【正文】 PART5：項目操作方式建議 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 項目操作方式建議 ?招商先行，引進知名商家； ?返租銷售，統(tǒng)一委托經(jīng)營。 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 招商先行，引進知名商家 ? 項目因長期大面積空置，市場形象較差，要介入銷售市場必須先樹立市場及商家對項目的信心，招商，是項目銷售的先決條件； ? 項目商業(yè)立面改造也是重塑項目形象及市場信心的重要途徑； ? 前期招商中，應以引進主力店和知名商家為主，他們能較大程度的提高商業(yè)的溢價空間，有利于項目實現(xiàn)高價速銷。 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 招商策略 大戶先行、散戶跟進 同業(yè)差異、異業(yè)互補 主動出擊，重點突破 因時利導、控制有序 立足長遠，放水養(yǎng)魚 形象先行，造勢優(yōu)先 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 招商策略 總體招商策略 給予商戶一定的優(yōu)惠政策，放水養(yǎng)魚，引進具有品牌度和經(jīng)營實力的商家，給經(jīng)營者一個市場培育期，健康穩(wěn)步，持久經(jīng)營，實現(xiàn)開發(fā)商、商家共贏。 概括如下： 領(lǐng)頭羊群聚效應策略 發(fā)揮規(guī)模靈活優(yōu)勢策略 充分利用區(qū)域商圈優(yōu)勢 降低租金門檻及免租期，放水養(yǎng)魚策略 主力店先行，輔助店后續(xù)跟進策略 形象造勢，吸引商家策略 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 招商策略 樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理 通過推廣實現(xiàn)良好的市場品牌度和知名度，將有助于項目整體租金水平的提高。樹立品牌的另一個含義就是通過先進的商業(yè)經(jīng)營管理模式和良好的服務理念爭服顧客，贏得市場，最終保障整個商業(yè)獲得長期的租金收益和經(jīng)營收益。 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 招商策略 樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理 根據(jù)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)招商，以大戶優(yōu)先，散戶跟進 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 招商策略 樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理 是指統(tǒng)一商業(yè)的整體 ， 包括內(nèi)部店鋪的裝修風格 、 統(tǒng)一進行宣傳推廣 ， 這樣能夠很大程度上提高商場的物業(yè)檔次 ， 從而滿足高檔的商業(yè)定位 ， 同時也能大大改善項目的購物和經(jīng)營環(huán)境 ，有利于提升項目的品牌知名度 ， 構(gòu)筑核心競爭力； 統(tǒng)一培訓管理 ， 以此提高整體服務水平 ， 降低營銷成本 。 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 返租銷售，統(tǒng)一委托經(jīng)營 ? 直接銷售適用于小體量的純街鋪銷售，或市場成熟度低、投資客缺乏了解的區(qū)域，項目屬商業(yè)內(nèi)鋪，現(xiàn)階段形象較差，較難實現(xiàn)直接銷售； ? 帶租約銷售能快速回籠資金，無需承擔補貼及稅費，但售價與租金之間產(chǎn)生的低收益回報難以達到投資者預期，且后期經(jīng)營容易被打亂，不適用于需高價速銷且可持續(xù)經(jīng)營的本項目； ? 返租是商業(yè)內(nèi)鋪銷售較多采用的模式，前期統(tǒng)一招商經(jīng)營，能保障商業(yè)形象，堅定投資者信心，但通常返租補貼會加回到售價內(nèi)，可能導致投資者認為項目售價偏高而缺乏支撐而脫離市場。 ? 從法律上講，返租銷售需引進第三方進行委托經(jīng)營，建議本項目由百貨公司作為第三方與投資者簽訂委托經(jīng)營合同。 項目周邊商業(yè)氛圍一般，投資客認知度一般，要實現(xiàn)商業(yè)高價速銷且后續(xù)經(jīng)營，建議項目采用返租銷售模式，統(tǒng)一委托經(jīng)營。 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 返租銷售操作模式 ? 鑒于目前市場環(huán)境不大樂觀，及項目實際情況較差，為提高投資者信心，在銷售市場取得良好成績，建議項目采取差異化返租模式： ? 普通鋪位采取八年返租的銷售模式，返租比例根據(jù)市場及客戶累積情況再定，通過提高單價的方式加回到售價內(nèi)： ? 主力店商家根據(jù)招商時談判的租賃年限不同而采取差異化返租，若部分商家租金較高，可支撐較高售價，則可考慮帶租約銷售。 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 項目售價判斷 公司預期值 市場比較法 租金還原法 近幾年項目所處區(qū)域較少商業(yè)銷售， 2023年有 2個項目入市，布吉女人街：均價21000/㎡ ，可園 7期商業(yè)街：均價 12023/㎡ ，上述兩個項目可參考性均較低。 項目周邊租金水平不高，街鋪約 80100元 /㎡ ，按銷售市場較通行的 6%年回報率計算，項目 12F僅可實現(xiàn) 1600020230元 /㎡ 的售價，價值偏低。 盡可能的高價，期望值 3000040000元 /㎡ 。 項目收益預估 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 項目收益預估 ? 目前市場可參考數(shù)值缺乏，無法采用市場比較法進行售價判斷； ? 區(qū)域目前實際成交租金還原的售價明顯偏低，但據(jù)三級市場反映，商業(yè)成交情況良好，且沃爾瑪及東大街附近有品牌主力店帶動的商業(yè)租金有較高的上浮，1F街鋪達到 120150元 /㎡ ，支撐售價為 2400030000元；（東大街 2023年銷售， 1層街鋪均價 22023元 /㎡ ， 1層內(nèi)鋪均價 12023元 /㎡ ， 2層均價 8000元 /㎡ ） ? 本項目若招商情況良好，預計可在現(xiàn)租金水平上實現(xiàn) 1020%左右的溢價空間，1F均價可達到 150180元 /㎡ ，預判 1F均價 60元 /㎡ ， 2F均價 80100元 /㎡ ， 3F均價4060元 /㎡ ，整體均價 90110元 /㎡ 。 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 項目收益預估 預測售價 銷售率 銷售率實現(xiàn) 40% 銷售率實現(xiàn) 60% 銷售率實現(xiàn) 80% 銷售率實現(xiàn) 100% 售價： 1800022023元 /㎡ X 面積： ㎡ 63， 521， 280 ~ 77， 637， 120 95， 281， 920 ~ 116， 455， 680 127， 042， 560 ~ 155， 274， 240 158， 803， 200 ~ 194， 092， 800 項目若能按預期目標售罄，則整個項目回款可達 。 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 THE END 深圳信禾集團 /營銷事業(yè)部 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 28, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 07:47:0507:47:0507:473/28/2023 7:47:05 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :47:0507:47Mar2328Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 07:47:0507:47:0507:47Tuesday, March 28, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :47:0507:47:05March 28, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 28日星期二 上午 7時 47分 5秒 07:47: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 上午 7時 47分 :47March 28, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 28日星期二 7時 47分 5秒 07:47:0528 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 7時 47分 5秒 上午 7時 47分 07:47: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 28, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 07:47:0507:47:0507:473/28/2023 7:47:05 AM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :47:0507:47Mar2328Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 07:47:0507:47:0507:47Tuesday, March 28, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :47:0507:47:05March 28, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 28日星期二 上午 7時 47分 5秒 07:47: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 上午 7時 47分 :47March 28, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 28日星期二 7時 47分 5秒 07:47:0528 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 7時 47分 5秒 上午 7時 47分 07:47: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 28, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 07:47:0507:47:0507:473/28/2023 7:47:05 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :47:0507:47Mar2328Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 07:47:0507:47:0507:47Tuesday, March 28, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :47:0507:47:05March 28, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 28日星期二 上午 7時 47分 5秒 07:47: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 上午 7時 47分 :47March 28, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 28日星期二 7時 47分 5秒 07:47:0528 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 上午 7時 47分 5秒 上午 7時 47分 07:47: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴