大盤(pán)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理開(kāi)發(fā)特點(diǎn)及攻略-資料下載頁(yè)
2025-02-19 11:19本頁(yè)面
【正文】 團(tuán)有史以來(lái)的滑鐵盧。n 2023年，華南新城受到冷遇n 2023年，廣州雅居樂(lè)令人大跌眼鏡。華南碧桂園輸在哪里？華南碧桂園輸在哪里？n 華南碧桂園自 2023年五月開(kāi)盤(pán)一陣火爆后，銷(xiāo)售比較緩慢， 2023年周邊大盤(pán)陸續(xù)出來(lái)后，銷(xiāo)售壓力增大，不得不采取降格措施推廣第二期盈峰翠庭。 2023年低借鳳凰城火熱之勢(shì)再推出第三期映翠桃園。仍采取低價(jià)策略。n 雖然碧桂園集團(tuán)的這個(gè)項(xiàng)目并沒(méi)有出現(xiàn)大動(dòng)蕩，但是對(duì)于真正意義上的華南板塊第一個(gè)發(fā)力者來(lái)說(shuō)，華南碧桂園確實(shí)沒(méi)有獲得應(yīng)有的地位。配套配套 n 會(huì)所 168。 占地 8萬(wàn)平方米，建筑面積 168。 室內(nèi)設(shè)施l 銷(xiāo)售大廳 恒溫泳池 超市l(wèi) 肉菜市場(chǎng) 網(wǎng)球館 餐廳 閱覽室l 乒乓球室 臺(tái)球室 兒童樂(lè)園 游戲機(jī)室l 保齡球168。 室外設(shè)施l 泳池 戶外籃球場(chǎng) 網(wǎng)球場(chǎng)l 羽毛球場(chǎng) 溜冰場(chǎng) 小結(jié)：小結(jié)：n 首期規(guī)模大、啟動(dòng)示范組團(tuán)規(guī)模大n 產(chǎn)品豐富168。 別墅別墅均價(jià) 9000元 /m2左右。（包括花園）做低端市場(chǎng)，價(jià)格從 98萬(wàn) 378萬(wàn)，以 122萬(wàn) 250多萬(wàn)為主力168。 洋房均價(jià) 3500m2左右。主要市場(chǎng)仍然以 2636萬(wàn)和 5065萬(wàn)為主168。 復(fù)式抓住人們想買(mǎi)別墅，而別墅價(jià)格比較高的心理，價(jià)格趨于于 70100萬(wàn)之間， 原因原因n 克隆嚴(yán)重，從開(kāi)發(fā)模式到產(chǎn)品設(shè)計(jì)已經(jīng)沒(méi)有新鮮感。啟動(dòng)不了新客戶n 新出來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手改變了游戲規(guī)則n 別墅單價(jià)是洋房的 3倍左右，確實(shí)存在暴利，而產(chǎn)品落伍。在鳳凰城，別墅與洋房?jī)r(jià)格比例降低到 2倍左右。 它輸在哪里？廣州雅居樂(lè)它輸在哪里？廣州雅居樂(lè)n 首期占地面積： 500畝n 首期開(kāi)發(fā)： 32萬(wàn)n 住宅： 20萬(wàn)n 公建配套： 5萬(wàn)平方米n 會(huì)所： n 開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備：168。 產(chǎn)品20萬(wàn)平方米精裝修現(xiàn)樓在建168。 配套l5萬(wàn)平方米商業(yè)街基本竣工l1萬(wàn)平方米人工湖開(kāi)挖，湖岸基本整治n 環(huán)境168。 沿路美化168。 標(biāo)志性建筑168。 小區(qū)主要干道沿路基本綠化n 交通168。 免費(fèi)看樓巴士，開(kāi)通市區(qū) 7個(gè)接送點(diǎn)168。 開(kāi)通市區(qū)到樓盤(pán)的公交線路n 推廣2023年 5月 7月，以擅長(zhǎng)廣州本地推廣和香港推廣的兩家地產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司聯(lián)合代理銷(xiāo)售，以近1500萬(wàn)媒體廣告投放轟炸市場(chǎng)。雅居樂(lè)首期產(chǎn)品雅居樂(lè)首期產(chǎn)品雅居樂(lè)首期產(chǎn)品小結(jié)小結(jié)n 首期規(guī)模大n 客戶區(qū)間清晰。近 8成目標(biāo)市場(chǎng)集中在 92m2122m2之間，價(jià)位在 3446萬(wàn)之間。n 啟動(dòng)投資大。 這種定位正好是一期星河灣和南國(guó)奧林匹克花園的客戶。由于精度不夠星河灣高，開(kāi)盤(pán)倉(cāng)促，效果不明顯，導(dǎo)致廣州雅居樂(lè)開(kāi)盤(pán)反應(yīng)冷淡，但同一模式的南湖雅居樂(lè)卻可以勝出。因?yàn)樵谀莻€(gè)地域，競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有升級(jí)。 為什么大投資沒(méi)有大效果？為什么大投資沒(méi)有大效果？n 游戲規(guī)則已經(jīng)改變，武器還沒(méi)有更新。 消費(fèi)者已經(jīng)被星河灣、南國(guó)奧林匹克花園和鳳凰城創(chuàng)造的市場(chǎng)游戲規(guī)則所引導(dǎo)，改變了單價(jià) 30005000元 /m2郊區(qū)住宅的性價(jià)比判斷標(biāo)準(zhǔn)。廣州雅居樂(lè)目標(biāo)市場(chǎng)與南國(guó)奧林匹克花園、祈福新村十分相似，單價(jià)都在 39004200/m2之間，但是從開(kāi)盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格，都不具備優(yōu)勢(shì)。n 開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備倉(cāng)促上陣，武器效應(yīng)大打折扣。n 推廣投入大，但停留于產(chǎn)品層面。而產(chǎn)品本身并沒(méi)有震撼市場(chǎng)的創(chuàng)新性，加上遇到鳳凰城更強(qiáng)勢(shì)的 “覆蓋 ”，效果被淹沒(méi)。 2023年 10月，雅居樂(lè)在南海占地 1000畝的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，與廣州雅居樂(lè)相差不遠(yuǎn)的規(guī)劃，產(chǎn)品、開(kāi)盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售近 600套，占首期的一半。這個(gè)案例正好說(shuō)明廣州雅居樂(lè)出師不利的關(guān)鍵。n 因?yàn)槟虾＝?jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但大盤(pán)開(kāi)發(fā)還是空白，地產(chǎn)整體建設(shè)水平不高，一旦有一個(gè)項(xiàng)目提高標(biāo)準(zhǔn)跑出來(lái)，很容易獲得成功；2023年南海雅居樂(lè)首期預(yù)售產(chǎn)品戶型 面積 數(shù)量 總建筑面積 比例 S型 0305 163 44 7172 D2型 0102 134 352 47168 A1型 0305 109 396 43164 A1型 0102 87 176 15312 D2型 0305 76 242 18392 總計(jì) 1210 131208 100總結(jié)總結(jié)開(kāi)盤(pán)定基礎(chǔ) n 南國(guó)奧林匹克花園開(kāi)盤(pán)實(shí)時(shí)個(gè)性最鮮明的大盤(pán)之一，從萬(wàn)千樓盤(pán)中跳將出來(lái)，從 28003200元 /m2競(jìng)爭(zhēng)最殘酷的市場(chǎng)上跳將出來(lái)，可以說(shuō)開(kāi)盤(pán)的成功與個(gè)性張揚(yáng)造就了南國(guó)奧林匹克花園?？梢哉f(shuō)開(kāi)盤(pán)的倉(cāng)促與個(gè)性平淡打敗了廣州雅居了。n 反觀后續(xù)兩年發(fā)展，大盤(pán)開(kāi)發(fā)始終靠產(chǎn)品和業(yè)主說(shuō)話，靠交樓說(shuō)話，靠成熟度說(shuō)話。南國(guó)奧林匹克花園、星河灣都不能跳出這個(gè)規(guī)定。總結(jié)：總結(jié)：n 在星河灣不做兩房，大幅度提高戶均面積的時(shí)候，南國(guó)奧林匹克花園的戶均面積在增大，從最初的 104m2到現(xiàn)在的 125m2，祈福新村的二房單位比例在減少，廣州雅居樂(lè)花園八成單位是 111m2三房。這說(shuō)明幾個(gè)現(xiàn)象：168。 廣州人對(duì)于居住的要求，開(kāi)始以三房為主，即使是小三房也好。尤其是二次置業(yè)者。168。 郊區(qū)居住發(fā)展為常住占據(jù)主導(dǎo)，洋房面積增大成為一個(gè)趨勢(shì)；我們研究祈福新村、南國(guó)奧林匹克花園這兩個(gè)單價(jià)相似的樓盤(pán)，它們戶均面積的變化，戶型比例的變化，都看到這個(gè)趨勢(shì)?？偨Y(jié)總結(jié)蛋糕越來(lái)越 “大 ”吃蛋糕的越來(lái)越專(zhuān)一n 郊區(qū)化常住大盤(pán)的消費(fèi)群，常常是相互重疊的。白領(lǐng)也可以住別墅，就是這種重疊的寫(xiě)照。這樣說(shuō)來(lái)市場(chǎng)層面似乎在拓寬。n 然而我們看華南板塊和洛溪成功樓盤(pán)，卻都非常認(rèn)真地強(qiáng)化自己某一個(gè)性。因?yàn)榈案獯罅?，能吃到蛋糕的門(mén)檻也高了。對(duì)客戶而言，價(jià)格、環(huán)境、配套、文化品位等等一個(gè)都不能少。而樣樣俱全并不是特點(diǎn)，反而是沒(méi)有特點(diǎn)。這一點(diǎn)在華南新城、廣州雅居樂(lè)花園非常明顯。n 星河灣、祈福新村、南國(guó)奧林匹克花園都是找準(zhǔn)一個(gè)著力點(diǎn)，不斷強(qiáng)化，這個(gè)時(shí)候樓盤(pán)其他方面的完善就是基礎(chǔ)條件了。總結(jié)總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)與時(shí)俱進(jìn)n 在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，不斷升級(jí)換代的市場(chǎng)，保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵就在于針對(duì)自己想吸引的客戶群，不斷強(qiáng)化性價(jià)比，優(yōu)化自身個(gè)性。無(wú)論是 5500元/m2的星河灣，還是 3800元 /m2的祈福新村或是南國(guó)奧林匹克花園，都只有做到它所在價(jià)位的第一或者做出它不為別人模仿的獨(dú)有特性，才有發(fā)言權(quán)?？偨Y(jié)總結(jié)n 郊區(qū)化居住既是開(kāi)發(fā)模式之爭(zhēng)，也是開(kāi)盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等刺刀見(jiàn)紅的較量。演講完畢，謝謝觀看！
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