【正文】 地契稅 土地費(fèi)用 4% 150 20 3900 520 白蟻防治費(fèi) 元 / ㎡ 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 取 50 元 / ㎡ 375 50 發(fā)展新墻體費(fèi) 10 元 / ㎡ 75 10 結(jié)建人防費(fèi) 24 元 / ㎡ 180 24 散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金 2 元 / ㎡ 15 2 前期費(fèi)用 監(jiān)理費(fèi) 工程造價(jià) 1% 土建部分 1300 元 / ㎡ 10500 1300 裝修費(fèi)用（酒店公寓） 400 元 / ㎡ 1200 160 公共配套 300 元 / ㎡ 2250 300 基礎(chǔ)設(shè)施 300 元 / ㎡ 2250 300 工程費(fèi)用 景觀 150 元 / ㎡ 1125 150 17325 2210 管理費(fèi)用 （ 1+2+3 ） 3% 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售總額 3% 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 以上累計(jì) 3% 其它費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 以上累計(jì) 2% 成本 合計(jì) 收入 銷(xiāo)售收入 酒店式公寓 4200 元 / ㎡ 30000 住宅 3800 元 / ㎡ 33000 商鋪 10000 元 / ㎡ 7000 32140 稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入 % 利潤(rùn) 利潤(rùn) 利潤(rùn)率 利潤(rùn) / （ 1+2+3 ） % 市場(chǎng)推廣與銷(xiāo)售執(zhí)行 推廣策略 ： ? 品牌策略：立足于項(xiàng)目地標(biāo)性建筑的明星效應(yīng)，在硬件和配套設(shè)施方面做強(qiáng)，選擇與品牌經(jīng)營(yíng)管理公司合作，以產(chǎn)品和服務(wù)制勝，并在形象推廣方面拔高項(xiàng)目形象； ? 價(jià)格策略：低開(kāi)高走，步步攀升，根據(jù)銷(xiāo)售情況，適時(shí)制造緊迫感； ? 推廣節(jié)奏策略：以密集的 SP活動(dòng)配合各時(shí)間節(jié)點(diǎn)，不斷制造新的熱點(diǎn)，配合新的單位的推出，不斷形成新的銷(xiāo)售熱潮； ? 協(xié)作策略：在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)推廣過(guò)程中，時(shí)時(shí)保持與商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司及酒店管理公司之間的協(xié)作，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的效應(yīng)，并起到節(jié)約廣告資源的作用； ? 主動(dòng)出擊策略：瞄準(zhǔn)目標(biāo)客群，主動(dòng)出擊。 市場(chǎng)推廣與銷(xiāo)售執(zhí)行 營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)術(shù)手段 ： – 廣告宣傳： 塑造“斯特雷薩”的品牌的知名度和美譽(yù)度，將它打造成南京的明星項(xiàng)目； – 新聞炒作： 定位和投資居住理念進(jìn)行感性的訴說(shuō)和理性的說(shuō)明。 – 主題推廣活動(dòng)： “戶(hù)外運(yùn)動(dòng)休閑”體驗(yàn)試營(yíng)銷(xiāo)來(lái)拔高項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)。 – “精確制導(dǎo)”推廣： 一些目標(biāo)指向性強(qiáng)的小眾媒介的使用 – 推廣對(duì)象延伸： （以老帶新）。 – 購(gòu)物有獎(jiǎng)刺激活動(dòng)： 適度地開(kāi)展以物質(zhì)刺激為手段的有獎(jiǎng)購(gòu)物活動(dòng)。 – 商業(yè)推廣合作： 聯(lián)合商家或經(jīng)營(yíng)管理單位，進(jìn)行聯(lián)合推動(dòng)活動(dòng)（商業(yè)、酒店）。 市場(chǎng)推廣與銷(xiāo)售執(zhí)行 廣告策略 ： （ 1）蓄水期：以形象推廣為主，樹(shù)立項(xiàng)目的良好，并通過(guò)口碑傳播樹(shù)立項(xiàng)目的明星地位。 （ 2）開(kāi)盤(pán)前：立體轟炸，全方位宣傳。 （ 3）熱銷(xiāo)期：配合 SP推廣活動(dòng)為主，不斷制造新聞時(shí)間，使本項(xiàng)目始終成為市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)， 同時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品解析，樹(shù)立項(xiàng)目品牌。 （ 4）持銷(xiāo)期：以 DM直郵和專(zhuān)業(yè)性雜志廣告及其他特點(diǎn)人群為指向的小眾媒介，配合營(yíng)銷(xiāo)事件。 市場(chǎng)推廣與銷(xiāo)售執(zhí)行 媒介策略 ： 針對(duì)本項(xiàng)目我司認(rèn)為主要的媒體應(yīng)面向兩個(gè)層次，一是大眾類(lèi)的高效報(bào)紙，以宣傳形象，擴(kuò)大知名度為目的，同時(shí)達(dá)到吸引買(mǎi)家的目的；另一個(gè)是專(zhuān)業(yè)類(lèi)的雜志及 DM直投，以向目標(biāo)市場(chǎng)有效買(mǎi)家為目的。 （ 1）媒體組合原則 以精確媒體為主（主媒體，樹(shù)立形象，銷(xiāo)售樓盤(pán)）； 以大眾媒體為輔，選擇受關(guān)注率最高的媒體； 專(zhuān)業(yè)媒體建立項(xiàng)目的業(yè)界形象； （ 2）媒體組合策略 航空類(lèi)、高爾夫類(lèi)雜志：東方航空、南方航空、國(guó)航等作為重點(diǎn)； DM直投（各俱樂(lè)部及銀行金卡會(huì)員）； 戶(hù)外廣告：各俱樂(lè)部門(mén)前戶(hù)外牌，機(jī)場(chǎng)高速路牌及燈箱廣告，市中心戶(hù)外廣告牌； 樓宇電視：分眾傳媒 銷(xiāo)售方案（簡(jiǎn)要） 銷(xiāo)售策略： （ 1）銷(xiāo)售方式：以 體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo) 及事件營(yíng)銷(xiāo)等多種現(xiàn)代銷(xiāo)售方式為主，在銷(xiāo)售方式方面開(kāi)創(chuàng)南京的樓盤(pán)銷(xiāo)售的先例。 （ 2）價(jià)格策略： 低開(kāi)高走，步步為營(yíng)。 銷(xiāo)售渠道 （ 1）主要方式：傳統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售 （ 2）網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)頁(yè)促銷(xiāo) （ 3）房展會(huì) （ 4）特定場(chǎng)所展銷(xiāo)會(huì) （ 5）特定渠道顧客網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售 （ 6）特定渠道直銷(xiāo) 銷(xiāo)售次序建議（按照產(chǎn)品方案 1） 酒店式公寓 先行銷(xiāo)售，市場(chǎng)試水 住宅 商業(yè) 結(jié)合市場(chǎng)情況和工程進(jìn)度，逐步放量銷(xiāo)售 ? 首推酒店式公寓，先行試探市場(chǎng)對(duì)此物業(yè)的接受程度 ? 住宅隨后推出，通過(guò)產(chǎn)品的差異化進(jìn)一步加深市場(chǎng)影響 ? 結(jié)合商業(yè)施工工程進(jìn)度，商業(yè)隨同住宅逐步放量銷(xiāo)售 如果按照產(chǎn)品方案 2考慮： 同樣先推酒店式公寓 ?避免客群重疊 ?投資收益保障 ?利于價(jià)格攀升 銷(xiāo)售周期控制 （ 1） 07年 3月 — 07年 12月：基本完成酒店式公寓的銷(xiāo)售（銷(xiāo)售率 85%以上） （ 2） 07年 5月 — 08年 6月：基本完成住宅的銷(xiāo)售（銷(xiāo)售率 85%以上） （ 3） 07年 9月 — 08年 6月：基本完成商業(yè)的銷(xiāo)售（銷(xiāo)售率 80%以上） 銷(xiāo)售周期控制表 銷(xiāo)售階段 銷(xiāo)售時(shí)間 銷(xiāo)售 進(jìn)度 銷(xiāo)售面積 回款（萬(wàn)元） 導(dǎo)入期 2023 年 3 月 2023 年 5 月 酒店式公寓 15% 酒店式公寓 4500 ㎡ 945 強(qiáng)銷(xiāo)期 2023 年 5 月 2023 年 8 月 酒店式公寓 45% 住宅 20% 酒店式公寓 9000 ㎡ 住宅 6600 ㎡ 4089 穩(wěn)定期 2023 年 9 月 2023 年 12 月 酒店式公寓 70% 住宅 50% 商業(yè) 20% 酒店式公寓 7500 ㎡ 住宅 9900 ㎡ 商業(yè) 1400 ㎡ 7300 二次強(qiáng)銷(xiāo)期 2023 年 1 月 2023 年 3 月 酒店式公寓 85% 住宅 70% 商業(yè) 50% 酒店式公寓 4500 ㎡ 住宅 6600 ㎡ 商業(yè) 2100 ㎡ 7405 持續(xù)期 2023 年 4 月 2023 年 6 月 酒店式公寓 90% 住宅 85% 商業(yè) 80% 酒店式公寓 1500 ㎡ 住宅 4950 ㎡ 商業(yè) 2100 ㎡ 尾盤(pán)期 2023 年 6 月 12 月 酒店式公寓 90% 住宅 90% 商業(yè) 90% 住宅 1650 ㎡ 商業(yè) 700 ㎡ 合計(jì) 22 個(gè)月 銷(xiāo)售范圍：總量的90% 67500 ㎡ 28926 銷(xiāo)售代理工作計(jì)劃 時(shí)間 工作內(nèi)容 備注 07 年 1 月 5 日 — 12 日 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建 公司派出專(zhuān)職人員擔(dān)任銷(xiāo)售案場(chǎng)經(jīng)理和主管，其他銷(xiāo)售人員通過(guò)市場(chǎng)招聘 07 年 1 月 13 日 — 20日 銷(xiāo)售人員培訓(xùn) 包括銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)工作程序、客戶(hù)服務(wù)規(guī)程及要求、儀表規(guī)程、接聽(tīng)電話(huà)規(guī)程、接待顧客規(guī)程、銷(xiāo)售技巧培訓(xùn)、顧客跟蹤規(guī)范、推換房規(guī)程等 07 年 2 月 進(jìn)入岸場(chǎng)準(zhǔn)備 項(xiàng)目簡(jiǎn)介、立面效果圖、平面圖、項(xiàng)目施工進(jìn)度、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、單元銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格、付款方式、預(yù)售證、銀行按揭。沙盤(pán)、效果圖、整體規(guī)劃圖、指示棒、卷尺、計(jì)算器、本項(xiàng)資料夾、標(biāo)準(zhǔn)信 封、專(zhuān)用筆、標(biāo)準(zhǔn)信箋、筆記本 07 年 3 月 銷(xiāo)售進(jìn)場(chǎng) 開(kāi)始市場(chǎng)調(diào)研 銷(xiāo)售人員定時(shí)定點(diǎn)踩盤(pán)，及時(shí)了解區(qū)域竟?fàn)帉?duì)手情況 07 年 4 月下旬 開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備 銷(xiāo)售道具的完備、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的包裝等 VI設(shè)計(jì) （導(dǎo)視系統(tǒng)） VI設(shè)計(jì) （道旗） VI設(shè)計(jì) （門(mén)牌） VI設(shè)計(jì) （名片及手提袋） VI設(shè)計(jì) （信封） VI設(shè)計(jì) （信 箋 ） VI設(shè)計(jì) （紙杯） 秀稿 謝 謝 ! 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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