【正文】 材及涂料等，屋頂以石板瓦為主，承重結(jié)構(gòu)為混凝土砌塊。 百聯(lián)華府鳳凰城其他風(fēng)格建筑 ： 其他代表性風(fēng)格建筑，如水榭華庭的中式現(xiàn)代風(fēng)格和奧林匹克花園及濱河國(guó)際的新古典主義風(fēng)格等。其他風(fēng)格風(fēng)格代表項(xiàng)目：水榭華庭奧林匹克花園華創(chuàng)金桂園外立面風(fēng)格本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。三、臨沂別墅供求分析三、臨沂別墅供求分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。供應(yīng)供應(yīng)分析分析數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)別墅供應(yīng)方面，由于新政的影響， 2023上半年別墅供應(yīng)較少，下半年市場(chǎng)形勢(shì)轉(zhuǎn)好，各項(xiàng)目加快推盤(pán)節(jié)奏，供應(yīng)量增大2023年 1月，海爾臨天下開(kāi)盤(pán)，推出大部分別墅產(chǎn)品，市場(chǎng)供應(yīng)迅速增長(zhǎng)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成交成交分析分析數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)別墅成交方面，受市場(chǎng)整體的影響， 2023上半年別墅成交較為平淡，下半年 9月份之后，市場(chǎng)成交開(kāi)始反彈，成交呈現(xiàn)井噴狀況2023年上半年，除 5月份成交較旺外，其他月份市場(chǎng)反應(yīng)較平淡，月均消化 5000㎡；下半年 9月份之后，市場(chǎng)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，伴隨著項(xiàng)目的加推及開(kāi)盤(pán)，成交量迅速增長(zhǎng)，一直持續(xù)到現(xiàn)在，月均消化量為 12800㎡。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。供求分析數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)從別墅供求關(guān)系來(lái)看， 2023年上半年主要以消化剩余存量為主，市場(chǎng)存量較大，但是成交比較平淡；下半年出現(xiàn)供需兩旺的情況供應(yīng)緩慢，成交平淡供應(yīng)增長(zhǎng)，成交火爆本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從別墅供求關(guān)系月度變化來(lái)看，受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，除 5月份別墅成交面積有較大提升外，2023年上半年別墅市場(chǎng)成交不佳，平均每月消化約 5000㎡；下半年 7月份、 8月份別墅市場(chǎng)仍然低迷， 9月份進(jìn)入傳統(tǒng)的 “ 金九銀十 ” 的銷售旺季，市場(chǎng)開(kāi)始全面回暖，供應(yīng)量開(kāi)始增加，進(jìn)入 11月份市場(chǎng)仍舊火爆，本月成交量甚至超過(guò)了 10月份的成交面積。進(jìn)入 2023年， 1月份由于海爾臨天下的開(kāi)盤(pán)熱銷，帶動(dòng)了本月成交面積的放量增長(zhǎng)，并且市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到了近兩年的最大值； 2月份為傳統(tǒng)春節(jié)，但別墅市場(chǎng)熱度不減，是2023年同期成交量的 ，隨后市場(chǎng)仍保持火爆的熱銷熱度，總之進(jìn)入 2023年后，各月的成交均高于同期。市場(chǎng)描述： 別墅市場(chǎng) 2023下半年開(kāi)始熱銷的主要原因?yàn)椋阂弧?2023年上半年市場(chǎng)受到政府調(diào)控政策影響，市場(chǎng)多持觀望態(tài)度；二、經(jīng)過(guò) 2023上半年的市場(chǎng)低迷，下半年別墅市場(chǎng)形勢(shì)逐漸好轉(zhuǎn)，剛性需求開(kāi)始釋放，下半年國(guó)家通脹壓力的增加在一定程度上刺激了別墅的成交；三、 2023年下半年大部分別墅項(xiàng)目開(kāi)始集中推盤(pán)，從而保證了充足房源的供應(yīng)，一定程度上也刺激了市場(chǎng)的成交。原因分析：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。隨著別墅供求成交的變化，別墅整體均價(jià)存在上漲的趨勢(shì)：聯(lián)排產(chǎn)品方面， 2023年 9月份之前，市場(chǎng)上在售別墅項(xiàng)目除鳳凰城項(xiàng)目為高端產(chǎn)品外，其他在售項(xiàng)目檔次相對(duì)較低，因此市場(chǎng)均價(jià)相對(duì)較低；但隨著 10月份之后沂龍灣龍園、愛(ài)倫坡、百聯(lián)華府及海爾臨天下的相繼入市，迅速提高了聯(lián)排產(chǎn)品的整體價(jià)格，因此聯(lián)排均價(jià)不斷上漲，至 2023年 5月份時(shí)，均價(jià)上漲 3000元 /㎡；疊拼產(chǎn)品方面， 同聯(lián)排產(chǎn)品相似，由于愛(ài)倫坡的入市，同樣帶動(dòng)了疊拼均價(jià)的上漲，由于目前低端疊拼產(chǎn)品的消化完畢，目前疊拼主要集中于愛(ài)倫坡項(xiàng)目，目前均價(jià)約為 7500元 /㎡。雙拼產(chǎn)品方面： 雙拼產(chǎn)品供應(yīng)較少，目前在售產(chǎn)品主要集中在少數(shù)高端項(xiàng)目，均價(jià)維持 20230元 /㎡左右。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自 【世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)】?jī)r(jià)格價(jià)格變化變化從別墅均價(jià)月度變化來(lái)看，從 2023年 1月到現(xiàn)在，別墅聯(lián)排及疊拼價(jià)格呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)；由于雙拼產(chǎn)品供應(yīng)較少，價(jià)格趨于穩(wěn)定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。聯(lián)排價(jià)格變化從各項(xiàng)目聯(lián)排產(chǎn)品的價(jià)格情況來(lái)看，各聯(lián)排產(chǎn)品均有增長(zhǎng)趨勢(shì)，但上升幅度各不相同； 2023年下半年，隨著沂龍灣、愛(ài)倫坡 、百聯(lián)華府、 以及海爾臨天下的相繼入市，提升了聯(lián)排的整體均價(jià)2023下半年高端項(xiàng)目的入市提升了聯(lián)排產(chǎn)品的整體價(jià)格本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。疊拼、雙拼價(jià)格變化疊拼雙拼產(chǎn)品供應(yīng)項(xiàng)目較少，從各項(xiàng)目聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品的價(jià)格來(lái)看，各項(xiàng)目疊拼、雙拼價(jià)格趨于穩(wěn)定，上漲較緩慢；疊拼價(jià)格上漲主要為新項(xiàng)目的入市雙拼價(jià)格方面，由于雙拼產(chǎn)品較少，僅存在鳳凰城、臨天下、龍園三個(gè)別墅項(xiàng)目，因此雙拼價(jià)格比較穩(wěn)定，整體均價(jià)約為 20230元 /㎡本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)存量項(xiàng)目名稱 建筑面積 (萬(wàn)㎡ ) 推出時(shí)間 產(chǎn)品類型 推出套數(shù) 面積區(qū)間 剩余存量（ 萬(wàn)㎡）魯商鳳凰城 、 雙拼 、聯(lián)排、疊拼 196 222~513 1奧林匹克花園 、雙拼、聯(lián)排、疊加 74 205~320 水榭華庭 3 聯(lián)排、獨(dú)棟 87 300~400 華創(chuàng)金桂園 聯(lián)排、疊加 54 134~292 海爾臨天下 聯(lián)排、雙拼 148 237~403 百聯(lián)華府 聯(lián)排 28 300 愛(ài)倫坡 疊加 、聯(lián)排 64 180~375 沂龍灣龍園 獨(dú)棟 、聯(lián)排、雙拼 70 230800 合計(jì) 在售項(xiàng)目近期加推房源，市場(chǎng)供應(yīng)將增大目前市場(chǎng)上別墅可售產(chǎn)品剩余存量為 ㎡，剩余可售房源有限；另外一些項(xiàng)目如龍園，后期仍有未推房源等待加推，市場(chǎng)供應(yīng)正蓄勢(shì)待發(fā)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加大臨沂在售別墅項(xiàng)目剩余存量統(tǒng)計(jì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！九R沂別墅產(chǎn)品未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)】 —— 未來(lái) 13年，別墅至少有 55萬(wàn)平米存量，按照 2023年市場(chǎng)整體消化 8萬(wàn)平米計(jì)算，別墅市場(chǎng)至少有 7年消化周期，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈潛在潛在競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)2023 2023 2023 時(shí)間柳溪美廬2023 2023以后香醍榮府月瀾灣2023年一期開(kāi)盤(pán)，全部為別墅，目前在售別墅二期，建面為 15萬(wàn)平米，二期尾盤(pán)，預(yù)計(jì)別墅剩余量為 4萬(wàn)平米目前一期 2023年 1月開(kāi)盤(pán)，銷售 10余套，體量剩余約 3萬(wàn)平米圣蘭菲諾沂龍灣龍園瀾泊灣 20231一期開(kāi)盤(pán)，剩余建面近百萬(wàn)，規(guī)劃有別墅，別墅體量未知愛(ài)倫坡百聯(lián)華府濱河陽(yáng)光202311一期開(kāi)盤(pán)，全部為四聯(lián)排、疊拼別墅，目前在售一期，建面 ，還有兩期未推出，建面為 別墅為五聯(lián)排，少部分雙拼，目前一期已開(kāi)盤(pán)，別墅建面 8萬(wàn)平米，二期推出剩余別墅體量約為 3萬(wàn)平米別墅整體規(guī)劃約 11萬(wàn)平米，一期規(guī)劃 36套，預(yù)計(jì) 2023年 10開(kāi)盤(pán)，后期別墅剩余體量約為 12萬(wàn)平米預(yù)計(jì) 2023年下半年推出，總建面為 51萬(wàn)平米，規(guī)劃別墅有 3萬(wàn)多㎡總建面 ，目前銷售 25套，剩余體量為 鼎峰英倫花園、柳青國(guó)際涑堤春曉伊麗莎白東岸福布斯灣總 107套類獨(dú)棟別墅，總建面約 ㎡，預(yù)計(jì) 7月開(kāi)盤(pán)別墅具體詳情暫時(shí)不明，別墅總體量大概 8萬(wàn)㎡左右預(yù)計(jì) 2023年 6月中下旬開(kāi)盤(pán)，總體量約 128萬(wàn)㎡左右，首期預(yù)計(jì)推出 新港龍庭 別墅最后推售，體量約 1萬(wàn)㎡左右，以聯(lián)排和獨(dú)棟為主紫荊城38套聯(lián)排別墅，總體量約 ㎡未來(lái)潛在供應(yīng)項(xiàng)目：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。別墅分析小結(jié)別墅分析小結(jié)p發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)臨沂別墅市場(chǎng)的發(fā)展可以劃分為三個(gè)階段：萌芽階段、發(fā)展階段、完全競(jìng)爭(zhēng)階段。目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目較多，預(yù)計(jì) 2023年下半年，其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目會(huì)相繼入市，屆時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。p區(qū)域特征區(qū)域特征目前別墅項(xiàng)目多分布與濱河板塊、北城新區(qū)及河?xùn)|板塊，從未入市項(xiàng)目來(lái)看，潛在項(xiàng)目多集中于北城新區(qū)及河?xùn)|板塊。目前市場(chǎng)在售熱銷產(chǎn)品主要以聯(lián)排與疊加為主，雙拼及獨(dú)棟因?yàn)楣?yīng)少、總價(jià)高的原因，市場(chǎng)表現(xiàn)比較平淡；但隨著近郊區(qū)域大戶型別墅價(jià)格較低的優(yōu)勢(shì)，將在一定程度上刺激雙拼及獨(dú)棟產(chǎn)品的銷售。未來(lái)市場(chǎng)潛在供應(yīng)區(qū)域多集中于近郊區(qū)域，但仍會(huì)依靠?jī)?yōu)質(zhì)的河景資源。p供求方面供求方面在經(jīng)歷了 2023年上半年市場(chǎng)供求疲軟的情況后， 2023年下半年市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)力，呈現(xiàn)供需兩旺的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，并持續(xù)到今年下半年；價(jià)格方面，隨著產(chǎn)品的去化，別墅價(jià)格又小幅上漲趨勢(shì)，尤其表現(xiàn)在聯(lián)排產(chǎn)品，疊拼、雙拼產(chǎn)品價(jià)格上漲不明顯。隨著 2023年下半年市場(chǎng)供應(yīng)的增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的同時(shí)，必然會(huì)帶動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)買熱情，市場(chǎng)仍舊會(huì)保持供需兩旺的情況。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。四、臨沂別墅典型樓盤(pán)分析四、臨沂別墅典型樓盤(pán)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。魯商 鳳凰城海爾 臨天下沂龍灣 龍園涑堤春曉涑堤春曉沂龍灣龍園海爾臨天下鳳凰城典型典型樓盤(pán)樓盤(pán)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大盤(pán)、高端定位、改善型產(chǎn)品、品牌樓盤(pán)地理位置 臨沂鳳凰廣場(chǎng)西鄰開(kāi)發(fā)商 臨沂魯商地產(chǎn)有限公司規(guī)模 占地 370畝，總建面 60萬(wàn)㎡；其中別墅 ㎡容積率 物業(yè)類型 高層、別墅、商業(yè)開(kāi)發(fā)周期 項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)客戶 本地 80%，外地 20%銷售情況一期尾房銷售，二期正在熱銷，三期 2023年 5月開(kāi)始銷售。價(jià)格 別墅均價(jià) 14000元 /平米雙拼均價(jià) 22023元 /平米一期二期三期鳳凰城別墅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 魯商鳳凰城別墅產(chǎn)品主要以聯(lián)排產(chǎn)品為主，雙拼及疊拼產(chǎn)品較少（雙拼僅二期共 4套，疊拼產(chǎn)品為一期產(chǎn)品，共計(jì) 8套），另外濱江墅為本項(xiàng)目的創(chuàng)新產(chǎn)品。產(chǎn)品面積方面，聯(lián)排主要集中于 260—270 ㎡之間，雙拼產(chǎn)品面積為 518㎡，疊拼產(chǎn)品面積區(qū)間為 220——250 ㎡之間，濱江墅面積區(qū)間為 270——280 ㎡、290——300 ㎡。聯(lián)排產(chǎn)品占總供應(yīng)量的 82%，濱江墅產(chǎn)品占供應(yīng)量的 11%，雙拼產(chǎn)品及疊拼產(chǎn)品分別占總供應(yīng)量的 %、 %。置業(yè)客戶均以自住型需求為主，投資需求占少部分。 魯商鳳凰城別墅產(chǎn)品 2023年 5月份首次開(kāi)盤(pán)，成交實(shí)收均價(jià)為 10034元 /㎡， 2023年整體實(shí)收均價(jià)為10213元 / ㎡ ，去化面積為 12023㎡； 2023年為一期別墅的正常消化期，整體實(shí)收均價(jià)為 10776元 / ㎡ ，去化面積為 8800㎡； 2023年 5月為二期別墅開(kāi)盤(pán)， 2023年整體實(shí)收均價(jià)為 11680元 / ㎡ ，去化面積為 13000㎡；2023年為二期別墅正常消化期及三期別墅開(kāi)盤(pán)，目前實(shí)收均價(jià)為 13632元 /平米，已去化面積為 7000㎡。 成交客戶以臨沂本地客戶為主，個(gè)體私營(yíng)者占較大比例，主要集中于專業(yè)市場(chǎng)客戶（西部市場(chǎng)、板材廠及化工廠客戶為主）；另外還有企事業(yè)單位高層管理者，九縣客戶占一定比例。產(chǎn)品情況產(chǎn)品情況 :銷售動(dòng)態(tài)及價(jià)銷售動(dòng)態(tài)及價(jià)格走勢(shì)格走勢(shì) :成交客戶分析成交客戶分析 :本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。高品質(zhì)別墅樓盤(pán)，打造北城生活新標(biāo)桿地理位置 北城新區(qū)五洲湖西鄰開(kāi)發(fā)商 山東中新靜安地產(chǎn)有限公司 規(guī)模 占地 ㎡，總建面 20萬(wàn)㎡；其中別墅近 ㎡容積率 物業(yè)類型 別墅、高層、商業(yè)開(kāi)發(fā)周期 項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，一期為別墅，二期為 高層，三期為商業(yè)及公寓銷售情況 2023年 1月 22日開(kāi)盤(pán)，目前除雙拼產(chǎn)品外，其余產(chǎn)品基本銷售完畢價(jià)格 別墅均價(jià) 13000元 /平米雙拼均價(jià) 23000元 /平米海爾臨天下本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)部資源：商業(yè) —— 高檔商業(yè)街 休閑 —— 社區(qū)專屬會(huì)所外部資源：教育 銀河小學(xué)、市政中學(xué)、 四中高中 金融 臨商銀行、中國(guó)銀行、工商銀行 商業(yè) 頤高上海街、萬(wàn)和商業(yè)廣場(chǎng) 辦公 市政辦公區(qū)、環(huán)球國(guó)際商務(wù)中心產(chǎn)品 戶型 套數(shù) 面積 比例別墅 聯(lián)排 123 340—420 ㎡ 80%雙拼 30 390590㎡ 20%合計(jì) 153 100%別墅產(chǎn)品配比首期推出 56棟聯(lián)排、雙拼別墅，位于新市政中心，地段絕佳項(xiàng)目賣點(diǎn)n強(qiáng)勢(shì)資源： 東臨五洲湖，景觀優(yōu)美，驅(qū)車 5分鐘，南至祊河，東至沂河，北至柳青河；n優(yōu)越地理位置： 項(xiàng)目緊鄰北城新區(qū)新市政中心，核心位置；n強(qiáng)勢(shì)品牌： 海爾集團(tuán)雄厚的資金、國(guó)際化的優(yōu)質(zhì)信譽(yù)深入人心。產(chǎn)品產(chǎn)品概況概況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n從成交客戶所在區(qū)域來(lái)看，大部分客戶主要集中于蘭山區(qū)，其余為南坊客戶與河?xùn)|客戶，分別占 3%。n客戶年齡來(lái)看，大部分客戶集中于 3040歲以及 4050歲之間，所占比例分別為 62%、 32%。n從客戶從事行業(yè)來(lái)看：超過(guò)一半的客戶從事商業(yè)活動(dòng)，其次為制造行業(yè)與建筑行業(yè)。n目前均價(jià)：聯(lián)排別墅均價(jià) 13000元 /㎡，雙拼別墅均價(jià) 22023元 /㎡。n銷售速度：開(kāi)盤(pán)前后短期內(nèi)銷售 120套左右，后期剩余產(chǎn)品進(jìn)一步消化，目前為尾房銷售期。價(jià)格價(jià)格客戶客戶 成交客戶分析成交客戶分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地理位置 北城新區(qū)新市政中心南側(cè) 開(kāi)發(fā)商 臨沂尚城置業(yè)有限公司規(guī)模 占地 ㎡，總建面 ㎡；容積率 物業(yè)類型 獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、非經(jīng)營(yíng)性配套（社區(qū)會(huì)所） 開(kāi)發(fā)周期 整體開(kāi)發(fā)，分期銷售銷售情況2023年 10月 30日首次開(kāi)盤(pán)， 2023年 5月 28日再次開(kāi)盤(pán)加推房源，目前消化率為 50%價(jià)格 聯(lián)排均價(jià) 10000，雙拼 14000產(chǎn)品：規(guī)劃有 30棟別墅，其中 10套聯(lián)棟別墅（ 3個(gè)大聯(lián)棟， 7個(gè)小聯(lián)棟）； 12套雙拼， 108套聯(lián)排。產(chǎn)品情況：產(chǎn)品情況：開(kāi)盤(pán)首推區(qū)域（藍(lán)色）成交房源（紅色） 沂龍灣龍園 北城新區(qū)唯一低密度純別墅社區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成交客戶分析成交客戶分析沂龍灣 龍園p從成交客戶的年齡來(lái)看，大部分客戶集中于 30——50 歲之間，大都為社會(huì)上的成功人士； 30歲以下客戶占一定比例，成交原因