懷柔京鷹高爾夫別墅項目策劃成果匯報-資料下載頁
2025-02-17 23:30本頁面
【正文】 f client personnel! 63PART Ⅴ 項目初步經(jīng)濟分析64一、項目開發(fā)成本估算n此部分經(jīng)濟分析所指 “ 項目 ” ，僅針對別墅、公寓和酒店部分，高爾夫球場、會所的投資和收益不包括在內(nèi)；n各項開發(fā)成本均按開發(fā)商自有資金投入計算，不考慮項目開發(fā)財務(wù)費用；n地上建筑面積：別墅 10萬平方米；公寓 3萬平方米；酒店 2萬平方米；n規(guī)劃指標(biāo)中，地下建筑面積以地上面積的 ；n土地的取得費用于首期一次性投入；n項目別墅部分的前期費用于首期一次性投入；n其他的各項開發(fā)成本按照各分期的時間段依次投入。65一、項目開發(fā)成本估算66二、銷售進程計劃和銷售收入（ 1）工程建設(shè)計劃項目為三期，分別為南側(cè)的山體（ A區(qū)）、東北的邊緣（ B區(qū)）和北側(cè)的山體（ C區(qū)）?？紤]到 A、 B、 C三期地塊相對獨立，市政和內(nèi)部路網(wǎng)等公共建設(shè)應(yīng)一體完成。但為控制項目別墅部分的建設(shè)成本投資額、應(yīng)盡可能將每期別墅的開工、竣工面積保證在合理的范圍內(nèi)，故現(xiàn)設(shè)定每期別墅分為兩次開工、建設(shè)。公寓擁有良好的回款能力和速度，安排于一期建設(shè)、銷售，酒店則于三期開工。67二、銷售進程計劃和銷售收入根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案中的設(shè)計指標(biāo)，項目的工程建設(shè)計劃如下：68二、銷售進程計劃和銷售收入主要銷售期說明 項目主要銷售期為 2023年 7月～ 2023年 6月，共計五年。銷售計劃主要參考依據(jù)如下：n本案應(yīng)具有良好的賣場環(huán)境再行面市銷售，故項目開盤時間應(yīng)為 07年的年中；n別墅、公寓物業(yè)為非住宅立項，應(yīng)工程竣工后再進行銷售工作；n在主銷售期內(nèi)，別墅的月均銷售套數(shù)為 4～ 6套，公寓月均銷售套數(shù)為15套；n酒店作為持有型的物業(yè)，存在既定的資本價值。在此次經(jīng)濟測算中，依照投資型物業(yè)的測算價格，于銷售末期折算至總體項目收入中。69二、銷售進程計劃和銷售收入則本案的預(yù)期銷售計劃如下：70二、銷售進程計劃和銷售收入銷售收入的計算基礎(chǔ)依據(jù)n 別墅部分實現(xiàn)銷售均價為 15000元 /平米；n 公寓實現(xiàn)銷售均價 11000元 /平米；n 酒店單方價值等同于公寓的銷售價格；n 據(jù)保守預(yù)期，別墅部分，項目成熟期的銷售價格對比初期將有 30～40％的攀升；n 公寓部分，項目成熟期的銷售價格對比初期將有 10～ 20％的攀升。71二、銷售進程計劃和銷售收入項目的銷售收入如下72三、資金流量分析三、資金流量分析73三、資金流量分析三、資金流量分析74三、資金流量分析三、資金流量分析n本項目的占用資金最大額為 36345萬元；n預(yù)期將于 2023年下半年，實現(xiàn)項目的資金收支平衡，項目投資回收期為 。75四、贏利性分析四、贏利性分析盈虧平衡點測算說明：n保本銷售收入：項目完成92673萬元的銷售收入，即能夠收回所有成本；n保本銷售面積 /銷售率：按照既定的銷售價格，完成 、總量％的銷售進度后，即實現(xiàn)項目的全部成本回收；n保本銷售價格：完成全部的銷售面積，每平米實現(xiàn)6178元的銷售價格，即可實現(xiàn)保本目的。 76四、贏利性分析四、贏利性分析項目整體投資的凈利潤回報率為 ％，投資毛利率％。遠高于一般城市住宅開發(fā)的收益水平；因項目采用滾動型輪次開發(fā)，占用資金量的峰值遠小于項目的總投資額。在不考慮融資成本的情況下，實際投入資金的利潤率將遠高于項目整體利潤率。77五、不確定性分析五、不確定性分析如前表所示，根據(jù)本案設(shè)定的成本及銷售價格測算，項目整體投資凈利潤率和投資毛利率均表現(xiàn)良好。根據(jù)對各項計算條件的分析，本次測算中山地型別墅的建安成本，存在一定的不可預(yù)知性。同時考慮到建安成本投入、銷售價格等因素的聯(lián)動效應(yīng)，以及對項目利潤率的影響，分別以項目建安成本和銷售價格的變化作為主要導(dǎo)因進行敏感度的簡要分析。78五、不確定性分析五、不確定性分析銷售價格與建安成本同時發(fā)生 15％的正負變動時，對項目整體利潤率變化的影響程度不同。銷售價格變動對凈利潤變動的敏感程度高于建安成本，達兩倍左右。79六、初步經(jīng)濟分析的結(jié)論和啟示六、初步經(jīng)濟分析的結(jié)論和啟示80六、初步經(jīng)濟分析的結(jié)論和啟示六、初步經(jīng)濟分析的結(jié)論和啟示n本案投資利潤率處于市場較高水平，項目各項收益指標(biāo)情況良好，具有很強的盈利能力；n占用資金最大值為 36,345萬元，可據(jù)此安排相關(guān)的資金籌措計劃；n盈虧平衡分析表明項目具有相當(dāng)?shù)囊?guī)避市場、金融風(fēng)險的能力；n項目初期投資額較大，前期應(yīng)保證可快速回款的產(chǎn)品投放市場，以維持項目整體現(xiàn)金流的持續(xù)供應(yīng)；n銷售價格的敏感度遠高于建安成本，因建安成本與項目綜合品質(zhì)有著直接的聯(lián)動關(guān)系，在項目操作過程中應(yīng)盡可能保證建筑品質(zhì)方面的投入；81初步經(jīng)濟分析的結(jié)論和啟示初步經(jīng)濟分析的結(jié)論和啟示n項目的核心問題是整體周期較長，運營過程中應(yīng)確保項目持續(xù)的市場供應(yīng)量和穩(wěn)定的銷售速度，實現(xiàn)滾動開發(fā)，保障項目的市場安全度。n本次經(jīng)濟測算的預(yù)期為項目初始階段即進入穩(wěn)定、健康的銷售狀態(tài)；酒店的先期實現(xiàn)對保障上述營銷目標(biāo)有巨大支持作用，同時考慮到項目的各項利潤指標(biāo)結(jié)果良好，建議酒店可于項目一期實現(xiàn)，以降低項目的市場營銷風(fēng)險。82THANKS演講完畢，謝謝觀看！
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