【正文】 成交客戶分析成交客戶分析沂龍灣 龍園p從成交客戶的年齡來看，大部分客戶集中于 30——50 歲之間，大都為社會(huì)上的成功人士； 30歲以下客戶占一定比例，成交原因。地理位置 北城新區(qū)新市政中心南側(cè) 開發(fā)商 臨沂尚城置業(yè)有限公司規(guī)模 占地 ㎡，總建面 ㎡；容積率 物業(yè)類型 獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、非經(jīng)營性配套（社區(qū)會(huì)所） 開發(fā)周期 整體開發(fā)，分期銷售銷售情況2023年 10月 30日首次開盤， 2023年 5月 28日再次開盤加推房源，目前消化率為 50%價(jià)格 聯(lián)排均價(jià) 10000，雙拼 14000產(chǎn)品：規(guī)劃有 30棟別墅，其中 10套聯(lián)棟別墅（ 3個(gè)大聯(lián)棟， 7個(gè)小聯(lián)棟）； 12套雙拼， 108套聯(lián)排。n銷售速度：開盤前后短期內(nèi)銷售 120套左右，后期剩余產(chǎn)品進(jìn)一步消化，目前為尾房銷售期。n從客戶從事行業(yè)來看：超過一半的客戶從事商業(yè)活動(dòng)，其次為制造行業(yè)與建筑行業(yè)。n從成交客戶所在區(qū)域來看，大部分客戶主要集中于蘭山區(qū)，其余為南坊客戶與河?xùn)|客戶，分別占 3%。內(nèi)部資源：商業(yè) —— 高檔商業(yè)街 休閑 —— 社區(qū)專屬會(huì)所外部資源：教育 銀河小學(xué)、市政中學(xué)、 四中高中 金融 臨商銀行、中國銀行、工商銀行 商業(yè) 頤高上海街、萬和商業(yè)廣場(chǎng) 辦公 市政辦公區(qū)、環(huán)球國際商務(wù)中心產(chǎn)品 戶型 套數(shù) 面積 比例別墅 聯(lián)排 123 340—420 ㎡ 80%雙拼 30 390590㎡ 20%合計(jì) 153 100%別墅產(chǎn)品配比首期推出 56棟聯(lián)排、雙拼別墅，位于新市政中心，地段絕佳項(xiàng)目賣點(diǎn)n強(qiáng)勢(shì)資源： 東臨五洲湖，景觀優(yōu)美，驅(qū)車 5分鐘，南至祊河，東至沂河，北至柳青河；n優(yōu)越地理位置： 項(xiàng)目緊鄰北城新區(qū)新市政中心，核心位置；n強(qiáng)勢(shì)品牌： 海爾集團(tuán)雄厚的資金、國際化的優(yōu)質(zhì)信譽(yù)深入人心。產(chǎn)品情況產(chǎn)品情況 :銷售動(dòng)態(tài)及價(jià)銷售動(dòng)態(tài)及價(jià)格走勢(shì)格走勢(shì) :成交客戶分析成交客戶分析 :本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 魯商鳳凰城別墅產(chǎn)品 2023年 5月份首次開盤，成交實(shí)收均價(jià)為 10034元 /㎡， 2023年整體實(shí)收均價(jià)為10213元 / ㎡ ，去化面積為 12023㎡； 2023年為一期別墅的正常消化期，整體實(shí)收均價(jià)為 10776元 / ㎡ ，去化面積為 8800㎡； 2023年 5月為二期別墅開盤， 2023年整體實(shí)收均價(jià)為 11680元 / ㎡ ，去化面積為 13000㎡；2023年為二期別墅正常消化期及三期別墅開盤，目前實(shí)收均價(jià)為 13632元 /平米，已去化面積為 7000㎡。聯(lián)排產(chǎn)品占總供應(yīng)量的 82%，濱江墅產(chǎn)品占供應(yīng)量的 11%，雙拼產(chǎn)品及疊拼產(chǎn)品分別占總供應(yīng)量的 %、 %。 魯商鳳凰城別墅產(chǎn)品主要以聯(lián)排產(chǎn)品為主，雙拼及疊拼產(chǎn)品較少（雙拼僅二期共 4套，疊拼產(chǎn)品為一期產(chǎn)品，共計(jì) 8套），另外濱江墅為本項(xiàng)目的創(chuàng)新產(chǎn)品。大盤、高端定位、改善型產(chǎn)品、品牌樓盤地理位置 臨沂鳳凰廣場(chǎng)西鄰開發(fā)商 臨沂魯商地產(chǎn)有限公司規(guī)模 占地 370畝，總建面 60萬㎡；其中別墅 ㎡容積率 物業(yè)類型 高層、別墅、商業(yè)開發(fā)周期 項(xiàng)目分三期開發(fā)客戶 本地 80%，外地 20%銷售情況一期尾房銷售，二期正在熱銷，三期 2023年 5月開始銷售。臨天下沂龍灣 魯商 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。p供求方面供求方面在經(jīng)歷了 2023年上半年市場(chǎng)供求疲軟的情況后， 2023年下半年市場(chǎng)開始發(fā)力，呈現(xiàn)供需兩旺的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，并持續(xù)到今年下半年；價(jià)格方面，隨著產(chǎn)品的去化，別墅價(jià)格又小幅上漲趨勢(shì)，尤其表現(xiàn)在聯(lián)排產(chǎn)品，疊拼、雙拼產(chǎn)品價(jià)格上漲不明顯。目前市場(chǎng)在售熱銷產(chǎn)品主要以聯(lián)排與疊加為主，雙拼及獨(dú)棟因?yàn)楣?yīng)少、總價(jià)高的原因，市場(chǎng)表現(xiàn)比較平淡；但隨著近郊區(qū)域大戶型別墅價(jià)格較低的優(yōu)勢(shì)，將在一定程度上刺激雙拼及獨(dú)棟產(chǎn)品的銷售。目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目較多，預(yù)計(jì) 2023年下半年，其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目會(huì)相繼入市，屆時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈?！九R沂別墅產(chǎn)品未來競(jìng)爭(zhēng)】 —— 未來 13年，別墅至少有 55萬平米存量，按照 2023年市場(chǎng)整體消化 8萬平米計(jì)算，別墅市場(chǎng)至少有 7年消化周期，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈潛在潛在競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)2023 2023 2023 時(shí)間柳溪美廬2023 2023以后香醍榮府月瀾灣2023年一期開盤，全部為別墅，目前在售別墅二期，建面為 15萬平米，二期尾盤，預(yù)計(jì)別墅剩余量為 4萬平米目前一期 2023年 1月開盤，銷售 10余套，體量剩余約 3萬平米圣蘭菲諾沂龍灣龍園瀾泊灣 20231一期開盤，剩余建面近百萬，規(guī)劃有別墅，別墅體量未知愛倫坡百聯(lián)華府濱河陽光202311一期開盤，全部為四聯(lián)排、疊拼別墅，目前在售一期，建面 ，還有兩期未推出，建面為 別墅為五聯(lián)排，少部分雙拼，目前一期已開盤，別墅建面 8萬平米，二期推出剩余別墅體量約為 3萬平米別墅整體規(guī)劃約 11萬平米，一期規(guī)劃 36套，預(yù)計(jì) 2023年 10開盤，后期別墅剩余體量約為 12萬平米預(yù)計(jì) 2023年下半年推出，總建面為 51萬平米，規(guī)劃別墅有 3萬多㎡總建面 ，目前銷售 25套，剩余體量為 鼎峰英倫花園、柳青國際涑堤春曉伊麗莎白東岸福布斯灣總 107套類獨(dú)棟別墅，總建面約 ㎡，預(yù)計(jì) 7月開盤別墅具體詳情暫時(shí)不明，別墅總體量大概 8萬㎡左右預(yù)計(jì) 2023年 6月中下旬開盤，總體量約 128萬㎡左右，首期預(yù)計(jì)推出 新港龍庭 別墅最后推售，體量約 1萬㎡左右，以聯(lián)排和獨(dú)棟為主紫荊城38套聯(lián)排別墅，總體量約 ㎡未來潛在供應(yīng)項(xiàng)目：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。疊拼、雙拼價(jià)格變化疊拼雙拼產(chǎn)品供應(yīng)項(xiàng)目較少，從各項(xiàng)目聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品的價(jià)格來看，各項(xiàng)目疊拼、雙拼價(jià)格趨于穩(wěn)定，上漲較緩慢；疊拼價(jià)格上漲主要為新項(xiàng)目的入市雙拼價(jià)格方面，由于雙拼產(chǎn)品較少，僅存在鳳凰城、臨天下、龍園三個(gè)別墅項(xiàng)目，因此雙拼價(jià)格比較穩(wěn)定，整體均價(jià)約為 20230元 /㎡本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自 【世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)】價(jià)格價(jià)格變化變化從別墅均價(jià)月度變化來看，從 2023年 1月到現(xiàn)在，別墅聯(lián)排及疊拼價(jià)格呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)；由于雙拼產(chǎn)品供應(yīng)較少，價(jià)格趨于穩(wěn)定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。隨著別墅供求成交的變化，別墅整體均價(jià)存在上漲的趨勢(shì)：聯(lián)排產(chǎn)品方面， 2023年 9月份之前，市場(chǎng)上在售別墅項(xiàng)目除鳳凰城項(xiàng)目為高端產(chǎn)品外，其他在售項(xiàng)目檔次相對(duì)較低，因此市場(chǎng)均價(jià)相對(duì)較低；但隨著 10月份之后沂龍灣龍園、愛倫坡、百聯(lián)華府及海爾臨天下的相繼入市，迅速提高了聯(lián)排產(chǎn)品的整體價(jià)格，因此聯(lián)排均價(jià)不斷上漲，至 2023年 5月份時(shí)，均價(jià)上漲 3000元 /㎡；疊拼產(chǎn)品方面， 同聯(lián)排產(chǎn)品相似，由于愛倫坡的入市，同樣帶動(dòng)了疊拼均價(jià)的上漲，由于目前低端疊拼產(chǎn)品的消化完畢，目前疊拼主要集中于愛倫坡項(xiàng)目，目前均價(jià)約為 7500元 /㎡。市場(chǎng)描述： 別墅市場(chǎng) 2023下半年開始熱銷的主要原因?yàn)椋阂弧?2023年上半年市場(chǎng)受到政府調(diào)控政策影響，市場(chǎng)多持觀望態(tài)度；二、經(jīng)過 2023上半年的市場(chǎng)低迷，下半年別墅市場(chǎng)形勢(shì)逐漸好轉(zhuǎn)，剛性需求開始釋放，下半年國家通脹壓力的增加在一定程度上刺激了別墅的成交；三、 2023年下半年大部分別墅項(xiàng)目開始集中推盤，從而保證了充足房源的供應(yīng)，一定程度上也刺激了市場(chǎng)的成交。 從別墅供求關(guān)系月度變化來看，受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，除 5月份別墅成交面積有較大提升外，2023年上半年別墅市場(chǎng)成交不佳，平均每月消化約 5000㎡；下半年 7月份、 8月份別墅市場(chǎng)仍然低迷， 9月份進(jìn)入傳統(tǒng)的 “ 金九銀十 ” 的銷售旺季，市場(chǎng)開始全面回暖，供應(yīng)量開始增加，進(jìn)入 11月份市場(chǎng)仍舊火爆，本月成交量甚至超過了 10月份的成交面積。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。三、臨沂別墅供求分析三、臨沂別墅供求分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 百聯(lián)華府鳳凰城其他風(fēng)格建筑 ： 其他代表性風(fēng)格建筑，如水榭華庭的中式現(xiàn)代風(fēng)格和奧林匹克花園及濱河國際的新古典主義風(fēng)格等。 美式風(fēng)格代表項(xiàng)目：海爾臨天下 愛倫坡目前市場(chǎng)在售別墅產(chǎn)品外立面風(fēng)格較為散亂，使用較多的風(fēng)格為英倫、地中海和美式風(fēng)格外立面風(fēng)格本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地中海風(fēng)格代表項(xiàng)目：沂龍灣龍園地中海風(fēng)格建筑特色 ： 建筑的形態(tài)上具有很多不對(duì)稱的設(shè)計(jì)，稍大些的房子都有一個(gè)環(huán)繞的庭院或天井，形成一個(gè)圍合式的群落，（在西班牙建筑中，經(jīng)常廣泛運(yùn)用螺旋形結(jié)構(gòu)配件，包括陽臺(tái)、窗間柱子多用螺旋形鑄鐵花飾） 月瀾灣建筑特色 ： 北美風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)格 ,不象歐洲的建筑風(fēng)格是一步步逐漸發(fā)展演變而來的，它在同一時(shí)期接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格，相互之間又有融合和影響。產(chǎn)品產(chǎn)品分析分析50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 600 700 800u（單位：㎡ ） 獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊加聯(lián)排戶型面積集中于 230370㎡疊拼戶型面積集中于 150300㎡別墅產(chǎn)品主要為總價(jià)相對(duì)較低的聯(lián)排及疊拼產(chǎn)品，為目前市場(chǎng)主要供應(yīng)產(chǎn)品及熱銷產(chǎn)品；雙拼也有少量供應(yīng)，獨(dú)棟產(chǎn)品稀少，僅存在沂龍灣項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。供應(yīng)供應(yīng)區(qū)域區(qū)域 未來潛在供應(yīng)區(qū)域除現(xiàn)已規(guī)劃尚未推出市場(chǎng)的項(xiàng)目所在區(qū)域外，未來別墅潛在供應(yīng)多集中于離城市較遠(yuǎn)的近郊區(qū)域，但各區(qū)域仍主要依靠河景資源本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。別墅按照城市功能劃分，以老城區(qū)、新城區(qū)為中心向外輻射，可劃分為中心區(qū)域、次中心區(qū)域、近郊區(qū)域，各區(qū)域特征鮮明沂龍灣龍園和潤香堤近郊區(qū)域區(qū)域區(qū)域特征特征福布斯灣日月城伊麗莎白東岸鳳凰城瀾泊灣奧林匹克花園華創(chuàng)金桂園水榭華庭新港龍庭涑提春曉沂龍灣龍園海爾臨天下百聯(lián)華府愛倫坡香醍榮府月瀾灣圣蘭菲諾 紫荊城錦繡外灘柳溪美廬北城中心區(qū)n依托新城中心湖景及未來配套資源n產(chǎn)品主要以聯(lián)排為主、少量雙拼產(chǎn)品n聯(lián)排均價(jià) 13000元 /㎡，雙拼 21000元 /㎡n臨沂新城區(qū)高端別墅區(qū)老城中心區(qū)n依托河景資源及老城區(qū)成熟優(yōu)質(zhì)配套資源n產(chǎn)品主要以聯(lián)排為主、少量雙拼產(chǎn)品n聯(lián)排均價(jià) 14000元 /㎡，雙拼 22023元 /㎡n臨沂老城區(qū)高端別墅區(qū)次中心區(qū)域n依托部分河景資源及城市良好配套資源（或者項(xiàng)目特有資源，如月瀾灣溫泉資源）n產(chǎn)品主要以聯(lián)排、疊拼為主，少量雙拼產(chǎn)品n聯(lián)排均價(jià) 10000元 /㎡，疊拼 8000元 /㎡n臨沂城市次中心中端別墅區(qū)近郊區(qū)域n依托自然資源及項(xiàng)目本身大盤資源n產(chǎn)品主要以聯(lián)排、雙拼為主，并出現(xiàn)獨(dú)棟產(chǎn)品n聯(lián)排均價(jià) 7000元 /㎡n臨沂近郊區(qū)域別墅大盤項(xiàng)目中心區(qū)域次中心區(qū)域本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在售別墅項(xiàng)目 潛在別墅項(xiàng)目臨沂在售別墅及 2023年別墅潛在供應(yīng)分布圖區(qū)域區(qū)域特征特征愛倫坡沂龍灣龍園百聯(lián)華府圣蘭菲諾海爾臨天下鳳凰城水榭華庭奧林匹克花園華創(chuàng)金桂園新港龍庭和潤香堤日月城紫荊城涑堤春曉月瀾灣福布斯灣伊麗莎白東岸柳溪美廬 香醍榮府瀾泊灣錦繡外灘目前別墅項(xiàng)目多分布于濱河板塊、北城新區(qū)及河?xùn)|板塊，從未來潛在供應(yīng)來看，潛在項(xiàng)目多集中于北城新區(qū)及河?xùn)|板塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主要分布在北城新區(qū)、濱河板塊和河?xùn)|板塊，城西板塊除涑堤春曉作為潛在項(xiàng)目外，其他供應(yīng)項(xiàng)目較少。二、臨沂別墅區(qū)域特征分析二、臨沂別墅區(qū)域特征分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年將有大量別墅項(xiàng)目面世，不但豐富了臨沂別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品種類，更提高了產(chǎn)品的檔次和品質(zhì)， 2023年的臨沂別墅市場(chǎng)將是群雄割據(jù)，烽火連天的一年。初露鋒芒 循序漸進(jìn) 龍爭(zhēng)虎斗20232023年為別墅的發(fā)展期，隨著臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，此期間別墅市場(chǎng)迅速壯大，別墅產(chǎn)品線也逐漸拉長， 鳳凰城、水榭華庭、奧林匹克花園、月瀾灣 等一批項(xiàng)目的相應(yīng)面世，至 2023年，經(jīng)濟(jì)型別墅、中檔別墅、高檔別墅全程上演，市場(chǎng)規(guī)模、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)認(rèn)知度及價(jià)格都迅速上升至一個(gè)新的水平面，逐步步入完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)階段。一、臨沂別墅發(fā)展綜述一、臨沂別墅發(fā)展綜述本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。四室兩廳兩衛(wèi) 156㎡三室兩廳兩衛(wèi) 135㎡戶型 戶型 面積（㎡） 戶型 套數(shù) 配比洋房 D11 112 三室兩廳一衛(wèi) 16 %D11’ 118 16 %B11 137 三室兩廳兩衛(wèi) 129 %B11’ 129 %B12 54 %B21 146 12 %A1 156 四室兩廳兩衛(wèi) 60 %A1躍層 249 躍層 10 %合計(jì) —— 426 %香舍香舍里里本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。輔以部分 110㎡左右的緊湊小洋房。 香舍里，是開元地產(chǎn)在北城新區(qū)開工的首個(gè)項(xiàng)目，主打 “ 浪漫小洋房，城市慢生活 ” 的產(chǎn)品概念，目前處于認(rèn)籌狀態(tài)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 香醍香醍榮府榮府香醍榮府憑借優(yōu)質(zhì)的高端產(chǎn)品、不可比擬的水景資源、無可復(fù)制的地段、深遠(yuǎn)的品牌影響力等優(yōu)勢(shì)，在北城花園洋房市場(chǎng)上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。