【正文】 PART5：項(xiàng)目操作方式建議 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 項(xiàng)目操作方式建議 ?招商先行，引進(jìn)知名商家； ?返租銷售，統(tǒng)一委托經(jīng)營(yíng)。 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 招商先行，引進(jìn)知名商家 ? 項(xiàng)目因長(zhǎng)期大面積空置，市場(chǎng)形象較差，要介入銷售市場(chǎng)必須先樹(shù)立市場(chǎng)及商家對(duì)項(xiàng)目的信心，招商，是項(xiàng)目銷售的先決條件； ? 項(xiàng)目商業(yè)立面改造也是重塑項(xiàng)目形象及市場(chǎng)信心的重要途徑； ? 前期招商中，應(yīng)以引進(jìn)主力店和知名商家為主，他們能較大程度的提高商業(yè)的溢價(jià)空間，有利于項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)速銷。 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 招商策略 大戶先行、散戶跟進(jìn) 同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ) 主動(dòng)出擊，重點(diǎn)突破 因時(shí)利導(dǎo)、控制有序 立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，放水養(yǎng)魚(yú) 形象先行，造勢(shì)優(yōu)先 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 招商策略 總體招商策略 給予商戶一定的優(yōu)惠政策，放水養(yǎng)魚(yú)，引進(jìn)具有品牌度和經(jīng)營(yíng)實(shí)力的商家，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)市場(chǎng)培育期，健康穩(wěn)步，持久經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、商家共贏。 概括如下： 領(lǐng)頭羊群聚效應(yīng)策略 發(fā)揮規(guī)模靈活優(yōu)勢(shì)策略 充分利用區(qū)域商圈優(yōu)勢(shì) 降低租金門檻及免租期，放水養(yǎng)魚(yú)策略 主力店先行，輔助店后續(xù)跟進(jìn)策略 形象造勢(shì)，吸引商家策略 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 招商策略 樹(shù)立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 通過(guò)推廣實(shí)現(xiàn)良好的市場(chǎng)品牌度和知名度，將有助于項(xiàng)目整體租金水平的提高。樹(shù)立品牌的另一個(gè)含義就是通過(guò)先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式和良好的服務(wù)理念爭(zhēng)服顧客，贏得市場(chǎng)，最終保障整個(gè)商業(yè)獲得長(zhǎng)期的租金收益和經(jīng)營(yíng)收益。 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 招商策略 樹(shù)立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)招商，以大戶優(yōu)先，散戶跟進(jìn) 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 招商策略 樹(shù)立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 是指統(tǒng)一商業(yè)的整體 ， 包括內(nèi)部店鋪的裝修風(fēng)格 、 統(tǒng)一進(jìn)行宣傳推廣 ， 這樣能夠很大程度上提高商場(chǎng)的物業(yè)檔次 ， 從而滿足高檔的商業(yè)定位 ， 同時(shí)也能大大改善項(xiàng)目的購(gòu)物和經(jīng)營(yíng)環(huán)境 ，有利于提升項(xiàng)目的品牌知名度 ， 構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力； 統(tǒng)一培訓(xùn)管理 ， 以此提高整體服務(wù)水平 ， 降低營(yíng)銷成本 。 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 返租銷售，統(tǒng)一委托經(jīng)營(yíng) ? 直接銷售適用于小體量的純街鋪銷售，或市場(chǎng)成熟度低、投資客缺乏了解的區(qū)域，項(xiàng)目屬商業(yè)內(nèi)鋪，現(xiàn)階段形象較差，較難實(shí)現(xiàn)直接銷售； ? 帶租約銷售能快速回籠資金，無(wú)需承擔(dān)補(bǔ)貼及稅費(fèi)，但售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的低收益回報(bào)難以達(dá)到投資者預(yù)期，且后期經(jīng)營(yíng)容易被打亂，不適用于需高價(jià)速銷且可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的本項(xiàng)目； ? 返租是商業(yè)內(nèi)鋪銷售較多采用的模式，前期統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，能保障商業(yè)形象，堅(jiān)定投資者信心，但通常返租補(bǔ)貼會(huì)加回到售價(jià)內(nèi)，可能導(dǎo)致投資者認(rèn)為項(xiàng)目售價(jià)偏高而缺乏支撐而脫離市場(chǎng)。 ? 從法律上講，返租銷售需引進(jìn)第三方進(jìn)行委托經(jīng)營(yíng)，建議本項(xiàng)目由百貨公司作為第三方與投資者簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同。 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍一般，投資客認(rèn)知度一般，要實(shí)現(xiàn)商業(yè)高價(jià)速銷且后續(xù)經(jīng)營(yíng)，建議項(xiàng)目采用返租銷售模式，統(tǒng)一委托經(jīng)營(yíng)。 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 返租銷售操作模式 ? 鑒于目前市場(chǎng)環(huán)境不大樂(lè)觀，及項(xiàng)目實(shí)際情況較差，為提高投資者信心，在銷售市場(chǎng)取得良好成績(jī)，建議項(xiàng)目采取差異化返租模式： ? 普通鋪位采取八年返租的銷售模式，返租比例根據(jù)市場(chǎng)及客戶累積情況再定，通過(guò)提高單價(jià)的方式加回到售價(jià)內(nèi)： ? 主力店商家根據(jù)招商時(shí)談判的租賃年限不同而采取差異化返租，若部分商家租金較高，可支撐較高售價(jià)，則可考慮帶租約銷售。 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 項(xiàng)目售價(jià)判斷 公司預(yù)期值 市場(chǎng)比較法 租金還原法 近幾年項(xiàng)目所處區(qū)域較少商業(yè)銷售， 2023年有 2個(gè)項(xiàng)目入市，布吉女人街：均價(jià)21000/㎡ ，可園 7期商業(yè)街：均價(jià) 12023/㎡ ，上述兩個(gè)項(xiàng)目可參考性均較低。 項(xiàng)目周邊租金水平不高，街鋪約 80100元 /㎡ ，按銷售市場(chǎng)較通行的 6%年回報(bào)率計(jì)算，項(xiàng)目 12F僅可實(shí)現(xiàn) 1600020230元 /㎡ 的售價(jià)，價(jià)值偏低。 盡可能的高價(jià)，期望值 3000040000元 /㎡ 。 項(xiàng)目收益預(yù)估 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 項(xiàng)目收益預(yù)估 ? 目前市場(chǎng)可參考數(shù)值缺乏，無(wú)法采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行售價(jià)判斷； ? 區(qū)域目前實(shí)際成交租金還原的售價(jià)明顯偏低，但據(jù)三級(jí)市場(chǎng)反映，商業(yè)成交情況良好，且沃爾瑪及東大街附近有品牌主力店帶動(dòng)的商業(yè)租金有較高的上浮，1F街鋪達(dá)到 120150元 /㎡ ，支撐售價(jià)為 2400030000元；（東大街 2023年銷售， 1層街鋪均價(jià) 22023元 /㎡ ， 1層內(nèi)鋪均價(jià) 12023元 /㎡ ， 2層均價(jià) 8000元 /㎡ ） ? 本項(xiàng)目若招商情況良好，預(yù)計(jì)可在現(xiàn)租金水平上實(shí)現(xiàn) 1020%左右的溢價(jià)空間，1F均價(jià)可達(dá)到 150180元 /㎡ ，預(yù)判 1F均價(jià) 60元 /㎡ ， 2F均價(jià) 80100元 /㎡ ， 3F均價(jià)4060元 /㎡ ，整體均價(jià) 90110元 /㎡ 。 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 項(xiàng)目收益預(yù)估 預(yù)測(cè)售價(jià) 銷售率 銷售率實(shí)現(xiàn) 40% 銷售率實(shí)現(xiàn) 60% 銷售率實(shí)現(xiàn) 80% 銷售率實(shí)現(xiàn) 100% 售價(jià)： 1800022023元 /㎡ X 面積： ㎡ 63， 521， 280 ~ 77， 637， 120 95， 281， 920 ~ 116， 455， 680 127， 042， 560 ~ 155， 274， 240 158， 803， 200 ~ 194， 092， 800 項(xiàng)目若能按預(yù)期目標(biāo)售罄，則整個(gè)項(xiàng)目回款可達(dá) 。 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 THE END 深圳信禾集團(tuán) /營(yíng)銷事業(yè)部 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 五 .項(xiàng)目操作方式建議 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 28, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 07:47:0507:47:0507:473/28/2023 7:47:05 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :47:0507:47Mar2328Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 07:47:0507:47:0507:47Tuesday, March 28, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :47:0507:47:05March 28, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 3月 28日星期二 上午 7時(shí) 47分 5秒 07:47: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 上午 7時(shí) 47分 :47March 28, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 28日星期二 7時(shí) 47分 5秒 07:47:0528 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 7時(shí) 47分 5秒 上午 7時(shí) 47分 07:47: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 28, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 07:47:0507:47:0507:473/28/2023 7:47:05 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :47:0507:47Mar2328Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 07:47:0507:47:0507:47Tuesday, March 28, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :47:0507:47:05March 28, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 28日星期二 上午 7時(shí) 47分 5秒 07:47: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 上午 7時(shí) 47分 :47March 28, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 28日星期二 7時(shí) 47分 5秒 07:47:0528 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 上午 7時(shí) 47分 5秒 上午 7時(shí) 47分 07:47: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 28, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 07:47:0507:47:0507:473/28/2023 7:47:05 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :47:0507:47Mar2328Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 07:47:0507:47:0507:47Tuesday, March 28, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :47:0507:47:05March 28, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 28日星期二 上午 7時(shí) 47分 5秒 07:47: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 上午 7時(shí) 47分 :47March 28, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 28日星期二 7時(shí) 47分 5秒 07:47:0528 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 7時(shí) 47分 5秒 上午 7時(shí) 47分 07:47: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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