【正文】 滬鐵路站點的未來設(shè)臵； ? 劣勢則主要體現(xiàn)在區(qū)域相對較低的市場認知度、欠缺的配套、地塊內(nèi)部和周邊的化工廠污染，以及地塊內(nèi)部的回遷房。 ? 通過合理措施可以發(fā)揮優(yōu)勢、弱化或扭轉(zhuǎn)劣勢 ? 優(yōu)勢可以結(jié)合成本，通過創(chuàng)新精細化產(chǎn)品設(shè)計、營銷推廣等方式得到強化； ? 劣勢可以通過先做區(qū)域配套和景觀、規(guī)劃設(shè)計手法弱化或規(guī)避。 第 64 頁 2.【 SWOT分析和綜合定位分析】 SWOT分析 經(jīng)濟測算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 綜合分析小結(jié) ? 綜合分析項目特性，得出本項目基本市場定位： ? 由于項目的區(qū)位現(xiàn)狀條件和認知情況，以及大盤開發(fā)整體開發(fā)考慮，首期不適合開發(fā)低端及中低端產(chǎn)品，較為偏遠的位臵更適合開發(fā)低密度住宅； ? 同時由于地塊周邊缺乏稀缺性景觀和旅游休閑資源，同時地塊中間的回遷房限制，也不宜直接開發(fā)高端別墅類產(chǎn)品 —— 前期投入過大，市場風(fēng)險較大 ? 市場情況顯示，項目區(qū)域存在經(jīng)濟型 Townhouse類低密度住宅市場空間 ? 最終定位為面向天津中高收入階層的高性價比低密度聯(lián)排別墅混合社區(qū) ? 產(chǎn)品構(gòu)成主要為 Townhouse和少量疊拼和洋房，由于項目后期可能達到巨大規(guī)模，因此在區(qū)域成熟，并獲得了一定的市場認知后，可以兼顧向高端和中低端開發(fā)住宅的開發(fā)方向。 第 65 頁 3.【整體發(fā)展理念及項目形象定位】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結(jié) ?. 整體發(fā)展理念及項目形象定位 三、整體發(fā)展理念及項目形象定位 1. 整體發(fā)展理念 —— 新都市主義 ?和諧小鎮(zhèn) 2. 項目形象定位 —— 歐洲小鎮(zhèn) 3. 目標客戶群定位 —— 和諧小鎮(zhèn) 4. 整體定位小結(jié) 第 66 頁 3.【整體發(fā)展理念及項目形象定位】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結(jié) ?. 整體發(fā)展理念 整體發(fā)展理念 —— 歐式 ?田園 ?人文 ?生態(tài) ?新都市主義 ?和諧小鎮(zhèn) “歐洲清新而典雅的田園都市生活” 高尚的、優(yōu)雅的、舒適的生活 回歸自然、遠離喧囂、返璞歸真 歐式 田園 人文 生態(tài) 有文 化的、有品味的、人性化 花園、綠色、健康、高爾夫主題 第 67 頁 3.【整體發(fā)展理念及項目形象定位】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結(jié) ?. 整體發(fā)展理念 整體發(fā)展理念 —— 歐式 ?田園 ?人文 ?新都市主義 ?和諧小鎮(zhèn) 新都市主義的和諧小鎮(zhèn) 城市新貴成熟的郊區(qū)化生活 第 68 頁 3.【整體發(fā)展理念及項目形象定位】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結(jié) ?. 整體發(fā)展理念 新都市主義的和諧小鎮(zhèn) “鎮(zhèn)”是核心 新都市主義小鎮(zhèn) 和諧社區(qū) 人性化尺度 郊區(qū)化特征 鄰里交往要求 復(fù)合功能 人與環(huán)境和諧 人與建筑和諧 建筑與環(huán)境和諧 建筑與建筑和諧 第 69 頁 3.【整體發(fā)展理念及項目形象定位】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結(jié) ?. 整體發(fā)展理念 小鎮(zhèn)是核心 居住 交往 休閑 消費 ＋ ＋ ＋ 居住功能 配套公建及商業(yè) 第 70 頁 3.【整體發(fā)展理念及項目形象定位】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結(jié) ?. 整體發(fā)展理念 新都市主義 —— “小鎮(zhèn)”開發(fā) “小鎮(zhèn)開發(fā)原則”：以可持續(xù)發(fā)展的原則 ，從城市的角度出發(fā)、動態(tài)的看待整個項目的規(guī)劃發(fā)展 小城鎮(zhèn)居住要素 — 功能復(fù)合 ?復(fù)合多種有機功能，各功能之間能夠互相促進，提供盈利所需要的客戶群 ?居住多樣， 多 檔次多類型住宅面向復(fù)合客戶 居住 娛樂 會議 停車 第 71 頁 3.【整體發(fā)展理念及項目形象定位】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結(jié) ?. 整體發(fā)展理念 新都市主義 —— “小鎮(zhèn)”開發(fā) 小鎮(zhèn)居住要素 — 人的尺度 ?步行距離， 10分鐘原則－即各種物業(yè)功能應(yīng)有機組合，步行十分鐘可以到達（半徑 500米） 第 72 頁 3.【整體發(fā)展理念及項目形象定位】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結(jié) ?. 整體發(fā)展理念 新都市主義 —— “小鎮(zhèn)”開發(fā) 小鎮(zhèn)居住要素 —— 交往 ?居住鄰里，設(shè)施多樣便利提倡住戶相互間的溝通，重塑鄰里關(guān)系，滿足現(xiàn)代人情感交流的需要 鄰里居住概念 第 73 頁 3.【整體發(fā)展理念及項目形象定位】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結(jié) ?. 整體發(fā)展理念 小鎮(zhèn)居住要素 — 個性化、可識別性 ?社區(qū)標志與社區(qū)中心，為居住者提供有豐富的識別性的建筑空間組織與功能設(shè)臵，營造有很強心理認知度的社區(qū)環(huán)境 新都市主義 —— “小鎮(zhèn)”開發(fā) 第 74 頁 3.【整體發(fā)展理念及項目形象定位】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結(jié) ?. 整體發(fā)展理念 小鎮(zhèn)居住要素 — 與自然融合，可持續(xù)發(fā)展 ?以貼近自然的環(huán)境為居住的重要元素，在享受便利的配套服務(wù)前提下能夠同時享受自然 ?注重可持續(xù)發(fā)展，大環(huán)境 —— 對自然的友善：能源，材料，土地 …… 小氣候 —— 適宜人的居住：濕地，水，樹林，綠地 …… 新都市主義 —— “小鎮(zhèn)”開發(fā) 第 75 頁 3.【整體發(fā)展理念及項目形象定位】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結(jié) ?. 項目形象定位 項目整體形象定位 —— 歐式 ?田園 ?人文 ?新都市主義生態(tài)小鎮(zhèn) ? 天津人的心靈家園 ? 天津人居生活典范社區(qū) ? 新都市主義 ? 和諧小鎮(zhèn) 第 76 頁 3.【整體發(fā)展理念及項目形象定位】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結(jié) ?. 項目形象定位 新都市主義 歐洲小鎮(zhèn) 硬件 形象定位 住宅：以歐式自然建筑風(fēng)格的聯(lián)排別墅為主，以及少量花園洋房和疊拼住宅 公建： 休閑運動 —— 高爾夫 商業(yè) —— 商業(yè)街 教育 —— 國際學(xué)校、名校聯(lián)姻 配套 —— 會所、私人俱樂部 公建不僅是配套，而且是提升項目品質(zhì)與構(gòu)成區(qū)域吸引力的重要價值點 景觀：自然田園風(fēng)格主題園林、水系、高爾夫景觀 細節(jié) —— 歐洲風(fēng)情的建筑 彩色廣場磚、鐘樓、樹、花壇 第 77 頁 3.【整體發(fā)展理念及項目形象定位】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結(jié) ?. 項目形象定位 高爾夫球場 國際學(xué)校 風(fēng)情商業(yè)街 休閑中心 商務(wù)會所 營造社區(qū)品味形象 同時為后期大盤 奠定基礎(chǔ) 完善的配套是實現(xiàn)價值提升的又一主導(dǎo)因素 第 78 頁 3.【整體發(fā)展理念及項目形象定位】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結(jié) ?. 項目形象定位 天津都市新貴 田園詩意般的郊區(qū)化生活 軟件形象定位 私人俱樂部 SPA?沙龍 管家服務(wù) 高爾夫 BARBECUE …… 第 79 頁 3.【整體發(fā)展理念及項目形象定位】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結(jié) ?. 社區(qū)文化定位 和諧社區(qū)文化 人與建筑和諧 人與環(huán)境和諧 環(huán)境與建筑和諧 建筑與建筑和諧 ?居住文化 —— 復(fù)合中國人的居住文化 ?戶型平面 —— 功能合理性 ?人性化建筑 —— 人性化尺度和人性化細節(jié) ?人看自然 —— 庭院和露臺 ?交往空間 —— 文化廣場、灰空間 ?人文環(huán)境 —— 高教區(qū)文化氛圍 ?建筑與自然環(huán)境和諧 —— 建筑園林一體 ?建筑與文化環(huán)境和諧 —— 大學(xué)區(qū) /高知人群 ?居住建筑和商業(yè)建筑的和諧 ?居住建筑間的和諧 —— 聯(lián)排、疊拼、洋房 ?與現(xiàn)有建筑的和諧 —— 隔離 /融合 第 80 頁 3.【整體發(fā)展理念及項目形象定位】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結(jié) ?. 整體定位小結(jié) ? 項目整體發(fā)展理念 ? 新都市主義的和諧小鎮(zhèn) ? 項目整體形象定位 —— 歐式 ?田園 ?人文 ?新都市主義生態(tài)小鎮(zhèn) ? 天津人的心靈家園 ? 天津人居生活典范社區(qū) ? 新都市主義 ? 和諧小鎮(zhèn) ? 社區(qū)文化定位 ?和諧社區(qū)文化 ?人與環(huán)境和諧 ?人與建筑和諧 ?建筑與環(huán)境和諧 ?建筑與建筑和諧 第 81 頁 4.【產(chǎn)品定位及建議】 物業(yè)類型定位 物業(yè)配比建議 產(chǎn)品戶型建議 產(chǎn)品定位小結(jié) ?. 產(chǎn)品定位及建議 四、客戶群分析及定位 1. 物業(yè)類型定位 —— 聯(lián)排別墅 +疊拼住宅 +花園洋房 2. 物業(yè)配比定位 —— 以聯(lián)排別墅為主的經(jīng)濟性戶型 3. 產(chǎn)品戶型建議 —— 經(jīng)濟性 Townhouse戶型和舒適性洋房戶型 4. 產(chǎn)品定位小結(jié) 第 82 頁 4.【產(chǎn)品定位及建議】 物業(yè)類型定位 物業(yè)配比建議 產(chǎn)品戶型建議 產(chǎn)品定位小結(jié) ?. 物業(yè)類型定位 ? 通過高標準、高水平的規(guī)劃實現(xiàn) ? 是多層復(fù)合功能的，有別于傳統(tǒng)的功能分區(qū) ? 開發(fā)模式具有示范效應(yīng) ? 充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系 ? 多類型 /多種用途 /不同性質(zhì)人群的交流平臺 ? 擁有較大規(guī)模 /配套完善 ? 擁有一定的土地儲備 ? 輻射區(qū)域廣泛 高融合性的 可持續(xù)發(fā)展的 示范式的 位于城市邊緣，多功能、低密度舒適具有 可持續(xù)發(fā)展特性的郊區(qū)生活社區(qū)。 產(chǎn)品屬性 第 83 頁 4.【產(chǎn)品定位及建議】 物業(yè)類型定位 物業(yè)配比建議 產(chǎn)品戶型建議 產(chǎn)品定位小結(jié) ?. 物業(yè)類型定位 ?住宅主力物業(yè)類型 ? 聯(lián)排別墅 ?大面寬、小進深 ?兩層或兩層半 ? 住宅 輔助物業(yè)類型 ? 疊拼住宅 ? 平躍結(jié)合的花園洋房 ? 局部地方可設(shè)臵雙拼 ? 會所及配套部分物業(yè)類型 ? 會所 —— SPA ? 特色休閑娛樂 —— 高爾夫球場 ? 特色教育 —— 國際學(xué)校、雙語幼兒園、共享圖書館 ? 特色醫(yī)療 —— 社區(qū)醫(yī)療診所 ? 主題商業(yè)街和鄰里商業(yè)街 第 84 頁 4.【產(chǎn)品定位及建議】 物業(yè)類型定位 物業(yè)配比建議 產(chǎn)品戶型建議 產(chǎn)品定位小結(jié) ?. 物業(yè)配比建議 ?住宅主力物業(yè)配比建議 說明： ?上述指標根據(jù)市場定位，遵循容積率適度降低原則，為初步定位比例，詳細配比比例須結(jié)合概念設(shè)計給出。 ?項目用地約 424畝，整體容積率建議保持在 。 ?具體設(shè)計中，上述指標可有 5%的比例浮動調(diào)整， Townhouse部分應(yīng)遵循在上述范圍內(nèi)盡量最大化的原則，雙拼產(chǎn)品為特例產(chǎn)品，視地塊規(guī)劃具體條件酌情設(shè)計，不作硬性規(guī)定。 物業(yè)類型 建筑面積（平米） 容積率 建筑面積比例 TOWNHOUSE 16萬 80% 疊拼 2萬 10% 花園洋房 2萬 10% 第 85 頁 4.【產(chǎn)品定位及建議】 物業(yè)類型定位 物業(yè)配比建議 產(chǎn)品戶型建議 產(chǎn)品定位小結(jié) ?. 產(chǎn)品戶型建議 物業(yè)類型 居室數(shù)目 戶型面積區(qū)間（建筑平米） TOWNHOUSE 四居為主 180220 花園洋房 三居 /四居 120160 疊拼住宅 四居 180200（下戶） 三居 /四居 160180（上戶） 說明： ?此為主力戶型面積區(qū)間，局部位臵和設(shè)臵更大戶型，如雙拼戶型面積可適當放大到 300平米 ?戶型平面設(shè)計建議參見產(chǎn)品定