【正文】 ，同時還應(yīng)該考慮降低后期的維護(hù)成本。 ?可以考慮采用節(jié)能、隔聲、通風(fēng)效果好的雙層呼吸式幕墻，區(qū)別于傳統(tǒng)的單層幕墻。 屋頂花園 屋頂花園 －寫字樓 辦公區(qū) ?辦公區(qū)是寫字樓中最重要的組成部分，根據(jù)本項目的定位要求，結(jié)合甲級寫字樓的通行標(biāo)準(zhǔn)及沈陽和項目的條件，建議如下： ?甲級寫字樓的單層面積通常在 15002023平米左右，考慮到沈陽租戶普遍租賃面積小，建議單層面積控制在 12001500平米左右，便于整層客戶需求。 ?平面層布局應(yīng)考慮方正，減少不規(guī)則形狀，有利于辦公空間的家具布局，提高客戶實(shí)際使用率，上圖為本項目平面層的一個參考。 ?為便于辦公單元內(nèi)的自然采光和通風(fēng)，窗到核心筒的距離控制在 1012米，也有利于實(shí)現(xiàn)無柱設(shè)計。 ?作為甲級寫字樓，樓層凈高應(yīng)滿足 ，地板可考慮設(shè)置 715厘米的網(wǎng)絡(luò)地板，以便于客戶靈活布線。 ?走廊寬度建議在 。 ?每隔 34層可以考慮設(shè)置室內(nèi)挑空花園，增加項目的生態(tài)賣點(diǎn)。 ?單元分割以 100200平米為主，提供部分 5060平米的辦公單元，辦公單元可自由拆分組合。 －寫字樓 公共部分裝修 類別 建議 大堂 ?大堂裝修應(yīng)符合整體的現(xiàn)代風(fēng)格基調(diào)，采用符合商務(wù)氣氛的較為穩(wěn)重的格調(diào)，不宜使用過多、過于復(fù)雜的裝飾。通過細(xì)節(jié)設(shè)計突出本項目的檔次，而不是依靠昂貴材料的堆積。 ?出于甲級寫字樓檔次的考慮，建議地面采用天然石材。 ?墻體、柱面的選材較為寬泛，除可以采用石材外也可以考慮采用金屬、玻璃或其它質(zhì)感的高檔復(fù)合材料。 ?頂棚應(yīng)結(jié)合照明系統(tǒng)的選擇進(jìn)行設(shè)計，可以考慮采用鋁合金等輕質(zhì)、易維護(hù)的材料。 ?在大堂空間中也可以考慮設(shè)計適當(dāng)?shù)乃盎蛑参?，從而使其空間感覺更為自然，具有活力。 電梯廳 ?電梯廳（客梯）的設(shè)計應(yīng)與大堂在風(fēng)格上相協(xié)調(diào)，但整體氣氛應(yīng)更為親切，建議增加一些偏暖的色調(diào)以及給人親切感的材料。 ?可設(shè)立液晶電視緩解等候的急躁感； 公共走道 ?地面采用顏色、材質(zhì)易于保持清潔的地毯。 ?墻面考慮維護(hù)的方便應(yīng)采用壁紙。 ?天花應(yīng)采用與辦公區(qū)相同的材料。 ?走廊應(yīng)避免有過多、過于集中的設(shè)備間開門，可以采用普通開門和隱藏式開門結(jié)合的方式。 衛(wèi)生間 ?衛(wèi)生間裝修設(shè)計首先應(yīng)給人以清潔的感覺，材質(zhì)高檔而風(fēng)格平實(shí)。 ?衛(wèi)生間具有使用頻率高以及與使用者近距離接觸的特點(diǎn)，裝修材料、潔具和五金件應(yīng)選擇質(zhì)量考究、耐用、易清潔的產(chǎn)品。 ?地面、墻面材料可以選擇石材或高檔面磚。 ?在尺度的設(shè)計（包括潔具、五金件的位置、高度等細(xì)節(jié)）上力求更加人性化。 ?提供 24小時熱水，這對凸顯項目檔次具有積極意義； －寫字樓 機(jī)電設(shè)備 要點(diǎn) 設(shè)計建議 電梯 ?從節(jié)約造價和維修方便考慮，盡量采用國內(nèi)生產(chǎn)的國際知名品牌電梯。 ?客梯等候時間平均應(yīng)在 30秒以內(nèi)，高峰時段應(yīng)在 1分鐘以內(nèi)，可以通過調(diào)整電梯數(shù)量、梯速及進(jìn)行高低分區(qū)等方法達(dá)到縮短等候時間的目的。 ?由于本項目層數(shù)多，可以考慮設(shè)置電梯高低分區(qū)； 通風(fēng)空調(diào) ?建議在成本允許的情況下，采用 VAV空調(diào)系統(tǒng)，提高空調(diào)制冷制暖效率，體現(xiàn)健康環(huán)保要求。 ?另外考慮可開啟的窗戶數(shù)量，保證自然通風(fēng)的需要。 ?空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)具有充分的空氣過濾、殺菌裝置，具有新風(fēng)、加濕、區(qū)域獨(dú)立調(diào)節(jié)功能。 ?設(shè)計新風(fēng)量在每人占用 10平方米的前提下，做到 3035立方米 /小時 /人之間。 網(wǎng)絡(luò) ?網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)發(fā)展迅速，因此在設(shè)計中應(yīng)充分考慮管線系統(tǒng)的升級空間。 ?提供寬帶入戶，建議采用千兆標(biāo)準(zhǔn)。 ?提供國際直撥電話。 ?提供充足的交換機(jī)資源。 ?采用移動電話信號增強(qiáng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)手機(jī)信號無縫連接（包括電梯、地下室等部位）。 強(qiáng)電 ?提供雙路供電。 ?考慮為商業(yè)、寫字樓部分提供緊急柴油發(fā)電機(jī)組。 ?提供電力增容的技術(shù)可能。 安防 ?寫字樓安防系統(tǒng)采用人工和自動系統(tǒng)結(jié)合的方式，自動系統(tǒng)一般在周末和節(jié)假日可以獨(dú)立運(yùn)作。 ?安防系統(tǒng)應(yīng)包括全方位的閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，重點(diǎn)監(jiān)控停車場、電梯、大門、走道等關(guān)鍵部位。 ?設(shè)置自動巡更系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)。 消防 ?嚴(yán)格按照消防規(guī)范設(shè)置煙感報警、自動噴淋、消防栓、消防指示等設(shè)施。 ?消防系統(tǒng)應(yīng)具有火災(zāi)報警、緊急廣播切換、聯(lián)動控制等功能。 －酒店式公寓 項目定位 ?考慮到太原街現(xiàn)有的騰龍、海潤等酒店式公寓最終使用功能以商務(wù)辦公為主，而本項目自身又有地標(biāo)型的高檔寫字樓，本項目的公寓可以以商務(wù)辦公為主要功能。 ?同時考慮到太原街作為城市核心區(qū)和酒店集中區(qū)，具有豐富的商業(yè)配套，地段良好，是都市時尚白領(lǐng)過渡居住和外來人員租房的首選區(qū)域。 ?建議本項目的酒店式公寓以項目高檔寫字樓和時尚 mall為依托，定位成具有居住功能和良好服務(wù)、開放型的 soho酒店式公寓。 ?既為為中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)打造靈活辦公空間，提供事業(yè)騰飛基地 ；又為年輕時尚白領(lǐng)創(chuàng)造家庭升級的平臺。 ?為避免辦公和居住的沖突，可以在樓層上加以區(qū)隔。 ?著重突出以下特征： 低總價 ：控制戶型面積來控制總價； 小面積大空間 ：簡化不必要的功能空間，增加空間的寬敞感； 靈活性 ：空間組合的靈活型和使用的靈活性； 便利行 ：精裝修，入住的便利；可供選擇的多樣化服務(wù)；周邊豐富的配套。 客戶定位 ?將購買客戶主要定位為事業(yè)騰飛的中小型企業(yè)主、自由職業(yè)者、處于過渡型居住的年輕時尚白領(lǐng)，以及沈陽乃至遼寧其他城市的高收入投資客戶。 ?公寓最終使用者除自用的創(chuàng)業(yè)公司、自由職業(yè)者、過渡居住白領(lǐng)外，同時利用投資者實(shí)現(xiàn)最終使用者和項目的對接，吸引針對個人的品牌代理、產(chǎn)品直銷、教育留學(xué)咨詢、旅游、廣告等類別公司。 －酒店式公寓 外部交通 ?將酒店式公寓安排在地塊的北部，以便酒店式公寓的客戶能更好利用中華路上發(fā)達(dá)的公共交通設(shè)施。 ?首層應(yīng)該考慮預(yù)留大堂空間，大堂的面積可以稍小， 100200平米左右，實(shí)現(xiàn)首層和商業(yè)上部公寓的連通。 ?可以考慮在商業(yè)屋頂設(shè)置屋頂花園，屋頂花園與商業(yè)七層設(shè)置樓梯或者電梯相連，通過在該層設(shè)置公寓的出入口，既可使公寓客戶享受屋頂花園的生態(tài)環(huán)境，又能通過與七層相連的樓梯更好享受整個商業(yè)的配套，同時還能避免商業(yè)人流對公寓樓層的沖擊。 ?公寓屋頂花園出口可以考慮設(shè)置門禁，避免外部人流的影響； 功能區(qū)分 ?考慮到整個項目包含的使用客戶在使用要求上有所區(qū)別，應(yīng)在樓層的功能上加以區(qū)分組合。 ?公寓下部 5層作為自由居住樓層，以住為主，安排在底層，可以更好的享受屋頂花園；主要以自住、出租居住為主。 ?中間 12層作為標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)公寓樓層，主要針對中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)辦公； ?頂部可以安排 2層創(chuàng)意商務(wù)公寓樓層，以復(fù)式戶型為主，提供給更有實(shí)力的商務(wù)辦公企業(yè)； －寫字樓 平面布局和戶型安排 ?戶型主要以 4060平米的小戶型為主，占比約 85％ 90％，降低總價和投資門檻； ?由于戶型配置以小戶型為主，為滿足部分需求面積較大客戶的要求，可以如左上圖所示，以 24個小戶型為一組，在兩側(cè)為承重墻，這一組戶型之間隔墻可靈活拆分組合。 ?由于頂層考慮部分復(fù)式公寓，可以考慮設(shè)置部分 120140平米的復(fù)式戶型，占比約 10％ 15％。 ?頂部創(chuàng)意商務(wù)樓層采用如右上圖的形式， 每三層設(shè)置一個走廊，走廊和入戶門設(shè)置在中間層，相對的兩個辦公單元其躍層一戶在上層，一戶在下層 ，主要提供給較有實(shí)力的廣告、顧問等創(chuàng)意型企業(yè)。 －酒店式公寓 ?在戶型內(nèi)空間的設(shè)置上，特別是面積較大的戶型，除居住需要的廚房和衛(wèi)生間外，其他功能弱化，提供更多的辦公空間。 ?走廊寬度在 ； ?樓層凈高在 ； ?為提高辦公客戶的室內(nèi)面積使用率，可以考慮在商務(wù)辦公樓層設(shè)置公共衛(wèi)生間和茶水間。 居室類型 studio 一 居室 復(fù)式戶型 比例 45％ 50％ 40％ 45％ 10％ 15％ 單元建筑面積（平方米） 4050 5060 120150 單元面積范圍（平方米）（按 80％的使用率） 3240 4048 96120 各部分面積范圍 (平方米 ) 主臥室（未包括衛(wèi)生間面積） 2529(含起居室 ) 1520 2530 次臥室 1 2025 次臥室 2 次臥室 3 客廳 1520 3545 餐廳 主 衛(wèi)生間 46 46 68 次衛(wèi)生間 1 46 次衛(wèi)生間 2 廚房 35（為開放式廚房） 35（為開放式廚房） 57（為開放式廚房） －酒店式公寓 提供的服務(wù) ?服務(wù)是酒店式公寓區(qū)別于其他一般公寓的重要特征，本項目提供多種多樣的服務(wù)，較大部分為收費(fèi)服務(wù)，以使客戶具有酒店般的服務(wù)待遇。 服務(wù)類別 服務(wù)項目 是否收費(fèi) 可選擇客務(wù)服務(wù) 物業(yè)代理租賃服務(wù) 收費(fèi) 訂車服務(wù) 免費(fèi) 為業(yè)主應(yīng)急代勞購物 收費(fèi) 送水服務(wù) 收費(fèi) 物業(yè)家政服務(wù) 收費(fèi) 室內(nèi)地毯、地面清潔保養(yǎng) 收費(fèi) 清洗抽油煙機(jī) 收費(fèi) 家具、地板定期打臘服務(wù) 收費(fèi) 家庭保潔服務(wù) 收費(fèi) 洗衣服務(wù) 收費(fèi) 皮鞋養(yǎng)護(hù)服務(wù) 免費(fèi) 醫(yī)療服務(wù) 收費(fèi) 兒童照看服務(wù) 收費(fèi) 寵物看管服務(wù) 收費(fèi) 代繳費(fèi)服務(wù) 免費(fèi) 商務(wù)服務(wù) 代客訂餐、送餐服務(wù) 收費(fèi) 機(jī)票、車票訂購 免費(fèi) 外幣兌換 免費(fèi) 郵刊訂閱 免費(fèi) 會議服務(wù) 收費(fèi) 鮮花服務(wù) 收費(fèi) 電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)出租 收費(fèi) 信件報紙雜志投遞服務(wù) 免費(fèi) －酒店式公寓 整體裝修標(biāo)準(zhǔn) 要點(diǎn)類別 整體裝修標(biāo)準(zhǔn) 建筑外觀 ?突出現(xiàn)代、時尚簡約的風(fēng)格；但整體風(fēng)格要與商業(yè)和寫字樓統(tǒng)一； ?由于中小型公司更是注重形象，外立面體現(xiàn)辦公特征和氣派； 首層 電梯廳和大堂 ?地面鋪砌優(yōu)質(zhì)石材，墻身以優(yōu)質(zhì)石材搭配室內(nèi)精裝修處理，局部挑高，頂棚燈飾 標(biāo)準(zhǔn)層公共走廊及電梯廳 ?地面鋪砌耐磨石材，墻面優(yōu)質(zhì)壁紙或高級環(huán)保乳膠漆。頂棚配裝美觀頂燈，涂高級環(huán)保乳膠漆 樓梯間 ?首層地面、踏步鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)面磚，墻面及頂棚涂高級環(huán)保乳膠漆，裝金屬或鐵藝欄桿，裝設(shè)裝飾防火門 外窗 ?進(jìn)口或優(yōu)質(zhì)國產(chǎn)高檔鋁合金窗，優(yōu)質(zhì)五金件，如可采用斷橋中空玻璃， 增強(qiáng)保溫和防噪性能 分戶門 ?高檔優(yōu)質(zhì)實(shí)木子母門，優(yōu)質(zhì)五金件 室內(nèi)門 ?模壓木門，配優(yōu)質(zhì)五金件 客廳及臥室 ?地面為實(shí)木復(fù)合地板，墻面為高檔壁紙。 衛(wèi)生間 ?地面鋪砌優(yōu)質(zhì)防滑地面磚 /石材，墻面鋪砌優(yōu)質(zhì)貼面磚，頂棚用鋁扣板吊頂配裝燈具，附設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)，配備高檔潔具 廚房 ?裝設(shè)套裝組合櫥柜，用優(yōu)質(zhì)五金件，配裝優(yōu)質(zhì)抽油煙機(jī)和電磁爐，地面鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)防滑地面磚，墻面鋪砌優(yōu)質(zhì)貼面磚，頂棚用鋁扣板吊頂，配裝燈具 ?這部分裝修可以根據(jù)客戶需要決定是否提供 －酒店式公寓 設(shè)備設(shè)施 設(shè)備配套 標(biāo) 準(zhǔn) 電梯 ?名牌優(yōu)質(zhì)電梯； ?電梯等候時間平均小于 50秒； 空調(diào) /采暖 系統(tǒng) ?為減輕客戶壓力，增加使用靈活性，配置分戶空調(diào) ?戶式中央空調(diào)系統(tǒng)制冷；集中供暖。 電視 ?有線電視、衛(wèi)星電視入戶，可接收的頻道包括 HBO、 CNN、 Star Movie、 Star Sports、 ESPN、 NHK、KBS等。 網(wǎng)絡(luò) ?100兆局域網(wǎng)，寬帶接入 INTERNET 電話 ?每個單元配有兩條電話線數(shù)據(jù)接口； ?手機(jī)信號實(shí)現(xiàn)無縫連接； 保安系統(tǒng) ?全方位監(jiān)控、可視對講、 24小時巡更等，可設(shè)立訪客登記、報刊郵件分揀的專門設(shè)施； 其它 ?雙路供電、雙路變頻供水，直飲水入戶。