【正文】 鋪面積劃分項(xiàng)目 店鋪形態(tài) 面積淮安萬達(dá)廣場 內(nèi)鋪 1—2 層 80200平米魅力東方商業(yè)城 步行街商鋪 40200平米紅星美凱龍 內(nèi)鋪 80平米淮海商圈 步行街 40平米臨街鋪 40500平米其他商業(yè)面積劃分 可以看出，商業(yè)內(nèi)鋪面積劃分主要在 80—200 平米的范圍內(nèi)。 根據(jù)業(yè)態(tài)比例、其他商業(yè)面積劃分、餐飲休閑類業(yè)態(tài)選址要求，以及項(xiàng)目自身情況，我司建議如下：業(yè)態(tài)比例 其他商業(yè)面積劃分 餐飲休閑類業(yè)態(tài)選址要求服裝百貨： 40%餐飲： 40%娛樂休閑： 20%內(nèi)鋪主力：80200平米主力餐飲店：500平米以上＋ ＋面積 2540平米 80平米 200平米 500平米以上占比 20% 40% 35% 5%業(yè)態(tài)規(guī)劃 臨街鋪，服裝百 貨 服裝百貨、特色 小吃 中型餐飲 餐飲主力店、休 閑娛樂一層商鋪劃分：三、業(yè)態(tài)劃分三、業(yè)態(tài)劃分2540平米臨街鋪2540平米臨街鋪2540平米單鋪 2540平米單鋪80平米整鋪服裝、鞋類、飾品、品牌店等散鋪8040一層 :服裝、鞋類、飾品、品牌店等散鋪80平米單鋪200平米整鋪二層商鋪劃分： 美食廣場、特色餐飲、快捷餐飲連鎖80 200二層：美食廣場、特色餐飲、快捷餐飲連鎖三層商業(yè)分布：80平米商鋪500平米商鋪200平米商鋪娛樂街區(qū)；茶社、咖啡廳、健身房、電玩城等80 200 500三層：娛樂街區(qū)； k歌廳、健身房、電玩城等（（ 1）直銷）直銷n 銷售人員直接與目標(biāo)客戶聯(lián)絡(luò)，一對(duì)一，最有效且最直接。n 需要準(zhǔn)確找出目標(biāo)客戶群，有針對(duì)性地銷售優(yōu)勢(shì)：推廣成本低，迅速收回資金劣勢(shì)：出售價(jià)格相對(duì)低廉，范劣勢(shì)：出售價(jià)格相對(duì)低廉，范圍淺，形式守舊單一，開發(fā)商圍淺，形式守舊單一，開發(fā)商喪失了商業(yè)地產(chǎn)升值帶來的巨喪失了商業(yè)地產(chǎn)升值帶來的巨大價(jià)值。大價(jià)值。四、銷售形式建議四、銷售形式建議銷售方式舉例及優(yōu)劣勢(shì)分析（（ 2）整體出租）整體出租n 將商鋪 整體出租 給商家，然后全部 劃分成小產(chǎn)權(quán)鋪位 ，以一定的年回報(bào)率銷售給投資者。n 若主力店，不愿意購買，只希望租賃，采取這種方式。優(yōu)勢(shì)：銷售速度快，鋪位價(jià)格相對(duì)較高劣勢(shì)：租賃商家支付的租金與劣勢(shì)：租賃商家支付的租金與開發(fā)商支付給業(yè)主的回報(bào)存在開發(fā)商支付給業(yè)主的回報(bào)存在差距，開發(fā)商壓力大。差距，開發(fā)商壓力大。（（ 3）帶租約銷售）帶租約銷售n 投資者 買下商鋪后將物業(yè)回租 給開發(fā)商經(jīng)營，適合以投資者為主要目標(biāo)客戶的項(xiàng)目。n 租金標(biāo)準(zhǔn)（返還率）一般以成交額的一定比例確定（如每年 8%12%），返租期通常是 3年或 5年。n 在上海和杭州等地基本采用 3年 8%/年或 5年 8%/年對(duì)投資者進(jìn)行返租銷售。 劣勢(shì)：開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)較高劣勢(shì)：開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)較高，視地區(qū)租金額限制。，視地區(qū)租金額限制。優(yōu)勢(shì)：投資者租金收入穩(wěn)定，統(tǒng)一經(jīng)營有利于旺場，最受開發(fā)商和投資者歡迎。（（ 4）保租營銷）保租營銷n 投資者購房申請(qǐng)按揭（通常是 5成），首期款無需全額支付，只需支付首期款的一部分（通常是 12成）。n 商鋪被委托給開發(fā)商代理經(jīng)營四至五年，開發(fā)商應(yīng)付租金用于抵扣買家余下未付的購鋪首期款。n 委托經(jīng)營期期滿后開發(fā)商將商鋪交回買家自行經(jīng)營管理。優(yōu)勢(shì)：便于開發(fā)商實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營刺激成交，加快商鋪銷售實(shí)現(xiàn)。劣勢(shì)：其保租期內(nèi)，對(duì)招商造成一劣勢(shì)：其保租期內(nèi)，對(duì)招商造成一定壓力。定壓力。銷售方式建議 綜合各種銷售方式的優(yōu)劣勢(shì)，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)品特征，我司建議應(yīng)采取以下銷售方式：業(yè)態(tài) 鋪位面積 比例 銷售方式服裝、百貨 2540平米 30% 直接銷售餐飲 80平米 20% 直接銷售200平米 20% 直接銷售、帶租約銷售500平米 30% 帶租約銷售 商鋪的銷售可以采取 直接銷售 和 帶租約銷售 結(jié)合的形式，在后期商場運(yùn)營時(shí)，需要引入商業(yè)運(yùn)營管理公司對(duì)商場進(jìn)行管理 。管理公司管理公司 發(fā)展商發(fā)展商租賃者租賃者（商家）（商家）投資者投資者（買家）（買家）租金補(bǔ)貼租金補(bǔ)貼投資回報(bào)投資回報(bào)租金租金 銷售款銷售款對(duì)于投資者：月供 ≤ 月投資回報(bào)，首期款 ≤ 一次性投資承受能力，回報(bào)穩(wěn)定安全對(duì)于租賃者：經(jīng)營利潤＞＞租金，低租金進(jìn)場對(duì)于發(fā)展商：售樓款 =成本（包含推廣成本） +較好的利潤 +租金補(bǔ)貼對(duì)于經(jīng)營管理公司：租金 +管理費(fèi) +租金補(bǔ)貼 =投資回報(bào) +公司運(yùn)作費(fèi)用 +合理利潤現(xiàn)代商業(yè)利益平衡模式現(xiàn)代商業(yè)利益平衡模式后期管理模式商鋪銷售客群擴(kuò)大經(jīng)營者連鎖加盟商首次投資自營散戶富士康等集團(tuán)員工家屬其它投機(jī)者關(guān)注點(diǎn)項(xiàng)目投資潛力；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)；項(xiàng)目定位；業(yè)態(tài)組合；優(yōu)惠政策；項(xiàng)目經(jīng)營管理模式；項(xiàng)目價(jià)格；景觀及照明；工業(yè)園區(qū)發(fā)展前景；項(xiàng)目的后期推廣力度；投資客五、客戶定位五、客戶定位消費(fèi)客群開發(fā)區(qū)員工及其家屬就近消費(fèi)的便利性，有利于項(xiàng)目塑造成為區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心，此類消費(fèi)群體將是項(xiàng)目 主要群體 。輻射附近居民城東花園，徐楊鎮(zhèn)等原始居民是項(xiàng)目 第二大消費(fèi)群體 。市內(nèi)居民特色美食定位吸引市內(nèi)追求時(shí)尚的一群人。相鄰縣、市有車一族及過路客慕名前來消費(fèi)的人群。辦公出路辦公出路一、產(chǎn)品概念建議一、產(chǎn)品概念建議二、面積段劃分建議二、面積段劃分建議三、客群分析三、客群分析寫字樓一、產(chǎn)品概念建議一、產(chǎn)品概念建議外立面： 現(xiàn) 代、 時(shí) 尚、大氣內(nèi)部 設(shè) 施： 簡約 、新技 術(shù) 運(yùn)用二、面積段劃分建議二、面積段劃分建議 經(jīng)調(diào)研，寫字樓市場中，主力面積段大致在 100－ 300平米左右。故我司建議，本項(xiàng)目寫字樓的面積段劃分如下：面積段 占比110平米左右 50%170平米左右 25%250平米左右 25%面積劃分250平米左右170平米左右110平米左右 110平米左右三、客群分析三、客群分析自用型購買用途投 資 型以中小企 業(yè) 、私 營業(yè) 主為 主要 對(duì) 象對(duì) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 有一定 認(rèn)識(shí)具有一定的 經(jīng)濟(jì)實(shí) 力看重周 邊環(huán) 境和交通有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資客成長型或服務(wù) 型企業(yè)寫字樓客群主力客群 輔助客群酒店出路酒店出路一、產(chǎn)品概念一、產(chǎn)品概念二、銷售形式建議二、銷售形式建議公寓式酒店一、產(chǎn)品概念一、產(chǎn)品概念特點(diǎn)： 一，它類似于公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，有廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間； 二，它配有全套家具與家電，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換及一些商務(wù)服務(wù)等等。 它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。四星級(jí)以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，這種物業(yè)在北京已經(jīng)出現(xiàn)，它的服務(wù)包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。 公寓式酒店本質(zhì)上是酒店類物業(yè)，整個(gè)物業(yè)由機(jī)構(gòu)或公司進(jìn)行投資，再交由一家專業(yè)酒店公司進(jìn)行管理。 本項(xiàng)目為被定義為公寓式酒店，簡單地說，公寓式酒店就是設(shè)置于酒店內(nèi)部，以公寓形式存在的酒店套房。產(chǎn)品概念租售比例我司建議：公寓式酒店 以售為主，以租為輔。租售比例為三七比例 。租售客群租 ——中小型綜合酒店、快捷酒店連鎖、企業(yè)員工酒店、旅游酒店。售 —— （售后返租）投資者、企業(yè)客戶、投資公司售 —— （直接銷售）投資者、大型投資公司整體戰(zhàn)略思路定形整體戰(zhàn)略思路定形總 體 戰(zhàn) 略： 根據(jù)上述各 產(chǎn) 品的分析研究，我司 為 本 項(xiàng) 目 歸納 了一下 戰(zhàn) 略思路：銷 售上： 銷 售 優(yōu) 先、售后返租。招商上： 租售 結(jié) 合。經(jīng)營 上： 通 過經(jīng)營權(quán) 與 產(chǎn)權(quán) 明晰， 實(shí)現(xiàn) 商 鋪 的 經(jīng)營 與投 資 的 統(tǒng) 一管理。管理上： 綜 合 規(guī) 劃， 協(xié)調(diào) 布局， 統(tǒng) 一管理。宣 傳 上： 在理性分析的基 礎(chǔ) 上， 強(qiáng) 調(diào) 物 業(yè) 的增 值 性與坐享其成的收益比例， 強(qiáng)化本案在淮安市商 業(yè) 格局 中的重要地位。The end謝謝聆聽！謝謝聆聽！