特許經(jīng)營項目融資概述-資料下載頁
2025-03-08 00:37本頁面
【正文】 動 10萬億流動性 ? 如果您是一位房屋按揭貸業(yè)務(wù)的優(yōu)質(zhì)客戶，可能享受的是銀行申請名單上更靠前的位置。未來，您或許可從銀行拿到更低的利率，但房屋被抵押給了一家券商，而直接借錢給你的，可能是公積金中心，或者，是一位買養(yǎng)老險的大媽。這就是一個 MBS（ MortgageBackedSecurity住房抵押貸款支持證券）的理想模型。起源于華爾街的這個金融產(chǎn)品，旨在增強房貸資產(chǎn)的流動性以增加金融機構(gòu)對個人住房貸款投放能力，或許將改變未來中國住房市場的生態(tài)。 ? 2023年 9月 30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺 《 關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知 》 ，放松了對與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，并鼓勵銀行通過發(fā)行 MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。 2023年個人房屋貸款余額達到 10萬億元左右，如果按照一半額度發(fā)行 MBS，相當于市場重新獲得 4萬億元 —5萬億元的流動性。 ? 增強房貸資產(chǎn)的流動性 ? 所謂 RMBS（個人住房按揭貸款資產(chǎn)證券化），是指銀行選定部分個人住房按揭貸款設(shè)立資產(chǎn)包，將資產(chǎn)包中的每一筆貸款及其附屬擔保權(quán)益轉(zhuǎn)讓給受托機構(gòu)，由受托機構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式發(fā)行受益證券，并以該財產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益。 ? 例如，有人兩年首付 30萬元買了一套 100萬元的房子，基準利率借貸 30年，兩年還款本金 6萬元，房屋當前市值 150萬元。這時，銀行如果把按揭貸款 64萬元打包做成 MBS，抵押品充足，發(fā)行利率取 5%發(fā)行，這樣銀行就順利拿回所有貸款本金，騰出貸款額度，并將風險轉(zhuǎn)移到證券市場，同時每年可以獲得固定息差（房貸利率 MBS利率 發(fā)行費用）。 ? 過去，國內(nèi)商業(yè)銀行僅發(fā)行了 3筆 MBS，第一筆是由 2023年建設(shè)銀行發(fā)起、中信信托受托發(fā)行了國內(nèi)首筆 MBS—建元 20231個人住房抵押貸款證券，總規(guī)模達到 30億元。此后，建行又發(fā)起了總額 40億元的建元 20231個人住房抵押貸款證券。今年 7月，中國郵政儲蓄銀行發(fā)起的“郵元 2023年第一期個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品（ RMBS）”在銀行間市場成功招標，總規(guī)模達 。 ? 南方基金固定收益部負責人表示，該公司曾經(jīng)在 2023年購買過國開行和建行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，“收益肯定要高于短融低于信貸，但流動性很差”。 ABS在我國推行需做好的工作： （１）健全資產(chǎn)證券化法律體系； （２）完善我國資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的市場監(jiān)管體 系； （３）提高信息透明度； （４）強化風險控制； （５）注重相關(guān)人才的培養(yǎng)。 特許經(jīng)營項目融資特征 特許經(jīng)營項目融資是以項目的資產(chǎn)、預期的收益和 權(quán)益抵押（或質(zhì)押）取得的一種無追索或有限追索的 融資或貸款。與公司融資相比， 其主要特點如下： （ 1）是以項目本身為主體安排的融資； （ 2）實現(xiàn)項目融資的無追索或有限追索； 追索是指在債務(wù)人不能按期償還債務(wù)時，債權(quán)人可 以要求以已經(jīng)抵押、質(zhì)押資產(chǎn)之外的其它資產(chǎn)償還未 清償債務(wù)的權(quán)利。 （ 3）風險分擔： 特許經(jīng)營項目融資中，以項 目本身為導向?qū)杩钊擞邢拮匪鳎瑢τ谂c項目 有關(guān)的各種風險要素，需要以某種形式在項目 發(fā)起人、與項目開發(fā)有直接或間接利益關(guān)系的 其他參與這個貸款人之間進行分擔，使項目中 沒有任何一方單獨承擔起全部項目 的風險責 任。 （ 4）信用結(jié)構(gòu)多樣化。詳見 P117。 特許經(jīng)營項目融資的優(yōu)缺點 詳見 P118119表 82 特許經(jīng)營項目融資的應用 特許經(jīng)營項目融資的適用范圍 特許經(jīng)營項目融資適用范圍是由項目本身的 性質(zhì)決定的，其中比較重要的屬性包括項目技 術(shù)復雜性、項目產(chǎn)品或服務(wù)收費的難易程度、 項目產(chǎn)品或服務(wù)生產(chǎn)或消費的規(guī)模、設(shè)施投資 規(guī)模等；政府最關(guān)注能否提高項目的建設(shè)和運 營效率。 具體分類見 P119P121 特許經(jīng)營項目融資成功應用的關(guān)鍵因素 適用于各個國家項目的成功關(guān)鍵因素： 項目所在國 政治穩(wěn)定性；對項目的迫切需要；項目所在國政府愿 意讓外商、民企參與；有較成熟的法律體系；項目要 求（規(guī)劃、范圍等）明確；項目經(jīng)濟上可行；社會經(jīng) 濟發(fā)展到一定程度，公眾有一定的消費能力，產(chǎn)品、 服務(wù)收費合理；發(fā)起人技術(shù)方案可行并具有經(jīng)驗；合 理的風險分擔；符合現(xiàn)有環(huán)保標準并有一定余地以應 付特許期內(nèi)環(huán)保標準的提高；能充分發(fā)揮專家的作 用。 發(fā)展中國家還需注意： （ 1） 項目所在國政府強有力地實質(zhì)性支持； （ 2） 有吸引力的經(jīng)濟方案； （ 3） 最好有國際金融、保險、捐贈機構(gòu)和本 國政府的支持，以及對政府信用、國際經(jīng)濟變 化、法規(guī)政策變化等風險。 P122123歸納了發(fā)展中國家 PPP項目各階 段的關(guān)鍵成功因素。 特許經(jīng)營項目融資在我國的發(fā)展 20世紀 80年代中期：引入我國； 90年代初：發(fā)展緩慢； 90年代后：發(fā)展迅速； 目前，特許經(jīng)營項目融資在我國發(fā)展空間巨 大。 Thank you！
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