【正文】 材及涂料等，屋頂以石板瓦為主，承重結構為混凝土砌塊。 百聯(lián)華府鳳凰城其他風格建筑 ： 其他代表性風格建筑，如水榭華庭的中式現(xiàn)代風格和奧林匹克花園及濱河國際的新古典主義風格等。其他風格風格代表項目：水榭華庭奧林匹克花園華創(chuàng)金桂園外立面風格本報告是嚴格保密的。三、臨沂別墅供求分析三、臨沂別墅供求分析本報告是嚴格保密的。供應供應分析分析數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺別墅供應方面，由于新政的影響， 2023上半年別墅供應較少，下半年市場形勢轉好，各項目加快推盤節(jié)奏，供應量增大2023年 1月，海爾臨天下開盤，推出大部分別墅產品，市場供應迅速增長。本報告是嚴格保密的。成交成交分析分析數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺別墅成交方面，受市場整體的影響， 2023上半年別墅成交較為平淡，下半年 9月份之后，市場成交開始反彈，成交呈現(xiàn)井噴狀況2023年上半年，除 5月份成交較旺外，其他月份市場反應較平淡，月均消化 5000㎡；下半年 9月份之后，市場形勢好轉，伴隨著項目的加推及開盤，成交量迅速增長，一直持續(xù)到現(xiàn)在，月均消化量為 12800㎡。本報告是嚴格保密的。供求分析數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺從別墅供求關系來看， 2023年上半年主要以消化剩余存量為主，市場存量較大，但是成交比較平淡；下半年出現(xiàn)供需兩旺的情況供應緩慢，成交平淡供應增長，成交火爆本報告是嚴格保密的。 從別墅供求關系月度變化來看，受國家房地產調控政策的影響，除 5月份別墅成交面積有較大提升外，2023年上半年別墅市場成交不佳，平均每月消化約 5000㎡；下半年 7月份、 8月份別墅市場仍然低迷， 9月份進入傳統(tǒng)的 “ 金九銀十 ” 的銷售旺季，市場開始全面回暖，供應量開始增加，進入 11月份市場仍舊火爆，本月成交量甚至超過了 10月份的成交面積。進入 2023年， 1月份由于海爾臨天下的開盤熱銷，帶動了本月成交面積的放量增長，并且市場供應量達到了近兩年的最大值； 2月份為傳統(tǒng)春節(jié)，但別墅市場熱度不減，是2023年同期成交量的 ，隨后市場仍保持火爆的熱銷熱度，總之進入 2023年后，各月的成交均高于同期。市場描述： 別墅市場 2023下半年開始熱銷的主要原因為：一、 2023年上半年市場受到政府調控政策影響，市場多持觀望態(tài)度；二、經(jīng)過 2023上半年的市場低迷，下半年別墅市場形勢逐漸好轉，剛性需求開始釋放，下半年國家通脹壓力的增加在一定程度上刺激了別墅的成交；三、 2023年下半年大部分別墅項目開始集中推盤，從而保證了充足房源的供應，一定程度上也刺激了市場的成交。原因分析：本報告是嚴格保密的。隨著別墅供求成交的變化，別墅整體均價存在上漲的趨勢：聯(lián)排產品方面， 2023年 9月份之前，市場上在售別墅項目除鳳凰城項目為高端產品外，其他在售項目檔次相對較低，因此市場均價相對較低；但隨著 10月份之后沂龍灣龍園、愛倫坡、百聯(lián)華府及海爾臨天下的相繼入市，迅速提高了聯(lián)排產品的整體價格，因此聯(lián)排均價不斷上漲，至 2023年 5月份時，均價上漲 3000元 /㎡；疊拼產品方面， 同聯(lián)排產品相似，由于愛倫坡的入市，同樣帶動了疊拼均價的上漲，由于目前低端疊拼產品的消化完畢，目前疊拼主要集中于愛倫坡項目，目前均價約為 7500元 /㎡。雙拼產品方面： 雙拼產品供應較少，目前在售產品主要集中在少數(shù)高端項目，均價維持 20230元 /㎡左右。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自 【世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺】價格價格變化變化從別墅均價月度變化來看，從 2023年 1月到現(xiàn)在，別墅聯(lián)排及疊拼價格呈現(xiàn)上揚趨勢；由于雙拼產品供應較少，價格趨于穩(wěn)定本報告是嚴格保密的。聯(lián)排價格變化從各項目聯(lián)排產品的價格情況來看，各聯(lián)排產品均有增長趨勢，但上升幅度各不相同； 2023年下半年，隨著沂龍灣、愛倫坡 、百聯(lián)華府、 以及海爾臨天下的相繼入市，提升了聯(lián)排的整體均價2023下半年高端項目的入市提升了聯(lián)排產品的整體價格本報告是嚴格保密的。疊拼、雙拼價格變化疊拼雙拼產品供應項目較少，從各項目聯(lián)排、雙拼產品的價格來看，各項目疊拼、雙拼價格趨于穩(wěn)定，上漲較緩慢；疊拼價格上漲主要為新項目的入市雙拼價格方面，由于雙拼產品較少，僅存在鳳凰城、臨天下、龍園三個別墅項目，因此雙拼價格比較穩(wěn)定，整體均價約為 20230元 /㎡本報告是嚴格保密的。市場存量項目名稱 建筑面積 (萬㎡ ) 推出時間 產品類型 推出套數(shù) 面積區(qū)間 剩余存量（ 萬㎡）魯商鳳凰城 、 雙拼 、聯(lián)排、疊拼 196 222~513 1奧林匹克花園 、雙拼、聯(lián)排、疊加 74 205~320 水榭華庭 3 聯(lián)排、獨棟 87 300~400 華創(chuàng)金桂園 聯(lián)排、疊加 54 134~292 海爾臨天下 聯(lián)排、雙拼 148 237~403 百聯(lián)華府 聯(lián)排 28 300 愛倫坡 疊加 、聯(lián)排 64 180~375 沂龍灣龍園 獨棟 、聯(lián)排、雙拼 70 230800 合計 在售項目近期加推房源，市場供應將增大目前市場上別墅可售產品剩余存量為 ㎡，剩余可售房源有限；另外一些項目如龍園，后期仍有未推房源等待加推，市場供應正蓄勢待發(fā)，市場競爭將加大臨沂在售別墅項目剩余存量統(tǒng)計本報告是嚴格保密的?！九R沂別墅產品未來競爭】 —— 未來 13年，別墅至少有 55萬平米存量，按照 2023年市場整體消化 8萬平米計算，別墅市場至少有 7年消化周期，競爭十分激烈潛在潛在競爭競爭2023 2023 2023 時間柳溪美廬2023 2023以后香醍榮府月瀾灣2023年一期開盤，全部為別墅，目前在售別墅二期，建面為 15萬平米，二期尾盤，預計別墅剩余量為 4萬平米目前一期 2023年 1月開盤，銷售 10余套，體量剩余約 3萬平米圣蘭菲諾沂龍灣龍園瀾泊灣 20231一期開盤，剩余建面近百萬，規(guī)劃有別墅，別墅體量未知愛倫坡百聯(lián)華府濱河陽光202311一期開盤，全部為四聯(lián)排、疊拼別墅，目前在售一期，建面 ，還有兩期未推出，建面為 別墅為五聯(lián)排，少部分雙拼，目前一期已開盤，別墅建面 8萬平米，二期推出剩余別墅體量約為 3萬平米別墅整體規(guī)劃約 11萬平米，一期規(guī)劃 36套，預計 2023年 10開盤，后期別墅剩余體量約為 12萬平米預計 2023年下半年推出，總建面為 51萬平米，規(guī)劃別墅有 3萬多㎡總建面 ，目前銷售 25套，剩余體量為 鼎峰英倫花園、柳青國際涑堤春曉伊麗莎白東岸福布斯灣總 107套類獨棟別墅，總建面約 ㎡，預計 7月開盤別墅具體詳情暫時不明，別墅總體量大概 8萬㎡左右預計 2023年 6月中下旬開盤，總體量約 128萬㎡左右，首期預計推出 新港龍庭 別墅最后推售，體量約 1萬㎡左右，以聯(lián)排和獨棟為主紫荊城38套聯(lián)排別墅，總體量約 ㎡未來潛在供應項目：本報告是嚴格保密的。別墅分析小結別墅分析小結p發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢臨沂別墅市場的發(fā)展可以劃分為三個階段：萌芽階段、發(fā)展階段、完全競爭階段。目前市場在售項目較多，預計 2023年下半年，其他競爭項目會相繼入市，屆時市場競爭更加激烈。p區(qū)域特征區(qū)域特征目前別墅項目多分布與濱河板塊、北城新區(qū)及河東板塊，從未入市項目來看，潛在項目多集中于北城新區(qū)及河東板塊。目前市場在售熱銷產品主要以聯(lián)排與疊加為主，雙拼及獨棟因為供應少、總價高的原因，市場表現(xiàn)比較平淡；但隨著近郊區(qū)域大戶型別墅價格較低的優(yōu)勢，將在一定程度上刺激雙拼及獨棟產品的銷售。未來市場潛在供應區(qū)域多集中于近郊區(qū)域，但仍會依靠優(yōu)質的河景資源。p供求方面供求方面在經(jīng)歷了 2023年上半年市場供求疲軟的情況后， 2023年下半年市場開始發(fā)力，呈現(xiàn)供需兩旺的市場態(tài)勢，并持續(xù)到今年下半年；價格方面，隨著產品的去化，別墅價格又小幅上漲趨勢，尤其表現(xiàn)在聯(lián)排產品，疊拼、雙拼產品價格上漲不明顯。隨著 2023年下半年市場供應的增加，市場競爭激烈的同時，必然會帶動消費者的購買熱情，市場仍舊會保持供需兩旺的情況。本報告是嚴格保密的。四、臨沂別墅典型樓盤分析四、臨沂別墅典型樓盤分析本報告是嚴格保密的。魯商 鳳凰城海爾 臨天下沂龍灣 龍園涑堤春曉涑堤春曉沂龍灣龍園海爾臨天下鳳凰城典型典型樓盤樓盤本報告是嚴格保密的。大盤、高端定位、改善型產品、品牌樓盤地理位置 臨沂鳳凰廣場西鄰開發(fā)商 臨沂魯商地產有限公司規(guī)模 占地 370畝，總建面 60萬㎡；其中別墅 ㎡容積率 物業(yè)類型 高層、別墅、商業(yè)開發(fā)周期 項目分三期開發(fā)客戶 本地 80%，外地 20%銷售情況一期尾房銷售，二期正在熱銷，三期 2023年 5月開始銷售。價格 別墅均價 14000元 /平米雙拼均價 22023元 /平米一期二期三期鳳凰城別墅本報告是嚴格保密的。 魯商鳳凰城別墅產品主要以聯(lián)排產品為主，雙拼及疊拼產品較少（雙拼僅二期共 4套，疊拼產品為一期產品，共計 8套），另外濱江墅為本項目的創(chuàng)新產品。產品面積方面，聯(lián)排主要集中于 260—270 ㎡之間，雙拼產品面積為 518㎡，疊拼產品面積區(qū)間為 220——250 ㎡之間，濱江墅面積區(qū)間為 270——280 ㎡、290——300 ㎡。聯(lián)排產品占總供應量的 82%，濱江墅產品占供應量的 11%，雙拼產品及疊拼產品分別占總供應量的 %、 %。置業(yè)客戶均以自住型需求為主，投資需求占少部分。 魯商鳳凰城別墅產品 2023年 5月份首次開盤，成交實收均價為 10034元 /㎡， 2023年整體實收均價為10213元 / ㎡ ，去化面積為 12023㎡； 2023年為一期別墅的正常消化期，整體實收均價為 10776元 / ㎡ ，去化面積為 8800㎡； 2023年 5月為二期別墅開盤， 2023年整體實收均價為 11680元 / ㎡ ，去化面積為 13000㎡；2023年為二期別墅正常消化期及三期別墅開盤，目前實收均價為 13632元 /平米，已去化面積為 7000㎡。 成交客戶以臨沂本地客戶為主，個體私營者占較大比例，主要集中于專業(yè)市場客戶（西部市場、板材廠及化工廠客戶為主）；另外還有企事業(yè)單位高層管理者，九縣客戶占一定比例。產品情況產品情況 :銷售動態(tài)及價銷售動態(tài)及價格走勢格走勢 :成交客戶分析成交客戶分析 :本報告是嚴格保密的。高品質別墅樓盤，打造北城生活新標桿地理位置 北城新區(qū)五洲湖西鄰開發(fā)商 山東中新靜安地產有限公司 規(guī)模 占地 ㎡，總建面 20萬㎡；其中別墅近 ㎡容積率 物業(yè)類型 別墅、高層、商業(yè)開發(fā)周期 項目分三期開發(fā)，一期為別墅，二期為 高層，三期為商業(yè)及公寓銷售情況 2023年 1月 22日開盤，目前除雙拼產品外，其余產品基本銷售完畢價格 別墅均價 13000元 /平米雙拼均價 23000元 /平米海爾臨天下本報告是嚴格保密的。內部資源：商業(yè) —— 高檔商業(yè)街 休閑 —— 社區(qū)專屬會所外部資源：教育 銀河小學、市政中學、 四中高中 金融 臨商銀行、中國銀行、工商銀行 商業(yè) 頤高上海街、萬和商業(yè)廣場 辦公 市政辦公區(qū)、環(huán)球國際商務中心產品 戶型 套數(shù) 面積 比例別墅 聯(lián)排 123 340—420 ㎡ 80%雙拼 30 390590㎡ 20%合計 153 100%別墅產品配比首期推出 56棟聯(lián)排、雙拼別墅，位于新市政中心，地段絕佳項目賣點n強勢資源： 東臨五洲湖，景觀優(yōu)美，驅車 5分鐘，南至祊河，東至沂河，北至柳青河；n優(yōu)越地理位置： 項目緊鄰北城新區(qū)新市政中心，核心位置；n強勢品牌： 海爾集團雄厚的資金、國際化的優(yōu)質信譽深入人心。產品產品概況概況本報告是嚴格保密的。n從成交客戶所在區(qū)域來看，大部分客戶主要集中于蘭山區(qū)，其余為南坊客戶與河東客戶，分別占 3%。n客戶年齡來看，大部分客戶集中于 3040歲以及 4050歲之間，所占比例分別為 62%、 32%。n從客戶從事行業(yè)來看：超過一半的客戶從事商業(yè)活動，其次為制造行業(yè)與建筑行業(yè)。n目前均價：聯(lián)排別墅均價 13000元 /㎡，雙拼別墅均價 22023元 /㎡。n銷售速度：開盤前后短期內銷售 120套左右，后期剩余產品進一步消化，目前為尾房銷售期。價格價格客戶客戶 成交客戶分析成交客戶分析本報告是嚴格保密的。地理位置 北城新區(qū)新市政中心南側 開發(fā)商 臨沂尚城置業(yè)有限公司規(guī)模 占地 ㎡，總建面 ㎡；容積率 物業(yè)類型 獨棟、聯(lián)排、雙拼、非經(jīng)營性配套（社區(qū)會所） 開發(fā)周期 整體開發(fā)，分期銷售銷售情況2023年 10月 30日首次開盤， 2023年 5月 28日再次開盤加推房源，目前消化率為 50%價格 聯(lián)排均價 10000，雙拼 14000產品：規(guī)劃有 30棟別墅，其中 10套聯(lián)棟別墅（ 3個大聯(lián)棟， 7個小聯(lián)棟）； 12套雙拼， 108套聯(lián)排。產品情況：產品情況：開盤首推區(qū)域（藍色）成交房源（紅色） 沂龍灣龍園 北城新區(qū)唯一低密度純別墅社區(qū)本報告是嚴格保密的。成交客戶分析成交客戶分析沂龍灣 龍園p從成交客戶的年齡來看，大部分客戶集中于 30——50 歲之間，大都為社會上的成功人士； 30歲以下客戶占一定比例，成交原因