【正文】 注意要點： 此處必須注意的是，盡可能的在合同上把交房期限往后延伸，以爭取更多的對招商免租金政策的支持。 投資回報率 以目前國內(nèi)利率偏低的情形，建議本項目商鋪的合理市場回報率約定為 8%左右或以上。 A、三年租金回報：第一年 7%，第二年 8%，第三年 9%； B、十年返租回報：第一年 7%，第二年 8%，第三年 9%；以后每年按照 2： 8分成； C、十年返租回報：每年 8%，共返十年，前 3年一次性返還。 租金抵房款 為吸引中小投資者，降低業(yè)主的投資門檻，采用即買即簽約，簽定購房合同的同時，簽定返租協(xié)議，并一次性返還 3年租金，沖抵購房款。 一次性付款或分期付款可相應(yīng)減免各種交易費和契稅等 【 結(jié)論 】 在營銷上，我們要面對兩種投資群體 ——投資客、自購自營戶，在運營商，我們要有效的平衡產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾，所以在投資戶購房的同時我們就要簽訂返租協(xié)議，市場所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)獨立，有效解決了開發(fā)商融資問題的同時，也為市場持續(xù)健康運營做好了最基本的保證。 【 第二章 項目命名 】 本項目雄踞魯豫皖三省黃金交匯處 ， 身處物阜民豐 ， 資源富饒的著名藥材 、 釀酒生產(chǎn)基地亳州 。 為反映項目所處區(qū)位特質(zhì)和輻射更大的范圍 ， 及今后在全國范圍內(nèi)升級復(fù)制汽車城項目 ， 給投資者留下最直接的印象 ， 又能體現(xiàn)項目功能業(yè)態(tài) ， 我們建議案名為 “ 亳州春雨國際汽車城 ” ， 以有助于項目品牌形象的建立和提升 ， 以達到擴大開發(fā)商品牌形象之目的 。 建議項目案名： 亳州春雨國際汽車城 【 第三章 銷售渠道策略 】 一、創(chuàng)新思路 構(gòu)造“三點一面四網(wǎng)”戰(zhàn)略布局，實施動、靜組合的展銷策略； “三點一面四網(wǎng)”即現(xiàn)場售樓點、市中心商業(yè)區(qū)接待點、周邊經(jīng)濟強鎮(zhèn)宣展點，形成依托譙城區(qū)、 覆 蓋全區(qū) 22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括河南的鹿邑縣）全局型營銷模式，并以多層次多結(jié)構(gòu)的銷售人員組成的營銷網(wǎng)、咨詢網(wǎng)、宣傳網(wǎng)、信息網(wǎng)； “動、靜組合”即在現(xiàn)場及市中心商業(yè)區(qū)為設(shè)置固定式展銷接待點，在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)置滾動式宣展點，變被動待客式營銷為主動吸客式營銷，產(chǎn)生“城內(nèi)開花、城鄉(xiāng)呼應(yīng)”的營銷效應(yīng)，延伸廣告覆蓋面，擴大品牌效應(yīng)，豐富客群結(jié)構(gòu)，加速樓盤銷售。 網(wǎng)點功能：售樓點負責(zé)項目展示及完成認購執(zhí)行，中心商業(yè)區(qū)售樓處及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣展點負責(zé)項目宣展及引導(dǎo)客流到現(xiàn)場觀摩、認購； 本案以現(xiàn)場及售樓處并重為主展示點，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)售樓點根據(jù)本案推廣需要及客戶結(jié)構(gòu)變動狀況，以滾動模式進行宣展。 二、渠道分解 銷售渠道構(gòu)成 現(xiàn)場銷售 中介公司 活動銷售 人員銷售 優(yōu)惠銷售 團購優(yōu)惠 售樓人員 、 業(yè)務(wù)員 老客戶 關(guān)系客戶 售樓部 看房車 各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 各大商場設(shè)咨詢點 沿 街 商 鋪派發(fā) DM 行業(yè)商戶 大型商貿(mào)會 房展會 與各企業(yè)在現(xiàn)場舉辦聯(lián)誼會 重復(fù)購買優(yōu)惠 其他銷售 信函銷售 電郵銷售 第五部分 宣傳推廣篇 【 第一章 銷售推廣策略 】 銷售策略是通過對項目進行形象的設(shè)計，表達項目的特點和企業(yè)的經(jīng)營理念，處處體現(xiàn)春雨集團的理念意識和品牌形象，激發(fā)客戶的購買欲望。形象設(shè)計主要包括項目標志設(shè)計、工地環(huán)境包裝設(shè)計、營銷接待中心包裝設(shè)計、樣板房包裝設(shè)計、項目樓書、 DM單頁以及看樓專線引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計、銷售團隊形象設(shè)計等。 一、項目 /公司形象識別系統(tǒng)設(shè)計 視覺識別系統(tǒng)（ VI） 1）基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計： 項目 logo、標準字體、標準色、象征圖形與文字說明 2）應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計 A、工地圍墻展示、工地廣告牌、導(dǎo)示牌、立柱掛旗、條幅布幔、銷售形象展示、外賣場展示（展銷會展場設(shè)計、空飄、昭示牌、看房專車等） B、事物用品系統(tǒng)：工作證（卡）、名片、便簽、筆、紙杯、手提袋、銷售人員工作牌、購房合同封套（檔案袋） C、導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計：戶型牌、業(yè)態(tài)功能牌、區(qū)位標示牌等 3）戶外廣告類： 屋頂廣告、高炮、車體廣告、墻體廣告、燈箱廣告、路牌廣告等 理念識別系統(tǒng) （ 1）項目價值定位 （ 2）發(fā)展戰(zhàn)略（目標、規(guī)劃） （ 3）文化定位、文化內(nèi)容、核心價值觀 （ 4）經(jīng)營理念：核心理念、企業(yè)精神、作風(fēng)特點、經(jīng)營方針 （ 5）企業(yè)口號、座右銘、形象宣傳語 二、推廣策略 推廣目標： 在目標客戶中，項目名稱、品牌概念認知度達 70%。 推廣周期規(guī)劃： （時間待定） 產(chǎn)品導(dǎo)入期 ，地理位置告知，樓盤主題概念滲透，蓄勢，以形象推廣為主； 開盤上市期 ，高密度、轟炸式集中推廣產(chǎn)品，全新概念及完全利益，蓄客開 盤，以投資價值回報推廣為主； 熱銷跟進期 ，延續(xù)上市期推廣，多種營銷事件，高速度消化產(chǎn)品 全面尾期 廣告表現(xiàn)： 采用絕對超前的現(xiàn)代時尚物業(yè)形象推廣方式 （ 1）平面設(shè)計： 系列性現(xiàn)代時尚、環(huán)保設(shè)計語言，有概念性品味形象。 （ 2）版面設(shè)計： 采用大版面，精練簡約文案的版式風(fēng)格。 （ 3）賣點設(shè)計： （根據(jù)項目，另具體方案） 全方位媒體組合策略 針對各細分市場，選擇有效的媒體，開展整合營銷傳播活動，根據(jù)項目的有效受眾群體，重點突出。 （ 1）報紙廣告： 《 新安晚報亳州版 》 、 《 亳州晚報 》 、 《 亳州廣電報 》 及行業(yè)雜志； （ 2）短信廣告： 短信群發(fā)，效果非常好； （ 3）電臺廣告： 亳州廣播電臺（可以創(chuàng)辦“春雨汽車城”廣播欄目）； （ 4）電視臺廣告： 亳州電視臺（創(chuàng)辦“春雨汽車城”電視欄目）； （ 5）網(wǎng)絡(luò)廣告： 《 合房網(wǎng) 》 、 《 亳州信息網(wǎng) 》 ，創(chuàng)建 《 亳州春雨國際汽車城網(wǎng) 》 ； （ 6）流體廣告： 宣傳車、長途旅客車及亳州市至各縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)客車上發(fā)布車身廣告、座套廣告等，可放置海報、樓書等印刷品； （ 7）硬性媒體： 大型戶外廣告、高炮、墻體廣告、項目周邊（電線桿、刀旗、道路燈箱、布幔； （ 8）案場環(huán)境包裝： 圍墻設(shè)計包裝（項目概念特色體現(xiàn)）、工地大型戶外廣告（項目形象體現(xiàn)）、工地彩旗設(shè)計（樓盤形象展示）； 項目售樓部選址及包裝 ① 位置選擇 A：醒目 B：交通便利： ； ② 建筑設(shè)計（設(shè)計外觀效果時尚、大氣、流線） A、氣派：采用透明玻璃做外墻的設(shè)計，裝修色彩時尚、明快、星級檔次； B、寬敞：售樓中心的面積要寬敞，分為接待區(qū)、模型、物料及智能配套演示的展示區(qū)、洽談區(qū)和辦公區(qū)（經(jīng)理室、財務(wù)室），并設(shè)衛(wèi)生間； C、實用：面積夠用就行，總使用面積控制在 200—300平方米以內(nèi)，高度 8米（兩層為宜）。 項目售樓部選址及包裝 ① 位置選擇 A：醒目 B：交通便利： ； ② 建筑設(shè)計 （設(shè)計外觀效果時尚、大氣、流線） A、氣派：采用透明玻璃做外墻的設(shè)計，裝修色彩時尚、明快、星級檔次； B、寬敞：售樓中心的面積要寬敞，分為接待區(qū)、模型、物料及智能配套演示的展示區(qū)、洽談區(qū)和辦公區(qū)（經(jīng)理室、財務(wù)室），并設(shè)衛(wèi)生間； C、實用：面積夠用就行，總使用面積控制在 200—300平方米以內(nèi)，高度 8米（兩層為宜）。 ③ 項目接待中心組成內(nèi)部硬性包裝 A、形象墻：作為營銷中心形象標志，主要突出項目的名稱、標志。形象墻前面是接待臺及資料臺，是銷售人員主要接待客戶和派送資料的場所。 B、展板及場地布置：系統(tǒng)地介紹本案基本情況及銷售情況，突出項目優(yōu)點。 C、展板內(nèi)容有：主要交通及項目效果圖、地理規(guī)劃圖、商業(yè)氛圍渲染圖等。 D、大屏幕彩電：播放三維片（項目基本概況、前景展示、發(fā)展商背景等），使客戶對項目有更深入的了解和認知。增加營銷中心熱鬧氣氛，促進銷售人員的成交速度。 E、透視圖及模型：增加買家對本項目的立體縱觀認識，清楚明了選購單位所在位置，給人真實的感覺，令買家倍增信心。 ④ 布展包裝 （原則：綠色、環(huán)保、時尚、簡潔、明快） A、售樓廣場（廣場磚、草坪、停車場、燈箱、外墻；現(xiàn)場布置彩旗、吊旗、空飄、氣球等） B、售樓大廳（外觀效果圖、沙盤模型、展板、背景音樂、發(fā)財樹、汽車高科技產(chǎn)品模型展示、模擬電子商務(wù)交易平臺等） C、沙盤模型建議： 沙盤模型是銷售現(xiàn)場唯一能直觀的反映項目規(guī)模、功能、業(yè)態(tài)及建筑外觀效果的實景，它在介紹、宣傳項目，促進銷售中起著重要的作用。為此我們對本項目沙盤模型的制作提出以下建議，敬請參考： a、沙盤尺寸要求：長 7米，寬 ，高 — ，長寬比例 1： ； b、材質(zhì)要求：質(zhì)高、時尚 c、色調(diào)以項目原設(shè)計的外立面顏色為主； d、整體配置燈光，以展示夜景效果； e、設(shè)制平面交通、道路樞紐； f、建筑物以外的設(shè)計規(guī)劃配制，全部制作要有利于整體宣傳介紹； g、整體沙盤制作，要求中高檔，以提升項目的檔次與品牌。 SP活動舉行： 開盤當(dāng)日在黃金商業(yè)中心地帶舉行 SP活動，激情音樂、現(xiàn)代舞、街舞等表演、展示樓盤形象， DM現(xiàn)場派送。 印刷品制： 樓書（另詳細策劃文案）、 DM單頁（根據(jù)項目的進度，不斷更新）、摩托車頭盔、雨披、鑰匙扣、圓珠筆、餐巾紙、撲克牌、手提袋、檔案袋、便簽、信封等 三 、 整合傳播媒介組合表 【 第二章 廣告?zhèn)鞑ゲ呗?】 一、總體戰(zhàn)略 品牌統(tǒng)一化，主題多元化，市場多輪次，問鼎第一 以整盤炒作，分期開發(fā)的定位上市，搶占亳州專業(yè)品牌地位 統(tǒng)一大品牌，多系列主題，對應(yīng)多個功能區(qū) 二、總體目標 建立亳州春雨國際汽車城的品牌形象和產(chǎn)品形象，提高知名度和美譽度；配合銷售計劃，為達成不同階段的銷售目標制定相應(yīng)的推廣計劃；開盤時取得轟動效應(yīng)，使亳州春雨國際汽車城成為皖北商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌和核心熱點 三、八大核心優(yōu)勢 理念優(yōu)勢 亳州首個國際化專業(yè)汽車市場 重點工程 省“ 861”計劃項目，市重點招商引資項目 地理優(yōu)勢 長三角經(jīng)濟區(qū)、地處魯豫皖三省黃金交匯處 交通優(yōu)勢 國道、鐵路、高速，縱橫交錯，扼守交通動脈，財?shù)浪耐ò诉_ 規(guī)模優(yōu)勢 亳州第一，安徽一流，填補了亳州大型汽車專業(yè)市場空白 服務(wù)優(yōu)勢 專業(yè)團隊全程運營，星級服務(wù)管理 經(jīng)營優(yōu)勢 大經(jīng)營思路，立足亳州，輻射蘇魯豫皖 新業(yè)態(tài)模式 功能齊全，品牌云集，批零兼營 四、核心廣告語 項目品牌戰(zhàn)略的角度 亳州春雨國際汽車城，皖北汽貿(mào)第一城 亳州春雨國際汽車城，產(chǎn)業(yè)城、財富城 亳州春雨國際汽車城，新形象、新商機、旺市場 投資理財升值的角度 人人都買得起的三代旺鋪 首付 10萬元起，金鋪歸自己 實力陣容 “ 錢”景明朗 專家打理 “ 坐”享漁利 甩手做房東，掀開理財旋風(fēng) 加盟朝陽潮流產(chǎn)業(yè)，財富升值輕松積累 實實在在的財富，世世代代的搖錢樹 開創(chuàng)百姓投資新天地 財富匯聚地，無限大商機 買鋪即收 3年租，即買即賺 財富堡座 保障您穩(wěn)定的投資收益 亳州光彩國際汽車城，個人投資的新金礦 商業(yè)地產(chǎn)投資的終極贏家 年年收租，代代收益，坐享其成 帶租約發(fā)售，簽約就付三年租金 亳州光彩國際汽車城，圓您致富之夢 坐享旺鋪，永久豐厚回報 買個好旺鋪，世代搖錢樹 扼守交通動脈，財?shù)浪耐ò诉_ 21世紀朝陽產(chǎn)業(yè) 大地產(chǎn) 大商業(yè) 服務(wù)管理的角度 立足亳州 服務(wù)皖北 輻射中原 產(chǎn)權(quán)多元化 /運作企業(yè)化 /服務(wù)社會化 統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一招商 統(tǒng)一運營 統(tǒng)一宣傳 國家政府政策角度 大政策帶動大發(fā)展，大商業(yè)創(chuàng)造大財富 國家重點扶持項目，享受各種政策優(yōu)惠 五、廣告?zhèn)鞑ルA段劃分表 （項目 2023年 11月 23日奠基， 2023年 5月 1日開盤日 ） 十一月 十二月 一 月 二 月 三 月 四 月 五 月 六 月 七 月 八 月 九 月 十