【正文】 標(biāo)準(zhǔn)）成本部項目目標(biāo)成本測算計劃財務(wù)部根據(jù)售價、銷售進(jìn)度、成本測算、進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)計算（ 7）將 《 目標(biāo)成本（啟動版） 》 按 考核責(zé)任分解，為簽訂設(shè)計合同，限額設(shè)計提供依據(jù)。 對照成本科目和崗位職責(zé)，將 土地版 總目標(biāo)成本按 《 目標(biāo)成本分解及責(zé)任成本考核指引 》 分解到各部門，對項目費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)（包括控制內(nèi)容、要點(diǎn)、手段）進(jìn)行明確。 典型工具13目標(biāo)成本按考核責(zé)任指引表流程見下圖二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細(xì)化管理之道（ 1）測定 目標(biāo)成本（方案版）： 方案設(shè)計完成后 20個工作日內(nèi)，項目負(fù)責(zé)人組織，設(shè)計研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成 《 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案） 》 和 《 項目產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案） 》 ，項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)據(jù)其完成 《 目標(biāo)成本（方案版） 》 。 方案版目標(biāo)成本應(yīng)明確以下內(nèi)容： 單體建筑指標(biāo) ：至少應(yīng)包括：外墻面積、外保溫面積、不同外裝飾材面積、門窗面積、屋面飾材、防水面積、大堂裝飾面積等； 基礎(chǔ)工程成本：根據(jù) 地質(zhì)勘察報告、結(jié)合歷史數(shù)據(jù)、市場預(yù)期和基礎(chǔ)工程量具體測算； 主體工程成本： 參考?xì)v史項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，結(jié)合現(xiàn)合同條件以及市場預(yù)期具體測算； 景觀工程成本： 按照方案圖進(jìn)行測算完成，至少應(yīng)包括景觀面積、軟景面積、硬景面積、水體面積、鋪裝面積、擋墻工程量、圍墻工程量、代征綠地面積等指標(biāo)； 三通一平工程成本： 土石方工程量應(yīng)根據(jù)方案圖（或平場圖）、原始地貌圖計算，施工道路、施工水電、臨時設(shè)施根據(jù)施工平面布置圖測算； 基礎(chǔ)設(shè)施工程成本： 根據(jù)綜合管網(wǎng)圖（方案版）測算工程量，至少應(yīng)包括：道路工程量、雨污水工程量、雨污水處理池工程量、強(qiáng)弱電管網(wǎng)工程量、給水管道工程量；（ 2）委托造價咨詢單位、面積測繪單位 ：方案設(shè)計完成后應(yīng)委托造價咨詢單位測算相關(guān)指標(biāo)、對方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較；委托測繪單位對建筑面積、銷售面積、造價面積進(jìn)行計算；（ 3）目標(biāo)成本（方案版）報批： 如 《 目標(biāo)成本（方案版） 》 未超過 《 項目目標(biāo)成本（啟動版》 中的預(yù)設(shè)總成本（除土地外開發(fā)成本）的 3%，則只需按 《 方案設(shè)計階段成果 》 審批流程提交審批。否則，需項目設(shè)計研發(fā)經(jīng)理和項目成本經(jīng)理對超預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的原因進(jìn)行分析和總結(jié)，并提交地區(qū)公司 PMO進(jìn)行研討和審核。（ 4） 《 初步設(shè)計任務(wù)書成本控制附件 》 編制和審核： 根據(jù)審核通過的 《 目標(biāo)成本（方案版 ） 》，由項目設(shè)計研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成 《 初步設(shè)計任務(wù)書成本控制附件 》 ，并報項目成本經(jīng)理、項目負(fù)責(zé)人、集團(tuán)成本部經(jīng)理、設(shè)計研發(fā)部經(jīng)理審核，作為 《 初步設(shè)計任務(wù)書 》 的附件。二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細(xì)化管理之道工程部提供現(xiàn)場布置方案提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案提供初步施工方案及土石方平衡對比提供方案圖、初步設(shè)計圖提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方案對比成本部目標(biāo)成本分解進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃研發(fā)部計劃財務(wù)部財務(wù)指標(biāo)計算（ 5）將 《 目標(biāo)成本（方案版） 》 按合同 分解為責(zé)任成本。 盡快進(jìn)行工程發(fā)包和招標(biāo)采購，縮短開發(fā)周期 。 規(guī)劃方案定案后確定總目標(biāo)成本，設(shè)計開始前將總目標(biāo)成本按照 分判與采購計劃 、 目標(biāo)成本合同分解表 分解成未來可執(zhí)行的合同，進(jìn)而將合同簽訂、履行的責(zé)任落實到各責(zé)任部門，以各部門的責(zé)任成本的完成來保證目標(biāo)成本的完成。隨著項目的進(jìn)展， 合約規(guī)劃 逐漸變成真實的合同。招標(biāo)簽約過程中分解的責(zé)任成本值（標(biāo)的額）也是評標(biāo)依據(jù)之一典型案例10 招標(biāo)合同分判與采購計劃11龍湖目標(biāo)成本分解模板表12龍湖地產(chǎn)合約規(guī)劃模板二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細(xì)化管理之道（ 1）編制 《 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（初設(shè)） 》 ： 初步設(shè)計完成后 20個工作日內(nèi)，項目負(fù)責(zé)人組織，項目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成 《 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（初設(shè)） 》 和 《 項目配置標(biāo)準(zhǔn)（初設(shè)） 》 。如無初步設(shè)計，可省略此項工作。（ 2）編制目標(biāo)成本（執(zhí)行版）： 初步設(shè)計完成后 30個工作日內(nèi)，依據(jù) 《 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（初設(shè)） 》 、 《 項目配置標(biāo)準(zhǔn)（初設(shè)） 》 ，項目成本經(jīng)理組織項目團(tuán)隊參加，共同開會充分討論，完成 《 目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 。如無初步設(shè)計，需在招標(biāo)圖紙完成后 30個工作日內(nèi)完成《 目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 。（ 3）委托造價咨詢單位計算相關(guān)工程量 ：委托造價咨詢單位依據(jù)初步設(shè)計圖紙進(jìn)行計量、計價，包括單體建安工程、配套設(shè)施工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、環(huán)境景觀工程；并提出技術(shù)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化措施建議；根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進(jìn)行計算；（ 4）確定樣板房造價。 如做實體樣板房項目，在初步設(shè)計完成時，依據(jù)已完成的樣板房的施工圖確定其造價；（ 5）目標(biāo)成本（執(zhí)行版）報批： 如 《 目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 未超過 《 目標(biāo)成本（方案版 》 中的預(yù)設(shè)總成本（除土地外開發(fā)成本）的 3%，則只需按 《 初步設(shè)計階段成果 》 審批流程提交審批。否則需要成本經(jīng)理和設(shè)計研發(fā)經(jīng)理對超預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的原因進(jìn)行分析和總結(jié)，并提交地區(qū)公司 PMO進(jìn)行研討和審核。審核后同時抄送公司 PMO成員、項目團(tuán)隊成員、集團(tuán)運(yùn)營中心、集團(tuán)財務(wù)部。（ 6） 《 施工圖設(shè)計任務(wù)書成本控制附件 》 編制和審核： 根據(jù)審核通過的 《 目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 ，由項目設(shè)計研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成 《 施工圖設(shè)計任務(wù)書成本控制附件 》 ，并報項目成本經(jīng)理、項目負(fù)責(zé)人、集團(tuán)成本部經(jīng)理、設(shè)計研發(fā)部經(jīng)理審核，作為 《 施工圖設(shè)計任務(wù)書 》 的附件。二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細(xì)化管理之道（ 7）根據(jù)審核通過的 《 目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 和 《 施工圖設(shè)計任務(wù)書成本控制附件 》 下達(dá)限額設(shè)計指標(biāo)，控制施工圖設(shè)計階段的成本。 指標(biāo)應(yīng)合理、能配合設(shè)計、快速核驗，見 《 設(shè)計限額指標(biāo) 》（ 8）依據(jù) 《 目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 對施工圖設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化。 以執(zhí)行版目標(biāo)成本為依據(jù)， 按 《 設(shè)計階段成本管理工作指引 》 和 《 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 》 ， 對施工圖設(shè)計階段的土方、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、戶型、外立面、門窗、精裝修、智能化、外網(wǎng)、道路、景觀、材料及設(shè)備選用等方案進(jìn)行功能 成本優(yōu)化，提高產(chǎn)品的性價比。（ 9）依據(jù) 《 目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 深入進(jìn)行價值工程。在施工圖設(shè)計階段運(yùn)用價值工程進(jìn)一步降本增效，形成 價值工程分析報告（模板 ），反過來調(diào)整目標(biāo)成本。典型工具40《 設(shè)計限額指標(biāo) 》44 《 設(shè)計階段成本管理工作指引 》17 《 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 》41價值工程分析報告模板31《 無效成本管理工作指引 》19 施工圖重點(diǎn)問題審核一覽表45目標(biāo)成本調(diào)整審批表（ 10）深入分析研究，消除 無效成本。 在施工圖設(shè)計階段深入開展產(chǎn)品設(shè)計成本對標(biāo)活動。按照 《 無效成本管理工作指引 》 消滅無效成本。（ 11）進(jìn)行 圖紙會審與交底。 按照 《 施工圖審核與交底一覽表 》 進(jìn)行 圖紙會審與交底，體現(xiàn)事先成本控制。（ 12）對 《 目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 進(jìn)行 調(diào)整。 施工圖設(shè)計完成后，可根據(jù)最終設(shè)計結(jié)果和施工圖預(yù)算在 《 目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整，形成 《 目標(biāo)成本（調(diào)整執(zhí)行版） 》 ，并按照 《 項目目標(biāo)成本調(diào)整審批表 》 履行審批。二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細(xì)化管理之道（ 1）目標(biāo)成本分解形成責(zé)任成本和合約規(guī)劃： 《 項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 編制完成后 15個工作日內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)，組織項目團(tuán)隊成員及其他相關(guān)人員，參照集團(tuán)合約規(guī)劃體系對目標(biāo)成本按實體進(jìn)行分解，形成 《 目標(biāo)成本分解 》 及 《 合約規(guī)劃 》 。（ 2）簽署責(zé)任成本書并執(zhí)行：依據(jù) 審批通過的 《 項目目標(biāo)成本分解 》 、 《 合約規(guī)劃 》 ，按照 《 責(zé)任成本管理作業(yè)指引 》 簽署 《 目標(biāo)成本控制責(zé)任書 》 。 成本分解及合約規(guī)劃 動態(tài)成本跟蹤（ 1）依據(jù) 《 目標(biāo)成本分解及合約規(guī)劃 》 簽訂合同： 簽訂合同時，應(yīng)與合約規(guī)劃對應(yīng)，并對付款計劃進(jìn)行拆分，由項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)復(fù)核。（ 2）依據(jù)施工圖預(yù)算調(diào)整目標(biāo)成本： 在施工圖完成后 45天內(nèi)，項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)組織完成 施工圖預(yù)算 ，并對目標(biāo)成本進(jìn)行 預(yù)算調(diào)整， 由項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)錄入成本系統(tǒng)。施工圖預(yù)算包括單體建安工程、配套設(shè)施工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、環(huán)境景觀工程等；（ 3）動態(tài)成本結(jié)轉(zhuǎn)： 每月 25日 前由成本部指定人員將庫存材料等費(fèi)用進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)入項目成本，對本 月工程變更臺賬、現(xiàn)場簽證臺賬、工程索賠臺賬、 價款調(diào)整臺賬 所對應(yīng)的合同金額變化，形成 價款支付臺賬，將以上五大臺賬 按照相關(guān)制度要求進(jìn)行確認(rèn)及審核后 7天內(nèi) ，轉(zhuǎn)入項目成本，由項目成本經(jīng)理審查后負(fù)責(zé)錄入成本系統(tǒng)。典型工具11龍湖地產(chǎn)目標(biāo)成本分解模板表12龍湖地產(chǎn)合約規(guī)劃模板15《 責(zé)任成本管理作業(yè)指引 》14龍湖目標(biāo)成本控制責(zé)任書典型工具42動態(tài)成本實時監(jiān)控模板43結(jié)轉(zhuǎn)成本報表46工程變更臺賬47現(xiàn)場簽證臺賬48工程索賠臺帳23價款調(diào)整臺賬49價款支付臺帳二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細(xì)化管理之道 動態(tài)成本監(jiān)控與月度度成本回顧（ 1）成本月報編制： 每月 28日前，由合同責(zé)任人負(fù)責(zé)對未發(fā)生合同進(jìn)行清理、預(yù)估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預(yù)算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進(jìn)行確認(rèn)，并匯總提交給項目成本經(jīng)理審核，最后由項目成本經(jīng)理在月最后一個工作日前負(fù)責(zé)按公司統(tǒng)一模板形成 《 項目成本回顧報告（月度） 》 。（ 2）成本月報審批：① 如動態(tài)成本（除土地成本外）＞目標(biāo)成本（除土地成本外） （ 1+2%），審批流程：目成本經(jīng)理 → 項目負(fù)責(zé)人 → 地區(qū)公司 PMO（會議形式） → 地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司 PMO成員、項目團(tuán)隊成員、集團(tuán)運(yùn)營中心、集團(tuán)財務(wù)部）；② 其余條件下，審批流程：項目成本經(jīng)理 → 項目負(fù)責(zé)人→ PMO負(fù)責(zé)人（抄送地區(qū)公司 PMO、全體項目團(tuán)隊成員、集團(tuán)運(yùn)營中心、集團(tuán)財務(wù)部）。典型工具27動態(tài)成本信息周報模板表28動態(tài)成本信息月報模板表29成本調(diào)度會匯報 PPT模板 超目標(biāo)成本的例外情況處理 除定期成本回顧外，如發(fā)現(xiàn)動態(tài)成本（除土地成本外）＞目標(biāo)成本（除土地成本外） （ 1+5%），可隨時申請走上述 ① 流程。二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細(xì)化管理之道 《 目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 調(diào)整（ 1）可調(diào)整的情況： 如出現(xiàn)上述 ① 和超目標(biāo)成本 5%的情況，項目成本經(jīng)理可申請目標(biāo)成本的調(diào)整。（ 2）調(diào)整流程： 項目成本經(jīng)理 → 項目負(fù)責(zé)人 → 地區(qū)公司 PMO（會議形式） → 地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司 PMO成員、項目團(tuán)隊成員、集團(tuán)運(yùn)營中心、集團(tuán)財務(wù)部）。 月度資金計劃（ 1）合同經(jīng)辦人或某項工作的責(zé)任人負(fù)責(zé)編制對應(yīng)的次月月度資金計劃。（ 2）月度資金計劃在每月最后一個工作日前編制并審批完成。二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細(xì)化管理之道6. 項目竣工成本確認(rèn)（ 1）竣工成本的編制內(nèi)容和依據(jù)： 項目竣工成本，是指在項目竣工驗收時點(diǎn)上，項目的全部成本，包括確認(rèn)的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。其費(fèi)項包括開發(fā)成本、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。已取得結(jié)算書的，按結(jié)算書反映，沒有取得結(jié)算書的，由合同責(zé)任人進(jìn)行專業(yè)判斷、估算。（ 2）竣工成本的編制： 項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)提供開發(fā)成本、營銷費(fèi)用的數(shù)據(jù)，計財部負(fù)責(zé)提供分?jǐn)偟皆擁椖康墓芾碣M(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和公司層面發(fā)生的營銷費(fèi)用。最后由項目成本經(jīng)理匯總形成 《 項目竣工成本 》 。 《 項目竣工成本 》 按集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)模板進(jìn)行編制。（ 3）竣工成本的分析比較： 項目成本經(jīng)理應(yīng)將 《 竣工成本 》 與上一版 《 目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 比較，分析、說明差異原因，并同 《 竣工成本 》 報表一起書面確認(rèn)。（ 4）竣工成本的報審： 每年 16月竣工項目，須在 6月 30日前完成 《 項目竣工成本》 ，并通過審批；每年 712月竣工項目，須在 12月 31日前，完成 《 項目竣工成本 》，并通過審批。（ 5）竣工成本的審批流程： 項目成本經(jīng)理 → 項目負(fù)責(zé)人 → 地區(qū)公司 PMO（會議形式） → 地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司 PMO成員、項目團(tuán)隊成員、集團(tuán)運(yùn)營中心、集團(tuán)財務(wù)部）。（ 6）編制完善歷史數(shù)據(jù)庫。 由項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)組織按照 《 房地產(chǎn)開發(fā)成本分析指標(biāo)表格模板 》 編制本項目成本指標(biāo)，錄入數(shù)據(jù)庫，完善歷史數(shù)據(jù)庫。典型工具30竣工成本報告標(biāo)準(zhǔn)模板51房地產(chǎn)開發(fā)成本分析指標(biāo)表二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細(xì)化管理之道7. 項目竣工結(jié)算后的成本評估考核與總結(jié)（ 1）由 項目負(fù)責(zé)人主持組建考核小組， 對各相關(guān)部門的責(zé)任成本控制用 《 目標(biāo)成本評估考核模板 》 評估（ 2）由集團(tuán)成本部和項目負(fù)責(zé)人共同對成本部管理工作水平用 《 成本管理工作評估表 》 評估（ 3）由 項目負(fù)責(zé)人主持組建考核小組，對 各部門成本控制績效考核用 《 成本考核 BSC工具模板》 評分，最終于績效掛鉤。（ 4） 項目竣工結(jié)算完成后 30個工作日內(nèi)， 由 項目負(fù)責(zé)人組織各部門， 由項目成本 部牽頭按 《 項目結(jié)算總結(jié)及成本分析與后評估報告模板 》 編制完成本項目后評估報告 ，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，為下一個項目開發(fā)積累寶貴歷史資料。 并輸入成本系統(tǒng)。典型案例32目標(biāo)成本評價考核模板16成本管理工作評價表33成本考核 BSC工具模板52項目結(jié)算總結(jié)及成本分析與后評估報告房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理