【導(dǎo)讀】2020年，上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比上年增。長%，高于全國個百分點，并連續(xù)第10年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。到4500美元，為城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，全年房地產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長%，增幅。年提高個百分點。斷帶來新的增長點；劃布局，都是體現(xiàn)了“四個中心”的要求。市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢。2020年完成全社會固。個百分點，投資總量超過歷史最高水平?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。20世紀90年代的上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。方米的銷量，表現(xiàn)出新的市場行情特征。年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。全市去年第四季度新增出讓面積達886萬平方米。上海別墅市場的第一次浪潮。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅。截止2020年低，上海別墅類物業(yè)銷售。第三季度為，而2020年同期分別為和。品質(zhì)優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。

　　

【正文】 圍繞水主題而深化水主題。在小區(qū)島與島之間、水與水之間設(shè)計主題橋，以“水印廊橋”為中心將古今中外的文化名橋引入社區(qū)，締造獨特的橋居生活和橋文化。 主題橋建議： 歷史之橋（美國舊金山的金門大橋）、愛情橋（日本 東京的彩虹橋）、自由之橋（南斯拉夫的卡桑德拉大橋）、浪漫之橋（美國的麥迪遜橋）、斷橋（杭州西湖）、雙橋（周莊）、外白渡橋（上海外灘）、二十四橋（揚州瘦西湖）…… 橋的形式形態(tài)創(chuàng)新和多樣化： 在別墅小區(qū)內(nèi)，橋的設(shè)計重視的遠不應(yīng)只是其基本功能，應(yīng)盡可能地提供一種另人興奮的穿越體驗，從各個方向和角度，賦予橋以雕塑感。每座橋用簡單的設(shè)計最清晰地表述其材料、結(jié)構(gòu)和使用方式，每座橋力求從地方的自然特征中獲得個性。在橋的形態(tài)上建議以拱橋、連橋、雙橋、廊橋等交叉設(shè)計布臵，以橋的變幻使水景活躍，更使整個小區(qū)靈動而富有生機和活 力。 對建筑的思考： 水景別墅的組團： 以水景環(huán)境構(gòu)筑建筑組團，在營造水系景觀的基礎(chǔ)上進行別墅產(chǎn)品的創(chuàng)意 （ 1）中式水系組團： 尊重自然，要求有私密性，建筑同地塊和整體景觀相連系，是中國居住文化的要求。因此，我們在中式水系建筑組團中要以“小橋、流水、人家”為意境，該組團的別墅以低樓層（一層半或二層）形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風格上秉承中國文化為概念。 （ 2）日式水系組團： 以“石上清泉”為意境，該組團的別墅以日本流行的形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風格上應(yīng)用一些日本流行別墅的元素，在小品創(chuàng)新上用“石磨、冒泉”等概念營造日式水 系建筑組團氣氛。 （ 3）西式水系組團： “室內(nèi)空間室外化生活”是西方人居住的最新特征，因此該組團的別墅要注重室內(nèi)空間的戶外延伸 —— 比如入口道路通向入口庭院，廚房通向待客區(qū)，餐廳室通向露臺，臥室通向桑拿浴房，游戲室通向娛樂庭院，明堂通向花園等等，經(jīng)過巧妙的規(guī)劃，實現(xiàn)室內(nèi)室外空間的相通互融。 水景別墅的創(chuàng)新： 流水別墅 —— 沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。 島居別墅 —— 借水的引進建臨水型、半島別墅，開門既見清風徐來，水波瀲滟，魚翔水底， 細石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。 廊橋別墅 —— 專為度身定造的休閑別墅，將別墅的很大部分架空于水面，形成廊橋居住形態(tài)，產(chǎn)生居廊橋居室坐看波光粼粼，臥聽水之細語，閑時垂釣、劃水，盡享綠蔭之翠華、碧波之瀅漾，天朗地闊，水畔浪漫，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風范便油然而生。 對細部的思考 基于“水概念”的發(fā)想和思考，我們對會所等細部提出如下建議： （ 1）關(guān)于會所： 作為別墅社區(qū)的精神集中反映地，會所的設(shè)計顯得尤為重要。 A、 會所與水景的互生相融：會所伸架在水面、水繞會所甚至將水引入會所，或者 會所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計都可以體現(xiàn)會所與水景的互生相融。 B、 水幕電影：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會所中設(shè)計獨特的“水幕電影”將是一大創(chuàng)新。 C、 水舞廣場：在會所外設(shè)計水舞廣場不僅能凸現(xiàn)整個小區(qū)的“水概念”，同時也能成為一大景點。 （ 2）關(guān)于居住文化： 中國人傳統(tǒng)的居住文化三部曲：“登堂”“入室”“后花園”。我們對本案“水概念”的思考有意在該居住文化中進行融會貫通。 A、“登堂入室”水與橋的巧妙運用：在每幢別墅主入口，用“小橋”來做文章，主人要通過幾個臺階的“斷橋”（半截橋）登上入口平臺（即 把入口臺階設(shè)計成橋的形態(tài)與意境），橋的兩邊設(shè)計小的水景（可以是細流的上下循環(huán)、或者是小噴泉）；或者直接設(shè)計別墅有“護家河”，經(jīng)過造型典雅的小橋直接進入室內(nèi)。 B、“后花園”中的水景運用： 在控制成本的前提下進行小水景在花園中的運用，比如水花飛濺的小噴泉、興趣盎然的魚池等小品。 從 HONGKONG、 TOKYO、 SYDNEY 到 CALIFORNIA 的 ORANGE COUNTRY，富有的身價總在天然水岸邊顯山露水。地球其實是藍色的，陸地之于海洋只是星星點點，人類對這片蔚藍，有著與生俱來、不可割舍的眷戀。依水而筑、 臨水而居更是前百年來貴族精英與建筑師之間不變的心靈默契。無數(shù)水岸名宅，如同維納斯般，從水的幻夢中誕生而后永恒。 思考方向二： 從“亞熱帶風情”的方面暢想，尋求概念的支撐與創(chuàng)新。 主要從亞熱帶風情建筑與景觀 以及亞熱帶人文、文化方面進行概念的發(fā)想 同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點 項目命名構(gòu)想： 在思考方向二上，我們對案名建議如下： 重點推薦案名： 加勒比島 Caribbean Island 參考案名： 巴黎島 威尼斯別墅 思考方向三： 從“別墅莊園”方向進行 發(fā)想和挖掘。主要是基于本地塊所處的豐富資源著手，以“建造低密度大面積豪華別墅”為假想進行“莊園”概念的包裝（ 左右的容積率要求、 56 畝 /幢的莊園別墅）。同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點 本方向僅作思考的方向，在實際 *作中有一定難度。 項目命名構(gòu)想： 在思考方向三上，我們對案名建議如下： 重點推薦案名： 冠華莊園 Guanhua Manor 參考案名： 藍堡 碧水莊園 【第十章 整體開發(fā)推廣的思考】 一、整體開發(fā)理念的思考 理念之一：圍繞市場，賺足利潤 —— 作 為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。 理念之二：做精品，樹品牌 —— 作為一個有遠大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌； —— 先天的自然資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準備了充分條件； —— 不是頂級價格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級品質(zhì) 理念之三：尊重共性，突出個性 —— 別墅的特性和消費者消費偏好要尊重，但上海的客戶可教育； —— 只有突出個性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競爭中脫穎而出。 二、關(guān)于項目整體推廣的思考 我們根據(jù)經(jīng)驗認為本案的推廣應(yīng)該遵循以下原則。 前期蓄勢要充分。 高臺蓄水，概念傳播 無論是板塊的啟動還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時間進行。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前進行充分的蓄勢和市場預(yù)熱。這一階段，我們可以通過假想目標客戶的拜訪檢驗?zāi)繕讼M群市場定位是否合理而準確，同時了解其抗性和購買阻力。同時我們的重要任務(wù)是進行產(chǎn)品概念和營銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場塑造品牌形象和擴大知名度，借此吸引目標消費群的關(guān)注。 初期推廣要謹慎。 少量面市，試探市場 在本項目 所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前松江新城尚處于規(guī)劃發(fā)展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實，同時本案產(chǎn)品和所針對的消費群都需要經(jīng)過市場的檢驗，因此在推廣初期以少量別墅的推出進行產(chǎn)品和價格的市場檢驗，以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市。 正式推廣要層次清晰、組團性強。 分期推出，滾動開發(fā) 別墅尤其是獨棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應(yīng)該層次清晰，概念明確，組團性強。 三、分批推案思考 我們建議本項目一期 304 畝（按 0。 28 容積率估算，一期總建面為 5。67 萬方）按三階 段分批推出，具體分期如下： 第一階段： 以小區(qū)主入口、會所以及部分別墅作為小區(qū)的亮點和特色先期建造，作為樣板段部分；第一階段體量為 萬方（ 4050 棟單體別墅，含12 棟豪華別墅），樹立高檔形象，撥高地價，塑造本案大型高檔純水景別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點，打響品牌； 第二階段： 在第一階段品牌基本樹立、去化達 80%情況下，加推項目右下側(cè)地帶的 6070 棟別墅（含 12 棟豪華別墅）；在本階段，力求實現(xiàn)資金的迅速回籠； 第三階段：在前兩階段整體去化達 80%以上時，推出剩余房源，實現(xiàn)本盤的完全去化。 【第 十一章 相關(guān)建議和思考】 一、 對單體面積的思考 單體面積的設(shè)計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力。 我們的建議本案獨棟別墅的主力面積為： 280350m2；少量（控制在5 套左右）豪宅面積控制在 56 畝 /幢。 二、 對房型設(shè)計的思考 空間是別墅的靈魂。必須從房型上對本案的別墅房型進行一場“空間革命”！ 房型建議： —— 兩層半或三層為主，層高三米以上 —— 戶型設(shè)計基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；戶型設(shè)計的重點：客廳和主臥。 —— 客廳：所有的客廳必 須挑高（ 米， 米以上）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受；大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等……都可考慮 —— 主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺 —— 衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于 10 平方米（根據(jù)總面積作適當調(diào)整），次衛(wèi) 68 平方米 —— 廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房 —— 餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三） —— 充分利用水景和水系：可設(shè)計出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài)（如：廊橋別墅） —— 充分考慮別墅居家的特性，把 握好具體各房間的尺度 —— 功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排 禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間 功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 / 室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化 —— 創(chuàng)新型別墅少量可考慮聘請國外著名的設(shè)計師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進行設(shè)計，不為賣房，首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)實力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項目形象提升打下伏筆。 —— 特別的豪宅：本案的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特 別設(shè)計，創(chuàng)新、有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設(shè)施。 三、 建筑立面及風格的思考 —— 整個社區(qū)建筑單體結(jié)合不同組團主題采用相應(yīng)的建筑風格。組團內(nèi)各幢別墅間各有特色，但總體協(xié)調(diào)。 —— 高檔別墅的建筑風格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過分現(xiàn)代或時尚，必須經(jīng)得起時間考驗。 —— 建筑立面上：高尚別墅追求個性，但不張揚，必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化。 四、 開發(fā)時機選擇的思考 A、開發(fā)總體戰(zhàn)略 —— 后發(fā)先至，產(chǎn)品取勝 B、入市基礎(chǔ)：松江新城規(guī)劃落實進入實質(zhì)性階段；基礎(chǔ)配套建設(shè)進入實質(zhì)性階段；本 案產(chǎn)品規(guī)劃完善 五、 對會所功能設(shè)臵的思考 本案會所的功能設(shè)臵可從以下各項考慮： 服務(wù)性：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等； 運動型：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室（水幕電影）、健身房、韻律 *房、棋牌室、乒乓房、臺球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室； 餐飲類：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等 其 它：閱覽室、保健診療室等。 六、 智能化系統(tǒng)思考 建議從三個方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由 Inter 寬帶網(wǎng)接入（每戶要求 10M 帶寬）。設(shè)臵小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和 VOD點播。 安全防范系統(tǒng) （ 1）門禁系統(tǒng) （ 2）周邊防范系統(tǒng) （ 3）電子巡更系統(tǒng) （ 4）可視對講及家庭安防系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) （ 1）停車場管理系統(tǒng) （ 2）耗能自動接收系統(tǒng) （ 3）一卡通系統(tǒng) （ 4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災(zāi)自動報警，設(shè)備管理系統(tǒng) （ 5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （ 6）物業(yè)服務(wù)：提供許多個性化的服務(wù)、 24 小時物業(yè)服務(wù) 七、 新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 對于別墅這 種高檔次、高價值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。根據(jù)對上海別墅市場的了解和對國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用： —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 建議按照國家康居示范工程十大標準、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標體系》之 3A 級標準和《綠色生態(tài)住宅九大指標》的相關(guān)規(guī)定。