抵押房地產權屬狀況與貸款風險分析教材-資料下載頁
2025-03-04 12:15本頁面
【正文】 為主，多由專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)管理 （ 4）影響價格的因素： ? 區(qū)位狀況 集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境、樓層 ? 實物狀況 外觀形象、內部裝修、設備設施、智能化程度、物業(yè)服務水平、租戶類型 30 四、商業(yè)地產項目介紹及特殊風險點分析 （ 1）分類： 按照服務質量、管理水平、設施及功能的完善程度分為星級酒店和非星級酒店。 （ 2）酒店幾種表現(xiàn)形式： ? 產權式酒店 ? 酒店式公寓 ? 分時度假 ? 經濟型酒店 31 四、商業(yè)地產項目介紹及特殊風險點分析 （ 3）特點： ? 轉讓少且一般為整體轉讓 ? 功能多樣 ? 一次性投資大、投資回收期較長、經營風險較大 ? 價值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力 （ 4）影響價格的因素： ? 區(qū)位狀況 交通條件、周圍環(huán)境 ? 實物狀況 建筑品質及內部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無形價值、設備設施和用具、經營管理 32 四、商業(yè)地產項目介紹及特殊風險點分析 （二）特殊風險點分析 帶租約房地產抵押，抵押權人應關注租約簽訂內容。包括租賃期限（根據(jù) 《 合同法 》 規(guī)定，租賃期限最長不能超過 20年）、租金構成內涵（是否包含物業(yè)費、水電費，是按建筑面積計算還是使用面積、有無免租期，租金是固定租金還是基礎租金加流水）、租金的支付方式（月付、季付、年付）等 。 33 四、商業(yè)地產項目介紹及特殊風險點分析 由于商業(yè)房地產有“垂直空間價值衰減性明顯”的特點，如果不是整體評估的話，那么就要看要評估的房地產位于幾層，其所處的位臵，是一進門還是在電梯口亦或是在犄角，另外還有看是否有明顯的界限，能否與不參與評估的商業(yè)房地產明顯分開，同時還要把每層的面積確切分開。另外要對待估商業(yè)房地產的地段及具體坐落、臨街情況、經營業(yè)務等了解清楚。 34 三、商業(yè)地產項目特殊風險點分析 目前的酒店主要有兩種經營管理方式，一是企業(yè)自己經營，一是委托有經驗的酒店管理公司管理。對于自己經營的酒店其經營收入可直接按其經營業(yè)態(tài)測算，如客房收入、商場收入、餐飲收入、商務會議收入及娛樂健身收入等；而委托酒店管理公司的酒店，其收入構成、成本費用等要詳細參考雙方簽訂的合同，因此對于這類項目一定要讓客戶提供完整的合同。另外如果要想了解酒店的具體經營情況，還需要讓客戶提供近三年企業(yè)的財務報表。 35 三、商業(yè)地產項目特殊風險點分析 商業(yè)用房往往都會配備一定數(shù)量的地下車庫，除部分可能銷售外，往往是采取租賃經營，一部分是向訪客提供的臨時租車位，一部分是向業(yè)主提供的包月出租車位。包月出租車位的租金收入比較容易確定，而臨時租車位的租金往往是按小時計價，且不同時間段租金水平可能不一樣，不同工作時段的利用率不一樣，因此其租金測算比較復雜。 36 謝謝大家！ 演講完畢，謝謝觀看！
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