【正文】 率，降低項目管理風(fēng)險，集團制定了項目從拿地開始到項目結(jié)束全過程，各關(guān)鍵節(jié)點的項目控制標準和重要輸出成果，形成了 35個 項目階段性成果；n各項目階段性成果經(jīng)集團領(lǐng)導(dǎo)或各區(qū)域地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，即形成項目實施過程中的里程碑信號，上階段的里程碑信號是該項目下一階段工作的重點支持依據(jù)，上一階段性成果未審批完成，不得進入下一階段工作。n明確階段性成果的定義、承辦部門崗位、審核人及批準人，審批完成后抄送人n隨公司發(fā)展，集團會增減管控的階段性成果范圍和對審批流程進行更新n通過對各區(qū)域公司以前提交的階段性成果的歸集整理，形成 《 項目階段性成果參考模板 》 ，作為各成果的參考標準117龍湖階段關(guān)鍵成果體系的特點（續(xù)）n集團運營中心負責(zé)對各區(qū)域公司項目階段性成果提交的及時性、規(guī)范性進行管控n對不按時提交階段性成果的項目，集團每月在 “ OA集團 ” 公告中定期公示，公示內(nèi)容包括未完成階段性成果的項目名稱、具體經(jīng)辦人、責(zé)任部門及經(jīng)理；n集團每季度進行一次統(tǒng)計分析，對按時達成率較好的區(qū)域公司進行公開表揚，對按時達成率較差的區(qū)域公司集團會建議區(qū)域公司總經(jīng)理對相關(guān)責(zé)任人進行處罰；n各區(qū)域公司計劃財務(wù)部也應(yīng)將項目階段成果納入各部門一級計劃節(jié)點計劃進行管控n各區(qū)域公司計劃財務(wù)部管理組主管負責(zé)每月填寫并向集團提交 《 項目階段性成果跟蹤表 》118成果標準管理的四步法n構(gòu)建并應(yīng)用成果體系四步法：n識別階段成果文件并定義關(guān)鍵階段成果文件；n根據(jù)標準對階段關(guān)鍵成果文件分級設(shè)定；n明確規(guī)范成果文件標準與模板要求；n多種手段綜合應(yīng)用。識別定 義等 級設(shè) 定明確模板綜 合應(yīng) 用119賽普的標準成果體系分析《 房地產(chǎn)項目開發(fā)關(guān)鍵活動分析表 》120項目開發(fā)從另一個角度也，也是由各個活動的成果組成，控制成果也是對項目進程的管理n 項目前一階段的成果經(jīng)地區(qū)公司 PMO會議審核通過，是進入后一階段工作的依據(jù)；n 地區(qū)公司 PMO召集人負責(zé)對項目階段性成果的提交及時性、規(guī)范性等進行管理，并于每月 5日前向集團運營中心提交 《 地區(qū)公司項目階段性成果管理報告 》 ；n 集團運營中心負責(zé)對各地區(qū)公司的階段性成果進行管理，并于每月 10日前向集團總裁提交 《 集團項目階段性成果管理報告 》121項目運營管理之 —— 決策會議管理122房地產(chǎn)開發(fā)過程中始終伴隨著一個個決策，而最重要和最常見的決策形式就是 “會議 ”房地產(chǎn)價值鏈 ACTION n …… ACTION 03 ACTION 02ACTION 01輸 出輸 入決策 (會議 )體系輸 出輸 入 輸 出輸 入 輸 出輸 入 輸 出輸 入從 工作流的角度看，各 個相 對 獨 立活 動 之 間 耦合，需要 “控制 ”或曰 “啟 動 ”，在日常管理中常常體 現(xiàn)為 “決 策 ” 會議常常是 ……? 向高層管理者介紹概要情況的過程? 一次各專業(yè)交換意見、達成共識的過程? 標志一個階段的完成、另一個階段的啟動? 及時發(fā)現(xiàn)問題并及時糾偏? ……123會議也需要有效的管理n龍湖總結(jié) —— 如何開好會① 一個會議成功的關(guān)鍵在于：會議的準備、主持人的控制以及成果的處理；② 沒有初稿、方案、預(yù)案的議題盡量不要放在例會的議程之內(nèi)，只宜放在專題會中的“ 頭腦風(fēng)暴會 ” 之中；③ 若某種會議較多的時間總在通報某一類信息，則宜將這類信息以電子版本的形式由專人整理定期向相關(guān)人員傳送；④ 在會上傳送或者展示的信息如果較多，盡量才用 PPT的形式；如果傳遞的信息很專業(yè)，則盡量輔以圖紙、圖表、圖片等資料；如果傳遞的信息很復(fù)雜，且又需幫助別人建立場景意境感，則請盡量輔以照片、音像、模型、實物等；⑤ 各地區(qū)公司應(yīng)對某一類會議議題的上會資料給出定義、提出要求；⑥ 主持人與召集人應(yīng)謹慎界定參會人員、列席人員范圍，盡量避免擴大會議；會議可以連續(xù)開，但并非全體人員都必須從頭至尾參加，會議通知時召集人應(yīng)給出預(yù)告；⑦ 主持人對突發(fā)的占用太多時間的議題，應(yīng)有權(quán)及時打斷、中止；對一時難以決定的議題，應(yīng)立即指定專人主持專題會議，且指定反饋時間，并由召集人擔(dān)任跟蹤檢查者；⑧ 各地區(qū)公司應(yīng)對某一類會議的紀要定義出模版，給出明確要求對會議要求落實的事項，除非系統(tǒng)中指定有跟蹤檢查者，否則主持人應(yīng)指定跟蹤檢查者，或召集人自動成為約定的跟蹤檢查者；⑨ 會議紀要通常要在會上宣讀一次（特殊情況除外），會后由召集人送主持人審批后生效（不再多人會簽）；124龍湖的會議體系125項目啟動會管理要求126萬科城市公司的 10級會議127128北京金隅的項目決策會議（決策會議 +項目總體進度+標準成果）附件 \決策會議體系依據(jù)決策體系的會議等級設(shè)定129決策會議體系的設(shè)計來自于流程和權(quán)責(zé)體系公司級決策 —— 一級決策會議專業(yè)線決策 —— 二級決策會議返回130項目運營管理之 —— 項目評價體系131項目評價的要素? 收益類指標： 銷售利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本? 效率類指標： 銷售利潤率 /投資回報率 /IRR ? 資金類指標： 經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間? 資產(chǎn)類指標： NPV……? 項目品牌： 知名度 /認知度 /美譽度等? 客戶滿意度： 滿意度（規(guī)劃設(shè)計 /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù)）? ……運 營視 角? 進度指標? 質(zhì)量目標? 專業(yè)管理目標 : 如目標成本變動率\標準部品應(yīng)用率 \戰(zhàn)略采購比例? 安全控制目標? ……學(xué) 習(xí)視 角? 人員培養(yǎng)? 知識管理? ……財務(wù)視 角 客 戶視 角項 目 評 價指 標132項目評價的層次及方式項目投資評價體系經(jīng)營目標進度目標成本目標資金目標其他目標評價指標客戶目標運營目標學(xué)習(xí)目標不包含進度項 目 評 價指 標全周期(運營策劃 /成功標尺 ) 年度季度 /月度各階段投資測算年度計劃與全周期計劃對標項目后評估年度計劃與全周期計劃對標項目后評估項目投資動態(tài)評價 (年度 ) 項目非財務(wù)類KPI(年度 ) 項目投資動態(tài)評價 (月度 ) 專項流程 KPI(年度 ) 三大工具：投資評價模型、項目 KPI、流程 KPI項目財務(wù)類 KPI(年度 ) 133項目投資評價體系 —— 龍湖的投資分析模型134序號 指標名稱 指標值 單位 計算公式 評價點1 項目總投入 774,396 萬元 開發(fā)成本＋期間費用＋營業(yè)稅＋增值稅＋所得稅項目的總投入規(guī)模2 項目銷售收入 916,305 萬元 銷售收入 項目變現(xiàn)能力3 留存資產(chǎn)價值 12,331 萬元 可售留存資產(chǎn)價值按 10年收益折現(xiàn)值計算（ 8％折現(xiàn)率） 留存資產(chǎn)價值4 單方售價 9,241 元 /㎡ 項目銷售收入 /銷售面積 銷售均價的合理性5 可租售單方成本 7,174 元 /㎡ 項目銷售部分投入 /銷售面積 單方成本的高低6 項目投資 326,600 萬元 項目在實現(xiàn)盈虧平衡前需投入的資金 項目的投資規(guī)模7 所得稅后凈現(xiàn)金收益 154,240 萬元 2+31 項目靜態(tài)收益8 股權(quán)倍數(shù) 　 (7+6)/6 股權(quán)收益9 投資收益率 % 　 7/6 項目投資收益水平10 稅后凈利率 % 　 所得稅后凈現(xiàn)金收益 /（項目銷售收入＋留存資產(chǎn)凈現(xiàn)值）核心指標，大于10%11 項目自有資金 IRR % 　 月度內(nèi)部收益率 12（不含外部貸款和利息） 核心指標，大于19%135龍湖的項目投資評價體系，首先體現(xiàn)在各階段的投資測算報告，保證投資意愿的延續(xù)和實現(xiàn)136龍湖的項目投資動態(tài)評價和管理 ——月度進行項目投資全景模型跟蹤評估137常用的項目 KPI項目評價指標財務(wù)維度項目毛利 經(jīng)營性資金流銷售收入開發(fā)成本回款金額經(jīng)營付現(xiàn)客戶維度項目品牌價值客戶綜合滿意度內(nèi)部運營維度進度項目實施規(guī)范管理安全學(xué)習(xí)成長維度內(nèi)部氛圍滿意度團隊建設(shè)客戶忠誠度138流程 KPI——來自流程分析139項目運營管理之 —— 信息管理體系140一、是什么？ —— 房地產(chǎn)企業(yè) “ 項目運營管理 ” 的概念及核心內(nèi)容二、如何做？ —— 解析房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 項目運營管理 ” 構(gòu)建實務(wù)三、可以做什么？ —— “ 戰(zhàn)略導(dǎo)向型項目運營管理 ” 理念的提出141項目運營管理一百問142靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 11:58:4911:58:4911:583/27/2023 11:58:49 AM1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 三月 2111:58:4911:58Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 11:58:4911:58:4911:58Saturday, March 27, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 三月 21三月 2111:58:4911:58:49March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 27 三月 202311:58:49 上午 11:58:49三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 2111:58 上午 三月 2111:58March 27, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 2023/3/27 11:58:4911:58:4927 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 11:58:49 上午 11:58 上午 11:58:49三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 11:58:4911:58:4911:583/27/2023 11:58:49 AM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。 三月 2111:58:4911:58Mar2127Mar211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 11:58:4911:58:4911:58Saturday, March 27, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2111:58:4911:58:49March 27, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 27 三月 202311:58:49 上午 11:58:49三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 2111:58 上午 三月 2111:58March 27, 20231少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/3/27 11:58:4911:58:4927 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 11:58:49 上午 11:58 上午 11:58:49三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 11:58:4911:58:4911:583/27/2023 11:58:49 AM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 三月 2111:58:4911:58Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 11:58:4911:58:4911:58Saturday, March 27, 20231知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 三月 21三月 2111:58:4911:58:49March 27, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 27 三月 202311:58:49 上午 11:58:49三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 三月 2111:58 上午 三月 2111:58March 27, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/3/27 11:58:4911:58:4927 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 11:58:49 上午 11:58 上午 11:58:49三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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