大盤房地產項目管理開發(fā)特點及攻略(編輯修改稿)
2025-03-09 11:19 本頁面
【文章內容簡介】 團、四組團現樓n 江邊環(huán)境整治 —— 騎江木道n 清水養(yǎng)魚、以水為主的園林環(huán)境n 靠近銷售中心的風情商業(yè)街n 會所 這樣的開盤標準，在星河灣的二期、三期開盤時，只是增加了 “交樓標準樣板房 ”，就成功地實現客戶從 54萬 68萬 88萬跨越。換句話說，星河灣一期園林環(huán)境、會所等開盤標準，仍然被購買 88萬 /套房子的客戶認同。靠什么顛覆行業(yè)標準？靠什么顛覆行業(yè)標準？星河灣銷售的四大利器：n 園林環(huán)境n 建筑產品n 室內裝修標準n 執(zhí)信中學而歸結到一點，就是高投入，高標準，產生的無處不在的精致。星河灣董事長黃文仔用五把尺子，總結星河灣打造產品的標準：168。 賣得好168。 比對手好168。 業(yè)主說好168。 專家說好168。 自己說好經濟指標 一期 二期 三期建筑面積（平方米） 32萬 32萬住宅（平方米） 18萬 地下車庫（平方米） 2萬 公建（平方米） 容積率 總戶數 1612戶 860戶 1427戶戶均銷售面積（平方米）94 130（不計算公寓）160均價（元 /m2） 4900 5300 5500戶均價格 46萬 /套 68萬 /套（不計算公寓）88萬 /套星河灣首期產品戶型 建筑面積數量 總建筑面積比例A1 132 60 7920 B 120 988 118560 D 84 432 36288 E1 92 130 11960 C復式 187 56 10472 E復式 132 5 660 總計 115 1612 185860 100星河灣二期產品戶型 銷售面積建筑面積數量 總銷售面積總建筑面積比例A 235 265 30 7050 7950 B 180 204 16 2880 3264 C 109 132 215 23435 28380 D 156 180 61 9516 10980 E 80 95 63 5040 5985 B1 156 197 17 2652 3349 C4復式 217 242 9 1953 2178 D1復式 296 337 4 1184 1348 E2復式 161 183 4 644 732 A復式 383 436 1 383 436 總計 130 154 420 54737 64602 100星河灣三期產品（一區(qū)銷售資料）戶型 面積 數量 總建筑面積 比例平層 116 85 9860 127 160 20320 145 346 50170 162 124 20238 172 64 11180 183 108 19764 195 50 9750 復式 224 1 224 254 15 3810 297 4 1188 313 2 626 342 29 9918 364 1 364 375 6 2250 總計 995 159512 100小結小結n 從一期到二期、三期，星河灣不論是單價還是總價，不斷向上攀升，其目標市場與周邊洋房類項目差異越來越明顯，與郊外別墅類項目開始趨同。n 在總價攀升的時候，社區(qū)配套、裝修標準也開始加碼。園林環(huán)境的引爆力 —— 交樓標準的引爆力 —— 整體配套的引爆力，成為星河灣在追求全面超越同時的一條中心 ]線。星河灣之前，廣州郊外大盤是二分天下：以洋房為主的低價樓盤，吸引買不起城里同等質素洋房的白領工薪階層；以別墅為主的高價樓盤，吸引“5+2”生活模式的中產乃至資本階層；而星河灣為什么敢于以洋房類型的建筑產品，開發(fā)郊外大盤的高端市場？并且獲得成功？—— 抓住一個新興的階層。n 2023年廣州市全年人均 GDP達到 ，按當年國家平均匯率計算，突破 5000美元，廣州市的人均 GDP由 1997年 3000多美元到 2023年突破4000美元，共用了 3年時間，而再躍上 5000美元的新臺階只用了 2年時間。n 廣州私車擁有量目前僅為 ，低于廣東省，私人購車雖然火熱，但由于種種原因，還沒有迅速上升為消費主力，富裕起來的廣州人仍然以買房作為主要大宗消費對象。n 人均 GDP的變化說明一個事實 —— 廣州小康家庭，中產家庭基數迅速擴大。而中國房地產只有十年歷史，淘汰舊的不成熟的產品，實現二次置業(yè)正是這批新興城市中產階層的一大需求。能打動他們，滿足他們需求的不僅僅是洋房向別墅的進步，更是整體生活空間的進步。 星河灣正是尋找到這個市場空白，并且努力做到唯一。無論別墅洋房，廣州樓市在 5080萬之間的產品，品質無法與星河灣抗衡。星河灣對中國樓市大盤發(fā)展的啟示星河灣對中國樓市大盤發(fā)展的啟示n 在別墅與低價洋房之間，星河灣用新的產品標準，開創(chuàng)了郊區(qū)長住型大盤的第三個市場。 不是讓買得起 3040萬房子的白領搬到郊區(qū)，而是讓買得起 5080萬房子的客戶住到郊區(qū)。星河灣沒有把錢花在地段上，也沒有把錢僅僅花在住宅面積的擴大上，而是整體高投入、高標準的素質，創(chuàng)造了有別于城里住宅和郊外別墅的另一種產品。星河灣對中國樓市大盤發(fā)展的啟示星河灣對中國樓市大盤發(fā)展的啟示n 以星河灣為代表的這類產品預示著郊區(qū)化居住的一個發(fā)展階段： 在經濟發(fā)達地區(qū)，郊區(qū)化住宅成為整個行業(yè)水平提升，市民居住水平提升的地方。創(chuàng)新建筑產品，高標準的社區(qū)環(huán)境、配套、服務，引領著行業(yè)發(fā)展，人們生活。實施前提實施前提n 企業(yè)資金實力， 24萬平方米現樓開盤， 2023年底交樓進駐n 企業(yè)產品打造水平，從精度、速度全面顛覆現有標準；n 抓住市場新的空白點。 在別墅與低價洋房之間，星河灣以新的產品標準，開創(chuàng)了郊區(qū)長住型大盤的高精市場。模式之三：復合地產模式之三：復合地產案例：南國奧林匹克花園案例：南國奧林匹克花園n 占地 1000畝，建筑面積 75萬平方米，以體育運動+居住復合， 2023年 7月開盤， 5個月單盤銷售面積 ，位居 2023年廣州樓市銷量亞軍。同樣針對郊區(qū)化居住的大眾市場，南奧成功地開辟了另一種地產開發(fā)模式，并且因為其短期內迅速打開局面，對于大盤開發(fā)的借鑒意義更為明顯。n 一期開發(fā)面積：三個組團約 17萬平方米n 以 80m2二房和 1
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