【正文】 人感知它旺盛的生命力，樹立信心！通過分享人在生活和生意中面對“變化和困惑”的選擇，樹立危機意識，引導(dǎo)新的經(jīng)營理念和理財觀念（加入生活配套聯(lián)合國，共同經(jīng)營自己的市場，搶先一步，占領(lǐng)席位，抓住商機，輕松經(jīng)營；讓錢生錢，讓富裕更富?！保爸灰シN，不用耕耘投資法”，“你不工作，讓錢工作投資法”等等） 。 □市場變化總是在發(fā)生。 —— 有人不斷拿走你的奶酪 ◇新型商業(yè)生活廣場將搶走你的市場蛋糕 ◇傳統(tǒng)零散商業(yè)將向新型市場轉(zhuǎn)移已成必然。 68 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) □提前預(yù)見市場變化 —— 隨時作好奶酪被拿走的準(zhǔn)備 ◇施橋全生活廣場的發(fā)展，創(chuàng)造了良好的商機。 ◇城市化改造建設(shè)與傳統(tǒng)商業(yè)的沒落決定了生活配套將要向集中化、規(guī)?；l(fā)展。 ◇與傳統(tǒng)商街核心比鄰而建的新商業(yè)航母，是經(jīng)營者們愿意轉(zhuǎn)移的好場所。 ◇施橋鎮(zhèn)核心一個不可多得的良機－－金匯 南揚州全生活廣場。 □盡快適應(yīng)市場變化，快人一步 —— 盡早放棄舊的奶酪，嘗試新的奶酪 ◇金匯 南揚州全生活廣場扎根施橋鎮(zhèn)、輻射南揚州，是生活配套經(jīng)營聯(lián)合體的最佳綜合平臺。 ◇金匯 南揚州全生活廣場搶占“大流通”核心地段。 ◇金匯 南揚州全生活廣場搶占便利交通交匯地帶。 ◇金匯 南揚州全生活廣場搶先升級規(guī)劃設(shè)計，為經(jīng)營商戶量身定做 ◇金匯 南揚州全生活廣場搶先提升經(jīng)營管理模式，為經(jīng)營商戶提供服務(wù)。 ◇金匯 南揚州全生活廣場應(yīng)業(yè)界的期待而誕生，滿足經(jīng)營者的地域情結(jié)。 ◇金匯 南揚州全生活廣場作為重點工程，獲得政府大力支持。 69 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) □改變！改變！ —— 隨著奶酪的變化而變化 ◇創(chuàng)立超低進(jìn)入門檻 —— 輕松付款方式、優(yōu)厚的免租優(yōu)惠。 ◇設(shè)計穩(wěn)定投資計劃 —— 向商戶提供商機，向投資者提供投資機會與租金還貸。 ◇引導(dǎo)創(chuàng)富新觀念 —— 一鋪養(yǎng)三代，讓錢生錢，讓富裕更富裕！ □享受變化 —— 去品嘗新奶酪的美味。 ◇自己的物業(yè)自己經(jīng)營，輕松自在無壓力。 ◇ 10年鐵定回本， 30年凈獲純利。 ◇商業(yè)良機碰撞，市場經(jīng)營回報盆滿缽滿。 ◇“只要播種，不用耕耘投資法”，“你不工作，讓錢工作投資法” 70 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) ■賣點整合 □ 生活配套商業(yè)絕版地段 享受南揚州新興片區(qū)未來遠(yuǎn)景規(guī)劃 新興片區(qū)，享受“新商圈，大商業(yè)”格局 未來施橋商業(yè)融會中心，街區(qū)繁榮指日可待 □ 登上房地產(chǎn)市場發(fā)展的快車 中央政策支持，南揚州城市建設(shè)快速發(fā)展前景看好 房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，日常生活消費需求與生俱增 金匯 南揚州全生活廣場覆蓋施橋，輻射南揚州 □ 金匯 南揚州全生活廣場 地段交通優(yōu)勢 時間成本曲線與機會成本曲線的波峰交匯 城市環(huán)線，四通八達(dá) 無交通嚴(yán)管，來去自如 71 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) □ 為商戶量身定做，滿足經(jīng)營需要 尊重商戶要求，多方咨詢、多方應(yīng)證，以市場需求決定產(chǎn)品設(shè)計 走規(guī)?；穆?lián)合市場道路，滿足眾商戶的經(jīng)營取向 內(nèi)部交通組織“三橫三縱”，運貨出入流暢 精心安排市場與門面的搭配，滿足大中小不同商戶的需要 周密規(guī)劃布局，實現(xiàn)場內(nèi)各個鋪位的均好性 方便搬運，提供貨運升降梯 □ 提升現(xiàn)代化的商業(yè)市場經(jīng)營管理模式 彌補施橋商業(yè)市場空白，引進(jìn)現(xiàn)代化商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)模式 多年商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，保障商戶經(jīng)營利益 傾情提供代租代管服務(wù)，保證投資者高枕無憂 □ 開發(fā)經(jīng)營縝密運作 精心營造市場內(nèi)外環(huán)境 努力完善市場配套 給予經(jīng)營者充分的市場培育時間 嚴(yán)密的投資計劃，保障穩(wěn)定回報 72 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) □企業(yè)與項目品牌聯(lián)動策略 項目品牌的樹立是企業(yè)品牌樹立過程中的一個步驟，應(yīng)保持不同項目開發(fā)的連續(xù)性。如果保證不了各項目之間的功能、檔次等方面的定位趨同，則應(yīng)該從名稱、標(biāo)識等方面進(jìn)行統(tǒng)一部署。 ※ 投資概念 —— 依靠項目所創(chuàng)造的核心包裝概念“奶酪”，貫穿始終的著力營造“利益落實”、“創(chuàng)富計劃”的投資獲利模式，推廣這種全新的理念。 ※ 品質(zhì)概念 —— 物業(yè)品質(zhì)概念包含產(chǎn)品規(guī)劃中的一切內(nèi)容，同時也包括經(jīng)濟(jì)性、適用性、可變性等內(nèi)容。 □追求個性化 本項目在市場上就是要以“經(jīng)營投資雙贏 —— 獲利在眼前、增值在未來”的個性形象而出類拔萃！ ■創(chuàng)造概念 ※ 項目品牌促進(jìn)企業(yè)品牌 在本項目的開發(fā)經(jīng)營過程中，把握市場趨勢與需求脈搏，不斷改進(jìn)商業(yè)功能、完善配套設(shè)施、商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)，將“以商為本”的精神貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、服務(wù)的全過程，提供被市場接受的產(chǎn)品，使企業(yè)品牌得到提升。 所以，在項目品牌樹立的整個過程中，始終穿插企業(yè)品牌的宣傳，應(yīng)盡量使項目形象與企業(yè)形象同時出現(xiàn)，進(jìn)行“捆綁銷售”，久而久之，對企業(yè)品牌的樹立有極大的益處。在行銷、促銷等各種活動、廣告中同時推出發(fā)展商的品牌，通過項目品牌進(jìn)一步提升企業(yè)品牌。 73 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) ■ VI（識別系統(tǒng)）建議 —— 以“商業(yè)氛圍、財富色彩”為主題，熱烈、繽紛、時尚。 □對于本項目而言，最重要的莫過于體現(xiàn)核心概念中的有關(guān)“商業(yè)經(jīng)營”、“財富”的主題思想與“熱烈繽紛”的主體風(fēng)格。視覺形象（ VI系統(tǒng)）分為基礎(chǔ)與應(yīng)用兩部分。 □視覺形象（ VI系統(tǒng)）基礎(chǔ) 視覺形象基礎(chǔ)部分應(yīng)該一步到位、全部完成，不能支離破碎，因為在項目宣傳中將會全過程運用，缺一不可。其基礎(chǔ)部分的內(nèi)容見下表： 視覺形象（ VI系統(tǒng)）表 序號 項目 內(nèi)容 1 標(biāo)志 企業(yè)標(biāo)志、項目標(biāo)志 2 象征圖形 企業(yè)象征圖形、項目財富創(chuàng)造寓意圖形 3 標(biāo)準(zhǔn)字體 中文字體、英文字體 4 色彩、色帶 標(biāo)準(zhǔn)色、輔助色 74 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) 視覺形象（ VI系統(tǒng)）應(yīng)用表 序號 項目 內(nèi)容 1 樓盤現(xiàn)場包裝 形象墻 施工圍墻 售樓處 銷售人員服裝 客戶資訊表、其他表格 文件、文件袋 信紙、名片、工作牌 看樓通道 展板、展架、展示臺 指示牌、路牌、標(biāo)識牌 標(biāo)志桿、停車場導(dǎo)向牌 宣傳旗、彩旗、標(biāo)志旗 2 廣告 戶外廣告、報紙廣告、電視廣告、市場報、 招商手冊、投資手冊 3 贈品、促銷品 手袋、遮陽傘、請柬、賀卡、禮品券及其 他禮品 注：此項工作將由廣告公司設(shè)計完成，并交由開發(fā)商審定。 75 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) ■推廣策劃 □廣告策劃： ◇基本策略 ?核心策略： —— 層進(jìn)式、組合式，兩個高潮，四個步驟逐步推進(jìn) 本案各銷售周期廣告推廣策略的核心是：通過層進(jìn)式、組合式的廣告攻擊，將項目銷售最高潮態(tài)勢鎖定在開盤、開業(yè)期，而在整體節(jié)奏上張弛有度。 層進(jìn)式告攻擊四步驟： ※ 項目形象告知和滲透（形象告知期和形象樹立期） 此階段推廣的形象應(yīng)側(cè)重于宣傳施橋“商業(yè)格局變化”、“預(yù)見變化”、“適應(yīng)變化”的過程，以闡述市場美好的前景與眼前逼人的形勢，令客戶感知變化的必然性為主要目的，使之產(chǎn)生興奮感與緊張感，同時適度告之金匯 南揚州全生活廣場在適應(yīng)變化時的主要前期動作，如地段、整體規(guī)劃等。 ※ 理念推廣（全新理念消化期和熟悉期） 此階段的推廣，重在規(guī)劃細(xì)節(jié)、經(jīng)營管理、財富觀念、投資計劃等新興理念與動作方面，細(xì)致入微的進(jìn)行闡述：將為客戶帶來哪些好處、怎樣在市場的變化中站穩(wěn)腳跟、脫穎而出。 76 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) ※ 概念、形象提升和品牌領(lǐng)先（說服策略） 在宣傳中，全方位注入各種資源力量和背景，如政府支持、經(jīng)營管理公司品牌與業(yè)績，使客戶在接受前期的理念、了解運作模式之后，全面信任進(jìn)行運作的團(tuán)隊，并在此過程中逐漸形成項目與企業(yè)之間、項目與團(tuán)隊之間的聯(lián)合品牌，加深與鞏固客戶的信任與依賴，成為其心目中領(lǐng)導(dǎo)行業(yè)群體適應(yīng)變化、走出困境的唯一引路人。 ※ 賣點展開支撐銷售（形象深化期的持續(xù)激發(fā)策略） 羅列賣點，不厭其煩的敘述，以求全面、深入，進(jìn)一步鞏固形象上的優(yōu)勢，爭取不錯失任何打動客戶的機會、不遺漏每一條有可能使之產(chǎn)生購買沖動的賣點。 77 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) ?節(jié)奏策略： ※ 階段性節(jié)奏 形象建立期廣告推廣節(jié)奏：以爭取市場曝光面積為主要目標(biāo)，在節(jié)奏上不應(yīng)過分密集；強力推廣期廣告推廣節(jié)奏：在爭取市場曝光面積的同時，必須堅持節(jié)奏上的密集與緊湊，達(dá)到“強制灌輸”、深入民心的目的。產(chǎn)品促銷期廣告推廣節(jié)奏：收縮曝光面積，減緩?fù)茝V節(jié)奏。 ※ 季節(jié)性節(jié)奏 第一季度：此季度的 2月份雖傳統(tǒng)節(jié)日集中、假日多而長，但受寒冷天氣的影響，人口流動量并不大、消費活動因而抑制，推廣節(jié)奏不宜迅速增加；而到 3月份時，氣候逐漸回暖，應(yīng)開始加緊推廣節(jié)奏。 第二季度： 4月份可延續(xù) 3月份的推廣節(jié)奏，或者可進(jìn)行一定程度的繼續(xù)放緩。到 5月初，利用良好的天氣條件和公共假日，趁勢進(jìn)入推廣的黃金周，并抓住熱點、持續(xù)轟炸。 5月中旬 — 6月進(jìn)入雨季，再次調(diào)整推廣節(jié)奏，逐步進(jìn)入觀望等待期。 78 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) 第三季度： 7月份因天氣炎熱，人們的消費與活動欲望下降，可保持 6月份的推廣節(jié)奏。到 8月份，天氣雖然依然炎熱，但由于接近房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季，應(yīng)著力爭取曝光率，加快推廣節(jié)奏； 9月份開始，暑熱漸去，樓市迎來旺季，此時適時開盤，推廣進(jìn)入高潮。 第四季度： 10月份天氣宜人，同時正值絕大多數(shù)行業(yè)的黃金季節(jié)，經(jīng)營、招商、銷售一齊展開推廣攻勢，進(jìn)入全年市場推廣的最高潮，節(jié)奏一定要緊而密。11— 12月如果情況需要，可以新一輪的密集轟炸迎接重要的節(jié)日，如圣誕節(jié)與元旦節(jié)。 ※ 市場節(jié)奏 一是緊扣公共假日與傳統(tǒng)節(jié)日（如遇長假，注意外出旅游者較多則不宜多發(fā)布廣告）；二是對具有新聞轟動效應(yīng)的政府或民間的活動、事件保持敏感度，節(jié)奏隨時跟上。若以上節(jié)假日或社會熱點在長時間內(nèi)均不出現(xiàn)，即可自我調(diào)整節(jié)奏，以活動來制造熱點，以保持曝光率。 79 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) □形式與渠道 ※ 推廣形式 根據(jù)我司多年的房地產(chǎn)項目運作經(jīng)驗，結(jié)合本項目的具體情況，考慮市場推廣主要形式應(yīng)多樣化。 市場推廣形式比較表 推廣形式 主要目標(biāo) 媒體廣告 媒體活動 媒體廣告的戰(zhàn)略目標(biāo)，可以通過通知、說服、提醒三種廣告形式去實現(xiàn)。通知性廣告主要是引起消費者對項目的關(guān)注，希望消費者能前往售樓現(xiàn)場了解情況；說服性廣告在競爭階段十分重要，是為了使商戶建立對項目品牌的信任和引導(dǎo)投資者選擇性投資，促使其下定決心購買，提高市場占有率；提醒性廣告是在項目各個階段產(chǎn)品的成熟期，或工程進(jìn)度的某個階段，通過造勢，推動熱銷，并保持客戶對本項目的記憶，鞏固市場，提升企業(yè)品牌，樹立良好的企業(yè)形象 80 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) 戶外廣告 戶外單位廣告戰(zhàn)略目標(biāo)，主要是樹立項目形象和企業(yè)品牌。戶外廣告具有觀看的強迫性和發(fā)布的持久性，能反復(fù)不斷的加深過路者的印象，具有較大的傳播力和影響力。此類廣告不應(yīng)有過多的文字，而應(yīng)以形象為主，文字為輔助；同時主題文字應(yīng)具有上口、好記、迅速抓住心理的特征 促銷活動 促銷活動的戰(zhàn)略目標(biāo)，主要是通過具有創(chuàng)意性的活動或事件，吸引媒體的報道與消費者的參與，進(jìn)而達(dá)到擴大影響，提升企業(yè)及項目形象，以及促進(jìn)銷售的目的 推介會 論壇 此類推廣活動的戰(zhàn)略目標(biāo)，主要是樹立項目形象和企業(yè)品牌，擴大社會影響，培育企業(yè)的市場 行銷活動 行銷活動推廣活動戰(zhàn)略目標(biāo)，主要是通過上門服務(wù)，進(jìn) 行推廣宣傳、策略說服、瓦解商戶的心理防線 宣傳資料 主要是通過文字與圖案，向客戶詳細(xì)介紹本項目，主要 渠道是通過客戶上門索取與主動派發(fā)、投遞等 81 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) ※ 推廣渠道 主要渠道 主要形式 報刊媒體 （主要用于招商） 平面廣告 軟性文章 評選活動 影視 1530秒廣告 5— 30分鐘的 VCR、 VCD、 DVD 戶外 大型燈光噴繪、炫彩條幅、燈箱廣告、候車亭廣告牌、路燈 旗 流動 車身廣告、派發(fā)宣傳資料 網(wǎng)絡(luò) 自建網(wǎng)站 廣告頁面、廣告鏈接 電臺 15— 30秒文字廣告 投資者 DM直郵：廣告折頁、海報、短信、邀請函、請柬、信箋、感 謝信、通知等 商戶 同上，市場報 82 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) □風(fēng) 格 廣告風(fēng)格應(yīng)緊扣核心包裝概念“誰動了我的奶酪”與“財富”，以展現(xiàn)濃厚、熱烈、時尚的商業(yè)氛圍、盡可能的體現(xiàn)財富元