【正文】 翔安區(qū)08年住宅成交199套，占全市住宅成交的2%，同比07年的2579套，少了2380套。價(jià)格方面，該區(qū)08年住宅均價(jià)為6954元/平方米，同比07年的6056元/平方米，上漲了15%。綜觀翔安區(qū)住宅均價(jià)全年走勢(shì)，8月為全年最高價(jià)，一平方米高達(dá)8052元/平，1月至3月，價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，在6200元/平方米以上，4月攀升到7863平/元，5月份略跌至7660元/平，6月份繼續(xù)小幅下跌，均價(jià)7365元/平，7月份跌回6885元/平，8月躥升到全年單價(jià)最高8052元/平后，9月下跌至均價(jià)7173元/平方米，10月繼續(xù)下跌，11月出現(xiàn)大幅度下跌，11月住宅均價(jià)為5388元/平方米，為全年最低，12月反彈回7175元/平方米。翔安區(qū)08年度共有4個(gè)項(xiàng)目有成交備案，片區(qū)銷售節(jié)點(diǎn)集中于上半年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1—4月份翔安區(qū)住宅共成交106套，占去了該區(qū)年度總成交量的半壁江山。值得一提的是，在翔安區(qū)08年度住宅成總交量中 ，位于區(qū)府大道與馬新路交叉口的匯景新城中心，以極其明顯的優(yōu)勢(shì)，領(lǐng)跑翔安樓市，可謂該片區(qū)08年最熱的樓盤。該項(xiàng)目自3月30日開(kāi)盤來(lái)，看好翔安前景的各方購(gòu)房者紛紛出手，使得項(xiàng)目在4月份取得不錯(cuò)的成交量，項(xiàng)目全年成交120套，均價(jià)7769元/平，占去翔安區(qū)08年度成交量的60% 。該區(qū)其他項(xiàng)目，如由廈門特房集團(tuán)打造的兩個(gè)項(xiàng)目：位于翔安水瓊線以南的“特房錦繡翔安”和位于翔安區(qū)馬巷鎮(zhèn)東部“特房美地雅登”今年也各有44套和34套簽約入賬，均價(jià)分別為6092元/平和6793元/平。五、營(yíng)銷方式分析2008年的地產(chǎn)寒流令許多人猝不及防，開(kāi)發(fā)商們更是想盡辦法積極應(yīng)對(duì)。回顧08年廈門樓市，可用“萬(wàn)象紛呈”四個(gè)字來(lái)形容，但這“萬(wàn)象”并非均勻分布在一年的各個(gè)時(shí)段。 08上半年，持續(xù)降溫下，廈門樓市呈現(xiàn)出不溫不火的局勢(shì)；2008年下半年的六個(gè)月時(shí)間內(nèi) ，地產(chǎn)商們開(kāi)始著力抗擊“逆市”，此時(shí)“萬(wàn)象”開(kāi)始展現(xiàn)——盡管大家可能覺(jué)得“特價(jià)房 ”不足為奇，但島內(nèi)“6字頭”房?jī)r(jià)著實(shí)火了一把，“低價(jià)開(kāi)盤”、“團(tuán)購(gòu)”、“換算價(jià)” 等說(shuō)法頻出，側(cè)面反映出開(kāi)發(fā)商們?cè)趦r(jià)格上做的文章。此外，由于地產(chǎn)不景氣，“現(xiàn)房”比 “期房”更受購(gòu)房者青睞，一時(shí)間“現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房”四起。總之，開(kāi)發(fā)商為了緩解資金壓力，促進(jìn)銷售，利用各種營(yíng)銷策略進(jìn)行宣傳推廣銷售，并取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。（1）異地營(yíng)銷陌生到熟知在逐漸結(jié)束“賣房子像賣白菜”的日子后，廈門消費(fèi)群體的理性程度愈發(fā)深化。加之2007年頻繁調(diào)控的影響，市場(chǎng)龐大的供應(yīng)量依靠一島之力已經(jīng)顯得蒼白無(wú)力。而海峽西岸中心城市的輻射影響力也決定廈門不可能拘泥于此，更大市場(chǎng)需求空間則來(lái)自于像泉州、漳州、龍巖、三明、莆田等廈門周邊地級(jí)市，甚至延伸至省外、國(guó)外——正所謂“海納百川，方能成其深”。未來(lái)海岸是廈門異地行銷的先行者，今年還是延續(xù)巡回展銷的傳統(tǒng)，普遍撒網(wǎng)，重點(diǎn)開(kāi)花；無(wú)獨(dú)有偶，特房美地雅登和特房錦繡祥安以“十地同步公平銷售”賺了個(gè)滿堂彩；信貸新政之后，樂(lè)活小鎮(zhèn)也放眼省內(nèi)其他市場(chǎng)，涉足三明，龍巖等城市，在逆市中扭轉(zhuǎn)大局，扮演新政后廈門住宅交易市場(chǎng)“中流砥柱”的角色。如此案例舉不勝舉，對(duì)于廈門市場(chǎng)而言，未來(lái)大型地產(chǎn)項(xiàng)目的跨區(qū)域化已是大勢(shì)所趨，“大眾營(yíng)銷”也將逐步為“分眾營(yíng)銷”所取代。（2）活動(dòng)營(yíng)銷吹拉彈唱奏作為廈門活動(dòng)營(yíng)銷踐行者的突出代表，每逢重大節(jié)假日，未來(lái)海岸推出的“五一城市狂歡節(jié)”、“十一城市趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)”，“元旦第二故鄉(xiāng)年”等大型社區(qū)活動(dòng)，使社區(qū)氛圍獲得相當(dāng)程度的提高。夏商大學(xué)康城和樂(lè)活小鎮(zhèn)則更成為杏北新區(qū)的代言，“美食節(jié)”、“七夕牽手會(huì)”、“中秋博餅”等活動(dòng)提高樓盤知名度的同時(shí)，也彰顯了開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌效應(yīng)。值得關(guān)注的是，活動(dòng)雖豐富熱鬧，但其定位需與各自樓盤相得益彰，方能收效顯著。活動(dòng)營(yíng)銷的恰如其分，可以迅速引起市場(chǎng)轟動(dòng)，從而樹(shù)立起樓盤鮮明的旗幟形象。（3）體驗(yàn)式營(yíng)銷理念與價(jià)值2007年面市的萬(wàn)科金域藍(lán)灣，銷售業(yè)績(jī)有目共睹，其深諳的體驗(yàn)式營(yíng)銷也發(fā)揮得淋漓盡致。裝修樣板房、布置購(gòu)房通道、設(shè)定好交付毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)等措施，將人性化與標(biāo)準(zhǔn)化緊密融合，讓潛在置業(yè)人群親身體驗(yàn)到萬(wàn)科的品質(zhì)。這無(wú)疑給廈門市場(chǎng)帶來(lái)了閃亮的新意，也帶來(lái)了意味深長(zhǎng)的思考?，F(xiàn)在，越來(lái)越多的廈門樓盤開(kāi)始在顧客體驗(yàn)上下功夫。源昌鑫海灣典型的樣板房營(yíng)造，將各種戶型形象呈現(xiàn)；海峽國(guó)際社區(qū)的景觀營(yíng)造一如既往的專注，儼然成為廈門樓市品質(zhì)時(shí)代的代表作之一，賦予了置業(yè)人群對(duì)于它豐富的想像空間。顯然，廈門的體驗(yàn)營(yíng)銷已經(jīng)風(fēng)生水起，樣板房營(yíng)造的普及化更成為一種趨勢(shì)，其貫述的不僅僅是產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)越，其更多是對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)理念，產(chǎn)品價(jià)值的一個(gè)整體詮釋。（4）促銷方式層出不窮面對(duì)銷售態(tài)勢(shì)的疲軟，各個(gè)開(kāi)發(fā)商可謂“八仙過(guò)海，各顯神通”，各種促銷方式層出不窮，諸如老客戶介紹新客戶贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)，送車位、送裝修材料券、送汽車、送家具，更有甚者開(kāi)發(fā)商還替客戶預(yù)先墊付10％－20％的首付款，也有個(gè)別開(kāi)發(fā)商針對(duì)第二套住宅利息提高部分進(jìn)行讓利，總之，在不斷惡化的銷售行情中，各種促銷方式的出現(xiàn)，都說(shuō)明開(kāi)發(fā)商面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)積極做出第一反應(yīng)，減少政策引起的不利影響。（5）直接打價(jià)格戰(zhàn)提及年末降價(jià)風(fēng)，最引人矚目的要數(shù)都市港灣的6字頭房?jī)r(jià)。這個(gè)位于東渡狐尾山下的樓盤，在10月下旬推出56套特惠房，最低價(jià)格為6588元/平米。在廈房股份的影響力與島內(nèi)6字頭房?jī)r(jià)的超強(qiáng)吸引力的雙重作用下，都市港灣自10月底至11月，霸占了人們的目光，成為購(gòu)房者們交流時(shí)的必談話題。于此同時(shí)，價(jià)格的威力也因成交量的連續(xù)上漲而越發(fā)明顯起來(lái)。隨后香山碧海晴空、嘉盛豪園、幸福密碼、水晶森林、夏商禾祥尚筑、樂(lè)活小鎮(zhèn)等樓盤迅速跟風(fēng)降價(jià)，廈門一時(shí)降價(jià)聲不斷，一定程度上刺激了成交量的上升。第四部分 廈門島內(nèi)主要樓盤成交情況一、島內(nèi)成交量較高的18個(gè)樓盤成交情況二、島內(nèi)關(guān)注樓盤銷售情況萬(wàn)科金域藍(lán)灣海峽國(guó)際社區(qū)香山碧海晴空云頂至尊羅賓森廣場(chǎng)夏商禾祥尚筑禹州世貿(mào)國(guó)際都市港灣聯(lián)發(fā)五緣灣1號(hào)福隆國(guó)際1魯能領(lǐng)秀城1國(guó)貿(mào)藍(lán)海第五四部分 2009年走勢(shì)預(yù)測(cè)一、上半年房?jī)r(jià)將繼續(xù)下行中國(guó)社會(huì)科學(xué)院日前在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》中指出，2009年，在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。藍(lán)皮書(shū)指出，2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。事實(shí)上，在保障性住房即將批量入市的預(yù)期下，商品房?jī)r(jià)格也可能將面臨方向性的調(diào)整。再加上大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍預(yù)期明年上半年樓市回暖無(wú)望，開(kāi)發(fā)商會(huì)借下半年的回暖加大推盤力度，因此，在供應(yīng)加大的前提下，再加上開(kāi)發(fā)商資金回籠預(yù)期，很可能會(huì)在價(jià)格做出一定的讓步。二、成交有望逐步回暖連續(xù)五次降息、降低首套住宅首付、降低購(gòu)房稅費(fèi)，有助于提升消費(fèi)的購(gòu)房能力，從目前市場(chǎng)銷售上效果已初步顯現(xiàn)。對(duì)比2008年中央政府相關(guān)部門和地方政府的救市措施可以發(fā)現(xiàn)，中央政府相關(guān)部門救的是市場(chǎng)需求，重點(diǎn)在于“救量”。但對(duì)于改善性、及投資性需求仍采用壓制的政策，成交量將難以大幅回升。三、土地繼續(xù)流標(biāo)根據(jù)國(guó)土資源部近期下發(fā)的 《關(guān)于做好2009年報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)工作的通知》的要求，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地計(jì)劃申報(bào)。未完成2007年供地計(jì)劃的城市不準(zhǔn)申報(bào)2009年用地計(jì)劃；2008年用地計(jì)劃完成緩慢的城市，減少2009年用地計(jì)劃申報(bào)指標(biāo)。 這將一定的程度上有利于市場(chǎng)消化現(xiàn)有存量土地。但從目前市場(chǎng)狀況分析明年上半年，樓市不可能回暖。相應(yīng)地，土地市場(chǎng)也將延續(xù)今年下半年以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)。 而由于2008年市場(chǎng)形勢(shì)低迷，預(yù)計(jì)2009年土地整體價(jià)格將下調(diào)。四、住宅產(chǎn)品可能兩端分化近年來(lái)國(guó)家大力推行兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房政策，與市場(chǎng)化的普通商品房和高端住宅并存。且今后的保障性住房也將由原來(lái)政府提供相關(guān)政策、企業(yè)為主體開(kāi)發(fā)的模式慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)橐徊糠钟烧鲗?dǎo)來(lái)建設(shè)。這樣的話，必然會(huì)使得保障性用房無(wú)論是數(shù)量、規(guī)模還是非市場(chǎng)性的特點(diǎn)都會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。未來(lái)，國(guó)內(nèi)住宅產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展將大致向兩端分化：一種是政府主導(dǎo)的保障性住房建設(shè)。另一種是開(kāi)發(fā)商為主的個(gè)性化高端產(chǎn)品，這種變化主要取決于當(dāng)前市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。開(kāi)發(fā)商將會(huì)更傾向于開(kāi)發(fā)一些高端、特色的個(gè)性化住宅產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)上中產(chǎn)以上階層二次或多次置業(yè)的居住、投資需求。五、后繼還將有更多的利好政策推出對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2008年的樓市可以說(shuō)是政策市。從六月份開(kāi)始，便有地方政府出臺(tái)政策，鼓勵(lì)購(gòu)房者入市買房。到了九、十月份，“救市”政策更是層出不窮，從地方到中央都有相應(yīng)的“救市”政策鼓勵(lì)消費(fèi)。 放松二套房貸、減少購(gòu)房買入和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)、降低貸款利息……在已經(jīng)出臺(tái)了不少鼓勵(lì)消費(fèi)的政策之后，中央和地方各級(jí)政府還將會(huì)出臺(tái)怎樣的政策，刺激目前低迷的房地產(chǎn)消費(fèi)? 這些政策包括購(gòu)房退稅、放松購(gòu)房入戶、繼續(xù)降息、徹底放松投資性及改善性購(gòu)房需求等。09年在國(guó)內(nèi)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)惡化、擴(kuò)大內(nèi)需已成為工作的重點(diǎn)，因此政府部門還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)購(gòu)房；因此政府的下一步政策取向，尤為值得關(guān)注。38 / 3