【正文】 問工作流程圖 基本框架 ? 二期產(chǎn)品面臨的關(guān)鍵問題 ? 解決問題的基本方法 ? 產(chǎn)品思路建議 關(guān)鍵問題 ? 與一期的互動(dòng) – 借助一期產(chǎn)品的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，用已經(jīng)形成的項(xiàng)目品牌推廣二期產(chǎn)品 – 利用二期較大的規(guī)模與可能的產(chǎn)品多樣性給一期產(chǎn)品提供中大規(guī)模社區(qū)環(huán)境與配套支持 關(guān)鍵問題 ? 把握區(qū)域市場(chǎng)變化的節(jié)奏 – 區(qū)域市場(chǎng)受北京西部板塊的輻射的影響，逐漸具備抬升的條件 – 市場(chǎng)需求受區(qū)域居住人口消費(fèi)力上升的限制 關(guān)鍵問題 ? 區(qū)域內(nèi)的客戶需求與區(qū)域外的客戶需求的側(cè)重選擇 – 四環(huán)及海淀地區(qū)客戶具有更強(qiáng)的消費(fèi)水平，但有可能選擇的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目更多，范圍更大，位置更近 – 石景山及首鋼本區(qū)域的客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度相對(duì)較高 解決問題的思路 ? 用地條件分析 ? 市場(chǎng)條件分析 ? 成本及策略分析 用地條件分析 ? 位置條件分析 – 通過對(duì)居住人口的規(guī)模與密度，區(qū)域形成的時(shí)間，就業(yè)形態(tài)與就業(yè)人口規(guī)模、區(qū)域配套設(shè)施的規(guī)模種類與檔次等因素的分析對(duì)區(qū)域成熟度進(jìn)行分析，并尋找表現(xiàn)區(qū)域居住人口消費(fèi)力水平的要素 – 通過對(duì)交通條件的分析，解釋本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)板塊（玉泉路板塊、西長(zhǎng)安街板塊、西四環(huán)四季青板塊等）的關(guān)系 – 通過對(duì)自然環(huán)境條件的分析，尋找項(xiàng)目附加值的實(shí)現(xiàn) 用地條件分析 ? 地塊及周遍環(huán)境條件分析 – 通過對(duì)用地周遍道路及現(xiàn)狀改造的分析，對(duì)項(xiàng)目可能受到的有利不利因素進(jìn)行分析，進(jìn)而提出有針對(duì)性的策劃與設(shè)計(jì)方面的建議 – 考慮用地形狀、規(guī)模等因素對(duì)容積率、建筑形式的影響 – 考慮臨街性對(duì)商業(yè)功能的支持性影響 用地條件分析 ? 初步的分析與判斷結(jié)論 – 區(qū)域成熟度相當(dāng)高，認(rèn)可本區(qū)域的客戶總量較大；對(duì)外區(qū)域客戶的吸引不僅倚賴產(chǎn)品的性價(jià)比，更倚賴于交通條件的改善 – 用地周遍的小環(huán)境有待改善 – 臨路性較強(qiáng)，有營(yíng)造商業(yè)等復(fù)合功能的基本條件 – 規(guī)模適中，用地方正，給規(guī)劃設(shè)計(jì)留有較大的發(fā)揮空間 市場(chǎng)條件分析 ? 對(duì)市場(chǎng)供給的分析 – 通過對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目的產(chǎn)品與銷售情況的分析，尋找本項(xiàng)目的可能的優(yōu)劣勢(shì)，通過對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的分析，對(duì)未來市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析 ? 對(duì)市場(chǎng)需求的分析 – 通過對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目的客戶構(gòu)成的分析，解釋區(qū)域內(nèi)客戶需求的特征，并有針對(duì)性的在產(chǎn)品策劃中進(jìn)行體現(xiàn) 市場(chǎng)條件分析 ? 對(duì)市場(chǎng)分析的初步思路 – 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目以高密度、中等舒適度為共同特征，項(xiàng)目的品質(zhì)與售價(jià)有很強(qiáng)的趨同的規(guī)律；在規(guī)劃上，通過適當(dāng)降低容積率獲得品質(zhì)的提升的項(xiàng)目較少，在環(huán)境品質(zhì)上花代價(jià)做出亮點(diǎn)的幾乎沒有 – 項(xiàng)目現(xiàn)狀有可能反映了區(qū)域主流客戶對(duì)品質(zhì)與價(jià)格的綜合選擇的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也為升級(jí)型的產(chǎn)品留有了空間 – 為“打造區(qū)域頂級(jí)產(chǎn)品”的假設(shè)提供了支持 成本及策略分析 ? 對(duì)成本條件分析的初步思路 – 容積率與社區(qū)品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián)性，但并不是完全對(duì)應(yīng)的關(guān)系 – 通過保持容積率降低土地成本的分?jǐn)?，同時(shí)在環(huán)境景觀以及建筑立面等方面增加成本、提升品質(zhì)并形成亮點(diǎn)有可能在成本分析方面是成立的 – 如果通過容積率的降低提升品質(zhì)，需要有明顯的產(chǎn)品類型差異的變化，但單價(jià)的提升是一個(gè)相對(duì)較大的風(fēng)險(xiǎn) 成本及策略分析 ? 對(duì)開發(fā)策略分析的初步思路 – 一期產(chǎn)品與二期產(chǎn)品品質(zhì)的同一性和推廣的協(xié)同性尤為重要，兩期產(chǎn)品如果能夠有緊密的銜接，在進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)形成互相促進(jìn)的態(tài)勢(shì)，應(yīng)最為有利 – 一期產(chǎn)品有明顯的品質(zhì)的優(yōu)勢(shì)，能夠形成項(xiàng)目品牌含金量，對(duì)二期產(chǎn)品是強(qiáng)有力的支持 二期產(chǎn)品定位的初步思路 ? 客戶定位的初步判斷 – 周邊區(qū)域的客戶是二期產(chǎn)品最主要吸引的客戶 – 客戶以在石景山區(qū)域就業(yè)、家庭及社會(huì)關(guān)系集中在石景山區(qū)域、家庭結(jié)構(gòu)完整、三代居比例大等為主體特征 二期產(chǎn)品定位的初步思路 ? 產(chǎn)品定位的初步判斷 – 具有城市成熟區(qū)域生活便利特征的社區(qū) – 中高容積率的高品質(zhì)社區(qū) – 環(huán)境、立面等要素的亮點(diǎn)塑造 – 主流的緊湊型戶型滿足主流客戶群的需求 – 通過商業(yè)配套設(shè)施提高項(xiàng)目的利潤(rùn)空間，并與會(huì)所等功能結(jié)合，塑造都市型社區(qū)的整體形象 產(chǎn)品定位思路的描述 – 在保證一定容積率前提下建筑樓型與總圖布局的變化 產(chǎn)品定位思路的描述 – 圍合的而非行列式的 – 建筑高矮有變化的 – 空間形狀有變化的 產(chǎn)品定位思路的描述 – 環(huán)境主題上應(yīng)該有突破性的品質(zhì)提升 ? 大面積的水景、超大規(guī)模的圍合庭院、移植成樹、與會(huì)所結(jié)合的人工微地形等都能夠成為主題 高品質(zhì)環(huán)境與高容積率并不絕對(duì)沖突 產(chǎn)品定位思路的描述 – 環(huán)境主題上應(yīng)該有突破性的品質(zhì)提升 ? 花費(fèi)一定的代價(jià)從水景、樹種搭配等方面突破北京氣候?qū)@林造景的限制，形成獨(dú)此一家的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品定位思路的描述 – 主流居住社區(qū)的風(fēng)格形象建議以傳統(tǒng)和外域風(fēng)情結(jié)合的路線 產(chǎn)品定位思路的描述 – 商業(yè)街與會(huì)所部分結(jié)合，會(huì)所與園林部分結(jié)合，形成環(huán)境舒適，生活便利，具有都市感的社區(qū) – 商業(yè)街的主題塑造能成為石景山地區(qū)的一個(gè)前所未有的亮點(diǎn) 產(chǎn)品定位思路的描述 – 住宅建筑應(yīng)強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)、都市化的空間，尤其以大堂、樓梯間等公共空間為重點(diǎn)，塑造高檔公寓的品質(zhì)形象 產(chǎn)品定位思路的描述 – 高密度住宅建筑部分應(yīng)該強(qiáng)調(diào)人工造景的變化，通過地坪變化、構(gòu)筑物的設(shè)計(jì)等獲得景觀的豐富性 謝謝！ 以上內(nèi)容，僅為目前初步思考，并將隨市場(chǎng)變化做進(jìn)一步調(diào)整。歡迎各位領(lǐng)導(dǎo)及發(fā)展商提出寶貴意見！ ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 7, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 04:18:2704:18:2704:183/7/2023 4:18:27 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :18:2704:18Mar237Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 04:18:2704:18:2704:18Tuesday, March 7, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 :18:2704:18:27March 7, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 3月 7日星期二 上午 4時(shí) 18分 27秒 04:18: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 上午 4時(shí) 18分 :18March 7, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 7日星期二 4時(shí) 18分 27秒 04:18:277 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 4時(shí) 18分 27秒 上午 4時(shí) 18分 04:18: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 7, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 04:18:2704:18:2704:183/7/2023 4:18:27 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :18:2704:18Mar237Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 04:18:2704:18:2704:18Tuesday, March 7, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :18:2704:18:27March 7, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 7日星期二 上午 4時(shí) 18分 27秒 04:18: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 上午 4時(shí) 18分 :18March 7, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 7日星期二 4時(shí) 18分 27秒 04:18:277 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 4時(shí) 18分 27秒 上午 4時(shí) 18分 04:18: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 7, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 04:18:2704:18:2704:183/7/2023 4:18:27 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :18:2704:18Mar237Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 04:18:2704:18:2704:18Tuesday, March 7, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :18:2704:18:27March 7, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 7日星期二 上午 4時(shí) 18分 27秒 04:18: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 上午 4時(shí) 18分 :18March 7, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 7日星期二 4時(shí) 18分 27秒 04:18:277 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 4時(shí) 18分 27秒 上午 4時(shí) 18分 04:18: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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