【正文】 無明確的主仆分區(qū)； ?書房宜與主臥形成套房設計，而非獨立設置； ?儲藏空間較少； ?如此大的面積，并未配置完備的功能間，如未分中、西廚等。 龍湖世紀峰景小結 ?產品戶型： ?項目產品面積大多在 250平米以上； ?所有戶型均有大面積露臺，主要功能間均可享受較好的景觀資源 ； ?部分戶型具有較好的主仆分區(qū)，但其 440平米戶型并未做到； ?躍層產品客廳采用挑高設計 ，增強客戶尊貴感； ?項目對于 350平米以上戶型設計把握度欠缺，空間浪費、功能房缺失等劣勢明顯。 龍湖 三千城 銅雀臺 基礎資料 項目名稱 龍湖 三千城 項目地址 二環(huán)路東二環(huán) 1號 開發(fā)商 成都龍湖地產 建筑規(guī)劃 深圳華匯設計有限公司 景觀設計 易道公司 物管服務 成都龍湖物業(yè) 總占地面積 107畝 總建筑面積 27萬平方米 建筑形態(tài) 高層 建筑風格 現(xiàn)代 園林風格 現(xiàn)代 容積率 綠地率 25% 梯戶比 3梯 6戶 產品分析 戶型：三室兩廳四衛(wèi) 建筑面積： 211平米 負一層 一 層 二 層 產品分析 戶型：五室四廳四衛(wèi) 建筑面積： 254平米 客廳： 開間 以樓梯間為節(jié)點，動靜分區(qū)明確 陽臺、露臺大面積贈送或辦贈送 客廳局部挑高 優(yōu)點： ?超大面積的贈送或半贈送空間：陽臺、露臺； ?以樓梯間為節(jié)點，明確動靜分區(qū) ； ?局部空間雙層挑高 ，增強客戶尊貴感。 龍湖 三千城 銅雀臺小結 ?產品戶型： ? 分心對象為龍湖 三千城的多層洋房組團，均為躍層產品； ?所有產品均有 超大面積的陽臺、露臺贈送 ； ?底躍產品均有地下空間，娛樂 — 起居 — 居住層次分明； ?頂躍產品具有客廳局部挑高設計 ，極大程度地提升了產品的尊貴品質。 項目名稱 新鴻基悅城 項目地址 雙流縣華陽天府大道南延線側極地海洋公園旁 開發(fā)商 成都忠捷置業(yè)有限公司（新鴻基地產集團成員） 建筑規(guī)劃 香港嘉柏建筑事務所 物管服務 香港啟勝物業(yè) 總占地面積 245畝 總建筑面積 約 73萬平米 建筑形態(tài) 高層 建筑風格 現(xiàn)代時尚 園林風格 海洋主題水景園林 容積率 綠地率 % 梯戶比 1梯 1戶、 2梯 3戶、 2梯 4戶 車位比 悅城基礎資料 產品分析 戶型：四室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積： 164平米 優(yōu)點： ?各功能房均具備較好的采光與通風面 ； ?露臺大轉角設計提高使用舒適度； ?客廳、餐廳分區(qū)布置 。 不足： ?入戶花園形狀不規(guī)則，利用率相對較低； ?書房宜與主臥相連，便于業(yè)主自行將其改造成套房以增加使用舒適度； ?L形露臺計入產權面積較大，則其性價比有待商榷。 L形超大露臺增強舒適度 入戶花園形狀不規(guī)則，使用率相對較低 產品分析 建筑面積：約 290平米 首層 二層 本戶型為項目的“極致產品”，主要起拉動項目品質的作用 ?本戶型設計著重在于 意向的“空間享受” ，強調私人泳池、空中花園、休閑平臺； ?產品對于功能房的細節(jié)把控相對較弱，功能房特色不突出，部分房間尺寸、面積偏小 私人天際泳池 綠地休閑 休閑平臺 房間尺寸并不“豪” 產品分析 優(yōu)點： ?大開間使得客 餐廳采光通風效果良好 ； ?戶型整體設計較為方正，空間使用率較高； ?客 餐廳挑高設計，增強尊貴感 ?二層主臥雙向采光 ，舒適度高。 不足： ?廚房無直接采光面。 主臥雙向采光 客 餐廳挑高 戶型：五室兩廳四衛(wèi) 建筑面積： 290平米 新鴻基 悅城小結 ?產品戶型： ? 由于靠近海洋公園，本項目產品注重景觀面的打造，例如露臺、陽臺的設計 ； ?躍層戶型采用客廳、客 餐廳挑高設計，增強業(yè)主尊貴感； ?在結構設計允許的情況下， 主臥可選擇雙向采光，提高舒適度 ； ?項目 單獨打造“極致產品” ，對于尺寸等細節(jié)未給予充分重視，亮點集中在“天際泳池、空中花園”； ?景觀陽臺“大 L形”的設計方式有待考量，因為“ L形”短邊并不能享受景觀面，若計入產權的面積過大，將影響客戶的接受程度。 項目基礎資料 項目名稱 開發(fā)商 占地規(guī)模 （畝） 總建筑面積 （萬平米） 容積率 建筑風格 園林風格 梯戶比 車位比 譽峰 合景泰富 280 現(xiàn)代簡約 東南亞風格 2梯 1戶、 2梯 2戶、3梯 2戶 1： 中海 城南一號 中海地產 173 Artdeco 公園皇家園林 2梯 2戶 1:1以上 鷺島國際社區(qū) 滕王閣 422 75 現(xiàn)代簡約 一期：北歐森林 二期：亞馬遜熱帶雨林 三期：夏威夷風格 —— 1:1 中海 金沙府 中海興業(yè) 72 Artdeco 歐式園林 2梯 2戶、 2梯 3戶 1： 置信麗都花園 麗府 置信地產 60 21 現(xiàn)代歐式 紐約中央公園式園林 2梯 2戶、 2梯 3戶 1： 公館 1881 藍光和駿 60 Artdeco 英倫皇家園林 3梯 2戶 1： 2 龍湖世紀 龍湖地產 89 58 現(xiàn)代簡約 現(xiàn)代 3梯 2戶 —— 龍湖三千城 龍湖地產 107 27 現(xiàn)代 現(xiàn)代 3梯 6戶 —— 悅城 新鴻基 245 73 現(xiàn)代簡約 海洋主題水景園林 1梯 1戶、 2梯 3戶、2梯 4戶 1： 項目走量產品細部數(shù)據(jù)比較 項目名稱 戶型 （室廳衛(wèi)） 面積 （平米） 客廳 主臥 次臥面積 （平米） 生活陽臺面積（平米） 景觀陽臺面積（平米） 輔助功能分區(qū) 開間 （米） 進深 （米） 開間 （米） 進深 （米） 譽峰 534 220 7 約 812 ≥ 6 ≥ 12 保姆間、紅酒吧、獨立衣櫥、雙入戶 433 180 約 約 812 ≥ 6 ≥ 10 城南一號 422 185 約 5 約 5 約 10 約 5 無 入戶花園、主臥觀景陽臺、 儲藏間、衣帽間 423 240 約 1018 約 8 無 會客廳、中西廚、早餐廳、保姆間、主臥套房設計、雙主臥 鷺島國際社區(qū) 523 （躍層） 187 4 約 11 約 約 7 儲藏室、入戶花園 522 204 約 612 約 7 約 12 保姆間 623 （躍層） 217 5 —— 1112 約 7 約 67 雙主臥、屋頂花園、衣帽間 金沙府 422 155 —— —— 1112 —— —— 無 423 175 —— —— 1012 —— —— 保姆間 麗府 322 180 1217 約 5 約 8 無 433 170 約 約 14 約 5 —— 視聽室、健身房、保姆間 龍湖世紀 444 300 約 6 約 約 1017 —— —— 中西廚、保姆間、儲藏室、 活動室 724 440 約 —— 1015 —— —— 雙主臥、保姆間、會客廳 龍湖三千城 544 254 約 14 約 約 25 雙主臥 悅城 422 164 1115 —— 約 22 入戶花園、儲藏室 524 290 約 12 —— 約 15 入戶花園、休閑區(qū) ?維度一：產品面積與套型建議 ?維度二：梯戶比、車位比建議 ?維度三：輔助功能房配置建議 ?維度四：產品戶型布局及細節(jié)建議 ?維度五：建筑風格建議 ?維度六：經典案例回顧 PART 4 產品建議 戶型建議：產品面積與套型建議 項目名稱 戶型 （室廳衛(wèi)） 面積 （平米） 譽峰 534 220 433 180 城南一號 422 185 423 240 鷺島國際社區(qū) 523 （躍層） 187 522 204 623 （躍層） 217 金沙府 422 155 423 175 麗府 322 180 433 170 龍湖世紀 444 300 724 440 龍湖三千城 544 254 悅城 422 164 524 290 思考路徑： 暫不考慮輔助功能房，臥室個數(shù)與面積區(qū)間的關系最為直接； “廳”與“衛(wèi)”的數(shù)量視面積段的不同而定。 面積段 套型 160180 322 180200 433 200220 434 220260 544 戶型建議：產品梯戶比、車位比建議 建議車位比高于 1:，最好做到 1:； 建議基本戶型梯戶比 2梯戶 2戶 ，最高不能超過 2梯戶 3戶； 頂層建議設計 躍層 產品或 大平層 產品，做到 2梯 1戶 。 項目名稱 梯戶比 車位比 譽峰 2梯 1戶、 2梯 2戶、 3梯 2戶 1： 中海 城南一號 2梯 2戶 1:1以上 鷺島國際社區(qū) —— 1:1 中海 金沙府 2梯 2戶、 2梯 3戶 1： 置信麗都花園 麗府 2梯 2戶、 2梯 3戶 1： 公館 1881 3梯 2戶 1： 2 龍湖世紀 3梯 2戶 —— 龍湖三千城 3梯 6戶 —— 悅城 1梯 1戶、 2梯 3戶、 2梯 4戶 1： 戶型建議：輔助功能房配置建議 面積段（平米） 輔助功能房 160180 雙入戶、不獨立的衣帽間、入戶花園，室內儲藏室 180200 200220 雙入戶、不獨立的衣帽間、入戶花園、獨立儲藏室（位于陽臺或花園）、保姆間 220260 雙入戶、獨立衣帽間、入戶花園、獨立儲藏室（位于陽臺或花園）、家政空間明確分區(qū)（包含保姆間）、雙主臥、吧臺等娛樂空間（ 260平米以上設面積適中的視聽室） 260以上 分析要點 建議要點 建議參考戶型 入戶方式 大戶型中，單入戶與雙入戶均有上乘的產品設計，建議根據(jù)實際建造成本確定 星河灣（單入戶）、譽 峰（雙入戶） 躍層產品布局 底躍戶型中，地下空間打造視聽室等娛樂空間 頂躍戶型中，頂層建議打造空中花園 麗府、悅城 平層產品布局 客廳與主臥宜同側布局，開窗面為主要采光面 通道兩側房間布局為 3:2或 3:3 家政空間布局在次要采光面 方正大戶設計，每個房間均設有陽臺 200500平米戶型均可采用相同設計思路，可復制性極高（星河灣） 將最好的景觀面留給主臥，強調頂級主臥享受，客廳弧形采光，以減少產品面寬（頂樓平層） 譽峰、城南一號、悅城、星河灣（廣州）、博雅首府（廣州） 客 餐廳布局 為保證采光效果，建議規(guī)避“橫廳”設計 建議客廳與其對側房間均設大面積采光空間，實現(xiàn)起居空間的雙向采光 城南一號、金沙府 主臥布局 主臥宜設在戶型“最深處”，保證私密性，同時側面開門，不能直沖玄關 衣帽間、主衛(wèi)必不可少，面積 220以上戶型建議進行套房設計，即主臥內設書房 躍層產品中，主臥需設計大面積露臺 270176。 景觀浴室在成都產品中較為少見，可借鑒 譽峰、城南一號、康橋（廣州） 雙入戶設計 雙入戶主要決定干濕分區(qū)（小戶型廚房位置）、主仆分區(qū)（大戶型） 位于同側時相距 12個功能房，位于異側則更好，但需根據(jù)具體房間布局 譽峰、城南一號 不獨立的衣帽間 150平米以上戶型一定要在主臥配置衣帽間，即不獨立的衣帽間 主要利用主臥與主衛(wèi)的過渡空間，達到衣帽間的作用 城南一號、鷺島國際社 區(qū) 獨立衣帽間 220平米以上及躍層產品，建議設計獨立衣帽間 與主衛(wèi)相隔，獨立成“間” 譽峰、星河灣 室內儲藏空間 靠近家政區(qū)的儲物空間一般為獨立房間 依靠建筑結構實現(xiàn)的一般為儲物柜：玄關處、通道處 城南一號、金沙府、麗 府 室外儲藏空間 設在入戶花園處，一方面提高了入戶花園的使用率，另一方面保證了起居空間的舒適與品質 鷺島國際社區(qū) 保姆間與獨立家政區(qū) 一般將家政空間設在“獨立角落”，形成“凸出”部分 對于需單獨設保姆間的戶型，保姆間宜與家政空間直接相連，同時設單獨衛(wèi)生間（ 220平米以上） 以生活陽臺為節(jié)點作為主仆分區(qū)，成都尚未有該類產品，可借鑒 譽峰、城南一號、匯景新城（廣州） 中西廚、早餐廳 若戶型面積 ≥ 220平米，建議配置西廚、早餐廳 早餐廳面積不必太大，但必須具備好、較好采光 城南一號、世紀峰景 雙主臥 平層戶型中，雙主臥宜設在戶型的兩側，達到相對獨立、互不干擾的效果 躍層戶型中，底層需設主臥作為老人房，重點考慮