【正文】 9 . 3 0 %1 4 . 5 5 %3 1 . 8 2 %3 1 . 5 8 %3 8 . 1 0 %3 8 . 7 1 %3 4 . 7 8 %4 0 . 7 0 %3 8 . 1 8 %4 0 . 9 1 %4 2 . 1 1 %2 8 . 5 7 %4 1 . 9 4 %5 0 . 0 0 %3 2 . 5 6 %2 3 . 6 4 %1 8 . 1 8 %1 5 . 7 9 %1 9 . 0 5 %1 2 . 9 0 %6 . 5 2 %1 1 . 6 3 %1 4 . 5 5 %9 . 0 9 %9 . 5 2 %2 . 1 7 %3 . 4 9 %5 . 4 5 %2 . 3 3 %3 . 6 4 %1 0 . 5 3 %0% 50% 100%事業(yè)單位專業(yè)人員管理人員一般職工私營業(yè)主退休人員無業(yè)人員1 0 萬3 0 萬+結(jié)果分析： 事業(yè)單位員工 （ 如 教師 、 醫(yī)生等 ） 、 企事業(yè)單位 管理人員 、 專業(yè)人員 的購房群體總價的承 受能力相對較強 ， 其中單套 總價能承受 1525萬 元 的 比例分別達到 %、 %、 %。 3 . 不同家庭收入水平對購房總款的承受能力 5 0 . 0 0 %1 9 . 6 4 %9 . 5 2 %4 . 6 9 %3 . 7 0 %2 2 . 7 3 %5 0 . 0 0 %4 8 . 8 1 %3 9 . 0 6 %1 8 . 5 2 %1 8 . 1 8 %2 1 . 4 3 %3 3 . 3 3 %3 7 . 5 0 %4 0 . 7 4 %9 . 0 9 %8 . 9 3 %4 . 7 6 %1 0 . 9 4 %2 4 . 0 7 %3 . 5 7 %7 . 8 1 %1 2 . 9 6 %0% 50% 100%1 2 0 0 元12012023元20233000元30014000元4001+1 0 萬2 5 萬以上結(jié)果分析： 購房群體總價的承受能力與目前家庭經(jīng)濟收入呈高度正相關 。 高收入群體即有一定的 經(jīng)濟積蓄 ， 并且 ， 他們目前仍然有比較穩(wěn)定的收入來源 。 3 . 不同社區(qū)規(guī)模與購房總款的關系 1 2 . 5 0 %1 4 . 8 6 %1 2 . 7 7 %1 1 . 1 1 %6 . 6 7 %2 2 . 2 2 %5 0 . 0 0 %4 4 . 5 9 %3 8 . 3 0 %3 3 . 3 3 %4 6 . 6 7 %2 2 . 2 2 %2 5 . 0 0 %3 1 . 0 8 %3 4 . 0 4 %4 0 . 7 4 %2 0 . 0 0 %1 1 . 1 1 %5 . 4 1 %1 2 . 7 7 %1 1 . 1 1 %1 3 . 3 3 %4 4 . 4 4 %1 . 3 5 %2 . 1 3 %3 . 7 0 %6 . 6 7 %1 2 . 5 0 %2 . 7 0 %6 . 6 7 %0% 50% 100%單體樓小型社區(qū)中小社區(qū)中等社區(qū)中大社區(qū)大型社區(qū)1 0 萬3 0 萬+調(diào)查結(jié)果： 分析顯示 ， 隨著消費者對 “ 社區(qū)規(guī)模 ” 需求的加大 ， 購房總價的支付能力也相應增強 。 有 實力的買家傾向于購買較大規(guī)模的社區(qū)樓盤 ， 因為 ， 有開發(fā)實力保障和全面的配套設施 。 3 .20 對按揭首付款的承受能力 %%%%%% % %%%0%10%20%30%40%50%1 萬 12萬 9 萬+結(jié)果分析： 被訪者選擇首付款金額在 4萬元所占比例最大 ， 達 %；其次是 ， 占 %；選擇首付款在 45萬元和首付款在 9萬元以上的比重一樣 ， 都為 %， 經(jīng)分析發(fā)現(xiàn) ， 能夠承受首付款在 9萬元以上的樣本都為購買 150平方米大戶型的高端消費者 。 3 .21 對月按揭款的承受能力 %%%%% %% %0%10%20%30%40%50%3 0 0 元 301600元 601900元 9011200元 12011500元 15012023元 20232500元 2 5 0 0 元+結(jié)果分析： 被訪者在考慮按揭月供款能力時 ,充分考慮了自身的經(jīng)濟收入水平 。 選擇月供款在 600— 900元之間的樣本所占比例最大 ， 達 %；其次是月供款在 300600元之間 ， 占 %； 能承受月供款在 1500元及以上的消費者很少 ， 只占了調(diào)查總體的 %。 對董家溪項目本身的測試 4 . 對“民居”建筑風格的需求（ A類） %%%%%0%20%40%60%80%100%對我購房沒太大影響，主要看小區(qū)其他配置我非常喜歡民居風格無所謂我不喜歡民居風格其他4 . 對“民居”建筑風格的需求（ B類） %%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%對我購房沒有太大影響我非常喜歡民居風格無所謂我不喜歡民居風格其它4 . 對項目單價的預期 %%%%0%20%40%60%80%100%17001900元 19012100元 21012300元 23012500元 2 5 0 0 元+預期合理價格 最高合理價格調(diào)查分析： 調(diào)查顯示 ， 由于董家溪片區(qū)已經(jīng)逐漸形成氣候 ， 消費者對本項目的預期也比較好 ， 因此 ， 經(jīng)綜合評估后 ， 建議本項目開盤價格可采用低開高走的策略 ， 開盤價定位在 1900～ 2100元每 平方米 （ 套內(nèi)面積 ） ， 隨后根據(jù)市場狀況逐步拉高 。 4 . 對項目開盤單價的最高預期 %%% %% % %0%20%40%60%80%100%17001900元 19002100元 21012300元 23012500元 25012700元 27012900元 29013100元N 卻失值 平均值 中位數(shù) 眾數(shù) 標準差 全距 最小值 最大值 Valid Missing Mean Median Mode Std. Deviation Range Minimum Maximum 180 100 2122 2100 2023 1600 1500 3100 分析發(fā)現(xiàn)：消費者對本項目開盤單價的預 期最高單價為 2355元每平方米 ， 其中 ， 能 承受的開盤單價最高拐點為 2500元 ， 超過 該價格消費者就可能會難以接受 。 （ 價格 ） 都是以套內(nèi)單價計算 。 4 .3 對工商大學與董家溪關系的認知 不知道%知道%0%20%40%60%80%100%重慶工商大學 B區(qū) （ 原渝州大學文財學院 ） 就位于董家溪片區(qū) ， 該大學是董家溪片區(qū) 人口最多的單位之一 。 由于該學校的存在 使得董家溪片區(qū)的發(fā)展超過江北其它同類 區(qū)域 ， 該學校給董家溪帶來了巨大的機會 。 4 .4 對華新分流道與董家溪關系的認知 不知道%知道%0%20%40%60%80%100%華新分流道是江北區(qū)市政規(guī)劃中的重要道 路 ， 也是董家溪片區(qū)規(guī)劃的重要組成部分 ， 華新分流道北接金開大道 ， 南接嘉陵江復 線橋 ， 是貫穿董家溪片區(qū) ， 帶動董家溪片 區(qū)快速發(fā)展的重要市政項目 。 4 . 現(xiàn)居住區(qū)域與意向購房區(qū)域的選擇（ A類） 0 . 6 0 %1 . 8 5 %2 . 8 6 %3 5 . 0 1 %2 5 . 5 0 %2 7 . 1 4 %5 . 3 6 %8 . 6 9 %4 . 2 9 %1 0 . 4 4 %8 . 6 9 %1 1 . 4 3 %1 5 . 8 4 %4 0 . 3 1 %1 5 . 7 1 %1 3 . 8 7 %6 . 8 4 %4 . 2 9 %1 8 . 8 8 %8 . 1 2 %3 4 . 2 9 %0% 50% 100%江北區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)渝北區(qū)渝中區(qū)4 . 現(xiàn)居住區(qū)域與意向購房區(qū)域的選擇（ B類） 0 . 3 9 %4 4 . 8 0 %2 7 . 1 1 %2 8 . 7 3 %5 . 4 8 %3 . 3 9 %6 . 7 5 %1 1 . 1 9 %8 . 6 7 %1 7 . 0 8 %2 0 . 6 6 %4 4 . 1 7 %1 5 . 7 8 %1 7 . 8 7 %1 6 . 6 7 %3 1 . 2 7 %1 8 . 8 8 %8 . 1 2 %3 4 . 2 9 %0% 50% 100%江北區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)渝中區(qū)4 .6 江北區(qū)各片區(qū)吸引力分析 %%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%觀音橋附近五里店片區(qū)渝北車站附近龍溪鎮(zhèn)片區(qū)松樹橋片區(qū)董家溪片區(qū)研究顯示：江北區(qū)的房地產(chǎn)項目本區(qū)域消化能力超過 40%。 本次抽樣研究結(jié)果顯示 ， 對潛在購 房者最有吸引力的三個片區(qū)依次是觀音橋片區(qū) 、 五里店片區(qū)和渝北車站片區(qū) ， 而本項目所在 地董家溪片區(qū)排在最后的選擇位置上 。 據(jù)分析 ， 這與現(xiàn)階段董家溪片區(qū)臟 、 亂 、 差情況突出 有密切的關系 ， 消費者還沒有意識到董家溪作為上檔次居住社區(qū)的價值 。 4 .7 對中房董家溪項目的購買意向分析 3 0 ≮可能性≤5 028%5 0 ≮可能性≤1 0 030%可能性≤3 042%“ 可能性 ≤ 50” 的原因： 不了解這個區(qū)域 % 交通不便 % 這個區(qū)域治安不好，有點亂 % 污染嚴重，空氣不好 % 想在商業(yè)中心買房 % 周邊人文環(huán)境不是很好 % 該區(qū)域發(fā)展前途不大 % 到時看區(qū)域（社區(qū)）的發(fā)展情況而定 % 不喜歡這個片區(qū) % 消費者購房的信息來源 5 .1 消費者買房的五步驟 : 消費者的“買房經(jīng)” “一看” ： 比較“報紙”、“電視”和“樓書”上的房地產(chǎn)信息，進行初步篩選； “二詢”：向朋友、同事等生活中密切接觸的信賴的人打聽項目情況； “三探”：到樓盤現(xiàn)場實地探測虛實；打入銷售熱線電話，詢問項目細節(jié)： 如交房時間、有哪些戶型、土地使用年限等； “四等”：到現(xiàn)場與開發(fā)商談判，并等待和尋找最佳的下定時機； “五成”：訂下自己喜歡的房子。 ?“最終下定到成交周期一般集中在半年以內(nèi)”，銷售時應在有效周期內(nèi)追蹤詢樓者； 5 . 獲取房地產(chǎn)信息的渠道 ? 調(diào)查顯示： 報紙、親友介紹、電視 是潛在購房者獲取樓盤信息 的 主要途徑 。 %%%%%%%%%%%% % % %報紙親友介紹電視現(xiàn)場展示樣板房房交會現(xiàn)場廣告牌售樓書開發(fā)商或代理商宣傳品車身戶外廣告牌互聯(lián)網(wǎng)9 一 類 二 類 5 . 獲取房地產(chǎn)信息的渠道 ? “口碑傳播”已經(jīng)成為潛在購房群體獲取房產(chǎn)信息最重要的渠道。 為了保持老社交圈，老朋友希望生活在一起，有伴可以經(jīng)常交流， 對“成交客戶”老業(yè)主給予多種營銷方式，爭取連動銷售，開發(fā)商 應提高重視程度 ,這也是品牌效應的產(chǎn)物。 ? 傳統(tǒng)的“報紙“仍然是達成房地產(chǎn)信息有效溝通的一大強勢媒體， 買家對樓盤廣告和信息不會排斥，有效的房地產(chǎn)廣告對推動樓盤 銷售非常重要，其中，有 60%的購房群關注報紙“房地產(chǎn)專版”。 ? “房交會”減少了潛在購房群體跑路的麻煩，更直觀的比較樓盤優(yōu)劣和新的信息； 房交會是開發(fā)商展示實力，與消費者直接對話的良好的平臺； ? “電視”逐漸受到潛在購房群體的重視，聽覺、視覺的刺激，“房子”類專題節(jié)目 受到消費者的喜歡； ? “樣板房”對于買期房的消費者有一個直觀的參考，好的樣板房對銷售非常關鍵。 ? “專業(yè)技術(shù)人員 /醫(yī)生“和”教師“還比較重視“樣板房”。 ? “私營業(yè)主”、“管理人員”和“一般職員” 還比較重視“電視”媒體。 5 . 獲取房地產(chǎn)信息的渠道 親友介紹 有效渠道 專業(yè)技術(shù)人員 教師 私營業(yè)主 管理人員 一般職員 報紙 63 房交會