【正文】 2023/3/27 11:58:4911:58:4927 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 27 三月 202311:58:49 上午 11:58:49三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 三月 2111:58:4911:58Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/3/27 11:58:4911:58:4927 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 27 三月 202311:58:49 上午 11:58:49三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 11:58:4911:58:4911:58Saturday, March 27, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 11:58:4911:58:4911:583/27/2023 11:58:49 AM1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 11:58:49 上午 11:58 上午 11:58:49三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 三月 2111:58 上午 三月 2111:58March 27, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 三月 21三月 2111:58:4911:58:49March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 三月 2111:58:4911:58Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。n明確階段性成果的定義、承辦部門崗位、審核人及批準人，審批完成后抄送人n隨公司發(fā)展，集團會增減管控的階段性成果范圍和對審批流程進行更新n通過對各區(qū)域公司以前提交的階段性成果的歸集整理，形成 《 項目階段性成果參考模板 》 ，作為各成果的參考標準117龍湖階段關鍵成果體系的特點（續(xù)）n集團運營中心負責對各區(qū)域公司項目階段性成果提交的及時性、規(guī)范性進行管控n對不按時提交階段性成果的項目，集團每月在 “ OA集團 ” 公告中定期公示，公示內容包括未完成階段性成果的項目名稱、具體經辦人、責任部門及經理；n集團每季度進行一次統(tǒng)計分析，對按時達成率較好的區(qū)域公司進行公開表揚，對按時達成率較差的區(qū)域公司集團會建議區(qū)域公司總經理對相關責任人進行處罰；n各區(qū)域公司計劃財務部也應將項目階段成果納入各部門一級計劃節(jié)點計劃進行管控n各區(qū)域公司計劃財務部管理組主管負責每月填寫并向集團提交 《 項目階段性成果跟蹤表 》118成果標準管理的四步法n構建并應用成果體系四步法：n識別階段成果文件并定義關鍵階段成果文件；n根據(jù)標準對階段關鍵成果文件分級設定；n明確規(guī)范成果文件標準與模板要求；n多種手段綜合應用。其表現(xiàn)形式往往為階段成果文件的綱領目錄、涵蓋要點規(guī)定、表現(xiàn)形式限制等。 　從階段看 項目策劃 3+1 前期設計階段 6+0 工程管理階段 3+2銷售管理階段 2+0 產品交付階段 1+1 精裝修 7個看 “項目成功 ”過程控制 —13財務 /資金 – 5產品品質 —3客戶導向 —5管理精細化 187龍湖的節(jié)點分析 ——項目收益持續(xù)評估及監(jiān)測、項目競爭優(yōu)勢、投資收益里程碑節(jié)點 集團增加的 9個節(jié)點1. 項目定位（無） 2. 規(guī)劃方案3. 單體方案 (規(guī)劃單體合并 )4. 初步設計（實施方案）5. 施工圖設計6. 總包監(jiān)理確定（無）7. 開工8. 達預售條件（無）9. 結構封頂（無）（交房 95%）1. 取得國土使用權證2. 交地（開發(fā)部向項目部交地）3. 施工許可證4. 景觀施工進場5. 售樓部、樣板區(qū)開放6. 取得預售許可證7. 完成 40%銷售8. 完成 70%銷售9. 完成 95%銷售8個88所以，沒有標準的項目一級節(jié)點 ——但應該有設置的思路原則和工具（ 57個房地產開發(fā)關鍵活動）立項 可研報告項目取得單體方案施工圖設計總包 /監(jiān)理 開工 達預售條件竣工開盤 結案（非時間敏感點）集中入住項目定位規(guī)劃方案結構封頂初步設計進度的過程控制點項目難點 /進度瓶頸 財務／現(xiàn)金流影響 產品品質管理精細化 客戶導向89我們的工作方式項目關鍵節(jié)點 (2040個 ) 必選項（ 12個歷程碑） 依據(jù)公司 /項目特點(57項關鍵活動 ) 進度 —— 過程控制點投資 /財務 /資金產品品質 (精裝修 7個節(jié)點可選 ) 客戶導向管理精細化創(chuàng)造價值90D —— 項目計劃的編制項目計劃的 3層次、 4要素項 目運 營 策劃（全周期 計 劃）經營經營 目目 標標 成本目成本目 標標 進進 度目度目 標標 資資 金金 運運 作目作目 標標項 目年度 計 劃年度 經營計 劃 引自目 標 成本不 單 獨 編 制 年度 項 目 計 劃 年度 資 金 計 劃項 目 執(zhí) 行 計 劃 (月度 ) 月度收入 計 劃 月度 進 度 計 劃 月度 資 金 計 劃91D —— 項目計劃的編制（ STEP01）項目運營策劃 —— 是對項目整體開發(fā)策略及經營開發(fā)計劃內容的整體規(guī)劃，體現(xiàn)了公司項目投資的最初意愿，應作為項目經營計劃細化及執(zhí)行的總綱? 收益類指標： 銷售利潤 /結轉收入/結轉成本? 效率類指標： 銷售利潤率 /投資回報率 /IRR ? 資金類指標： 經營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間? 資產類指標： NPV……? 項目品牌： 知名度 /認知度 /美譽度等? 客戶滿意度： 滿意度（規(guī)劃設計 /銷售服務 /工程質量 /物業(yè)服務）? ……運 營視 角? 進度指標? 質量目標? 專業(yè)管理目標 : 如目標成本變動率\標準部品應用率 \戰(zhàn)略采購比例? 安全控制目標? ……學 習視 角? 人員培養(yǎng)? 知識管理? ……財務視 角 客 戶視 角項 目 評 價指 標92典型案例 —— 萬科的項目運營策劃（第一頁紙）　項目 運營 目標 書　93典型案例 ——龍湖的項目成功標尺 項目銷售凈利潤率 20% 項目內部收益率 IRR69% 一次性交房成功率 98% 形成 PMO制度下高標準的項目運作模板 : 包括但不限于：項目啟動會綜合模板、別墅項目建造標準模板、樣板區(qū)建設計劃管理模板、報批報建流程模板 ? 鍛煉出能打硬仗的項目團隊 : 項目建設過程中，向上海公司其他項目團隊輸送人才不少于 5人。 　 　 　 　 174。 　 　 　 　產品交付 　 　 174。 　 　 　 　 　 174。 　 　 　 　 　 　 174。 　 　 　 　 　 　 　 174。 　 　 　前期設計 174。 　 　 　 　 174。 　 　 　 　 　 174。 　 　 　 　工程管理階段 174。 　 　 　 　 174。 　 　 　 　 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 174。 　 　 　 　前期設計階段 174。 　 　 　 　 　 174。60第二次跨越 —— 從協(xié)同管理到效能管理n 如何使流程更有價值 —— 有序 /有效 /高效n 如何根據(jù)公司戰(zhàn)略進行業(yè)務流程改造61流程不在于多而在于有用流程不在于細而在于有效62n 原設計流程－ 20份 n 現(xiàn)設計流程－ 7份 我們需要關注什么？63n 原流程審批環(huán)節(jié)－ 7個 現(xiàn)流程審批環(huán)節(jié) 3－6CPCPCPCPCP64案例（宏觀） ——萬科基于項目加速需求的流程改造支持項目加速的三大工具65對于非創(chuàng)新項目 ,在項目取得前完成產品定位和概念方案 ,對標準化產品基本可以達到方案設計深度 (項目取得后縮短 ) 66案例（中觀） ——某商業(yè)地產開發(fā)公司對關鍵流程的規(guī)劃商業(yè)地產評價指標資金平衡點 投資回收期 項目 NPV理論最大值F（項目開發(fā)支出 ,商業(yè)經營回款,商業(yè)經營支出） 項目權益 /屆時年均凈利潤 屆時出售價格 +屆時 NPV項目開發(fā)支付 ↓項目取得至商業(yè)開始經營時間 ↓商業(yè)經營回款 ↑商業(yè)經營支出 ↓開發(fā)階段無效成本 ↓商業(yè)經營收入 ↑商業(yè)經營成本 ↓合理控制經營性支出屆時資產估值 ↑屆時 NPV↑表示商業(yè)地產評價指標的敏感因素 (敏感性分析 \結合關聯(lián)性分析 ),亦可視為商業(yè)地產開發(fā) /經營特有的KPI （與銷售型開發(fā)相比）上述分析時，假定項目的投資總額目標已確定、公司權益乘數(shù)相對穩(wěn)定673重要影響， 2強相關， 1弱相關商業(yè)開發(fā) /經營活動 綜合評分 項目取得至商業(yè)營業(yè)經營時間開發(fā)階段無效成本 營業(yè)收入 營業(yè)成本 屆時資產估值20% 10% 50% 10% 10%論證策劃階段 項目論證 2 2 2 2 2項目拓展 1 　 　 　 　項目深化定位 3 2 3 　 3經營模式研究 1 　 2 2 2前期客戶拓展 2 2 1 2 1設計管理階段 概念設計 3 1 2 1 2規(guī)劃設計 3 1 3 1 3單體方案 3 1 3 1 3初步設計 3 2 1 2 2施工圖設計 1 3 　 2 1景觀設計 1 1 1 1 1其他專項工作 2 1 　 2 2項目施工階段 客戶洽商 3 3 　 　 　招商推廣階段 招商策劃 2 2 3 2 1招商推廣 /項目推廣 3 　 　 　 　集中招商 3 1 3 1 3商業(yè)經營階段 商戶進場 2 2 1 1 　開業(yè) 　 　 3 　 　日常經營管理活動 　 　 2 3 2商戶調整 /補位 　 　 2 1 3推廣 　 　 3 1 368商業(yè)開發(fā) /經營活動 綜合評分 平均得分項目取得至商業(yè)營業(yè)經營時間開發(fā)階段無效成本 營業(yè)收入 營業(yè)成本 屆時資產估值20% 10% 50% 10% 10%1 項目深化定位 3 2 3 　 32 規(guī)劃設計 3 1 3 1 33 單體方案 3 1 3 1 34 集中招商 3 1 3 1 35 招商策劃 2 2 3 2 16 概念設計 3 1 2 1 27 項目論證 2 2 2 2 28 推廣（經營階段） 　 　 3 1 39 初步設計 3 2 1 2 210 消費者關系維護 　 　 　 3 　 211 經營模式確定 1 　 2 2 212 開業(yè) 　 　 3 　 　13 日常經營管理活動 　 　 2 3 214 前期客戶拓展 2 2 1 2 115 商戶調整 /補位 　 　 2 1 316 景觀設計 1 1 1 1 117 客戶洽商 1 2 　 　 　18 其他專項工作 2 1 　 2 219 商戶進場 1 　 1 1 　20 施工圖設計 1 3 　 2 121 招商推廣 /項目推廣 3 　 　 　 　22 項目拓展 1 　 　 　 　核心流程69案例練習（微觀） ——減少流程中的非增值環(huán)節(jié)，關注流程的效率，提升流程 “效能 ”請對流程進行分析，提出修改意見委員會決策效果不佳：可決策內容少，人員召集困難、占用領導時間改為總經理確認 \委員會調整為審批預可研報告應前置 ,與項目拓展部信息收集同步 \且應早于其定位策劃調整流程次序靜態(tài)測算并非一定要財務資金部完成加快效率 ,由項目拓展部完成70無實質內容建議改為，管理部提出分期開發(fā)方案（設計部配合）財務資金部對套表熟悉不夠加快效率 ,由項目拓展部完成，財務資金部提供融資計劃缺少招拍掛預案環(huán)節(jié)，最終確定投資上限、投標策略等，增加該環(huán)節(jié)，投標前 2天三點優(yōu)化 : 1. 加快效率2. 減少非增值環(huán)節(jié)3. 嚴格投標方案前的確認程序71項目運營管理之 —— 項目計劃管理72項目計劃管理是房地產企業(yè)管理尤其項目運營管理中的重點，也是難點項 目 計 劃 管理是房地 產 企 業(yè)經營 管理中的重點加速資產周轉率需求 多項目運作需求 規(guī)范化 /標準化管理需求?房地產企業(yè)的凈資產回報率，主要取決于銷售利潤率、資產周轉率和財務杠桿，而資產周轉率主要取決于項目開發(fā)進度?好的項目計劃管理和執(zhí)行是保證較高資產周轉率的主要手段?多項目同時運作，需要有效的項目計劃體系為主要監(jiān)控手段支持?項目計劃管理體系是房地產企業(yè)整合、調動、高效利用資源的保證?房地產項目開發(fā)中的并行、專業(yè)配合、內外接口多等特點，需要項目計劃來實現(xiàn)有效的組織和協(xié)同?隨著規(guī)模