【正文】 包經(jīng)營權(quán)界定為用益物權(quán)，賦予其占有、使用、收益權(quán)能；《擔(dān)保法》第 37條規(guī)定 “ 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán) ” 不得抵押 ? 十七屆三中全會： “ 賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán) ” 、 “ 完善土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能 ” ? 十八屆三中全會： “ 賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營 ” （不含繼承、交易權(quán)） ? 農(nóng)民早已擁有轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)權(quán)。允許承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保，使土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能進一步擴大，更加逼近完整財產(chǎn)權(quán)。 68 農(nóng)地產(chǎn)權(quán)在集體與農(nóng)戶間分割的歷史脈絡(luò) 69 合理界定農(nóng)地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán) ? “ 尊重集體所有權(quán) ” ：尊重集體經(jīng)濟組織在占有、處分方面的權(quán)能，發(fā)揮其在處理土地撂荒方面的監(jiān)督作用、在平整和改良土地方面的主導(dǎo)作用、在促進土地適度規(guī)模經(jīng)營方面的橋梁作用 ? “ 劃斷農(nóng)戶承包權(quán) ” ：界定集體成員資格、鎖定集體成員范圍，在起點公平的基礎(chǔ)上落實 “ 長久不變” ，并對承包權(quán)的權(quán)能邊界進行清晰界定 ? “ 保護務(wù)農(nóng)者經(jīng)營權(quán) ” ：適應(yīng)承包主體與經(jīng)營主體分離的新趨勢，對實際從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)營者給予更多支持和保護，讓務(wù)農(nóng)種糧者得實惠 70 農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的新界定 71 72 當(dāng)前要做的工作 ? 明確抵押、擔(dān)保、入股的客體是經(jīng)營權(quán) ? 明確 “ 長久不變 ” 的具體含義， “ 長久不變 ” 的起點年份，如何解決二輪承包遺留問題 ? 確權(quán)登記頒證： 2023年中央 1號文件要求五年內(nèi)完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證； 2023年在兩個省整建制推進，其他省區(qū)市至少選擇一個縣整建制推進；亟待明確解決問題的基本原則，究竟是繼續(xù)確土地承包經(jīng)營權(quán)，還是分別確承包權(quán)、經(jīng)營權(quán) 73 （三）擴大農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)權(quán)能 ? 私房公地 ：農(nóng)民對住房擁有完整產(chǎn)權(quán)、對宅基地擁有用益物權(quán)（占有、使用） ? 宅基地制度 ：一戶一宅、無償取得、長期占有、村內(nèi)流轉(zhuǎn)、退出無門 ? “兩個嚴禁” ：嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證 74 制度性問題 ? 物權(quán)法已將宅基地使用權(quán)界定為用益物權(quán)（占有、使用，不含收益、處置），但不能抵押、流轉(zhuǎn) ? 農(nóng)民的房屋附著在不能流轉(zhuǎn)的宅基地上，導(dǎo)致農(nóng)民房屋價值不能得到充分體現(xiàn) ? 農(nóng)村人口流動日趨頻繁，空心屋不斷增多，大量房屋閑置，非?？上? 75 法外現(xiàn)象 ? 農(nóng)房出租 ? 跨村農(nóng)房買賣 ? 農(nóng)房抵押與流轉(zhuǎn)交易：浙江樂清市，從農(nóng)房抵押到農(nóng)房流轉(zhuǎn)；安徽 20個縣農(nóng)村綜合改革試點，允許農(nóng)民通過流轉(zhuǎn)方式獲得其他集體經(jīng)濟組織宅基地使用權(quán) 76 湖南瀏陽農(nóng)房抵押實踐 ? 1995年，瀏陽市委市政府下發(fā)《關(guān)于加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理的通知》，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開始有組織地推動農(nóng)房頒證、交易等工作 ? 2023年，市政府印發(fā)《瀏陽市農(nóng)村房屋抵押貸款暫行辦法》，規(guī)定了農(nóng)房抵押貸款的條件、程序、抵押權(quán)實現(xiàn)等。 2023年，又對暫行辦法進行修訂完善，下發(fā)了《瀏陽市集體土地上房屋抵押貸款辦法》，拓展了農(nóng)房抵押的范圍。 ? 能夠用于抵押貸款的農(nóng)房分三種情形：農(nóng)戶宅基地上的房產(chǎn)；建在集體土地上的企業(yè)廠房；城鎮(zhèn)（集鎮(zhèn)）建在集體土地上的門面、商住房 ? 至 2023年 6月末，瀏陽市累計為農(nóng)村房屋確認產(chǎn)權(quán) 92077宗，確權(quán)面積 ，累計辦理農(nóng)房交易 37039宗，交易面積 537萬平方米，交易額達 ；抵押登記 82967宗，抵押面積 ，抵押金額 。 77 改革新舉措 ? “保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道” ? 可考慮分兩步走： 第一步，放寬農(nóng)民房屋流轉(zhuǎn)的限制條件 。不再局限于村內(nèi)，并允許因房地不可分離、隨房屋流轉(zhuǎn)而必然產(chǎn)生的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織作為宅基地的所有者，可向購買農(nóng)房、從而購買了宅基地使用權(quán)的人收取一定的集體土地使用權(quán)有償使用費。對購買農(nóng)房者應(yīng)設(shè)置嚴格的資格條件和使用、維修改造規(guī)定，防止城市資本一窩蜂地到農(nóng)村買房、防止城市房地產(chǎn)泡沫向農(nóng)村蔓延。 第二步，放寬宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制條件 。這需要一個長期過程，也需要很多前提條件。比如，改革完善農(nóng)村宅基地制度，能否繼續(xù)無償取得、是否明確使用期限等。 78 （四）擴大集體資產(chǎn)股份權(quán)能 ? 十八大：依法維護農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán) ? 十八屆三中全會： 保障農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員權(quán)利，積極發(fā)展農(nóng)民股份合作，賦予農(nóng)民對集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保、繼承權(quán) ? 2023年中央 1號文件 ： 推動農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)股份合作制改革，保障農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員權(quán)利，賦予農(nóng)民對落實到戶的集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保、繼承權(quán) ? 從 “ 集體收益分配權(quán) ” 拓展為 “ 集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保、繼承權(quán) ” ，是實現(xiàn)從 “ 共同共有 ”向 “ 按份共有 ” 轉(zhuǎn)變的重要步伐，從 “ 出口 ” 提高 “ 共有權(quán)” 的流動性、開放性。一些地方，如蘇州，實行集體資產(chǎn)經(jīng)營公司增資擴股，從 “ 入口 ” 打破封閉性。 79 深化改革的必要性 ? 盡管鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)完成了改制，但一些地方村級集體經(jīng)營性資產(chǎn)存量較大，村官貪腐、“內(nèi)部人控制”問題突出 ? 村與村之間集體資產(chǎn)差異較大，“收益分配權(quán)”的成員權(quán)特征，導(dǎo)致人口進入、退出不順 ? 股份合作制改革：不可分割的集體股、股權(quán)權(quán)能受限、外部資本進入通道未打開 80 （五）穩(wěn)妥推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革 ? 修改法律 ：憲法、土地管理法、農(nóng)村土地承包法、物權(quán)法、擔(dān)保法 ? 試點先行 ：嚴格審批、局部試點、封閉運行、風(fēng)險可控 ? 確權(quán)保護 ：確權(quán)是土地制度改革的基礎(chǔ)性工作 ? 完善市場 ：無形市場與有形市場 ? 加強研究 ：集體所有制的實現(xiàn)形式 81 結(jié)束語：有序推進農(nóng)村改革 ? 2023年 11月 27日，習(xí)近平在山東考察指出： 不要盲人摸象、以偏概全，不要不明就里、大而化之；要準確推進改革，認真執(zhí)行中央要求，不要事情還沒弄明白就盲目推進；要有序推進改革，該中央統(tǒng)一部署的不要搶跑，該盡早推進的不要拖宕，該試點的不要倉促推開，該深入研究后再推進的不要急于求成，該得到法律授權(quán)的不要超前推進 ? 2023年 2月 17日，習(xí)近平在中央黨校省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部學(xué)習(xí)貫徹十八屆三中全會精神全面深化改革專題研討班開班式上講話強調(diào)： 要防止一知半解、斷章取義、生搬硬套，要防止徒陳空文、等待觀望、急功近利，要注意避免合意則取、不合意則舍的傾向