中惠集團(tuán)卓成房地產(chǎn)鳳凰港項(xiàng)目營銷提案(文件)
【正文】 及配比 方案 1： 產(chǎn)品類別 分布情況 面積（平方米） 配比 酒店式公寓 26層高層建筑的324層 30層高層建筑的330層 30000 40% 住宅 10層、 15層、 18層的小高層 33000 44% 綜合會所 5層多層 5000 6． 7% 商業(yè) 3層多層 + 住宅底商鋪 7000 9． 3% 產(chǎn)品類別 分布情況 面積（平方米） 配比 酒店式公寓層 26層高層建筑的 324 8000 10． 7% 產(chǎn)權(quán)式酒店 30層高層的 312層 14400 % 住宅 10層、 15層、 18層的小高層 30層高層的 1330層 40600 % 綜合會所 5層多層 5000 6． 7% 商業(yè)鋪 3層多層 + 住宅底商 7000 9． 3% 備選（方案 2）： 備注： 此方案只是初步估算，具體等實(shí)際操作方案確定后將會對此方案進(jìn)行深化研究 初步經(jīng)濟(jì)測算 項(xiàng)目總體投資收益測算（見投資收益測算表）： 按方案 1進(jìn)行計(jì)算 建筑成本 各項(xiàng)建筑費(fèi)用都按南京市規(guī)定及經(jīng)驗(yàn)值計(jì)算。 市場推廣與銷售執(zhí)行 營銷推廣戰(zhàn)術(shù)手段 ： – 廣告宣傳： 塑造“斯特雷薩”的品牌的知名度和美譽(yù)度，將它打造成南京的明星項(xiàng)目； – 新聞炒作： 定位和投資居住理念進(jìn)行感性的訴說和理性的說明。 – 商業(yè)推廣合作： 聯(lián)合商家或經(jīng)營管理單位，進(jìn)行聯(lián)合推動活動（商業(yè)、酒店）。 （ 4）持銷期：以 DM直郵和專業(yè)性雜志廣告及其他特點(diǎn)人群為指向的小眾媒介，配合營銷事件。 銷售渠道 （ 1）主要方式：傳統(tǒng)的現(xiàn)場銷售 （ 2）網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)頁促銷 （ 3）房展會 （ 4）特定場所展銷會 （ 5）特定渠道顧客網(wǎng)絡(luò)銷售 （ 6）特定渠道直銷 銷售次序建議（按照產(chǎn)品方案 1） 酒店式公寓 先行銷售，市場試水 住宅 商業(yè) 結(jié)合市場情況和工程進(jìn)度，逐步放量銷售 ? 首推酒店式公寓，先行試探市場對此物業(yè)的接受程度 ? 住宅隨后推出，通過產(chǎn)品的差異化進(jìn)一步加深市場影響 ? 結(jié)合商業(yè)施工工程進(jìn)度，商業(yè)隨同住宅逐步放量銷售 如果按照產(chǎn)品方案 2考慮： 同樣先推酒店式公寓 ?避免客群重疊 ?投資收益保障 ?利于價格攀升 銷售周期控制 （ 1） 07年 3月 — 07年 12月：基本完成酒店式公寓的銷售（銷售率 85%以上） （ 2） 07年 5月 — 08年 6月：基本完成住宅的銷售（銷售率 85%以上） （ 3） 07年 9月 — 08年 6月：基本完成商業(yè)的銷售（銷售率 80%以上） 銷售周期控制表 銷售階段 銷售時間 銷售 進(jìn)度 銷售面積 回款（萬元） 導(dǎo)入期 2023 年 3 月 2023 年 5 月 酒店式公寓 15% 酒店式公寓 4500 ㎡ 945 強(qiáng)銷期 2023 年 5 月 2023 年 8 月 酒店式公寓 45% 住宅 20% 酒店式公寓 9000 ㎡ 住宅 6600 ㎡ 4089 穩(wěn)定期 2023 年 9 月 2023 年 12 月 酒店式公寓 70% 住宅 50% 商業(yè) 20% 酒店式公寓 7500 ㎡ 住宅 9900 ㎡ 商業(yè) 1400 ㎡ 7300 二次強(qiáng)銷期 2023 年 1 月 2023 年 3 月 酒店式公寓 85% 住宅 70% 商業(yè) 50% 酒店式公寓 4500 ㎡ 住宅 6600 ㎡ 商業(yè) 2100 ㎡ 7405 持續(xù)期 2023 年 4 月 2023 年 6 月 酒店式公寓 90% 住宅 85% 商業(yè) 80% 酒店式公寓 1500 ㎡ 住宅 4950 ㎡ 商業(yè) 2100 ㎡ 尾盤期 2023 年 6 月 12 月 酒店式公寓 90% 住宅 90% 商業(yè) 90% 住宅 1650 ㎡ 商業(yè) 700 ㎡ 合計(jì) 22 個月 銷售范圍：總量的90% 67500 ㎡ 28926 銷售代理工作計(jì)劃 時間 工作內(nèi)容 備注 07 年 1 月 5 日 — 12 日 銷售團(tuán)隊(duì)組建 公司派出專職人員擔(dān)任銷售案場經(jīng)理和主管，其他銷售人員通過市場招聘 07 年 1 月 13 日 — 20日 銷售人員培訓(xùn) 包括銷售現(xiàn)場工作程序、客戶服務(wù)規(guī)程及要求、儀表規(guī)程、接聽電話規(guī)程、接待顧客規(guī)程、銷售技巧培訓(xùn)、顧客跟蹤規(guī)范、推換房規(guī)程等 07 年 2 月 進(jìn)入岸場準(zhǔn)備 項(xiàng)目簡介、立面效果圖、平面圖、項(xiàng)目施工進(jìn)度、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、單元銷售面積、銷售價格、付款方式、預(yù)售證、銀行按揭。 （ 1）媒體組合原則 以精確媒體為主（主媒體，樹立形象，銷售樓盤）； 以大眾媒體為輔，選擇受關(guān)注率最高的媒體； 專業(yè)媒體建立項(xiàng)目的業(yè)界形象； （ 2）媒體組合策略 航空類、高爾夫類雜志：東方航空、南方航空、國航等作為重點(diǎn)； DM直投（各俱樂部及銀行金卡會員）； 戶外廣告：各俱樂部門前戶外牌，機(jī)場高速路牌及燈箱廣告，市中心戶外廣告牌； 樓宇電視：分眾傳媒 銷售方案（簡要） 銷售策略： （ 1）銷售方式：以 體驗(yàn)式營銷 及事件營銷等多種現(xiàn)代銷售方式為主，在銷售方式方面開創(chuàng)南京的樓盤銷售的先例。 （ 2）開盤前：立體轟炸，全方位宣傳。 – “精確制導(dǎo)”推廣： 一些目標(biāo)指向性強(qiáng)的小眾媒介的使用 – 推廣對象延伸： （以老帶新）。 銷售收入 根據(jù)市場調(diào)查分析，我司將各類型物業(yè)定價如下（價格上下浮動 5%左右）： ? 酒店式公寓： 4200元 /㎡ ? 住宅： 3800元 /㎡ ? 商業(yè)： 10000元 /㎡ 投資收益 ? 項(xiàng)目總成本為： ? 總收入為： 32140萬元 ? 所得稅前利潤為： ? 利潤率為： % 項(xiàng)目在此定價下利潤率是不錯的，隨著前期產(chǎn)品形象的進(jìn)一步塑造，相信后期價格會更上一個臺階，利潤率將比較可觀。 建筑樓頂?shù)奶幚? 分項(xiàng)物業(yè)產(chǎn)品建議（商鋪） 初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 a)3層時尚中心： 1層購物中心， 主營戶外運(yùn)動套裝、水上運(yùn)動配 套 產(chǎn)品 2層精品小商品市場 3層時尚服飾（哈韓、哈日等） b)5層綜合會所： 1層大型室內(nèi)泳池 + SPA水療 2層室內(nèi)羽毛球館和乒乓球館、健身會館等 3層休閑茶社、棋牌俱樂部 4層書吧、音樂吧等功能 5層商務(wù)會館，具有會議中心、小型商務(wù)展示中 心等功能。 在一層設(shè)有前后的花園，營造花園洋房的氛圍。 配比建議： 97㎡的兩房、 120㎡的三房、 144以上的三（四）房按照 3： 3： 2的 比例配置。購房者最后購買到的是按自己的意愿裝修好的成品房。 ? 智能化系統(tǒng)應(yīng)能實(shí)現(xiàn)在線化物業(yè)管理及服務(wù)的物業(yè)管理智能化，網(wǎng)上沖浪、電子購物、遠(yuǎn)程教育、 VOD視頻點(diǎn)播等的家庭生活智能化，和安全保障智能化等功能。 ? 戶型配比建議： 50㎡、 60㎡、 100㎡的戶型采用 6： 3： 1的比例配置。 硬地鋪設(shè) 考慮采用色彩艷麗的釉面磚鋪設(shè)，通過巧妙的設(shè)計(jì)營造帶有異域風(fēng)情的地面藝術(shù)形象，從細(xì)節(jié)上傳達(dá)一種休閑文化。主體建筑造型樸素大方，線條簡潔細(xì)膩，色彩和諧統(tǒng)一，結(jié)合用材和細(xì)部造型反映出清新、溫和、現(xiàn)代的建筑風(fēng)貌。 項(xiàng)目底層店鋪，通過環(huán)形道路的設(shè)計(jì)，形成半回型步行街區(qū)，將雙龍大道沿線人群通過步行街帶入項(xiàng)目休閑廣場。 夢境 斯特雷薩國際酒店 產(chǎn)品演繹建議 一、整體規(guī)劃建議 二、整體建筑風(fēng)格建議 三、景觀建議 四、分項(xiàng)物業(yè)產(chǎn)品建議 整體規(guī)劃建議 建筑擺布建議 采用規(guī)陣的行列布局與半圍合相結(jié)合的手法，中部形成開敞型中庭，便于公共景觀的營造。 重視產(chǎn)品的硬件指標(biāo)和周邊配套。未來之星 ? 客群定位： 70年代后的創(chuàng)業(yè)一族 ? 功能定位： 自住為主，商務(wù)投資為輔 自用型消費(fèi)群體 長期在開發(fā)區(qū)工作的年輕人 在主城區(qū)工作時間較短，收入不
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