【正文】 — 一級市場 “ 2023A35” 占地： 建面： 27000平米 容積率： 華建房產(chǎn) 07年 1月競得 “ 2023A09F” 占地： 120400平米 建面： 180501平米 容積率： 中聯(lián)置業(yè)目前正在調(diào)整規(guī)劃 城西 20號地塊 占地： 92畝 用途：商住 本案未來的競爭中，除了下半年將公開的匯景豪苑外，潛在的競爭主要是華建房產(chǎn)和中聯(lián)置業(yè)的項(xiàng)目，位置如上圖所示。 城南板塊競爭分析 ——— 一級市場 本 案 暨陽湖地塊 占 地 ： 350畝 用途：住宅 工東側(cè)地塊 占地： 82畝 用途：商住 “ 2023A10” 占地： 建面： 容積率： 天港房產(chǎn) 得 “ 2023A01” 占地： 建面： 160000 容積率： 沙鋼宏潤 樓面價(jià) 6733元 /平米 在城南板塊中，未來兩年的可供開發(fā)的項(xiàng)目主要就是沙鋼的別墅和天港房產(chǎn)的地塊。 1關(guān)于物業(yè)管理：港城置業(yè)者對物業(yè)管理費(fèi)追求實(shí)惠，對于物業(yè)管理的高檔還未有概念，目前一元 /平方米 *月接受度較高； 1關(guān)于購房者實(shí)力：在港城高檔樓盤的主要客源中，以私營業(yè)主為代表的主要客源身價(jià)往往起碼都是房價(jià)的 2倍以上，更多的深不可測，即使這樣，這些客源也往往青睞利用貸款置業(yè)； 未來兩年市場發(fā)展趨勢和特征分析 關(guān)于市場和發(fā)展商 ：近兩年來，一方面得益于港城高端住宅的優(yōu)異及穩(wěn)定的市場表現(xiàn)；另一方面也因?yàn)榻陙碚鲎尩牡貕K由于引進(jìn)了招拍掛的機(jī)制在一定程度上抬高了港城的地價(jià)，導(dǎo)致開發(fā)商紛紛傾向于開發(fā)高端樓盤；而在張家港高端樓盤的客源主要依賴本地私營業(yè)主階層，這部分客源的市場份額畢竟也有限，同時隨著港城房地產(chǎn)開發(fā)水平的日益提高，購房者的眼光也會水漲船高，未來的高端樓盤要在激烈的市場競爭中處于不敗之地，在港城這個缺乏自然景觀的縣級城市，唯有在產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)上有突破，預(yù)計(jì)未來兩年，港城房地產(chǎn)將進(jìn)入全面的產(chǎn)品時代； 關(guān)于消費(fèi)習(xí)慣和心理 ：由于張家港城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)等等原因，估計(jì)未來兩年港城的人口結(jié)構(gòu)不會有太大變化，同時也因?yàn)槿狈ν鈦碣彿空撸òㄍ鈦砣丝诤屯鈦硗顿Y者）的有效參與，至少在港城中高端樓盤這一市場層面，目前的主流消費(fèi)群相當(dāng)穩(wěn)定，因此其消費(fèi)習(xí)慣和心理也難以有大的調(diào)整； 關(guān)于外來開發(fā)商 ：由于港城近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)異表現(xiàn)和穩(wěn)定行，這個長三角的縣級市已經(jīng)引起眾多外來知名發(fā)展商關(guān)注的眼光，預(yù)計(jì)未來兩年將陸續(xù)會有眾多外來開發(fā)商來港城尋覓藍(lán)海，在去年的土地拍賣中，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了新鴻基這樣的港資地產(chǎn)機(jī)構(gòu)； 關(guān)于房價(jià) ：港城房價(jià)相比上海和蘇州的近年漲幅，應(yīng)該是比較穩(wěn)定的，由于目前中高檔樓盤價(jià)格已經(jīng)走到較高水平，同時由于當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣偏好大戶型的原因，預(yù)計(jì)港城未來兩年高端住宅房價(jià)將保持一個較穩(wěn)定的增長率，預(yù)計(jì)年增幅在 5%7%左右； 關(guān)于發(fā)展熱點(diǎn) ：未來兩年，可預(yù)計(jì)港城的發(fā)展重點(diǎn)將仍然是城南的暨陽湖周邊區(qū)域和城西板塊的沙洲西路沿線，該兩個板塊將繼續(xù)引領(lǐng)港城住宅發(fā)展，兩個板塊各有獨(dú)特魅力，城南板塊的暨陽湖景令人難以抗拒，而城西板塊所擁有的港城最全和最高檔次的生活配套的逐步成熟也將想購房者展示新城的無比魅力；同時除了這兩個炙手可熱的板塊之外，預(yù)計(jì)城東板塊也將會因?yàn)橛辛贺S植物園周邊項(xiàng)目的陸續(xù)上市而在港城逐步成為與上述兩個熱點(diǎn)板塊抗衡的第三極。 ?項(xiàng)目南面的定銷房小區(qū)已經(jīng)入住 ， 而項(xiàng)目東面不遠(yuǎn)的小城市新村定銷房小區(qū)正在緊張施工 。 這些配套的完工和正常使用后 ， 地塊的價(jià)值將會有質(zhì)的飛躍 。 暨陽湖周邊區(qū)域的開發(fā) ，帶動了港城別墅和豪宅的集中區(qū)域 ， 這將可能分流項(xiàng)目大批客源 ， 尤其是地王花落沙鋼引起了市場足夠的關(guān)注 。 總銷計(jì)算： 以高層產(chǎn)品均價(jià) 6000元 /平方米計(jì)，總建面積 204700平米，總銷 （以上價(jià)格為在市場正常發(fā)展情況下，銷售時的全案均價(jià)）。 因此，方案二的規(guī)劃布局要優(yōu)于方案一，但從市場上來看，本方案的別墅產(chǎn)品將面臨來自中聯(lián)項(xiàng)目的壓力，且對溢價(jià)提升方面沒有很大貢獻(xiàn)，我們需要能夠提升社區(qū)品質(zhì)但對容積率損失較小的產(chǎn)品，同樣，方案二，我們也不推薦。 產(chǎn)品組合方案三 高層 +電梯花園洋房 +別墅 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 如何布局才最適合地塊條件和市場環(huán)境 產(chǎn)品介紹： 別墅產(chǎn)品作為目前市場上檔次最高的產(chǎn)品，對于社區(qū)的整體品質(zhì)提升有很大效果，因此為將本項(xiàng)目的檔次盡量拉高，我司建議，本案所有規(guī)劃產(chǎn)品都向別墅的形式和特征要素靠攏。 ? 另外建議在高層中做 85平方米的小兩房，主要銷售對象兩類人：一是子女買給父母的，二是資金有限但想買在高尚社區(qū)的年輕人； 產(chǎn)品戶型比例 —— 公寓面積產(chǎn)品配比 關(guān)于戶型需求 根據(jù)對張家港市場的消費(fèi)習(xí)慣及結(jié)合本地塊規(guī)劃指標(biāo)，具體戶型配比建議如下：其中需要說明的 65和 85的戶型，該部分是因?yàn)榈貕K規(guī)劃指標(biāo)中有 90平方米以下戶型要占 10%以上而設(shè)置的。主要特征如下： 價(jià)格建議 ? 高層公寓： 6000元 /平方米 ? 花園洋房： 7500元 /平方米 ? 聯(lián)排別墅： 13000元 /平方米（該部分房源建議放至 2023年銷售，假如以此銷售計(jì)劃和進(jìn)度，我們有信心聯(lián)排別墅的均價(jià)可以沖到 15000元 /平方米） ? 項(xiàng)目總銷售金是 ，項(xiàng)目整體銷售均價(jià)約為 6595元 /平方米。 立面強(qiáng)調(diào)豎向垂直線條感，局部水平弧線融合一起，有較強(qiáng)的視覺沖擊感，整體色調(diào)偏深，采用面磚貼面，品質(zhì)感強(qiáng)。 社區(qū)景觀建議 —— 電梯洋房景觀建議 社區(qū)景觀建議 —— 電梯洋房景觀建議 建議采用 BLOCK圍合形式，前后兩幢洋房圍合出院落的感覺，增強(qiáng)歸屬感和鄰里交流空間，圍合區(qū)域只準(zhǔn)人行，停車處理在圍合區(qū)以外的部分。 庭院式產(chǎn)品更適合中式的別墅產(chǎn)品，但中式風(fēng)格在張家港市場接受度一般，因此不推薦。 ? 空氣對流通風(fēng)效果好 ,南北雙開窗 ,采光效果佳 . 產(chǎn)品力提升 —— 打造五星級公共部分 ? 五星級大堂是高檔項(xiàng)目的身份象征 ,同時也是一大賣點(diǎn) 產(chǎn)品力提升 —— 電梯直達(dá)地下車庫 ? 規(guī)劃以人為本 ,為客戶提供更便利的生活方式 ? 電梯直達(dá)地下車庫示意圖 臺地景觀綠化 地下車庫 電梯直達(dá)地下車庫 地下室 電梯門 產(chǎn)品力提升 —— 戶型建議一 :入戶花園設(shè)計(jì) ? 入戶花園的一半面積贈送給業(yè)主 ,提高產(chǎn)品吸引力 ,同時有利于提升產(chǎn)品均價(jià) : ? 面積 94平米 ? 面積 134平米 產(chǎn)品力提升 —— 戶型建議二 :兩代親子居 產(chǎn)品力提升 —— 戶型建議二 :寬廳設(shè)計(jì) ? 寬廳設(shè)計(jì)更章顯該戶型的大氣 ,高貴 ,提升產(chǎn)品檔次 : ? 面積 106平米 客廳面寬 5米 ? 面積 96平米 客廳面寬 產(chǎn)品力提升 —— 戶型建議二 :寬廳設(shè)計(jì) ? 寬廳設(shè)計(jì)更章顯該戶型的大氣 ,高貴 ,提升產(chǎn)品檔次 : ? 面積 157平米 客廳面寬 會所建議 —— 打造頂級私人會所 ? 引入如 ” 鴻藝會 ” 這種以休閑娛樂見長的頂級私人會所進(jìn)行經(jīng)營 ? 高端服務(wù)會所 ,提升項(xiàng)目檔次 ,同時吸引更多高端客戶 會所建議 —— 經(jīng)營項(xiàng)目 ? 在功能設(shè)置上，建議主要以健身房、咖啡吧、閱讀室為主，游泳池設(shè)在室外