【導讀】政法規(guī)、部門規(guī)章等規(guī)定，并結(jié)合我市實際，制定本細則。租賃、評估、抵押、行政裁決、拆遷等的面積測算可參照執(zhí)行。測繪工作的統(tǒng)一監(jiān)督管理。廈門市測繪與基礎(chǔ)地理信息中心受市測繪行政主管部。門委托具體承擔相應房產(chǎn)測繪管理工作。下列術(shù)語和定義適用于本細則。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房。室、室外樓梯等，具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高永久性建筑。產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋套門范圍內(nèi)由單戶產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積。建筑面積和不應分攤的共有建筑面積。參考及規(guī)劃報建。依據(jù)經(jīng)規(guī)劃部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算。預售測算成果主要用于房地產(chǎn)項目的預售審批及銷售。出具的房產(chǎn)測量成果主要用于地價核算、辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登。建筑物地面以下各層建筑面積之和。半地下層計入地上層數(shù)。建筑物內(nèi)主要使用功能與平面布置相同的各樓層。只有商業(yè)和住宅兩部分功能的綜合樓稱為商住樓。

　　

【正文】 款所指的共有建筑相關(guān)是指該共有建筑為滿足各套（分戶）的出入、安全等其他使用功能提供保障或服務。 一幢建筑只有單戶產(chǎn)權(quán)人時，如其不需分層或分戶提供產(chǎn)權(quán)登記面積時，則該幢建筑可取各層外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和計算該幢的建筑面積，不進行共有建筑面積的劃分與分攤 計算。 凡列為不應分攤的共有建筑面積，不參與分攤其它的共有建筑面積（外半墻除外）。 某個共有建筑面積列入分攤后，不具體劃分各套（分戶）攤得面積的對應部位。 共有建筑面積的分類 共有建筑面積根據(jù)其性質(zhì)可分為幢共有建筑面積、功能區(qū)共有建筑面積、層共有建筑面積和其它共有建筑面積四種類型。 共有建筑面積按比例分攤的計算公式 對相關(guān)建筑面積進行共有建筑面積分攤，按下式計算 : δ Si ＝ K Si K＝Σδ Si/Σ Si 式中： K－為面 積分攤系數(shù) Si－為各單元參加分攤的建筑面積，單位：平方米； δ Si－為各單元參加分攤所得的分攤面積，單位：平方米； Σδ Si－為需要分攤的分攤面積總和，單位：平方米； Σ Si－為參加分攤的各單元建筑面積總和，單位：平方米。 可分攤的共有建筑面積 共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、通道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢、某一層或 某幾個單元服務的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 不應分攤的共有建筑面積和公共建筑空間 建在幢內(nèi)或幢外，為他幢和多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等。 專用于人防工程的地下室，平戰(zhàn)兩用的人防地下室中人防專用部位、平戰(zhàn)兩用區(qū)域內(nèi)除公共通道外的其他部位。 一幢樓房中取得部分竣工手續(xù)后，委托房產(chǎn)測繪時，服務于本幢的共有建筑面積其所服務 的對象還未完全竣工的。 按規(guī)劃部門批建層高建設(shè)的層高大于 （結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、避難層（室）、架空層以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開放空間的部分等。不包含其中的核心筒、公共設(shè)備用房和管理用房等應分攤的共有建筑面積。 獨立建造的變配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房。 在第 5款內(nèi)沒有羅列的房屋或建筑部位。 共有建筑面積的計算與分攤方法 共有建筑面積的計算方法 根據(jù) 方法，計算各相應區(qū)域的套內(nèi)面積和共有建筑面積。再根據(jù) 所得的分攤面積。幢共有建筑面積由整幢房屋各單元按面積比例進行分攤；功能區(qū)共有建筑面積由該功能區(qū)內(nèi)各單元按面積比例分攤；層共有建筑面積由該層中各單元按面積比例分攤。 單一功能房屋共有建筑面積的分攤方法 單一功能房屋一般指純住宅樓（宿舍）、純辦公（寫字樓）、純商業(yè)、純廠房等。其共有建筑面積的分攤一般可采用整體分攤方法，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。 當一幢單一功能房屋存在多個樓梯位，且各樓梯位服務的單元面積不同時，應按各梯位細分功能區(qū)進行分攤。 商住樓共有建筑面積的分攤方法 （或辦公）等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)（或辦公）兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)（或辦公）部分分攤得到的全幢共有建筑面積，然后住宅和商業(yè)（或辦公）部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。 ：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照 第 ，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。 （或辦公）部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。 ，應分別劃分為不同功能區(qū)；塔樓內(nèi)有多個獨立樓梯或電梯的，還應按梯細分功能區(qū)分別計算。 多功能綜合 樓共有建筑面積的分攤方法 多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤，一般需進行多級分攤。 多級共有建筑面積的分攤原則 多級共有建筑面積分攤，采用從整體到局部的逐級分攤的原則。先分攤幢共有建筑面積至整幢內(nèi)各單元，再分攤功能區(qū)共有建筑面積至功能區(qū)內(nèi)各單元，然后分攤層共有建筑面積至層內(nèi)各單元。本分攤區(qū)域內(nèi)共有建筑面積包括上一級分攤至本區(qū)域內(nèi)的共有建筑面積。 共有建筑面積分攤的若干具體規(guī)定 可分攤共有面積的劃分確認原則是： a) 依據(jù)經(jīng)規(guī)劃 部門核準的建筑施工圖，劃分共有部位的使用功能和服務范圍，其功能和名稱以設(shè)計圖紙的標注為依據(jù)進行確認。 b) 竣工測量、房產(chǎn)測量、變更測量時，現(xiàn)場復核并測量已使用建筑空間的實際使用功能，未使用的建筑空間或?qū)嵉責o法確認功能的建筑空間，其功能以經(jīng)規(guī)劃部門核準并備案的施工圖上標注的功能為準，仍無法明確的，單列不分攤。 一幢建筑存在地下室（半地下室），核心筒部分和樓梯等縱向共有部位，可根據(jù)房屋的實際情況，按地上地下分割，由使用該縱向共有部位的功能區(qū)各自分攤。若地下層（或半地下層）功能與其上層一致時，該功 能區(qū)內(nèi)的核心筒部分和樓梯等縱向共有部位可從該功能區(qū)與其他功能區(qū)的分界線處分割。 計算建筑面積的地面層（底層）走廊、檐廊等可分攤的，當?shù)讓痈魈祝ǚ謶簦┫蛟摾鹊篱_門時，該廊道的建筑面積扣除通往樓上的通道面積后為底層各套（分戶）應分攤的共有建筑面積；除此之外的廊道的建筑面積依照共有分攤原則進行分攤。 地下室車道、專門服務于車位的其它公共通道和地下停車區(qū)域內(nèi)未利用的非獨立空間的建筑部位，由地下室各車位分攤；地下室功能用房和服務于本功能用房的專用通道，由使用該功能用房的各套（分戶）進行分攤 ；未明確專有服務范圍的獨立用房（如儲藏室、工具間等），單列不分攤。 原設(shè)計為整體商場，后分割成通道和若干鋪位，通道的建筑面積由各相關(guān)鋪位按其建筑面積比例分攤。 會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心等， 以及居委會、派出所使用的房屋，不以共有建筑面積認定，以套（分戶）認定，依照共有建筑面積分攤原則參與分攤相關(guān)共有建筑面積。 獨立使用的地下室、半地下室，獨立的車位、車庫、倉庫、儲物間、雜物間、車棚等，自行車、摩托車等機動車、非機動車集中停放部位， 不以共有建筑面積認定，可根據(jù)實際功能按套（分戶）認定或單列不分攤。 斜面結(jié)構(gòu)或非垂直墻體的房屋、圍護性幕墻等不計算外半墻的，也應分攤?cè)蓖獍雺Α? 樓梯下方實際使用的，層高在 套內(nèi)建筑面積；層高在 米以下空間的建筑面積計入樓梯建筑面積，由使用該梯的功能區(qū)分攤。 6 其他規(guī)定 房產(chǎn)測繪成果資料應當與房產(chǎn)自然狀況保持一致，房屋權(quán)屬界限的確認以規(guī)劃部門批準或核實的文件、圖紙為依據(jù)。 委托方在委托測量時，必須主動提供相關(guān)的 報批文件和圖紙、共有建筑部位的功能和服務范圍情況說明以及測量單位認為與面積測算有關(guān)的其他材料。 房產(chǎn)測繪成果的檢查驗收，依照國家標準的相關(guān)規(guī)定，實行二級檢查和最終驗收制。二級檢查由房產(chǎn)測繪單位組織實施。最終驗收由房產(chǎn)測繪委托人組織進行，并簽署驗收書。 7 附則 本細則自 2020 年 1 月 1 日起施行。本細則施行前取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可 證》的房產(chǎn)面積測算按原有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 。