置地公司暨有現(xiàn)金 4300萬元摘牌，起步區(qū)土地款 ? 順 馳 集 團(tuán) 2023年 8 月已通過此方式支付 2 億元拆遷費(fèi)用 。 2023年 1~2月通過從塘沽區(qū)規(guī)劃局融資 1億元 ， 并利用公司周轉(zhuǎn)資金 7000萬元即可摘牌付齊剩余全部地塊的土地款 。 預(yù)計(jì)利用此地塊土地證可長(zhǎng)期融資 （ 2年或以上 ） ， 除補(bǔ)齊7000萬元周轉(zhuǎn)資金外可支持項(xiàng)目開盤前的工程支出并維持正的資金流 。 2023年 8月底前 ， 利用項(xiàng)目本身回款支付本身工程款后的凈資金流即可輕松償付 2023年 8月融資的 2億元 ， 另外還可通過起步區(qū)土地及地上建筑物抵押再融資 。 ? 順 馳 集 團(tuán) ? 從 2023年到 2023年，用起步區(qū)回款可陸續(xù)償還拆遷及土地的融資款 ，除支付項(xiàng)目支出外保持 2億元左右的正資金流量。這 2億元即可支持 2023年新河后期開發(fā)開盤前的資金需求。這還未考慮利用項(xiàng)目剩余地上建筑物再抵押融入資金。 剩余融資款 。預(yù)計(jì)從 2023年第二季度起，新河項(xiàng)目各期即可開始通過回款和建筑物抵押為其他項(xiàng)目的獲取、開發(fā)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流支持。 ? 綜上分析不難看出，僅僅利用置地公司 4300萬元的前期資金投入和 7000萬元的周轉(zhuǎn)資金，完全依靠土地運(yùn)作方式的創(chuàng)新，新河大盤就可以順利啟動(dòng)了。 ? 順 馳 集 團(tuán) 謝謝大家！ ? 順 馳 集 團(tuán)
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