【正文】 的結(jié)果。 ? 可以證明，當項目凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)發(fā)生多次變化時，計算 IRR的方程可能有多個解。 ? 問題：這些解中有項目的 IRR嗎？如果項目凈現(xiàn)金流量的正負號發(fā)生多次變化，計算 IRR的方程一定多個解嗎？該項目能用 IRR評價嗎？ 年 份 0 1 2 3 4 5凈現(xiàn)金流量 1900 1000 － 5000 － 5000 2023 6000項目內(nèi)部收益率的唯一性問題討論 ? 結(jié)論： – 常規(guī)項目 （ 凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)僅有一次變化） IRR有唯一實數(shù)解。 – 非常規(guī)項目 （ 凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)有多次變化）計算 IRR的方程可能但不一定有多個實數(shù)解。 – 項目的 IRR是唯一的，如果計算 IRR的方程有多個實數(shù)解，這些解都不是項目的 IRR。 – 對 非常規(guī)項目，須根據(jù) IRR的經(jīng)濟含義對計算出的 IRR進行檢驗，以確定是否能用 IRR評價該項目。 項目投資回收模式 上式中， NCFt 為第 t 年的凈現(xiàn)金流量，F(xiàn)t 為第 t 年項目內(nèi)部未收回的投資。 0 1 2 3 4 5 NCF0 NCF1 NCF2 NCF3 NCF4 NCF5 F1 F2 F3 F4 ? ? ? ????? ????? tjttjtjt NCFiFiNCFF0*1 * 11非常規(guī)項目內(nèi)部收益率的檢驗 ? 檢驗標準： 在項目壽命期內(nèi)，項目內(nèi)部始終存在未收回的投資。即：能滿足 及 條件的 i* 就是項目唯一的 IRR， 否則就不是項目的 IRR， 且這個項目也不再有其它具有經(jīng)濟意義的 IRR。 ? ? ? ?? ??????????01,2,1 0**iFntiFnt ?? ?010 ??????nttt iNCF（三） 投資回收期 投資回收期是兼顧項目獲利能力和項目風險的評價指標。 ? 靜態(tài)投資回收期 不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，從項目投資之日算起，用項目各年的凈收入回收全部投資所需要的時間。 ? 動態(tài)投資回收期 考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，回收全部投資所需要的時間。 五、項目不確定性分析 ? 主要的不確定性分析方法 –盈虧平衡分析 確定盈利與虧損的臨界點 –敏感性分析 分析不確定因素可能導致的后果 –概率分析 對項目風險作直觀的定量判斷 項目投資風險類別 ? 非系統(tǒng)風險指隨機發(fā)生的意外事件有關(guān)的風險； ? 系統(tǒng)風險指與一般經(jīng)營條件和管理狀況有關(guān)的風險； ? 內(nèi)部風險指與項目清償能力有關(guān)的風險； ? 外部風險指與獲取外部資金的能力有關(guān)的風險 。 風險 資產(chǎn) 權(quán)益 /債務 財務風險 經(jīng)營風險 內(nèi)部風險 系統(tǒng)風險 非系統(tǒng)風險 外部風險 常見的項目風險因素 ? 信用風險 – 項目參與方的信用及能力 ? 建設(shè)和開發(fā)風險 – 自然資源和人力資源 – 項目生產(chǎn)能力和效率 – 投資成本 – 竣工延期 – 不可抗力 ? 市場和運營風險 – 市場競爭 – 市場準入 – 市場變化 – 技術(shù)變化 – 經(jīng)營決策失誤 ? 金融風險 – 匯率、利率變動 – 通貨膨脹 – 貿(mào)易保護 ? 政治風險 – 體制變化 – 政策變化 – 法律法規(guī)變化 ? 法律風險 – 有關(guān)法律法規(guī)不完善 – 對有關(guān)法律法規(guī)不熟悉 – 法律糾紛及爭議難以解決 ? 環(huán)境風險 項目投資決策中收益與風險的權(quán)衡 風險水平 （ 達到希望收益率的概率 ） 收益水平％ O A B C No (risk) No (risk return) Yes 投資者的無差異曲線 銷售收入及 成本與產(chǎn)量之間的關(guān)系 銷售收入 (B)、 產(chǎn)品價格 (P)與產(chǎn)品產(chǎn)量 (Q)之間的關(guān)系 總成本 (C)、 固定成本 (Cf)、單位產(chǎn)品變動成本 (Cv)和產(chǎn)品產(chǎn)量 (Q)之間的關(guān)系 B＝ PQ 0 Q B 0 Q C C＝ C f＋ C v Q C f C v Q 盈虧平衡分析圖 ? 銷售收入、 總成本和產(chǎn)品產(chǎn)量之間的關(guān)系 0 Q B＝ PQ C＝ C f＋ C v Q Q* B,C BEP 虧損 盈利 盈虧平衡分析 由 即 可導出： 盈虧平衡產(chǎn)量 盈虧平衡價格 盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本 CB＝ QCCPQ vf ?＝vf CQCP ?＝*vfCPCQ?＝*QCPC fv ?＝*盈虧平衡分析示例 某項目生產(chǎn)能力 3萬件 /年，產(chǎn)品售價 3000元 /件，總成本費用 7800萬元，其中固定成本 3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。 單位產(chǎn)品變動成本 盈虧平衡產(chǎn)量 盈虧平衡價格 盈虧平衡單位 產(chǎn)品變動成本 件元 / 1 6 0 03 3 0 0 07 8 0 0 ???vC件 2 1 4 0 01 6 0 03 0 0 0103 0 0 04* ????Q件元＋ / 2600103 1030001600 44* ????P件元 / 2023103 1030003000 44* ?????vC盈虧平衡分析的擴展 某項目的 NPV可由下式計算，項目壽命期為不確定因素 當 NPV＝ 0時，有 可解得，能使 NPV≥ 0 的 項目壽命期的臨界值約為 10年 ? ?xAPN P V %,15,/301 5 0???? ? 5301 5 0%,15,/ ????? xxxAP敏感性分析 ? 例 : 不確定因素變動對項目 NPV的影響 變動率 － 20 ％ － 10 ％ 0 ＋ 10 ％ ＋ 20 ％投資額 14394 12894 11 3 9 4 9894 8394經(jīng)營成本 28374 19884 11 3 9 4 2904 － 5586產(chǎn)品價格 － 10725 335 11 3 9 4 22453 335130 變動率＋ －變動率 投資額 產(chǎn)品價格 經(jīng)營成本 ＋ 10％ － 10％ NPV 項目凈現(xiàn)值的概率描述 假定 A、 B、 C是 影響項目現(xiàn)金流的不確定因素，它們分別有 l、 m、 n 種可能出現(xiàn)的狀態(tài)，且相互獨立，則 項目現(xiàn)金流有 k＝ l m n 種 可能的狀態(tài)。根據(jù)各種 狀態(tài)所對應的現(xiàn)金流，可計算出相應的凈現(xiàn)值。設(shè)在 第 j 種狀態(tài)下項目的凈現(xiàn)值為 NPV（ j） ,第 j 種狀態(tài)發(fā)生的概率為 Pj , 則項目凈現(xiàn)值的期望值與方差分別為 : ? ? ? ?????kjjj PN P VN P VE1? ? ? ? ? ?? ??????kjjj PN P VEN P VN P VD12 概率分析示例 不確定因素狀態(tài)及其發(fā)生概率產(chǎn)品市場狀態(tài) 暢銷 （ ?A1） 一般 （ ?A 2） 滯銷 （ ?A 3）發(fā)生概率 PA1＝ 0 . 2 PA 2＝ 0 . 6 PA 3＝ 0 . 2原料價格水平 高 （ ?B 1） 中 （ ?B2） 低 （ ?B3）發(fā)生概率 PB 1＝ 0. 4 PB 2＝ 0. 4 PB 3＝ 0 . 2概率樹 兩種不確定因素影響項目現(xiàn)金流的概率樹 PA1 PA2 PA3 PB1 PB2 PB1 PB3 PB2 PB3 PB1 PB2 PB3 ?A1 ?A2 ?A3 ?B2 ?B1 ?B1 ?B3 ?B3 ?B1 ?B2 ?B2 ?B3 ?1＝ ?A1 ∩ ?B1 ； P1＝ PA1 PB1 ?3＝ ?A1 ∩ ?B3 ； P3＝ PA1 PB3 ?4＝ ?A2 ∩ ?B1 ； P4＝ PA2 PB1 ?5＝ ?A2 ∩ ?B2 ； P5＝ PA2 PB2 ?6＝ ?A2 ∩ ?B3 ； P6＝ PA2 PB3 ?7＝ ?A3 ∩ ?B1 ； P7＝ PA3 PB1 ?8＝ ?A3 ∩ ?B2 ； P8＝ PA3 PB2 ?9＝ ?A3 ∩ ?B3 ； P9＝ PA3 PB3 ?2＝ ?A1 ∩ ?B2 ； P2＝ PA1 PB2 各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)金流量及發(fā)生概率 現(xiàn)金流量 ( 萬元 )序號 狀態(tài)組合 發(fā)生概率 Pj0 年 1 － 5 年N P V（j）( i ＝ 1 2 % )1 0 . 0 8 － 1 0 0 0 3 7 5 3 5 1 . 8 82 0 . 0 8 － 1 0 0 0 4 5 0 6 2 2 . 1 53 0 . 0 4 － 1 0 0 0 5 1 0 8 3 8 . 4 44 0 . 2 4 － 1 0 0 0 3 1 0 1 1 7 . 4 85 0 . 2 4 － 1 0 0 0 3 5 0 2 6 1 . 6 76 0 . 1 2 － 1 0 0 0 3 9 0 4 0 5 . 8 67 0 . 0 8 － 1 0 0 0 2 3 0 － 1 7 0 . 9 08 0 . 0 8 － 1 0 0 0 2 5 0 － 9 8 . 8 19 0 . 0 4 － 1 0 0 0 2 7 0 － 2 6 . 7 1?A1∩ ?B1 ?A1∩ ?B2 ?A1∩ ?B3 ?A2∩ ?B1 ?A2∩ ?B2 ?A2∩ ?B3 ?A3∩ ?B1 ?A3∩ ?B2 ?A3∩ ?B3 投資項目風險估計 上例中項目凈現(xiàn)值的期望值及標準差 假定項目凈現(xiàn)值服從正態(tài)分布，可求出 該項目凈現(xiàn)值大于或等于 0的概率為 ? ? ? ? 2 891?????jjj PN P VN P VE? ? ? ?? ? 9 4 3 2 8912 ??????jjj PN P VN P VD? ? ? ? ??? N P VDN P V?? ? ??NP VP各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)值及累計概率 序號 狀態(tài)組合 發(fā)生概率 PjN P V（j）累計概率1 0 . 0 8 － 1 7 0 . 9 0 0 . 0 82 0 . 0 8 － 9 8 . 8 1 0 . 1 63 0 . 0 4 － 2 6 . 7 1 0 . 2 04 0 . 2 4 1 1 7 . 4 8 0 . 4 45 0 . 2 4 2 6 1 . 6 7 0 . 6 86 0 . 0 8 3 5 1 . 8 8 0 . 7 67 0 . 1 2 4 0 5 . 8 6 0 . 8 88 0 . 0 8 6 2 2 . 1 5 0 . 9 69 0 . 0 4 8 3 8 . 4 4 1 . 0 0?A2 ∩ ?B3 ?A1 ∩ ?B2 ?A1 ∩ ?B3 ?A2 ∩ ?B1 ?A2 ∩ ?B2 ?A1 ∩ ?B1 ?A3 ∩ ?B1 ?A3 ∩ ?B2 ?A3 ∩ ?B3 項目風險估計的圖示法 01200 100 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900凈現(xiàn)值累計概率六、技術(shù)改造項目財務評價 ? 技術(shù)改造項目費用與效益的識別 – “ 有無法”與“前后法” – 沉沒成本 ? 技術(shù)改造項目費用與效益的計量 – 邊際分析原理 – 增量分析法 – 機會成本、追趕成本 七、房地產(chǎn)項目投資分析 房地產(chǎn)投資考慮的因素 ? 投資盈利性方面的因素 投資的盈利性取決于項目實施所需的費用和可帶來的收益； ? 投資安全性方面的因素 投資的安全性取決于項目自身的風險和投資者所作的財務和法律等方面的安排； ? 其他因素 企業(yè)目標往往是多方面的投資決策也要考慮盈利性和安全性以外的企業(yè)目標 。 房地產(chǎn)項目的費用和收益 ? 財務收益 – 租售收入 – 財產(chǎn)升值收益 – 折舊蔽稅收益 ? 非財務收益 ? 開發(fā)階段費用 – 土地費用 – 建設(shè)費用 – 財務費用 – 銷售費用 ? 經(jīng)營階段費用 – 出租費用 – 維護 、 管理費用 – 財務費用 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成 土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費