【導(dǎo)讀】中心區(qū)確立給福田區(qū)寫字樓市場(chǎng)帶來商機(jī)，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)漸弱。進(jìn)入2001年第一季度，寫字樓市場(chǎng)與上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。大多數(shù)公司已在去年末和今年初選好合適的辦公場(chǎng)所搬入，暫時(shí)不會(huì)再考慮新的物業(yè)。有客戶垂詢，多是為年底的搬遷做準(zhǔn)備。另一方面，美國經(jīng)濟(jì)滑坡，一些跨國公司原定的擴(kuò)?？傮w的物業(yè)需求有較明顯的減少。a)隨著申奧成功及明年初入WTO利好消息傳來，對(duì)深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響，深圳的寫字樓市場(chǎng)有明顯的回暖現(xiàn)象。展望2001年下半年，預(yù)計(jì)深圳寫字樓市場(chǎng)會(huì)比本季。除了福田中心區(qū)仍將保持良好勢(shì)頭以外，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)物業(yè)需求的增加，科技。求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系。在北京、上海、深圳等大中城。市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。深圳寫字樓市場(chǎng)整體趨勢(shì)向好，吸引了不少投資者的目光，買賣市場(chǎng)開始活躍。

　　

【正文】 價(jià)適當(dāng)抬高 與朝向好的單位相同。 優(yōu)點(diǎn)： 在宣傳上推出“首期一成”促銷方案，吸引大量消費(fèi)者關(guān)注， 有效消化朝向、景觀、樓層造成的銷售障礙； 抬高售價(jià)將其分解在按揭與延期付款中，分解發(fā)展商與消費(fèi)者雙方的壓力； 以 80平方米寫字樓單位為例，平均售價(jià)為 8300元 /平方米，總價(jià) 664000元，則三成首期為 199200元。若享受首期一成優(yōu)惠，則只需付一成 66400元，壓力自然較輕； 更重要的是，本來不好賣的房子賣掉了。 附：付款方式建議 采用三種常用方式，不同付 款方式給予不同折扣。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 33 頁 共 40 頁 一次性付款 簽署認(rèn)購書時(shí)付 2 萬元定金；簽署認(rèn)購書后 10天內(nèi)付總樓款的 30%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》。簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》后一個(gè)月內(nèi)付清全部樓款。 銀行按揭 A 簽署認(rèn)購書時(shí)付 2萬元定金；簽署認(rèn)購書后 10天內(nèi)付總樓款的 30%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，同時(shí)，辦理 70%樓款銀行按揭手續(xù)。 銀行按揭 B 簽署認(rèn)購書時(shí)付 2 萬元定金；簽署認(rèn)購書后 10天內(nèi)付總樓款的 10%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，同時(shí)，辦理 70%樓款銀行按揭手續(xù)。余款 20%之樓款在大廈入 伙一年內(nèi)付清。 銷售通路與公關(guān)活動(dòng)設(shè)計(jì) ◆ 銷售通路 主 通 路：售樓處為形象展示及主要的銷售場(chǎng)所。 輔助通路：由于車公廟片區(qū)較為偏僻，建議采用分店式銷售， 開設(shè)福田、羅湖、南山三處分銷售樓處。 多家分點(diǎn)：采用點(diǎn)式營銷。在本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群集中在一些 特定的社交圈內(nèi)設(shè)分點(diǎn)， （ 1） 高爾夫球會(huì) （ 2） 證券大戶室 （ 3） 銀行金卡持有者 （ 4） 商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等 （ 5） 其它高級(jí)會(huì)員俱樂部 把有關(guān)銷售資料、分析報(bào)告擺在會(huì)所內(nèi)，或通過在會(huì)刊 上刊登資料令其了解項(xiàng)目信息?？赡? 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 34 頁 共 40 頁 的話，定期安排看樓車，邀請(qǐng)目標(biāo)客戶上門看樓。 第二章 營銷準(zhǔn)備 一、 營銷包裝計(jì)劃 二、 各項(xiàng)準(zhǔn)備資料 三、 具體工作計(jì)劃 ◆ 公關(guān)及促銷活動(dòng) 研 討 會(huì) 2 月中旬開盤，預(yù)計(jì)在 3月上旬出現(xiàn)第一次高潮。具體表現(xiàn)為， 2 月下旬預(yù)熱市場(chǎng)，塑造品牌形象， 3月初召開一次有著名專家、學(xué)者參加的研討會(huì)，會(huì)議安排如下： 主題： WTO后的 CBD與 NCBD寫字樓 參加人員：全市主流媒體，北京、上海、深圳操作 CBD樓盤專家 及經(jīng)濟(jì)學(xué)者，媒體記者，本市有影響力的業(yè)內(nèi)知名人士， 重要的建筑規(guī)劃單位代表等。 參與人數(shù)： 150人 主 講： 5人 之后接連半個(gè)月開始陸續(xù)在深圳主流媒體上刊登有關(guān)文章與軟性宣傳，從研討會(huì)的規(guī)格及其重要意義 —— 對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響與促進(jìn)作用。塑造項(xiàng)目品牌與質(zhì)素，讓消費(fèi)者從地域上接 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 35 頁 共 40 頁 受項(xiàng)目的功能與內(nèi)涵。 尋找 CBD白領(lǐng)公寓形象代言人 針對(duì)公寓項(xiàng)目，推出評(píng)選 CBD白領(lǐng)公寓形象代言人公關(guān)活動(dòng)。 舉辦時(shí)間： 2001年 12 月初。 內(nèi) 容：通過報(bào)版發(fā)布信息，邀請(qǐng)深圳 及周邊地區(qū)白領(lǐng)人士報(bào)名 參與。參與人必須為在職高級(jí)白領(lǐng)人士，活動(dòng)共挑選一 男一女，作為電視廣告及報(bào)版形象代言人。 資 勵(lì)： 1）十名進(jìn)入最終決賽參與者享受 CBD 白領(lǐng)公寓可享受免一成首期，二成首期延付購買本公寓之特惠付款方式。 2）最終勝出形象代言人將獲贈(zèng) CBD高級(jí)白領(lǐng)公寓一套。 活動(dòng)宗旨：活動(dòng)將目標(biāo)消費(fèi)者直接定位，通過此次活動(dòng)，可以準(zhǔn)確的吸引公寓目標(biāo)消費(fèi)群體并達(dá)到良好的促銷作用。 三、媒體運(yùn)用 主要媒體： 報(bào)紙類：深圳特區(qū)報(bào) 電視類：深圳有線電視臺(tái) 雜志 類：內(nèi)部刊物，通訊等。高爾夫會(huì)刊、銀行內(nèi)刊。 五、 現(xiàn)場(chǎng)包裝 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 36 頁 共 40 頁 所有現(xiàn)場(chǎng)包裝部分， 寫字樓圍繞： NCBD AERAamp。 SHARE MODEL展開 推廣主題：走近 CBD，分享 CBD（ near CBD ,share CBD） 公寓圍繞： 3 +I—— CBD高級(jí)白領(lǐng)公寓 （時(shí)尚 科技 輕松） 包裝部分包括： 現(xiàn)場(chǎng)接待 條幅 彩旗 指示牌 樣板房 電梯間 保安服務(wù) 設(shè)備介紹與裝修服務(wù) 參觀路線安排 第三章 推廣計(jì)劃 一、 推售方案 二、 廣告方案 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 37 頁 共 40 頁 三、 銷售監(jiān)控 一、營銷計(jì)劃 （一）營銷階段劃分 根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度和既定營銷思路，出于充分利用市場(chǎng)銷售最佳時(shí)機(jī)和力求最快速的回籠資金的考慮 .我司建議 :本項(xiàng)目應(yīng)于二零零一年十二月下旬進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)熱 ,于二零零二年三月初正式開始公開銷售工作。 具體原因如下： 在項(xiàng)目有一定形象基礎(chǔ)上開始內(nèi)部認(rèn)購，由于眾多公司在年底會(huì)有第二年的置業(yè)計(jì)劃，故在 2001年下旬推出一些炒作性的軟性文章及公關(guān)活動(dòng)吸引目標(biāo)消費(fèi)者注意。 2002 年春節(jié)為 2002 年 2 月中旬，春節(jié)前后十五天各類客戶對(duì)樓盤信息的關(guān)注度都會(huì)下降，在放假返工的心理調(diào)整期約為一周，進(jìn)入正常工作狀況后，趁三月初為推盤淡季之日，大舉開盤推出，吸引年度報(bào)置業(yè)計(jì)劃各類公司客戶。 基于上述考慮，我司將本項(xiàng)目的整體營銷推廣工作分為 5個(gè)階段進(jìn)行： 序號(hào) 銷售階段 銷售率 銷售均價(jià) (折后元 /m2) 寫字樓 銷售均價(jià) (折后元 /m2) 公寓 工程進(jìn)度預(yù)測(cè) 推售單位 1 項(xiàng)目預(yù)熱階段 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 38 頁 共 40 頁 01年 12月 5% 8100 8200 5F 所有公寓單位 2 公開發(fā)售階段 02年 34月 30% 8200 8300 塔樓 15F 所有公寓、 寫字樓 1220F 3 項(xiàng)目持銷階段 02年 46月 30% 8300 8300 塔樓封頂 所有公寓、寫字樓 1222F 4 二度旺銷階段 02年 68月 20% 8350 8300 內(nèi)外裝修 剩余單位及 保留單位 5 尾盤銷售階段 02年 711 10% 8300 8300 內(nèi)外裝修 商場(chǎng)招租 6 合計(jì) 95% （含裝修） 樓盤可售面積約為 26500平方米（含公寓、寫字樓及商場(chǎng)）左右，本階段銷售寫字樓及公寓總面積為： 22000平方米，均價(jià) 8400元，到 2002年底，公司回收資金近一億八萬元。 （二）階段性營銷策略 根據(jù)項(xiàng)目的整體營銷戰(zhàn)略和階段性推廣要求，我司特針對(duì)階段具體的工作要求制定出如下具體的階段執(zhí)行策略計(jì)劃： 時(shí) 段 01年 12月 02年 34月 02年 46月 02年 68月 02年 8 推售策略 推出市場(chǎng)充分認(rèn)同的中小戶型單位進(jìn)行先期的優(yōu)惠登記，吸引本片區(qū)的購買客 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 39 頁 共 40 頁 戶 推出大部分單位以豐富的戶型種類迅速強(qiáng)占市場(chǎng)分額 推出大部分單位，進(jìn)行集中消化 推出保留寫字樓單位，保證銷售工作的再掀一個(gè)高潮 集中消化剩余滯銷單位 價(jià)格策略 優(yōu)惠期價(jià)格低于發(fā)售期價(jià)格 通過強(qiáng)力的開盤優(yōu)惠迅速集聚人氣。 額外 5%折扣 在對(duì)前期銷售情況分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行分批提價(jià)，每次調(diào)高 %； 根據(jù)銷售情況靈活調(diào)整，如形式樂觀則提價(jià)，減少后期風(fēng)險(xiǎn) 采用小型促銷活動(dòng)，如送空調(diào) 包裝策略 完成售樓處的設(shè)計(jì)、施工和裝修工作；設(shè)計(jì)新形象圍墻和路旗； 示范單位正式推出，布置看樓通道、現(xiàn)場(chǎng)包裝，創(chuàng)造銷售氛圍。 利用項(xiàng)目封頂?shù)牧己眯蜗螅瑥垝飕F(xiàn)場(chǎng)條幅 裝修一層寫字樓，空中花園、 SHARE會(huì)議廳正式向客戶開放，贏口碑。 建筑立面與環(huán)境展現(xiàn)成為真實(shí)包裝效果 廣告策略 項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購； 客戶登記踴躍； 全新概念寫字樓掀起市場(chǎng)熱潮 通過包裝便開盤慶典及春節(jié) 會(huì)展銷轟動(dòng)效果。 強(qiáng)勢(shì)廣告 強(qiáng)勢(shì)廣告組合，寫字樓新概念的炒作，重磅刺激市場(chǎng) 鳴謝廣告 商場(chǎng)廣告。促銷廣告。 公關(guān)促銷活動(dòng) 選擇公寓形象代言人 開盤慶典 春交會(huì) 研討會(huì) 封頂慶典 樓層開放日 入伙慶典 三、 營銷費(fèi)用估算 鑒于本項(xiàng)目規(guī)劃檔次高及本案營銷概念的推廣炒作量大，根據(jù)多年的實(shí)際操盤經(jīng)驗(yàn)和具體的 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 40 頁 共 40 頁 營銷計(jì)劃安排，本項(xiàng)目的營銷推廣費(fèi)用占本項(xiàng)目銷售額的 4%（普通寫字樓為 3%），即約 740萬元，此費(fèi)用可支持樓盤達(dá)到 90%以上銷售率，并同時(shí)為發(fā)展商 自身樹立良好的企業(yè)形象與樓盤開發(fā)口碑效應(yīng)。 具體的營銷費(fèi)用分?jǐn)偣浪惚? 項(xiàng)目 主要內(nèi)容 費(fèi)用分?jǐn)偅ㄈf元） 比例 售樓資料 樓書、折頁、海報(bào)等 50 % 包裝 條幅、彩旗、路牌等 30 4% 媒體宣傳 報(bào)紙廣告 200 27% 電視廣告 100 % 廣告牌、站臺(tái)、車體 40 % 網(wǎng)絡(luò)、其他 20 % 各類活動(dòng) 各類展銷會(huì) 80 % 公關(guān)促銷活動(dòng) 100 % 售樓處 施工、裝修 40 % 示范單位 三套示范單位 80 % 合計(jì) 740 100%