【正文】 ，同時(shí)還應(yīng)該考慮降低后期的維護(hù)成本。 ?可以考慮采用節(jié)能、隔聲、通風(fēng)效果好的雙層呼吸式幕墻，區(qū)別于傳統(tǒng)的單層幕墻。 屋頂花園 屋頂花園 －寫(xiě)字樓 辦公區(qū) ?辦公區(qū)是寫(xiě)字樓中最重要的組成部分，根據(jù)本項(xiàng)目的定位要求，結(jié)合甲級(jí)寫(xiě)字樓的通行標(biāo)準(zhǔn)及沈陽(yáng)和項(xiàng)目的條件，建議如下： ?甲級(jí)寫(xiě)字樓的單層面積通常在 15002023平米左右，考慮到沈陽(yáng)租戶普遍租賃面積小，建議單層面積控制在 12001500平米左右，便于整層客戶需求。 ?平面層布局應(yīng)考慮方正，減少不規(guī)則形狀，有利于辦公空間的家具布局，提高客戶實(shí)際使用率，上圖為本項(xiàng)目平面層的一個(gè)參考。 ?為便于辦公單元內(nèi)的自然采光和通風(fēng)，窗到核心筒的距離控制在 1012米，也有利于實(shí)現(xiàn)無(wú)柱設(shè)計(jì)。 ?作為甲級(jí)寫(xiě)字樓，樓層凈高應(yīng)滿足 ，地板可考慮設(shè)置 715厘米的網(wǎng)絡(luò)地板，以便于客戶靈活布線。 ?走廊寬度建議在 。 ?每隔 34層可以考慮設(shè)置室內(nèi)挑空花園，增加項(xiàng)目的生態(tài)賣(mài)點(diǎn)。 ?單元分割以 100200平米為主，提供部分 5060平米的辦公單元，辦公單元可自由拆分組合。 －寫(xiě)字樓 公共部分裝修 類別 建議 大堂 ?大堂裝修應(yīng)符合整體的現(xiàn)代風(fēng)格基調(diào)，采用符合商務(wù)氣氛的較為穩(wěn)重的格調(diào)，不宜使用過(guò)多、過(guò)于復(fù)雜的裝飾。通過(guò)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)突出本項(xiàng)目的檔次，而不是依靠昂貴材料的堆積。 ?出于甲級(jí)寫(xiě)字樓檔次的考慮，建議地面采用天然石材。 ?墻體、柱面的選材較為寬泛，除可以采用石材外也可以考慮采用金屬、玻璃或其它質(zhì)感的高檔復(fù)合材料。 ?頂棚應(yīng)結(jié)合照明系統(tǒng)的選擇進(jìn)行設(shè)計(jì)，可以考慮采用鋁合金等輕質(zhì)、易維護(hù)的材料。 ?在大堂空間中也可以考慮設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)乃盎蛑参?，從而使其空間感覺(jué)更為自然，具有活力。 電梯廳 ?電梯廳（客梯）的設(shè)計(jì)應(yīng)與大堂在風(fēng)格上相協(xié)調(diào)，但整體氣氛應(yīng)更為親切，建議增加一些偏暖的色調(diào)以及給人親切感的材料。 ?可設(shè)立液晶電視緩解等候的急躁感； 公共走道 ?地面采用顏色、材質(zhì)易于保持清潔的地毯。 ?墻面考慮維護(hù)的方便應(yīng)采用壁紙。 ?天花應(yīng)采用與辦公區(qū)相同的材料。 ?走廊應(yīng)避免有過(guò)多、過(guò)于集中的設(shè)備間開(kāi)門(mén)，可以采用普通開(kāi)門(mén)和隱藏式開(kāi)門(mén)結(jié)合的方式。 衛(wèi)生間 ?衛(wèi)生間裝修設(shè)計(jì)首先應(yīng)給人以清潔的感覺(jué)，材質(zhì)高檔而風(fēng)格平實(shí)。 ?衛(wèi)生間具有使用頻率高以及與使用者近距離接觸的特點(diǎn)，裝修材料、潔具和五金件應(yīng)選擇質(zhì)量考究、耐用、易清潔的產(chǎn)品。 ?地面、墻面材料可以選擇石材或高檔面磚。 ?在尺度的設(shè)計(jì)（包括潔具、五金件的位置、高度等細(xì)節(jié)）上力求更加人性化。 ?提供 24小時(shí)熱水，這對(duì)凸顯項(xiàng)目檔次具有積極意義； －寫(xiě)字樓 機(jī)電設(shè)備 要點(diǎn) 設(shè)計(jì)建議 電梯 ?從節(jié)約造價(jià)和維修方便考慮，盡量采用國(guó)內(nèi)生產(chǎn)的國(guó)際知名品牌電梯。 ?客梯等候時(shí)間平均應(yīng)在 30秒以內(nèi)，高峰時(shí)段應(yīng)在 1分鐘以內(nèi)，可以通過(guò)調(diào)整電梯數(shù)量、梯速及進(jìn)行高低分區(qū)等方法達(dá)到縮短等候時(shí)間的目的。 ?由于本項(xiàng)目層數(shù)多，可以考慮設(shè)置電梯高低分區(qū)； 通風(fēng)空調(diào) ?建議在成本允許的情況下，采用 VAV空調(diào)系統(tǒng)，提高空調(diào)制冷制暖效率，體現(xiàn)健康環(huán)保要求。 ?另外考慮可開(kāi)啟的窗戶數(shù)量，保證自然通風(fēng)的需要。 ?空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)具有充分的空氣過(guò)濾、殺菌裝置，具有新風(fēng)、加濕、區(qū)域獨(dú)立調(diào)節(jié)功能。 ?設(shè)計(jì)新風(fēng)量在每人占用 10平方米的前提下，做到 3035立方米 /小時(shí) /人之間。 網(wǎng)絡(luò) ?網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)發(fā)展迅速，因此在設(shè)計(jì)中應(yīng)充分考慮管線系統(tǒng)的升級(jí)空間。 ?提供寬帶入戶，建議采用千兆標(biāo)準(zhǔn)。 ?提供國(guó)際直撥電話。 ?提供充足的交換機(jī)資源。 ?采用移動(dòng)電話信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)手機(jī)信號(hào)無(wú)縫連接（包括電梯、地下室等部位）。 強(qiáng)電 ?提供雙路供電。 ?考慮為商業(yè)、寫(xiě)字樓部分提供緊急柴油發(fā)電機(jī)組。 ?提供電力增容的技術(shù)可能。 安防 ?寫(xiě)字樓安防系統(tǒng)采用人工和自動(dòng)系統(tǒng)結(jié)合的方式，自動(dòng)系統(tǒng)一般在周末和節(jié)假日可以獨(dú)立運(yùn)作。 ?安防系統(tǒng)應(yīng)包括全方位的閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，重點(diǎn)監(jiān)控停車(chē)場(chǎng)、電梯、大門(mén)、走道等關(guān)鍵部位。 ?設(shè)置自動(dòng)巡更系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 消防 ?嚴(yán)格按照消防規(guī)范設(shè)置煙感報(bào)警、自動(dòng)噴淋、消防栓、消防指示等設(shè)施。 ?消防系統(tǒng)應(yīng)具有火災(zāi)報(bào)警、緊急廣播切換、聯(lián)動(dòng)控制等功能。 －酒店式公寓 項(xiàng)目定位 ?考慮到太原街現(xiàn)有的騰龍、海潤(rùn)等酒店式公寓最終使用功能以商務(wù)辦公為主，而本項(xiàng)目自身又有地標(biāo)型的高檔寫(xiě)字樓，本項(xiàng)目的公寓可以以商務(wù)辦公為主要功能。 ?同時(shí)考慮到太原街作為城市核心區(qū)和酒店集中區(qū)，具有豐富的商業(yè)配套，地段良好，是都市時(shí)尚白領(lǐng)過(guò)渡居住和外來(lái)人員租房的首選區(qū)域。 ?建議本項(xiàng)目的酒店式公寓以項(xiàng)目高檔寫(xiě)字樓和時(shí)尚 mall為依托，定位成具有居住功能和良好服務(wù)、開(kāi)放型的 soho酒店式公寓。 ?既為為中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)打造靈活辦公空間，提供事業(yè)騰飛基地 ；又為年輕時(shí)尚白領(lǐng)創(chuàng)造家庭升級(jí)的平臺(tái)。 ?為避免辦公和居住的沖突，可以在樓層上加以區(qū)隔。 ?著重突出以下特征： 低總價(jià) ：控制戶型面積來(lái)控制總價(jià)； 小面積大空間 ：簡(jiǎn)化不必要的功能空間，增加空間的寬敞感； 靈活性 ：空間組合的靈活型和使用的靈活性； 便利行 ：精裝修，入住的便利；可供選擇的多樣化服務(wù)；周邊豐富的配套。 客戶定位 ?將購(gòu)買(mǎi)客戶主要定位為事業(yè)騰飛的中小型企業(yè)主、自由職業(yè)者、處于過(guò)渡型居住的年輕時(shí)尚白領(lǐng)，以及沈陽(yáng)乃至遼寧其他城市的高收入投資客戶。 ?公寓最終使用者除自用的創(chuàng)業(yè)公司、自由職業(yè)者、過(guò)渡居住白領(lǐng)外，同時(shí)利用投資者實(shí)現(xiàn)最終使用者和項(xiàng)目的對(duì)接，吸引針對(duì)個(gè)人的品牌代理、產(chǎn)品直銷、教育留學(xué)咨詢、旅游、廣告等類別公司。 －酒店式公寓 外部交通 ?將酒店式公寓安排在地塊的北部，以便酒店式公寓的客戶能更好利用中華路上發(fā)達(dá)的公共交通設(shè)施。 ?首層應(yīng)該考慮預(yù)留大堂空間，大堂的面積可以稍小， 100200平米左右，實(shí)現(xiàn)首層和商業(yè)上部公寓的連通。 ?可以考慮在商業(yè)屋頂設(shè)置屋頂花園，屋頂花園與商業(yè)七層設(shè)置樓梯或者電梯相連，通過(guò)在該層設(shè)置公寓的出入口，既可使公寓客戶享受屋頂花園的生態(tài)環(huán)境，又能通過(guò)與七層相連的樓梯更好享受整個(gè)商業(yè)的配套，同時(shí)還能避免商業(yè)人流對(duì)公寓樓層的沖擊。 ?公寓屋頂花園出口可以考慮設(shè)置門(mén)禁，避免外部人流的影響； 功能區(qū)分 ?考慮到整個(gè)項(xiàng)目包含的使用客戶在使用要求上有所區(qū)別，應(yīng)在樓層的功能上加以區(qū)分組合。 ?公寓下部 5層作為自由居住樓層，以住為主，安排在底層，可以更好的享受屋頂花園；主要以自住、出租居住為主。 ?中間 12層作為標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)公寓樓層，主要針對(duì)中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)辦公； ?頂部可以安排 2層創(chuàng)意商務(wù)公寓樓層，以復(fù)式戶型為主，提供給更有實(shí)力的商務(wù)辦公企業(yè)； －寫(xiě)字樓 平面布局和戶型安排 ?戶型主要以 4060平米的小戶型為主，占比約 85％ 90％，降低總價(jià)和投資門(mén)檻； ?由于戶型配置以小戶型為主，為滿足部分需求面積較大客戶的要求，可以如左上圖所示，以 24個(gè)小戶型為一組，在兩側(cè)為承重墻，這一組戶型之間隔墻可靈活拆分組合。 ?由于頂層考慮部分復(fù)式公寓，可以考慮設(shè)置部分 120140平米的復(fù)式戶型，占比約 10％ 15％。 ?頂部創(chuàng)意商務(wù)樓層采用如右上圖的形式， 每三層設(shè)置一個(gè)走廊，走廊和入戶門(mén)設(shè)置在中間層，相對(duì)的兩個(gè)辦公單元其躍層一戶在上層，一戶在下層 ，主要提供給較有實(shí)力的廣告、顧問(wèn)等創(chuàng)意型企業(yè)。 －酒店式公寓 ?在戶型內(nèi)空間的設(shè)置上，特別是面積較大的戶型，除居住需要的廚房和衛(wèi)生間外，其他功能弱化，提供更多的辦公空間。 ?走廊寬度在 ； ?樓層凈高在 ； ?為提高辦公客戶的室內(nèi)面積使用率，可以考慮在商務(wù)辦公樓層設(shè)置公共衛(wèi)生間和茶水間。 居室類型 studio 一 居室 復(fù)式戶型 比例 45％ 50％ 40％ 45％ 10％ 15％ 單元建筑面積（平方米） 4050 5060 120150 單元面積范圍（平方米）（按 80％的使用率） 3240 4048 96120 各部分面積范圍 (平方米 ) 主臥室（未包括衛(wèi)生間面積） 2529(含起居室 ) 1520 2530 次臥室 1 2025 次臥室 2 次臥室 3 客廳 1520 3545 餐廳 主 衛(wèi)生間 46 46 68 次衛(wèi)生間 1 46 次衛(wèi)生間 2 廚房 35（為開(kāi)放式廚房） 35（為開(kāi)放式廚房） 57（為開(kāi)放式廚房） －酒店式公寓 提供的服務(wù) ?服務(wù)是酒店式公寓區(qū)別于其他一般公寓的重要特征，本項(xiàng)目提供多種多樣的服務(wù)，較大部分為收費(fèi)服務(wù)，以使客戶具有酒店般的服務(wù)待遇。 服務(wù)類別 服務(wù)項(xiàng)目 是否收費(fèi) 可選擇客務(wù)服務(wù) 物業(yè)代理租賃服務(wù) 收費(fèi) 訂車(chē)服務(wù) 免費(fèi) 為業(yè)主應(yīng)急代勞購(gòu)物 收費(fèi) 送水服務(wù) 收費(fèi) 物業(yè)家政服務(wù) 收費(fèi) 室內(nèi)地毯、地面清潔保養(yǎng) 收費(fèi) 清洗抽油煙機(jī) 收費(fèi) 家具、地板定期打臘服務(wù) 收費(fèi) 家庭保潔服務(wù) 收費(fèi) 洗衣服務(wù) 收費(fèi) 皮鞋養(yǎng)護(hù)服務(wù) 免費(fèi) 醫(yī)療服務(wù) 收費(fèi) 兒童照看服務(wù) 收費(fèi) 寵物看管服務(wù) 收費(fèi) 代繳費(fèi)服務(wù) 免費(fèi) 商務(wù)服務(wù) 代客訂餐、送餐服務(wù) 收費(fèi) 機(jī)票、車(chē)票訂購(gòu) 免費(fèi) 外幣兌換 免費(fèi) 郵刊訂閱 免費(fèi) 會(huì)議服務(wù) 收費(fèi) 鮮花服務(wù) 收費(fèi) 電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)出租 收費(fèi) 信件報(bào)紙雜志投遞服務(wù) 免費(fèi) －酒店式公寓 整體裝修標(biāo)準(zhǔn) 要點(diǎn)類別 整體裝修標(biāo)準(zhǔn) 建筑外觀 ?突出現(xiàn)代、時(shí)尚簡(jiǎn)約的風(fēng)格；但整體風(fēng)格要與商業(yè)和寫(xiě)字樓統(tǒng)一； ?由于中小型公司更是注重形象，外立面體現(xiàn)辦公特征和氣派； 首層 電梯廳和大堂 ?地面鋪砌優(yōu)質(zhì)石材，墻身以優(yōu)質(zhì)石材搭配室內(nèi)精裝修處理，局部挑高，頂棚燈飾 標(biāo)準(zhǔn)層公共走廊及電梯廳 ?地面鋪砌耐磨石材，墻面優(yōu)質(zhì)壁紙或高級(jí)環(huán)保乳膠漆。頂棚配裝美觀頂燈，涂高級(jí)環(huán)保乳膠漆 樓梯間 ?首層地面、踏步鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)面磚，墻面及頂棚涂高級(jí)環(huán)保乳膠漆，裝金屬或鐵藝欄桿，裝設(shè)裝飾防火門(mén) 外窗 ?進(jìn)口或優(yōu)質(zhì)國(guó)產(chǎn)高檔鋁合金窗，優(yōu)質(zhì)五金件，如可采用斷橋中空玻璃， 增強(qiáng)保溫和防噪性能 分戶門(mén) ?高檔優(yōu)質(zhì)實(shí)木子母門(mén)，優(yōu)質(zhì)五金件 室內(nèi)門(mén) ?模壓木門(mén)，配優(yōu)質(zhì)五金件 客廳及臥室 ?地面為實(shí)木復(fù)合地板，墻面為高檔壁紙。 衛(wèi)生間 ?地面鋪砌優(yōu)質(zhì)防滑地面磚 /石材，墻面鋪砌優(yōu)質(zhì)貼面磚，頂棚用鋁扣板吊頂配裝燈具，附設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)，配備高檔潔具 廚房 ?裝設(shè)套裝組合櫥柜，用優(yōu)質(zhì)五金件，配裝優(yōu)質(zhì)抽油煙機(jī)和電磁爐，地面鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)防滑地面磚，墻面鋪砌優(yōu)質(zhì)貼面磚，頂棚用鋁扣板吊頂，配裝燈具 ?這部分裝修可以根據(jù)客戶需要決定是否提供 －酒店式公寓 設(shè)備設(shè)施 設(shè)備配套 標(biāo) 準(zhǔn) 電梯 ?名牌優(yōu)質(zhì)電梯； ?電梯等候時(shí)間平均小于 50秒； 空調(diào) /采暖 系統(tǒng) ?為減輕客戶壓力，增加使用靈活性，配置分戶空調(diào) ?戶式中央空調(diào)系統(tǒng)制冷；集中供暖。 電視 ?有線電視、衛(wèi)星電視入戶，可接收的頻道包括 HBO、 CNN、 Star Movie、 Star Sports、 ESPN、 NHK、KBS等。 網(wǎng)絡(luò) ?100兆局域網(wǎng)，寬帶接入 INTERNET 電話 ?每個(gè)單元配有兩條電話線數(shù)據(jù)接口； ?手機(jī)信號(hào)實(shí)現(xiàn)無(wú)縫連接； 保安系統(tǒng) ?全方位監(jiān)控、可視對(duì)講、 24小時(shí)巡更等，可設(shè)立訪客登記、報(bào)刊郵件分揀的專門(mén)設(shè)施； 其它 ?雙路供電、雙路變頻供水，直飲水入戶。