【正文】 賠費(fèi)用分析 55 一、工程變更產(chǎn)生的原因 業(yè)主原因 監(jiān)理原因 設(shè)計(jì)原因 施工原因 材料價(jià)格波動(dòng)的原因 合同原因 環(huán)境原因 二、工程變更對工程造價(jià)的影響 產(chǎn)生三超現(xiàn)象，即概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算。 因變更造成工期變化等引起施工單位提出索賠，導(dǎo)致項(xiàng)目投資增加。 因工程量變化或施工方案改變造成工程成本的變動(dòng)。 導(dǎo)致竣工決算困難。 三、工程變更條件下的成本控制策略 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更 ①提高勘測水平和設(shè)計(jì)質(zhì)量。 ②設(shè)計(jì)變更盡量提前。 ③推行“限額設(shè)計(jì)”初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)按照批準(zhǔn)的可行性研究階段的投資估算進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。 嚴(yán)格把關(guān)工程變更的審批，完善工程變更的申報(bào)、審查程序。 重視工程變更預(yù)結(jié)算編制工作。 ①預(yù)算員應(yīng)全面了解工程合同、施工圖紙及變更文件，對設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證要與施工圖一樣重視。 ②預(yù)算人員要注意變更文件的完整性。 ③分清責(zé)任，分別計(jì)算費(fèi)用。 加強(qiáng)竣工結(jié)算階段的工程變更的造價(jià)控制。 重點(diǎn)核實(shí)增加的項(xiàng)目的綜合單價(jià)是否按照招標(biāo)文件及施工合同進(jìn)行編制，編制是否合理等。 六 工程變更成本控制 56 工程價(jià)款結(jié)算的七個(gè)要素： ； ； ； ； ； ； 。 工程價(jià)款結(jié)算在一個(gè)工程項(xiàng)目中，是經(jīng)常性、多次性并貫穿項(xiàng)目的始終，把握好結(jié)算的七個(gè)關(guān)鍵要素，便于結(jié)算人員工作，便于建設(shè)資金管理。 七 工程價(jià)款結(jié)算 57 ： 。 。 。 施工階段投資偏差的形成過程，是由于施工過程隨機(jī)因素與風(fēng)險(xiǎn)因素的影響形成了實(shí)際投資與計(jì)劃投資，實(shí)際工程進(jìn)度與計(jì)劃工程進(jìn)度的差異，這些差異是稱為投資偏差與進(jìn)度偏差，這些偏差是施工階段工程造價(jià)計(jì)算與控制的對象。 投資偏差 =已完工程實(shí)際投資 — 已完工程計(jì)劃投資 在投資偏差分析時(shí)，具體又分為： (1)局部偏差和累計(jì)偏差。 (2)絕對偏差和相對偏差。 常用的偏差分析方法有橫道圖法、時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖法、表格法和曲線法。 3. 偏差形成原因的分類及糾正方法 一般來講，引起投資偏差的原因主要有四個(gè)方面：客觀原因、業(yè)主原因、設(shè)計(jì)原因和施工原因。偏差的類型分為四種形式。 (1)投資增加且工期拖延。 (2)投資增加但工期提前。 (3)工期拖延但投資節(jié)約。 (4)工期提前且投資節(jié)約。 通常把糾偏措施分為組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施、合同措施四個(gè)方面。 八 資金使用計(jì)劃的編制與應(yīng)用 58 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 59 竣工驗(yàn)收階段工程管理造價(jià)管理的主要內(nèi)容 一 二 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 竣工決算及編制控制 三 新增資產(chǎn)價(jià)值的確定 四 工程保修費(fèi)用及其處理 60 （一）工程資料驗(yàn)收 （ 1）工程資料驗(yàn)收內(nèi)容 （ 2）工程綜合資料驗(yàn)收內(nèi)容 （ 3）工程財(cái)務(wù)資料驗(yàn)收內(nèi)容 （二）工程內(nèi)容驗(yàn)收 （ 1）建筑工程驗(yàn)收內(nèi)容 （ 2）安裝工程驗(yàn)收內(nèi)容 一 竣工驗(yàn)收階段工程管理造價(jià)管理的主要內(nèi)容 61 一、建設(shè)項(xiàng)目竣工決算的概念 竣工決算是以實(shí)物數(shù)量和貨幣指標(biāo)為計(jì)量單位，綜合反映竣工項(xiàng)目從籌建開始到項(xiàng)目竣工交付使用為止的全部建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)成果和財(cái)務(wù)情況的總結(jié)性文件，是竣工驗(yàn)收報(bào)告的重要組成部分，竣工決算是正確核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值，考核分析投資效果，建立健全經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的依據(jù)，是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件。 二、竣工決算的編制 （ 1）收集、整理和分析有關(guān)依據(jù)資料。 (經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告、投資估算書、初步設(shè)計(jì)或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)，修正總概算及其批復(fù)文件。經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)及其施工圖預(yù)算書。設(shè)計(jì)交底或圖紙會(huì)審會(huì)議紀(jì)要。設(shè)計(jì)變更記錄、施工記錄或施工簽證單及其他施工發(fā)生的費(fèi)用記錄。標(biāo)底造價(jià)，承包合同，工程結(jié)算等有關(guān)資料。歷年基建計(jì)劃、歷年財(cái)務(wù)決算及批復(fù)文件。設(shè)備、材料調(diào)價(jià)文件和調(diào)價(jià)記錄。有關(guān)財(cái)務(wù)核算制度、辦法和其他有關(guān)資料。 ) （ 2）清理各項(xiàng)財(cái)務(wù)、債務(wù)和結(jié)余物資。 （ 3）核實(shí)工程變動(dòng)情況。 （ 4）編制建設(shè)工程竣工決算說明。 （ 5）填寫竣工決算報(bào)表。 （ 6）做好工程造價(jià)對比分析。 （ 7）清理、裝訂好竣工圖。 （ 8）上報(bào)主管部門。 二 竣工決算及編制控制 62 建設(shè)項(xiàng)目竣工投入運(yùn)營后，所花費(fèi)的總投資形成相應(yīng)的資產(chǎn)。按照新的財(cái)務(wù)制度和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，新增資產(chǎn)按資產(chǎn)性質(zhì)可分為固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)等四大類。 新增固定資產(chǎn)價(jià)值的內(nèi)容包括：已投入生產(chǎn)或交付使用的建筑、安裝工程造價(jià)；達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備、工器具的購置費(fèi)用；增加固定資產(chǎn)價(jià)值的其他費(fèi)用。 流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款以及其他貨幣資金、短期投資、存貨、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)以及其他流動(dòng)資產(chǎn)等。 作為評估對象的無形資產(chǎn)通常包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、生產(chǎn)許可證、特許經(jīng)營權(quán)、租賃權(quán)、土地使用權(quán)、礦產(chǎn)資源勘探權(quán)和采礦權(quán)、商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件及商譽(yù)等。 三 新增資產(chǎn)價(jià)值的確定 63 （一）建設(shè)項(xiàng)目保修及其意義 項(xiàng)目保修是項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用后，在一定期限內(nèi)由施工單位到建設(shè)單位或用戶進(jìn)行回訪，對于工程發(fā)生的確實(shí)是由于施工單位施工責(zé)任造成的建筑物使用功能不良或無法使用的問題，由施工單位負(fù)責(zé)修理，直到達(dá)到正常使用的標(biāo)準(zhǔn)。 建設(shè)工程質(zhì)量保修制度是國家所確定的重要法律制度，建設(shè)工程保修制度對于完善建設(shè)工程保修制度、促進(jìn)承包方加強(qiáng)質(zhì)量管理、保護(hù)用戶及消費(fèi)者的合法權(quán)益能夠起到重要地作用。 (二 )保修的范圍和最低保修期限 (三 )保修的操作方法 (四 )保修費(fèi)用及其處理 四 工程保修費(fèi)用及其處理 64 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 65 土地開發(fā)成本的核算 一 二 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 房屋開發(fā)成本的核算 三 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 四 開發(fā)間接費(fèi)用的核算 66 土地開發(fā)也稱建設(shè)場地開發(fā) 。 通常有兩種情況 ， 一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房 、 出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設(shè)場地 。 自用的建設(shè)場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品 ， 其費(fèi)用支出應(yīng)記入有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成本 。 二是企業(yè)為了銷售 、 有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地 。 商品性建設(shè)場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品 ， 應(yīng)單獨(dú)核算其土地開發(fā)成本 。 （ 一 ） 土地開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配 （ 二 ） 完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 一 土地開發(fā)成本的核算 67 （ 一 ） 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià) （ 二 ） 前期工程費(fèi) （ 三 ） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （ 四 ） 建筑安裝工程費(fèi) （ 五 ） 配套設(shè)施費(fèi) （ 六 ） 開發(fā)間接費(fèi) 二 房屋開發(fā)成本的核算 68 一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括： （ 1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等； （ 2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等； （ 3）開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。 二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目：（ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（ 2）前期工程費(fèi)；（ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（ 4）建筑安裝工程費(fèi)；（ 5）配套設(shè)施費(fèi)；（ 6）開發(fā)間接費(fèi)。 三、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。 三 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 69 開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算： 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為 14％）提取的職工福利費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。 指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存 銀行 而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。 指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。 四 開發(fā)間接費(fèi)用的核算 70 謝謝大家 ！ 71 演講完畢，謝謝觀看！