抵押房地產(chǎn)權(quán)屬狀況與貸款風(fēng)險(xiǎn)分析教材-資料下載頁(yè)
2025-03-04 12:15本頁(yè)面
【正文】 為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理 （ 4）影響價(jià)格的因素： ? 區(qū)位狀況 集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境、樓層 ? 實(shí)物狀況 外觀形象、內(nèi)部裝修、設(shè)備設(shè)施、智能化程度、物業(yè)服務(wù)水平、租戶類型 30 四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介紹及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 （ 1）分類： 按照服務(wù)質(zhì)量、管理水平、設(shè)施及功能的完善程度分為星級(jí)酒店和非星級(jí)酒店。 （ 2）酒店幾種表現(xiàn)形式： ? 產(chǎn)權(quán)式酒店 ? 酒店式公寓 ? 分時(shí)度假 ? 經(jīng)濟(jì)型酒店 31 四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介紹及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 （ 3）特點(diǎn)： ? 轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓 ? 功能多樣 ? 一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大 ? 價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力 （ 4）影響價(jià)格的因素： ? 區(qū)位狀況 交通條件、周圍環(huán)境 ? 實(shí)物狀況 建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無(wú)形價(jià)值、設(shè)備設(shè)施和用具、經(jīng)營(yíng)管理 32 四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介紹及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 （二）特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 帶租約房地產(chǎn)抵押，抵押權(quán)人應(yīng)關(guān)注租約簽訂內(nèi)容。包括租賃期限（根據(jù) 《 合同法 》 規(guī)定，租賃期限最長(zhǎng)不能超過(guò) 20年）、租金構(gòu)成內(nèi)涵（是否包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，是按建筑面積計(jì)算還是使用面積、有無(wú)免租期，租金是固定租金還是基礎(chǔ)租金加流水）、租金的支付方式（月付、季付、年付）等 。 33 四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介紹及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 由于商業(yè)房地產(chǎn)有“垂直空間價(jià)值衰減性明顯”的特點(diǎn)，如果不是整體評(píng)估的話，那么就要看要評(píng)估的房地產(chǎn)位于幾層，其所處的位臵，是一進(jìn)門(mén)還是在電梯口亦或是在犄角，另外還有看是否有明顯的界限，能否與不參與評(píng)估的商業(yè)房地產(chǎn)明顯分開(kāi)，同時(shí)還要把每層的面積確切分開(kāi)。另外要對(duì)待估商業(yè)房地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)等了解清楚。 34 三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 目前的酒店主要有兩種經(jīng)營(yíng)管理方式，一是企業(yè)自己經(jīng)營(yíng)，一是委托有經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司管理。對(duì)于自己經(jīng)營(yíng)的酒店其經(jīng)營(yíng)收入可直接按其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)測(cè)算，如客房收入、商場(chǎng)收入、餐飲收入、商務(wù)會(huì)議收入及娛樂(lè)健身收入等；而委托酒店管理公司的酒店，其收入構(gòu)成、成本費(fèi)用等要詳細(xì)參考雙方簽訂的合同，因此對(duì)于這類項(xiàng)目一定要讓客戶提供完整的合同。另外如果要想了解酒店的具體經(jīng)營(yíng)情況，還需要讓客戶提供近三年企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表。 35 三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 商業(yè)用房往往都會(huì)配備一定數(shù)量的地下車庫(kù)，除部分可能銷售外，往往是采取租賃經(jīng)營(yíng)，一部分是向訪客提供的臨時(shí)租車位，一部分是向業(yè)主提供的包月出租車位。包月出租車位的租金收入比較容易確定，而臨時(shí)租車位的租金往往是按小時(shí)計(jì)價(jià)，且不同時(shí)間段租金水平可能不一樣，不同工作時(shí)段的利用率不一樣，因此其租金測(cè)算比較復(fù)雜。 36 謝謝大家！ 演講完畢，謝謝觀看！
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