【正文】 堆積情況，并及時清除。 ?定期對污水間消殺處理，防止蚊、蠅孳生。 ?保持污水間通風(fēng)、相對密閉，防止異味流竄到其它區(qū)域。 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 商業(yè)物業(yè)工程合格供應(yīng)商管理 主講：長春李冠英 西安民生商業(yè)項目專訓(xùn) 合格供方的選擇評價 合格供方的選擇評價 合格供方的選擇評價 各部門根據(jù)物料采購和服務(wù)分包需求，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人負(fù)責(zé)組織進(jìn)行供方調(diào)查及初選評價工作，收集必要的供方信息資料，填寫 《 供方基本信息審查表 》 。 初選的供方基本要求應(yīng)包括：應(yīng)是工商部門注冊、具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實體；技術(shù)能力基本滿足公司要求，有良好的質(zhì)量保證能力；具備行業(yè)必要的資質(zhì)條件；交付、服務(wù)和價格基本滿足公司要求。 ?業(yè)務(wù)經(jīng)辦人將 《 供方基本信息審查表 》 及相關(guān)證明文件復(fù)印件提交本部門經(jīng)理審查。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理負(fù)責(zé)根據(jù)采購物料或分包服務(wù)的重要性，以及已掌握信息的充分性，決定是否需要進(jìn)行現(xiàn)場考察，并提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核簽署。 合格供方的選擇評價 合格供方的選擇評價 合格供方的選擇評價 決定不需要進(jìn)行現(xiàn)場考察的，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦人直接依據(jù) 《 供方評價準(zhǔn)則 》進(jìn)行評分，達(dá)到合格供方分?jǐn)?shù)的填寫 《 供方合格評定審批表 》 ，經(jīng)本部門經(jīng)理審核簽署后，連同 《 供方基本信息審查表 》 及相關(guān)證明資料提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 ?決定需要進(jìn)行現(xiàn)場考察的，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理負(fù)責(zé)指派考察人員，供方現(xiàn)場考察人員應(yīng)至少包括 2名來自不同部門的人員。對物料供方及代理商應(yīng)著重于生產(chǎn)工廠或經(jīng)營場所的考察，對提供現(xiàn)場服務(wù)的分包方應(yīng)著重于服務(wù)項目現(xiàn)場的考察?？疾旖Y(jié)束后經(jīng)辦部門人員負(fù)責(zé)填寫《供方現(xiàn)場考察記錄表》，并由參加考察的人員簽名。 合格供方的選擇評價 合格供方的選擇評價 合格供方的選擇評價 《 供方現(xiàn)場考察記錄表 》經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)簽署同意后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人負(fù)責(zé)根據(jù) 《 供方評價準(zhǔn)則 》進(jìn)行綜合價分，并連同《 供方基本信息審查表》 、 《 供方現(xiàn)場考察記錄表 》 及相關(guān)證明資料提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 ?經(jīng)批準(zhǔn)的合格供方由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門列入《合格供方清單》，上報公司審查，批準(zhǔn)后作為物料采購和業(yè)務(wù)分包的選擇依據(jù)。 供方監(jiān)督評估 供方監(jiān)督評估 供方監(jiān)督評估 各業(yè)務(wù)部門應(yīng)每年度至少進(jìn)行一次供方的監(jiān)督評估，依據(jù)《 供方評價準(zhǔn)則 》 對供方過去一年或合同期的表現(xiàn)進(jìn)行綜合評價，填寫 《 供方年度復(fù)評審批表 》 ，提出監(jiān)督評估結(jié)論。供方監(jiān)督評估結(jié)論包括：保持合格供方資格；限期整改，視整改效果決定；取消合格供方資格。 對供方的監(jiān)督評估由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門主持，必須有使用部門分管副總、財務(wù)部副總（或經(jīng)理）、行政部經(jīng)理參加，并簽署意見。 供方監(jiān)督評估 供方監(jiān)督評估 供方監(jiān)督評估 對整改進(jìn)行跟蹤，如仍達(dá)不到要求的應(yīng)取消其合格供方資格。 《 供方年度復(fù)評審批表 》經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后，各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)及進(jìn)更新《 合格供方清單 》 。 《 合格供方清單》 發(fā)生異動后，應(yīng)及時進(jìn)行調(diào)整，選擇新的合格供方。 分包方的監(jiān)督與評審 分包方的監(jiān)督與評審 分包方的監(jiān)督與評審 分包方監(jiān)督與評審職責(zé)部門 分包方監(jiān)督與評審的經(jīng)辦為業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門 。 業(yè)務(wù)相關(guān)部門（使用部門）、行政部、財務(wù)部作為參與部門介入分包方監(jiān)督與評審工作。 分包方監(jiān)督與評審 （見下頁） 分包方的監(jiān)督與評審 分包方的監(jiān)督與評審 分包方的監(jiān)督與評審 各業(yè)務(wù)相關(guān)部門必須對供方的履約過程表現(xiàn)進(jìn)行階段性的監(jiān)督和評審，做好供方的履約評估記錄。 付款評審：在合同執(zhí)行期間，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門指定人員會同經(jīng)辦部門經(jīng)理、財務(wù)部負(fù)責(zé)人、相關(guān)部門分管副總、經(jīng)辦部門分管副總在付款前每月對分包方進(jìn)行工作評價，并填寫 《 分包方工作評定表》 ，作為付款的依據(jù)之一。 合同履行完畢評審： 在分包合同到期時，業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門相關(guān)人員根據(jù)每月的 《 分包方工作評定表》 及分包方的其它方面的表現(xiàn)，填寫 《 分包方評審記錄 》 ，作為下一個分包期是否優(yōu)先選擇該分包方的依據(jù)之一。 分包方的監(jiān)督與評審 分包方的監(jiān)督與評審 分包方的監(jiān)督與評審 在付款評審及分包過程中，如出現(xiàn)分包服務(wù)不符合要求時，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門填寫 《 分包方不合格通知單 》 ，通知分包方限期整改，業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門應(yīng)按要求跟蹤驗證。 如分包方未按要求及時采取相關(guān)的糾正措施，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門報公司審核，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，可以取消該服務(wù)項目分包方的資格，并以 《 取消不合格分包方通知單 》 的形式通知分包方，并將其從 《 合格供方清單 》 中予以除名。 分包方的監(jiān)督與評審 分包方的監(jiān)督與評審 分包方的監(jiān)督與評審 根據(jù)合同履行完畢評審結(jié)果，提出如下建議： 結(jié)果為“優(yōu)”的，滿足其他項目入圍標(biāo)準(zhǔn)的情況下，優(yōu)先成為入圍單位，且在定標(biāo)時優(yōu)先考慮；結(jié)果為“合格”的，在合格供方名錄中保留；結(jié)果為“不合格”的，從合格供方名錄中取消其資格。 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 商業(yè)物業(yè)工程 采購管理 主講：長春李冠英 西安民生商業(yè)項目專訓(xùn) 招標(biāo)文件內(nèi)容 ?如無特殊情況，一般采用邀請招標(biāo)的方式。招標(biāo)文件由招投標(biāo)經(jīng)辦部門擬定，履行內(nèi)部審批手續(xù)，總經(jīng)理簽字確認(rèn)。 ?招標(biāo)文件必須包括（但不限于）以下內(nèi)容： ?招標(biāo)邀請函； ?對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)（入圍條件）； ?招標(biāo)項目技術(shù)要求； ?投標(biāo)報價要求； ?評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、方法及關(guān)鍵評標(biāo)點； ?投標(biāo)保證金 (視情況而定 )； ?投標(biāo)書格式； ?投標(biāo)文件的編制要求； ?擬簽訂合同的主要條款以及所有實質(zhì)性的要求和條件； ?截標(biāo)時間； ?其它事項的說明。 投標(biāo)單位入圍過程 ?各類招標(biāo)項目入圍單位應(yīng)不少于（含） 3家。投標(biāo)單位優(yōu)先從合格供方名錄中選擇，合格供方名錄中沒有或數(shù)量不夠時，才可從其它途徑選擇投標(biāo)單位。 ?投標(biāo)項目的入圍單位名單由公司擬定。 ?開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)、中標(biāo) ? 招標(biāo)小組組長或其授權(quán)委托的招標(biāo)小組成員主持公開開標(biāo)工作，現(xiàn)場拆封，該過程和內(nèi)容需作好記錄，參加開標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。 ? 開標(biāo)時，招標(biāo)小組成員必須全部到場。開標(biāo)后，招標(biāo)小組組長組織相關(guān)人員進(jìn)行標(biāo)書的分析，以便于進(jìn)一步的評標(biāo)定標(biāo)工作。 ? 招標(biāo)小組組長主持招標(biāo)項目的評標(biāo)工作，為保證評標(biāo)的嚴(yán)肅性和公正性，在整個評標(biāo)過程中招標(biāo)小組成員應(yīng)全部出席，如確因特殊情況（如出差等）無法參加，須授權(quán)勝任人員參加評審，授權(quán)必須采用書面（即授權(quán)委托書）形式（若出差在外，則傳真或事后補(bǔ)授權(quán)委托書），禁止未經(jīng)授權(quán)的人員參加評標(biāo)并簽字。各類專業(yè)的評標(biāo)工作填寫 《 關(guān)鍵點評標(biāo)表 》 ，經(jīng)招標(biāo)小組評標(biāo)，推薦中標(biāo)單位。 ? 定標(biāo)后招標(biāo)經(jīng)辦部門按照招標(biāo)文件中的合同條件和中標(biāo)單位的相關(guān)承諾，與中標(biāo)單位簽訂合同。 評標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)的制定 ?法律法規(guī)規(guī)定了各種評標(biāo)方法概念及做法，但這也只是做了原則性規(guī)定，具體的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，還需根據(jù)行業(yè)慣例和項目情況等，由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)和招標(biāo)人加以細(xì)化。 ?評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該細(xì)化到什么程度，尤其是工程招標(biāo)評標(biāo)中大多數(shù)采用的“綜合評估法”，更是一個非常值得探討的問題。 ?例如： ?目前的土建工程招標(biāo)文件中，對評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)都規(guī)定的非常詳細(xì)和具體，包括分部分項施工方法、工程投入的主要材料和進(jìn)場計劃、工程投入的施機(jī)械設(shè)備情況及進(jìn)出場計劃、勞動力計劃、確保工程質(zhì)量的技術(shù)組織措施、確保安全生產(chǎn)的技術(shù)組織措施、確保文明施工的技術(shù)組織措施、確保工期的技術(shù)組織措施、施工進(jìn)度計劃（網(wǎng)絡(luò)圖或橫道圖）、施工總平面布置設(shè)計及臨時用地表、冬雨季施工的技術(shù)措施、項目管理機(jī)構(gòu)配備情況表、項目經(jīng)理簡歷表、項目技術(shù)負(fù)責(zé)人簡歷表等項目，每一項的滿分是多少，什么條件下扣多少分，都制定得非常詳細(xì)。這樣做是符合法律法規(guī)要求的，但是，招標(biāo)文件中的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是否制定得越詳細(xì)越好，是一個值得探討的問題。 ?招標(biāo)文件中的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)制定得越詳細(xì)，投標(biāo)人就越容易了解和掌握項目的側(cè)重點，也能夠了解和掌握評標(biāo)的采分點，這樣就越容易使他們編制出符合招標(biāo)文件要求的投標(biāo)文件，投標(biāo)文件的響應(yīng)性就越強(qiáng)。 ?但是，評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)越詳細(xì)，在國內(nèi)企業(yè)尚未形成誠信之風(fēng)時，難免會有一些企業(yè)，甚至是不少企業(yè)弄虛作假，就越有可能造成投標(biāo)人不根據(jù)企業(yè)實際編制投標(biāo)文件，而是照抄照搬招標(biāo)文件條款，從而看不出投標(biāo)人的真實情況，如技術(shù)能力、管理水平、施工方案、措施和能力或者設(shè)備質(zhì)量、性能等。這樣對其他企業(yè)不公，也難免造成評標(biāo)結(jié)果失誤。 ?總之，評標(biāo)方法的選擇，評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的制定是編制招標(biāo)文件的一項基本的，也是重要內(nèi)容，關(guān)系到招標(biāo)工作的成敗。我們必須認(rèn)真對待。 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 商業(yè)物業(yè)工程 資本性支出管理 主講：長春李冠英 西安民生商業(yè)項目專訓(xùn) 預(yù)算外資本性支出 項目操作 資本性支出預(yù)算管理 預(yù)算外資本性支出 項目管理 第一時間搶修，同時上報并形成第一手搶修資料 (包括范圍、圖片、搶修辦法、估計費用及是否可以平衡在年度預(yù)算中支出)。 工程主管部門應(yīng)明確繼續(xù)搶修及費用撥付方案，并形成準(zhǔn)確維修資料，包括方法、費用。不能在年度預(yù)算中平衡的項目，將維修資料上報業(yè)主財務(wù)部申請資金。 對于購物中心每年要根據(jù)經(jīng)營情況，對年度內(nèi)必須進(jìn)行的大中修全面清查梳理，形成年度資本性支出預(yù)算表，對各項支出做出改造方案、費用估算，實際支出以合同約定為準(zhǔn)，符合招投標(biāo)條件的要通過招投標(biāo)確定維修單位。 預(yù)算外資本性支出項目是指年度計劃表中未列項的工程或維修項目（例如管線爆裂和損壞修復(fù)等）。日常檢查中發(fā)現(xiàn)（如年度第三方檢測等）的需要盡快維修但未列入年度資本性支出預(yù)算中的項目。 資本性支出管理 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 長春 李冠英 本課題到此結(jié)束 感謝各位同仁的分享??！ 主講 ?先進(jìn)的物業(yè)管理不僅為客戶提供生活上的便利和保障，也是物業(yè)能否保值、升值維護(hù)客戶根本利益的關(guān)鍵所在，然而在物業(yè)區(qū)域內(nèi)，設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與管理又是物業(yè)管理活動中重要的一環(huán)。 ?物業(yè)工程維修人員的工作不僅是發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決 。 實際工作中更需要工程人員有綜合管理能力 ， 既要會日常維修 ， 更要精通工程設(shè)施設(shè)備的管理 ， 同時具有良好的客戶服務(wù)意識 、 服務(wù)理念 ， 有認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度以及強(qiáng)烈的責(zé)任感和溝通表達(dá)能力 。 ?我們不僅僅要在出現(xiàn)問題時維修，更重要的是對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行有效維護(hù)與管理，制定合理的工程維修養(yǎng)護(hù)計劃，并遵照計劃去實施開展工作。 ?作為一名物業(yè)工程人員不是等出現(xiàn)了問題再去做亡羊補(bǔ)牢的事 ， 還要有防患于未然的工作意識 。 凡事預(yù)則立 ， 無預(yù)則廢 。 ?主動的做好設(shè)備設(shè)施維保工作 ， 既能節(jié)省設(shè)備維修成本 ， 增加其使用壽命 ，使設(shè)施設(shè)備處于一種良好的運行狀態(tài) 。 ?詳細(xì)的制定全年維保計劃 ，小到一個燈頭 、 一個閥門都有詳細(xì)檢查及維保計劃 ，然后按照計劃不折不扣實施維保 ， 漸漸地養(yǎng)成了一種好的工作習(xí)慣 ， 并從習(xí)慣到自然 。 在工作中，常常有的工程維修人員對維保工作記錄的重要性缺乏深刻的認(rèn)識，實際上工程的維保后的記錄也是我們工作中的重要部份，它為給我們的工作留下痕跡，規(guī)范我們工程維保與管理工作，同時區(qū)域內(nèi)的的設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題和故障時，也能提供可靠的依據(jù)。 西安民生商業(yè)項目專訓(xùn)