【正文】 一、電視：（時間： 3 月初開始） 生活類品牌形象型電視廣告片 跳出純粹產(chǎn)品篇的形式 /做出文化和品位 重點描述法式生活的尊崇氣質(zhì) /紳士風(fēng)度 時尚高貴的生活格調(diào) 二、戶外（時間： 3 月 1 號開始更換） 品牌形象口號 +開盤訊息告知 開著的法國，打開公園生活 凱旋城 2 期 4月 9 日盛大開盤 三 ,DM （時間： 3 月 1 號開始，每周一次） 制作精美的 DM 信函，鎖定： 東莞高檔酒店 + 頂級會所 + 高爾夫球場 + 厚街、虎門、常平等重點區(qū)域，進(jìn)行推廣 起勢 — [ 開盤活動 ] 一 、 開盤廣告： “ 集群傳播策略 ” 23 、 24 、 25 號 /整版 ， 內(nèi)容：開盤告知 +活動訊息 + 銷售優(yōu)惠 二 、 開盤活動： 活動思考：目前 ， 東莞的營銷手法較為豐富 ， 直升機(jī) 、 影視明星 、 同一首歌等紛紛登場， （ 他們吸引的都是龐大的打工階層 ， 但對銷售沒實際作用 ， 同時也不符合樓盤的個性和宣傳的生活方式 ） 來制造轟動效應(yīng) ， 我們就要反其道而行之 ， 只針對特定的階層 /特定的群體進(jìn)行開放 /但同時又要追求轟動性效果； 活動原則：高雅 +時尚 + 富有情調(diào) （ 體現(xiàn)樓盤的氣質(zhì) 、 品位 、 檔次 ） 目標(biāo)客群：吸引絕對的城市精英階層 起勢 — [開盤活動 ] 鋼琴王子?？巳R德曼 水上獨奏音樂會 活動手法：與法國使館或文化部門聯(lián)手； 宣傳方式：現(xiàn)場電視直播（開創(chuàng)東莞先河） 運作手法：招商 — 場地廣告宣傳（找非同一行業(yè)商家） 出賣電視轉(zhuǎn)播權(quán) 對非凱旋城客戶出售門票 如果運營成功的話，本次活動將會取得巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，對于品牌也起到強(qiáng)勢的宣傳 備選方案：《交融》 —— 法國里昂打擊音樂會 第二輪：開盤強(qiáng)銷 銷售節(jié)奏 強(qiáng)銷說明： 1 、 主要針對非內(nèi)部認(rèn)購?fù)獾目蛻艉烷_盤當(dāng)天吸引來的客戶； 2 、 為更多的吸引客戶 ， 開盤強(qiáng)銷也應(yīng)采取相關(guān)的優(yōu)惠措施 （ 具體優(yōu)惠有待商定 ） ， 而且限時段 ， 充分挑起客戶的購買欲望 。 3 、 在強(qiáng)銷期間 ， 根據(jù) “ 先到先得 ” 的原則 ， 每成交一戶 ， 必須由控臺確認(rèn) ， 然后在簽定區(qū)完成 “ 購買意向書 ” ， 并交付一定的定金 。 4 、 強(qiáng)銷期若出現(xiàn)排隊認(rèn)購的情況 ， 必須執(zhí)行按選購號順序認(rèn)購的原則 ， 采用 “ 一號一戶 ” 的認(rèn)購方式 。 5 、 對于排隊客戶的管理 ， 需每 2 小時確認(rèn)一次 ， 同時應(yīng)安排好排隊客戶的休息安排 ，夜間向排隊客戶開放售樓處之洽談區(qū)；同時安排好保安值班 ， 以便現(xiàn)場秩序的維持對于可能出現(xiàn)的夜間排隊現(xiàn)象 ， 公司方面可準(zhǔn)備好相應(yīng)的民工代為排隊 （ 并準(zhǔn)備相應(yīng)的茶水、 飲食等 ） 。 第二輪：開盤強(qiáng)銷 銷售節(jié)奏 開盤強(qiáng)銷時銷售中心功能分區(qū)： 簽到 、 排隊區(qū) （ 新銷售中心外走廊內(nèi) ） 功能：排隊登記 ， 領(lǐng)取選購號； （ 第一個聚集人氣的熱點 ， 希望能制造磁場效應(yīng) ， 帶動后續(xù)人群參觀選購 ） 。 候選區(qū) （ 售樓處門前設(shè)置一小塊區(qū)域 ） 功能：輪候客戶按選購號批次 （ 以叫號為準(zhǔn) ） 進(jìn)入認(rèn)購區(qū)之前休息等候的區(qū)域； 認(rèn)購 、 簽定區(qū) （ 由洽談區(qū)轉(zhuǎn)型 ） 功能：該區(qū)域有三塊裱板：價格表 、 銷控表 、 認(rèn)購細(xì)則 ， 客戶進(jìn)入該區(qū)域在業(yè)務(wù)員的指導(dǎo)下 ， 按選購號有秩序地認(rèn)購房屋客戶選定 、 確定房屋 ， 由業(yè)務(wù)員向控臺進(jìn)行二次確認(rèn)得到認(rèn)可后 ， 簽署認(rèn)購書 。 轉(zhuǎn)定區(qū) （ 由財務(wù)室轉(zhuǎn)型 ） 功能：客戶簽署認(rèn)購書后 ， 憑認(rèn)購書由客戶助理引導(dǎo)至轉(zhuǎn)定區(qū) ， 辦理貴賓卡 、 繳費憑證換取大定發(fā)票 。 展示區(qū) （ 沙盤參觀區(qū) ） 功能：供候選客戶參觀 、 交流 （ 第二個熱點 ， 制造議論 、 搶購的起點 。 ） 。 停車場 功能：為有車客戶提供安全的停車保障 ， 同時保證現(xiàn)場的交通秩序 。 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 賣點展開訴求期 傳播節(jié)奏 {續(xù)勢 } 只有一種精品 第三階段：賣點展開訴求 — 持續(xù)銷售期 1 、真正的豪宅自然有其非凡之處，從細(xì)節(jié)入手，也許更能體現(xiàn)豪宅的真諦，如：入戶花園的設(shè)置、創(chuàng)新的小錯層等，都無一不體現(xiàn)用心營造的豪宅品質(zhì)。 ； 》推廣任務(wù) 》推廣時間 主題化行銷 /報紙 /定向推廣 》攻擊手段 2023 年 5 月初 2023 年 8 月底 推出 200套、蓄水 250套、去化 150套 續(xù)勢：主題化行銷 — 房展會 “ 中信生活館 ” 正式出擊 中信品牌整合 +形象整合 借助中信生活館亮相，形成四大系列模式： 城市公園系列 —中信凱旋城 城市山水系列 —中信森林湖 城市風(fēng)情系列 —千禧門風(fēng)情商業(yè) 城市白領(lǐng)系列 —陽光澳園 以統(tǒng)一品牌集體亮相，但卻又針對樓盤的不同個性形成不同分館并采取不同活動行銷 續(xù)勢：主題化行銷 — 房展會 “ 中信凱旋城 ” 概念分館 概念營造：格調(diào)優(yōu)雅的宮廷化氣息 ， 體現(xiàn)尊崇與優(yōu)越 現(xiàn)場包裝：紅酒展廳 （ 法國概念做足 ） 活動：邀請法國人進(jìn)行表演 看樓車：奔馳車看房專線 （ 和車輛租賃公司聯(lián)手 ） 驚喜大禮包： 1 、 贈送法國名貴紅酒：金獎拿破侖； 2 、 現(xiàn)場折扣優(yōu)惠； 3 、 送法國 10 游 （ 不去可折扣 ） ； [廣告目的 ] ：針對本階段推出的產(chǎn)品特性，將公園豪宅的概念化宣傳深入到細(xì)部產(chǎn)品的訴求，告訴消費者真正的豪宅所具備的應(yīng)有條件。 [廣告主題 ] ：“精品細(xì)節(jié)系列”精品豪宅新內(nèi)容 入戶花園決定自然尺度 。 中央公園生活 法式宮廷豪邸 寬容陽光寬容生活 ， 米的面寬哲學(xué) 。 錯在解不開的生活之迷 。 》廣告配合 入戶花園 超大面寬 創(chuàng)新錯層 [媒體選擇 ] ：東莞日報、南方都市報、廣州日報 [時間 ] ：房展會以后 續(xù)勢： — [精品細(xì)節(jié)廣告 ] 續(xù)勢： — [定向推廣 ] 兩種方式： 1 、 定向展示 鎖定幾大重點鎮(zhèn)區(qū)星級酒店 ， 設(shè)立凱旋城專場展示處； （ 厚街 、 虎門 、 長安 、 常平 、 石龍等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域 ） 2 、 定向巡展 自己組織巡展車隊 ， 定期展開推介活動； 中信凱旋城 2 期鎮(zhèn)區(qū)巡展 本階段延續(xù)時間較長，不停舉辦活動，聚集人氣 續(xù)勢： [社區(qū)活動 ] 繽紛節(jié)日歡樂表演 1 、“六一兒童嘉年華會” 2 、“公園養(yǎng)生之道”講座 3 、“時尚美容沙龍” 4 、“家庭雞尾挑酒大賽” 5 、“法國經(jīng)典老電影回顧周” 第三輪：持續(xù)銷售 備注：中盤階段最為關(guān)鍵 ， 也最為困難 ， 許多樓盤開局都很成功 ， 但 后勁不足 ， 對整個銷售帶來影響因此 ， 在 5 月開始的第二輪主題強(qiáng) 。 銷中 ， 必須推出最好的戶型 ， 搶占市場 ， 以期熱銷不斷 。 銷售節(jié)奏 第三輪：持續(xù)銷售 銷售節(jié)奏 1 、價格表調(diào)整： 考慮到本階段推出的是小區(qū)最好的房源，根據(jù)稀缺的環(huán)境、戶型優(yōu)勢，結(jié)合前期銷售情況和當(dāng)時市場環(huán)境適度調(diào)高價格，以高出區(qū)域價銷售簽約。 2 、實景展示支撐： 本案實景已經(jīng)全部亮相，同時 4 月 30 日封頂完成，可借助事件舉辦“封頂儀式”和“ 房展會”形成互動，也可有力地支持價格適量攀升。 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 品牌文化開展期 傳播節(jié)奏 {升勢 } 只有一種文化 第四階段：品牌文化開展 — 二次強(qiáng)銷 1 、借助 黃金假期的展開，以文化提升精品，用精品文化意識打造和提升社區(qū)非同一般的文化生活，賦予社區(qū)內(nèi)涵。 》推廣任務(wù) 》推廣時間 活動 /展會 /報紙 》攻擊手段 2023 年 9 月初 2023 年 10 月底 推出 200套、蓄水 250套、去化 150套 升勢： [精品文化活動 ] “凱旋城法國文化精品藝術(shù)節(jié)” 1 、法國藝術(shù)焰火表演（希臘奧運會煙火就是由法國承辦） 2,法國熔點現(xiàn)代舞蹈嘻哈舞曲 3 、藍(lán)色海岸 —— 法國阿爾卑斯濱海藝術(shù)展 4 、法國印象派藝術(shù)之旅系列音樂會 第四輪：準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 ① 時段： 05/9 — 05/10 備注： 9 月開始 ， 建筑外立面完成 ， 進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 ， 銷售 量將明顯提升因此補充足夠的房源 ， 。 銷售節(jié)奏 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 第五階段 尾盤促銷期 品牌延續(xù)期 傳播節(jié)奏 {收勢 } 只有一種生活 1 、該階段主要目的是精裝房推出，疊加各種促銷手段，順利完成剩余房源銷售。 》推廣任務(wù) 》推廣時間 報紙 /促銷 》攻擊手段 2023 年 11 月初 2023 年 12 月底 第五階段：品牌文化開展 — 尾盤促銷 推出 102套、蓄水 150套、去化 50套 宣傳主題： “精裝時代，精品人生” 隨著東莞新城市中心建設(shè)的逐步成型，一批進(jìn)駐的外來企業(yè)高層和中高級白領(lǐng)即將聚集在新城市中心，他們的生活形態(tài)決定了他們不愿意花費大量的時間浪費在裝修上，“提著皮包，帶著家庭”即時入住是他們最理想的選擇。 考慮到該階段精裝房的推出，因此該階段報紙將重點圍繞“精裝現(xiàn)房”展開一輪宣傳運動。 中央公園生活法式宮廷豪邸 續(xù)勢： [精裝時代 ] 第五輪：沖刺搶購 11 月 ， 接近現(xiàn)房 ， 推出最后的保留好戶型 ， 加上部分 精裝修房 ， 將價格最大限度地提升 ， 力求利潤最大化 。 銷售節(jié)奏 總體營銷費用預(yù)算 二期總銷金額： 萬平方米 X 4300 元 /平米 = 億元 二期營銷費用： 億元 X %=840 萬元 指導(dǎo)思想 按照目前東莞市場的競爭程度， 凱旋城二期豪宅地位的建立， 及深圳、廣州的營銷預(yù)算比例參考， 總體考量，本案營銷費用按照二期銷售總金額的 2%% 計算 所占比例 % % % % % % % % % % %其他媒體 報紙 電視 戶外 房博會 雜志 網(wǎng)絡(luò)126 84 （萬元） 840現(xiàn)場 定向公關(guān) 合計210 168 05年 1月 5月詳細(xì)營銷節(jié)奏 銷售線 傳播線 廣告形象線 二期泛登記獲金卡 ， 廣蓄水 春節(jié) （ 2月 7日 ） 前 3月 5日 ， 客戶梳理 4月 9日 ， 第一波開盤 自然蓄水 定向蓄水 ， 認(rèn)購 VIP卡 5月 1日 ， 第二波開盤 參加房展會中信生活館 定向蓄水 ， 客戶升級 媒介：報紙廣告 、 路牌 、 短信 、 新聞 活動：嘉年華 、 豪宅論壇 、 風(fēng)水講座 現(xiàn)場資料：海報 、 公園手冊 公園生活 、 城市升值 媒介：路牌 活動：業(yè)主元宵節(jié) 現(xiàn)場資料：海報 、公園手冊 媒介：電視 、 報紙 、 雙周 DM、 雜志 、 路牌 、短信等全面鋪開 活動：法式生活體驗 現(xiàn)場資料：公園手冊 、戶型手冊 、 VIP法式宮廷生活樓書 媒介：電視 、 報紙 、 雙周 DM、 雜志 、 路牌 、 短信等全面鋪開 活動：系列促銷活動 現(xiàn)場資料：公園手冊 、戶型手冊 、 VIP法式宮廷生活樓書 獨立案名 建立豪宅品牌 : 法式生活 、 都市公園； 確立豪宅品牌 ， 城市升值 、 優(yōu)惠促銷 二期泛登記從 04年 12月 31日開始 謝謝！ 我們的產(chǎn)品不僅僅局限在建筑的功能上 我們同時也更加關(guān)注的是產(chǎn)品的附加值 為客戶提供文化層面的和情感方面的價值 我們的目標(biāo)不僅僅是要滿足為客戶提供理想的居住空間 更重要是要為客戶創(chuàng)造一種全新的生活方式和生活的體驗 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 20, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 14:40:5214:40:5214:403/20/2023 2:40:52 PM ? 1以我獨沈久，