【正文】 建議 —— 高層景觀建議 大型中央景觀及社區(qū)標(biāo)志性小品，景觀設(shè)計應(yīng)張揚大氣，凸顯社區(qū)品質(zhì)和風(fēng)格。 社區(qū)景觀建議 —— 高層景觀建議 中央廣場硬地景觀，開闊大氣，運用跌水景觀，休憩連廊，特色植物，小品搭配等表現(xiàn)純正景觀風(fēng)格。 社區(qū)景觀建議 —— 高層景觀建議 社區(qū)景觀建議 —— 高層景觀建議 在每四幢高層圍合的部分設(shè)置組團中心景觀帶，景觀設(shè)置宜平和幽靜，為鄰里交流、日常休閑提供有利場所，可設(shè)置一些坐椅，及娛樂健身設(shè)施和特色小品 社區(qū)景觀建議 —— 高層景觀建議 采用以多層次的植被搭配的景觀形式，營造一種休憩交流的氛圍。 社區(qū)景觀建議 —— 電梯洋房景觀建議 社區(qū)景觀建議 —— 電梯洋房景觀建議 建議采用 BLOCK圍合形式，前后兩幢洋房圍合出院落的感覺，增強歸屬感和鄰里交流空間，圍合區(qū)域只準(zhǔn)人行，停車處理在圍合區(qū)以外的部分。 社區(qū)景觀建議 —— 花園洋房外立面 社區(qū)景觀建議 —— 花園洋房外立面 社區(qū)景觀建議 —— 別墅景觀建議 社區(qū)景觀建議 —— 別墅景觀建議 運用水系景觀，營造戶戶有水景的效果，同時使得別墅區(qū)與公寓區(qū)分隔開來，中心景觀打造社區(qū)主題，表現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)。 社區(qū)景觀建議 —— 別墅景觀建議 運用水系景觀，營造戶戶有水景的效果，同時使得別墅區(qū)與公寓區(qū)分隔開來，中心景觀打造社區(qū)主題，表現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)。 社區(qū)景觀建議 —— 入口廣場和會所的處理 社區(qū)景觀建議 —— 入口廣場和會所的處理 社區(qū)景觀建議 —— 入口廣場和會所的處理 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 別墅產(chǎn)品 ? 市場上類似聯(lián)排別墅產(chǎn)品不少，如何讓本案產(chǎn)品脫穎而出？ 優(yōu)化方式建議一： ? 聯(lián)排獨棟化： 方式二： 方式一： 庭院式聯(lián)排 聯(lián)排分體 有別于傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)品，底部相連頂部不連，使得產(chǎn)品外觀更類似獨棟。 庭院式產(chǎn)品更適合中式的別墅產(chǎn)品，但中式風(fēng)格在張家港市場接受度一般，因此不推薦。 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 聯(lián)排分體示意 ? 僅用入戶門、院門等次要且僅有一層高的房間相連 ? 采用地面不連地下室相連的方式 ? 使聯(lián)排或雙拼別墅具獨棟的居住品質(zhì)及外觀 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 聯(lián)排分體：上海 英郡雷丁 地下室及庭院處理 —— 下沉庭院 ? 我們建議 :本案的別墅產(chǎn)品以兩層 +地下室的形式為主 ,那么如何解決地下室采光通風(fēng)困難 ,無法充分利用的問題？ ? 下沉庭院 : ? 使別墅庭院和地下室處于同一層面 ? 一方面豐富了院落的層次感 。 ? 另一方面完美解決了地下室的采光通風(fēng)問題 ,是地下室空間得以充分利用 . 地下室及庭院處理 —— 南北通透 ? 如何解決地下室采光通風(fēng)困難 ,無法充分利用的問題？ ? 南北通透 : ? 利用別墅的南北庭院 ,在使地下室南北均可開窗 。 ? 空氣對流通風(fēng)效果好 ,南北雙開窗 ,采光效果佳 . 產(chǎn)品力提升 —— 打造五星級公共部分 ? 五星級大堂是高檔項目的身份象征 ,同時也是一大賣點 產(chǎn)品力提升 —— 電梯直達地下車庫 ? 規(guī)劃以人為本 ,為客戶提供更便利的生活方式 ? 電梯直達地下車庫示意圖 臺地景觀綠化 地下車庫 電梯直達地下車庫 地下室 電梯門 產(chǎn)品力提升 —— 戶型建議一 :入戶花園設(shè)計 ? 入戶花園的一半面積贈送給業(yè)主 ,提高產(chǎn)品吸引力 ,同時有利于提升產(chǎn)品均價 : ? 面積 94平米 ? 面積 134平米 產(chǎn)品力提升 —— 戶型建議二 :兩代親子居 產(chǎn)品力提升 —— 戶型建議二 :寬廳設(shè)計 ? 寬廳設(shè)計更章顯該戶型的大氣 ,高貴 ,提升產(chǎn)品檔次 : ? 面積 106平米 客廳面寬 5米 ? 面積 96平米 客廳面寬 產(chǎn)品力提升 —— 戶型建議二 :寬廳設(shè)計 ? 寬廳設(shè)計更章顯該戶型的大氣 ,高貴 ,提升產(chǎn)品檔次 : ? 面積 157平米 客廳面寬 會所建議 —— 打造頂級私人會所 ? 引入如 ” 鴻藝會 ” 這種以休閑娛樂見長的頂級私人會所進行經(jīng)營 ? 高端服務(wù)會所 ,提升項目檔次 ,同時吸引更多高端客戶 會所建議 —— 經(jīng)營項目 ? 在功能設(shè)置上，建議主要以健身房、咖啡吧、閱讀室為主，游泳池設(shè)在室外。 ? 另外如有可能，建議發(fā)展商可以引進些諸如孔祥東鋼琴學(xué)校或者書畫班之類的針對青少年興趣愛好的機構(gòu)，可以吸引很多望子成龍的購房者。 商業(yè)處理建議 —— 方案一：住宅底商 建議在如下圖示位置設(shè) 3000平米商業(yè)配套用房，設(shè)置為住宅底商，共兩層，面寬設(shè)置 ，進深設(shè)置 8米 9米，可自由分割，層高 ： 商業(yè)處理建議 —— 方案二：獨立商業(yè) 在項目南部出口位置布置 3000平米獨立商業(yè)，共兩層，面寬設(shè)置 ，進深設(shè)置 8米 9米，可自由分割，層高 ，建議以布置獨立商業(yè)為宜： 商業(yè)處理建議 —— 形態(tài)分布 該商業(yè)主要為社區(qū)內(nèi)部提供商業(yè)配套，建議采用以下形式：兩層之間商鋪內(nèi)部無樓梯連接，外部有統(tǒng)一樓梯通往二樓（類似園區(qū)鄰里中心的形式）： 業(yè)種以美發(fā)店，面包房，小型超市，藥房等社區(qū)配套為主 商業(yè)處理建議 —— 形態(tài)分布效果 業(yè)這部分建議發(fā)展商可先期招商，待該部分商業(yè)氛圍形成后再銷售為宜。 第六部分 營銷策略 總體銷售指導(dǎo)思想 根據(jù)本項目我們的產(chǎn)品建議，產(chǎn)品分為三個層次，分別是聯(lián)體別墅、花園洋房和高層公寓，其中高層公寓是主力產(chǎn)品，因此我們建議本項目的銷售策略要以高層公寓為主線，中間穿插其他兩種產(chǎn)品； 根據(jù)地塊的立地條件，地塊北面相對而言價值更高，因此建議本項目的推案次序是由南往北； 在銷售主力產(chǎn)品高層公寓的同時，建議可以利用推案間歇期，逐步有序的推花園洋房產(chǎn)品，一來市場需要有新的亮點產(chǎn)品去刺激，二來有利于滿足不同階層客源的需要； 在案前工作中，建議發(fā)展商能在高層公寓和花園洋房產(chǎn)品中分別做出樣板段和樣板景觀帶還有樣板房，在以往的經(jīng)驗中，這部分如果做到很到位的話，將會對項目的銷售起積極的促進作用； 價格策略建議采用低開高走的策略； 別墅部分一方面作為社區(qū)最精華的部分，同時本身體量也不大，建議可以放到最后推出，以期更多的溢價空間； 銷售進度和資金回籠計劃 目前本項目還處于方案階段，因此銷售進度和資金回籠計劃僅做參考，本項目大約 2023年 1月將開工，于 2023年 12月竣工，考慮到張家港其他高檔樓盤的銷售速度，建議如下： 銷售階段 銷售體量 銷售價格 資金回籠 2023年 6萬高層 +1萬花園洋房 高層均價 6000元 /平方米 花園洋房均價7500元 /平方米 聯(lián)體別墅均價1300015000元 /平方米計 2023年 6萬高層 +2萬花園洋房 2023年 3萬高層 +2萬花園洋房 + 合計 21萬方 結(jié)束！謝謝 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH