【文章內容簡介】 分期首付 ” 等廣告宣傳，一定程度降低購買門檻。價格戰(zhàn)四起，在市場低迷，上門量嚴重下滑情況下，開發(fā)商打出超低起價、高折扣等廣告宣傳，市場被激活，人氣劇增，帶動銷售 。3. 開發(fā)商業(yè)績靚麗，外來開發(fā)商瓜分市場2023 年年初房地產行業(yè)陷入深度調整，開發(fā)商面臨著經營狀況轉差、存貨周轉率和總資產周轉率下降、三項費用攀升削弱盈利能力和存貨減值等威脅，重壓之下，開發(fā)商積極應對，加快去庫存，之后市場回暖，銷量回升，多數開發(fā)商超額完成任務，業(yè)績靚麗。從 2023 年臨沂房地產開發(fā)商業(yè)績 TOP10 排名來看，前三名分別是魯商地產、榮盛發(fā)展、恒大地產，本土僅有天元集團和開元集團上榜。隨著臨沂市房地產的發(fā)展，品牌開發(fā)商云集，其融資能力強、專業(yè)水平高、開發(fā)節(jié)奏快，推動市場快速發(fā)展，本土開發(fā)商的市場份額被快速擠占。六、六、 2023年臨沂市普通住宅市場特點分析年臨沂市普通住宅市場特點分析本報告是嚴格保密的。 第五部分第五部分 臨沂花園洋房市場分析臨沂花園洋房市場分析p花園洋房發(fā)展綜述p花園洋房區(qū)域特征p花園洋房供求分析p花園洋房價格分析p典型案例分析本報告是嚴格保密的。一、花園洋房發(fā)展綜述一、花園洋房發(fā)展綜述本報告是嚴格保密的。2023至今代表作品 ：沂龍灣 御園、開元 帕緹歐具體特征：退臺基本集中在南面，立面豐富，一二層均帶地下室，堪為國內一線洋房設計理念。代表作品：聯合世紀新筑、濱河陽光、城建時代莊園具體特征：洋房的基本元素缺失，退臺運用不足，立面單調。多層與洋房產品概念混淆。代表作品：沂龍灣 御園二期、開元香舍里、紫荊城、中國鐵建 東來尚城、香醍榮府、沂龍灣潤園、銀河中央公園、國鑫理想家、圣蘭菲諾等。具體特征：洋房設計理念的回歸，并逐漸走向成熟，如今的洋房產品風格更為多元，立面更加豐富，臨沂花園洋房規(guī)逐漸走向成熟。2023 2023花園洋房的誕生 花園洋房調整期 花園洋房成熟期臨沂花園洋房市場的發(fā)展可以劃分為三個階段：誕生階段、調整階段、成熟階段發(fā)展發(fā)展綜述綜述本報告是嚴格保密的?；▓@洋房的發(fā)展 —— 區(qū)域線南北的差異，板塊發(fā)展的差異，資源環(huán)境的差異，政策導向的差異、區(qū)域需求的差異 ……決定了花園洋房產品的開發(fā)必然是一個區(qū)域化運作的行業(yè)?；▓@洋房的生長環(huán)境較為苛刻，大多誕生在城市發(fā)展規(guī)劃的主流區(qū)域，環(huán)境資源優(yōu)質的明顯地段。北城新區(qū) 老城區(qū) 城西 河東洋房產品一般誕生于城市的近郊及潛力較大的政務新區(qū)等區(qū)域， 08年 8月首先在北城誕生，代表項目 —— 沂龍灣，如今北城已經成為花園洋房的主要供應區(qū)域，洋房產品遍地開花。市中土地比較稀缺，住宅物業(yè)類型以高層為主，花園洋房產品較為罕見， 08年 11月開元帕緹歐入市填補了老城區(qū)洋房市場的空白，但供應套數僅為 125套，銷售奇快在地產界可謂曇花一現，今后老城區(qū)洋房產品將更加稀缺。在城市北拓西進的大形勢下，城西的發(fā)展迎來了它的黃金時期，但多數低層住宅為普通多層，花園洋房較為稀少，未來將成為洋房發(fā)展的重要區(qū)域。2023年之前，河東房地產市場一直處于自然發(fā)展階段，房地產相對落后，建筑質量較差，幾無洋房。 2023年至今河東區(qū)在規(guī)劃及城市建設上發(fā)展迅速，尤其在瀕河一線涌現出一批高品質樓盤，花園洋房產品將在 2023年三四季度集中放量，進入洋房快速發(fā)展期發(fā)展發(fā)展綜述綜述本報告是嚴格保密的。二、花園洋房區(qū)域特征二、花園洋房區(qū)域特征本報告是嚴格保密的。北城新區(qū)的崛起使得臨沂市場上的花園洋房主要集中在北城新區(qū)，項目多為中高檔產品 ,消化速度較快臨沂洋房市場目前在售項目 5個，潛在供應項目 9個。主要分布在北城新區(qū)、濱河板塊和河東板塊的濱河一線，城西板塊除金泰華城項目外，其他供應項目較少?？傮w來說 ,臨沂市各種景觀資源豐富，特別是水景資源尤為豐富，北城新區(qū)作為潛力巨大的熱點區(qū)域，作為臨沂市的后花園，景觀資源豐富，必定會使花園洋房出現一輪輪新的競爭。理想 家銀河中央花園圣蘭菲諾沂龍灣城市主人香舍里香醍榮府時代莊園奧林匹克世紀新筑意林小鎮(zhèn)金泰華城紫荊城東來尚城帕緹歐塞納河畔濱河陽光新港龍庭在售項目 潛在項目售罄項目區(qū)域區(qū)域特征特征本報告是嚴格保密的。臨沂花園洋房主要分布在景觀資源豐富的北城中心區(qū)、濱河沿線次中心區(qū)，市中幾無多層北城中心區(qū)（主要以北城新區(qū)為核心） 多為成熟產品，價格處于王者地位。項目包括 ：沂龍灣、香醍榮府等。該區(qū)域作為臨沂城市的后花園，隨著市場熱度的增高，價格繼續(xù)遙遙領先。濱河沿線 次中心區(qū)（主要沿濱河大道為中心） 項目多為中高檔，價格一路飚紅。項目包括 ：新港龍庭、奧林匹克花園、東來尚城。該區(qū)憑借不可比擬的濱河水景，獨樹一幟，定會繼續(xù)引領濱水宜居新生活。理想 家銀河中央花園圣蘭菲諾沂龍灣城市主人香舍里香醍榮府時代莊園奧林匹克世紀新筑意林小鎮(zhèn)金泰華城紫荊城東來尚城帕緹歐塞納河畔濱河陽光新港龍庭濱河沿線次中心區(qū)北城中心區(qū)區(qū)位區(qū)位研究研究本報告是嚴格保密的。三、花園洋房供求分析三、花園洋房供求分析本報告是嚴格保密的。 2023年 6月底55004萬沂龍灣 潤園——5300570047005000價格4萬3萬4萬3萬3萬4萬3萬2萬推出量10月份————總計4800意林小鎮(zhèn)10月份6500新港龍庭7月5500開元香舍里7月份6500圣蘭菲諾入市時間預計價格項目名稱消化量推出量項目名稱2023年預計推出量2023年在售量2023年市場上洋房只有沂龍灣、帕緹歐兩家， 2023和 2023年兩年花園洋房全面釋放，且呈遞增趨勢， 2023年將達到歷史高量，供需兩旺，百花齊放?如右圖所示，花園洋房未來的供應量呈遞增趨勢，未來市場的競爭壓力加大；?從目前市場的銷售情況來看，在售的花園洋房銷售情況都較為理想；20232023年臨沂花園洋房供應走勢供求供求分析分析數據截止到 2023年 5月本報告是嚴格保密的。2023514認購，預計 7月開盤，一批次及剩余房源總量在 ㎡未來 12年洋房產品供應仍較大，預計至少有 60萬㎡ 的供應量，但隨第 二 階段的開發(fā)，洋房產品在市場供應所占比重將會逐步降低供應項目：時間20234一期開盤，目前洋房售罄，未來還有 9棟多層，建面約為 6萬㎡202318一期開盤，目前在售一期洋房 3棟，約為 ，未來還有 4棟洋房，建面約為 規(guī)劃未定，預計 11年下半年面世，預計體量在 6萬左右20231219開盤，目前一期 8棟共 ，目前存量 ，還剩約 4萬未推東來尚城約 4萬㎡的花園洋房潛在供應，預計 2023年下半年推出，新港龍庭 7棟洋房，體量約 3萬2023 2023 2023香醍榮府2023 2023秀水灣濱河新天地國鑫 理想家、銀河中央公園圣蘭菲諾意林小鎮(zhèn)東來尚城、新港龍庭城市主人秀水雅苑紫荊城 預計 9月推向市場，洋房總建面在 8萬左右預計 2023年下半年推出，規(guī)劃有 18棟洋房，建面約為 10萬㎡202303開盤，已售多層 5萬㎡，電梯洋房推出 ㎡，目前剩余 ㎡202319開盤，現售存量 ，目前認籌洋房 5棟，總建面為 2萬㎡預計 7月份推出。預計 11年下半年，洋房體量 8萬左右，規(guī)劃為 “4+1” 、 “5+1” 情景洋房塞納河畔、聯合世紀新筑 塞納河畔規(guī)劃未定，體量較大，約 20余萬，世紀新筑剩余存量 3萬左右沂龍灣 潤園 預計 11年 6月底開盤，供應體量 開元香舍里2023推售推售分析分析數據截止到 2023年 5月本報告是嚴格保密的。四、花園洋房價格分析四、花園洋房價格分析本報告是嚴格保密的。洋房面積的主力區(qū)間在 100160㎡ ，躍層在 175250 ㎡ 之間面積區(qū)間（㎡）050100150200250沂龍灣沂龍灣 金泰華城金泰華城 香醍榮府香醍榮府 奧林匹克奧林匹克洋房項目面積區(qū)間統(tǒng)計城市主人城市主人躍式平層開元香舍里開元香舍里面積面積分析分析本報告是嚴格保密的?；▓@洋房均價在 48006000元 /㎡ 之間，首層單價在 60007500元 /㎡ 之間，預計臨沂花園洋房在 12年內均價突破 7000元 /㎡價格區(qū)間（元 /㎡）04000500060007000洋房項目價格區(qū)間統(tǒng)計8000 首層（帶院子）平層總價沂龍灣沂龍灣 金泰華城金泰華城 香醍榮府香醍榮府 奧林匹克奧林匹克 城市主人城市主人 開元香舍里開元香舍里價格價格分析分析數據截止到 2023年 5月本報告是嚴格保密的。洋房總價在 6090萬 間，躍層總價一般在 85130萬 之間總價區(qū)間（萬）0406080100洋房項目總價區(qū)間統(tǒng)計120躍層平層總價沂龍灣沂龍灣 金泰華城金泰華城 香醍榮府香醍榮府 奧林匹克奧林匹克 城市主人城市主人 開元香舍里開元香舍里總價總價分析分析數據截止到 2023年 5月本報告是嚴格保密的。臨沂市場上的花園洋房風格以 歐系風格 為主，其中以英倫風格及法式風格居多。還有就是以沂龍灣為代表的 中式現代風格 花園洋房沂龍灣 御園 榮盛 香醍榮府 聯合 世紀新筑 金泰華城 東來尚城中式現代 意大利托斯卡納 英倫風格 現代簡約 地中海 西班牙紫荊城 圣蘭菲諾 新港龍庭 開元 香舍里 濱河陽光法式風格 法式風格 新古典 地中海 簡歐風格 歐式古典風格風格分析分析本報告是嚴格保密的。沂龍灣 潤園 意林小鎮(zhèn) 秀水灣 秀水雅苑 奧林匹克花園英倫風格 意大利小鎮(zhèn)風格 英倫風格 英倫風格 歐式新古典國鑫 理想家 城市主人 帕緹歐 城建時代莊園 銀河 中央公園德式風格 中式現代 西班牙風格 意大利托斯卡納 中式現代風格風格分析分析本報告是嚴格保密的。洋房項目 沂龍灣 時代莊園 金泰華城 奧林匹克 圣蘭菲諾 香醍榮府 世紀新筑 濱河陽光退臺形式 層層退臺 3層退 無 無 無 無 無 無立面 豐富 相對單一 單一 單一 單一 單一 單一 單一露臺 戶戶露臺 小露臺 +非封閉陽臺 非封閉陽臺 非封閉陽臺 非封閉陽臺 小露臺 +非封閉陽臺 非封閉陽臺 非封閉陽臺電梯 有 有 有 有 有 有 有 無花園 有 有 有 有 有 有 有 有頂層處理 平層 +躍層 躍層 躍層 躍層 平層 +躍層 躍層 躍層 平層地下室 一期有，二期沒有 局部 無 無 未定 與首層面積一樣 無 80㎡臨沂花園洋房市場產品 細部表現力一般 ，但諸如沂龍灣、香醍榮府等項目產品新穎，備受市場青睞細部細部分析分析本報告是嚴格保密的。n臨沂花園洋房項目主要集中在北城新區(qū)，花園洋房逐年放量，供需兩旺，未來12年洋房產品供應仍較大，預計至少有 60萬㎡ 的供應量，但隨第二階段的開發(fā)，洋房產品在市場供應所占比重將會 逐步降低 。n洋房面積的主力區(qū)間在 100160㎡ ，躍層在 175250 ㎡ 之間，花園洋房單價在48006000之間，首層單價在 60007500之間，洋房總價在 6090萬 間，躍層總價一般在 85130萬 之間。n臨沂市場上的花園洋房風格以 歐系風格為主 ，其中以英倫風格及法式風格居多。還有就是以沂龍灣為代表的 中式現代 風格花園洋房。n花園洋房產品普遍比高層高 500800元 /㎡ ，盈利能力較高層、別墅產品高，消化速度穩(wěn)定，客戶認可度較高。n臨沂花園洋房市場產品 細部表現力一般 ，但諸如沂龍灣、香醍榮府等項目產品新穎，備受市場青睞，在產品打造上， 洋房情景化 將成為市場的主流發(fā)展方向。分析分析總結總結本報告是嚴格保密的。五、典型案例分析五、典型案例分析本報告是嚴格保密的。沂龍灣花園洋房是臨沂市場上為數不多的品質洋房，可以說是臨沂花園洋房市場上建造水平最高的項目地理位置 沂龍灣大橋北橋首西側開發(fā)商 臨沂尚城置業(yè)規(guī)模 占地面積 :178874㎡建筑面積 :240000㎡容積率 物業(yè)類型 多層、高層、小高層、洋房、別墅產品沂龍灣御園分為 2期開發(fā)，一期、二期建筑層數以 6層為主，尺度宜人。總戶數 912戶，主力戶型： 102202㎡，以三居為主?！〗环繕藴?毛坯客戶 臨沂市區(qū)中高端客戶群體御園慧園曦園龍園潤園清園沂龍沂龍灣灣本報告是嚴格保密的。戶型 A 四室項目名稱 面積區(qū)間 比例 面積區(qū)間 比例沂龍灣洋房 102160 90% 180 10%建筑規(guī)劃： 沂龍灣御園項目地塊分為居住用地及商業(yè)用地，居住用地由御園一期 11棟多層及 6棟高層，商業(yè)街組成，御園二期由 6棟高層及 22棟花園洋房組成。建筑風格采用 現代東方 風格，主要色調以紅、白、灰三種顏色。戶型特點：