【正文】 茶館 餐飲 美容美發(fā) 1．做成商鋪標準間 2．統(tǒng)一規(guī)劃設計，統(tǒng)一招商。選擇有特色的經(jīng)營客戶群。 藥店 花店 網(wǎng)吧 服裝店 酒吧 書店 超市 音像房 干洗店 幼兒園 1200 結(jié)合南部主入口位置進行設置，方便業(yè)主接送小孩。 總計 4100 室外公共活動設施 ? 西部區(qū)塊設施： 以休閑運動為主，設置游泳池、河畔健康步道、鵝卵石道（足下按摩帶）、健身器械場地、網(wǎng)球場、半場籃球場兼做羽毛球場等活動場地。 ? 東部區(qū)塊設施： 以休閑賞游為主，結(jié)合小區(qū)景觀設置緩步徑、風雨廊、觀景亭等。另外設少量戶外兒童游樂設施，包括戲沙池、攀爬架、滑梯、小秋千等。 ?步行入口中軸： 既是景觀大道，小區(qū)的標志性大道，同時也是一個以活動廣場為核心的小區(qū)的活動帶，活動廣場上定期舉辦小區(qū)活動。 四、景觀規(guī)劃 環(huán)境條件的利用和處理 ? 項目環(huán)境條件的利用包含兩方面內(nèi)容： 硬件條件和軟件條件。 ? 硬件條件主要利用現(xiàn)有的城市道路、綠化等規(guī)劃要求。如西側(cè)臨近主干道并且有 30米綠化區(qū)域可以營造特色的商業(yè)及商辦的氛圍；東側(cè)規(guī)劃道路中間高壓走廊要求的 100米寬的綠化空間也可以用于社區(qū)外部的公園、停車、游樂、宣傳等空間。 ? 軟件條件利用主要是深入挖掘所緊鄰的行政中心和大學城的消費需求，在項目開發(fā)發(fā)展中予以考慮。 總體園林風格訴求 建筑與景觀的融合統(tǒng)一 ? 強調(diào)建筑就是景觀，建筑與景觀融為一體。在所調(diào)研的西安樓盤中發(fā)現(xiàn)，目前西安房地產(chǎn)開發(fā)中對景觀的處理還比較簡單。大多是綠化和初級造景，缺乏與建筑的融合，因此難有真正的社區(qū)環(huán)境氛圍。在本項目的景觀規(guī)劃中，吸收借鑒漢中民居庭院特色，實現(xiàn)建筑與室外景觀環(huán)境的融合，營造社區(qū)的居家環(huán)境氛圍。 ? “人文景觀”風格： 在項目的景觀風格中著重體現(xiàn)景觀的文化內(nèi)涵，延續(xù)承接西安悠遠的歷史文脈。在景點命名或者景點塑造時強調(diào)其文化性等特征，營造出溫馨和親切的人際交往氛圍，滿足居住的安全感和歸屬感。 景觀綠化要求 ? 根據(jù)建筑組團分區(qū)，在園區(qū)中間設計“十”字形景觀軸線，形成園區(qū)的主景觀特征和標志性景觀。 ? 主題景觀設計主題特征明確，既體現(xiàn)區(qū)域文化、風俗特點，又表現(xiàn)出現(xiàn)代感。 ? “可觀、可游、可聞、可賞”等多方位體驗的景觀搭配。住區(qū)環(huán)境的綠化景觀設計， 不能單純以綠色觀賞為主。應該結(jié)合地方植被特色 ，如西安地區(qū)的柳、槐、楓、桐（可觀）以及桂花、玉蘭（可聞）、核桃、棗樹、山茱萸（可采果）竹、松（可賞）等植物種類進行綜合分區(qū)配置，形成不同特色感受的景觀環(huán)境體驗。 水體景觀與小品造型 ? 根據(jù)地域條件，強化水景景觀 ? 原則：可觀、可聽、可親、可嬉； ? 不做大的水景處理，在主入口景觀軸線集中做水景噴泉廣場景觀。 建筑風格 在建筑整體上應充分體現(xiàn)古樸、高貴、自然、簡潔、典雅的高尚住宅建筑風格，使人有回歸寧靜與自然的情感。 建筑風格形式以西式風格為主，體現(xiàn)建筑厚重感和典雅感。 建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氛圍。 建筑立面要求 建筑形式處理體現(xiàn)觀景效果，空間具有通透感。建筑形象通過色彩、構(gòu)件等體現(xiàn)地域建筑的神韻。 建筑立面形式應以簡潔為主，減少附加的建筑裝飾或符號。以建筑的材質(zhì)對比、色彩、比例體現(xiàn)建筑的風格特征。 建筑平面要求 建筑方案應布局合理，功能分區(qū)明確，盡量減少交通面積。 戶型設計在保證基本功能齊備的前提下，使極具人性化的尺寸設計合理，方正寬敞，面積上盡量集約化?？紤]地域居住的傳統(tǒng)習慣，力爭戶戶朝陽，南北通透。為體現(xiàn)小區(qū)生態(tài)、健康、閑逸、精品的整體理念，客廳、主臥室應設計在最好景觀及最好朝向的位置。 房型設計盡量將使用功能細化，充分考慮儲藏空間等。其次要考慮房間的適應性，充分適應空間不同功能使用的需求。 戶型設計以兩房和三房為主。 建筑細部設計 建筑細部應側(cè)重陽臺、窗口、屋頂、空調(diào)機座等的設計手法，避免繁雜、瑣碎、過多的裝飾和過分的細部雕塑。如觀景陽臺、飄窗的精致設計，屋頂與頂層的結(jié)合設計等。 陽臺和屋頂露臺：應增加非封閉的觀景花園陽臺和屋頂觀景露臺，增加建筑的層次感和室外觀景空間。 室外落水管與飾面色彩要統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 第五部分 開發(fā)策略 一、開發(fā)理念 二、開發(fā)時序 總體差異：樹立具有“三性”的主題概念 ? 項目必須通過對顯性資源和隱性資源的挖掘，形成獨特的項目主題概念，才能在南部西安的整體區(qū)域中，形成差異化，從而引發(fā)轟動性效應。 ? 項目的主題概念提煉不能僅僅盯 在戶型設計、物業(yè)形態(tài)等基本動作 的層面上，更要 在配套、生活方式等自選動作上下功夫 。只有這樣，才能在總體上超越市場上現(xiàn)有的郊區(qū)樓盤，形成核心競爭力和具有鮮明個性的主題。 一、開發(fā)理念 社區(qū)配套：從“配菜”到“主菜” ? 對于一般項目來講，教育、商業(yè)、會所都是“配菜”，而對于本項目來講，這些配套有可能超越一般概念，形成社區(qū)的主要賣點和核心特色，成為項目開發(fā)的“主菜”。 家世界、盛世商都 商業(yè)的堅實基礎 10 萬即將入住大學生 社區(qū)商業(yè)街的有力保障 西部大學城 社區(qū)教育的強大后盾 行政中心區(qū) 會所功能的主力消費 配套先行：項目的一大特色 ? 10 萬大學生對風情商業(yè)的強大需求，可以保障項目在沒有入住就可以有旺盛的商氣；家世界、盛世商都的大規(guī)模商業(yè)，將會使項目未開盤就有很好的成熟度。 ? 1000多政府辦公人員的餐飲、接待、公務交流的旺盛消費力，將使項目會所開盤之始就有很好的經(jīng)營保障； 配套先行、配套先熱，將成為項目差別于紫薇田園都市、楓林綠洲與白樺林居的“利器”和“王牌”。 局部領(lǐng)先：樹立獨具個性的生活品質(zhì) ? 對于 200畝的盤，沒有必要像大盤一樣追求面面俱到，而是在幾個重要方面（領(lǐng)口和袖口）實施重點突破。 ? 對于本項目來講，從產(chǎn)品形態(tài)、容積率等硬指標上突破的空間不大，而從教育概念、社區(qū)主題等軟環(huán)境上突破，將能夠一下子提升產(chǎn)品的品位，起到事半功倍的效果。 項目正對面就是擁有 10萬數(shù)計高素質(zhì)、高品位人群的西部大學城，如果能夠?qū)⒋速Y源和項目的幼兒園、小學等教育配套創(chuàng)造性地嫁接在一起，創(chuàng)造出大學城社區(qū)的良好高尚居家氛圍，將會使項目獨樹一幟，脫穎而出，極大的提升社區(qū)的文化品位和居住品質(zhì)。 二、開發(fā)分期與時序 首期開發(fā)內(nèi)容 項目一期啟動應以形象主打，以會所建筑為標志和吸引，以南側(cè)商業(yè)街為引導，最終展示中部一期建筑的形象。 一期開發(fā)建筑形態(tài)全部為多層住宅，一期總開發(fā)量控制在 8萬－ 10萬平方米。一期建筑密度可以適當降低，突出環(huán)境品質(zhì)。 建筑戶型以二房和三房為主，占 85％的比例， 其余可以配置少量四室的大戶型，但面積不超過 200平方米。 二期開發(fā)內(nèi)容 二期剩下的多層與東側(cè)小高層為主。根據(jù)一期的銷售狀況，適當將產(chǎn)品品質(zhì)調(diào)高，有一部分的花園洋房，在東側(cè)靠綠化隔離帶的地方，可以設置少量點式小高層。 二期的建筑形態(tài)以 67層多層為主，在景觀良好的地方，穿插少量 34層花園洋房，在北部區(qū)域、東部區(qū)域可以適當布置小高層。 第六部分 首期啟動 首期項目定位 首期項目構(gòu)建 首期啟動策略 首期價格策略 首期項目定位 ?首期目標消費群定位： 西安市自由職業(yè)者（包括記者、律師、會計師、咨詢顧問、 soho族等）、大學城區(qū)域文化工作者、周邊中高收入客戶（電子城、高新區(qū)、科技園等）。 ?產(chǎn)品定位： 首期產(chǎn)品以多層（ 56層）為主，適當開發(fā)部分 912層的小高層，形成相對豐富的多元產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 首期主題概念 ? 依據(jù)整個項目的戰(zhàn)略定位和目標客戶群定位，以及首期啟動項目，首期主題概念確定為： 智慧花街 花樣年華 ? 充分挖掘一期開發(fā)的會所酒店和風情商業(yè)街的內(nèi)涵，重點推出風情商業(yè)街（即智慧花街），打造一個西安新知人群真正的商業(yè)體驗新天地。 首期項目構(gòu)建 ? 總體思路： 配套先行 環(huán)境先行 在首期項目正式銷售之時，會所、美食廣場、風情商業(yè)街（智慧花街）等配套已可投入使用，環(huán)境景觀也已形成。做到比競爭對手快半步，在沒有入住時，就已有家的感覺，就可體驗配套的完善。 配套定位 ?首期啟動的核心引擎定位： ? 酒店式會所 ： 長安新城的政務交流中心和商務中心； ? 風情商業(yè)街（智慧花街） ： 大學城里的時尚消費新天地； ? 美食公園 ： 長安新城以陜西美食為主，兼有各地風味的美食天堂。 配套功能規(guī)劃 ? 酒店會所： 占地 15畝，建筑面積 5000平方米； ? 風情商業(yè)街（智慧花街）： 占地 20畝，總長 200米（首期可考慮開發(fā) 100米），總建筑面積20230平方米（首期開發(fā) 8000平方米）； ? 美食公園： 占地 10畝，建筑面積 5000平方米，以 12層的臨建為主，半圍合式，中間為美食文化廣場，綠化穿插在美食店之間。 配套建筑示意 首期項目啟動策略 ? 時機選擇：明年“五一” – 利用五一長假的購房高峰期和長安新行政中心的投入使用，充分制造輿論引導。 – 利用項目的高品質(zhì)和中低價位，創(chuàng)造“開盤＝封盤”的奇跡。 ?啟動的規(guī)模 ： ?區(qū)域規(guī)模約 80畝；建筑規(guī)模總量約為 810萬平方米，其中以多層住宅為主，配套約 1萬平方米。 首期價格策略 ? 根據(jù)項目定位和企業(yè)發(fā)展需求，本案首期價格采用“低價入市，逐步提高”的策略。 ? 首期開盤價格為 2680元，總價控制在 26萬左右，首付 8萬，月供約 1000元。 ? 而后根據(jù)銷售情況，可分三個階段逐步將房價提高到 3000元，總價控制在 30萬左右。 第七部分 營銷推廣 營銷推廣策略 營銷推廣思路 營銷推廣方式 營銷推廣主題 項目賣點提煉 六大推廣節(jié)點 營銷推廣策略 “區(qū)域營銷＋項目營銷” ? 總體上，建議采用“區(qū)域營銷＋項目營銷”的兩條營銷主線并行的策略，以區(qū)域營銷為概念，以項目營銷為核心。 ? 以“知識長安”、“西部大學城”等區(qū)域題材為大背景和宏觀題材，借助區(qū)域營銷的渠道，為項目營銷制造良好的氛圍，并制造新聞話題，拉動項目營銷，為項目開盤造勢。 營銷推廣總體思路 ? 建議采用“營銷樹”的立體推廣思路： 所謂“營銷樹”結(jié)構(gòu)的推廣方式，就是以項目重大時間節(jié)點為主干，講新聞輿論、公關(guān)事件以及廣告宣傳整合在一起，與重大節(jié)點的主題對接，實現(xiàn)項目營銷“好戲連臺、立體轟動”的效果。 節(jié)點 節(jié)點 節(jié)點 輿論 公關(guān) 事件引爆 廣告宣傳 輿論 公關(guān) 事件引爆 廣告宣傳 項目廣告推廣的渠道 項目宣傳推廣 媒體 其他渠道 電臺 電視 報紙 專 題 報 道 形象廣告 軟稿硬廣 新聞特寫 口碑 效應 單張派發(fā) 資料投遞 特色活動 現(xiàn)場展示 戶外 推廣方式 ? 智慧城的營銷應以事件營銷和重大節(jié)點營銷為主線，以新聞輿論引導和公關(guān)廣告為兩翼，組合式全方位的鋪開。 ? 事件引爆： 以節(jié)點為核心，融合各種事件與活動，如長安新行政中心的遷入，多家大學的入駐（與大學聯(lián)合搞大學生文化節(jié)）等； ? 輿論引導： 即借勢借力、借臺唱戲。充分利用西安和長安的新聞事件和平臺，如西安房交會、長安重點建設項目推介等。提出項目 “為南部新西安創(chuàng)造區(qū)域價值” 、 “打造大學城里的風情高尚社區(qū)” 等口號； ? 廣告宣傳： 整合廣告公司，制定廣告宣傳策略；在媒體選擇上，建議主要采用戶外媒體，配以適當?shù)膱蠹?、雜志和電視廣告。 營銷推廣總主題的確立 主訴求的節(jié)奏：理性－感性 ?從理性訴求入手，以理性的闡述描述西安南部新中心、西部大學城即將誕生一個高尚人文社區(qū)，使市場有對樓盤有一個認知； ?繼而以感性訴求，用極具沖擊力和感染力的語言，描述項目所代表的一種高尚生活和美好夢想，使市場產(chǎn)生強烈的購買沖動，從而實現(xiàn)潛在需求向現(xiàn)實需求的轉(zhuǎn)變。 ? 主訴求： 知書知理知人生 慧人慧己慧天下 ? 開盤前的總體推廣主題建議： 知識長安 智慧新城 項目賣點提煉 （ 1）項目自身賣點 ： ?人文環(huán)境 ： 西部大學城中數(shù)十萬大學生與您共同成長！ ?教育 ： 陜西大聯(lián)辦幼兒園，讓您的子女享有優(yōu)質(zhì)的教育機會！ ?智慧花街 ：體驗法蘭西風情，享受時尚生活！ ?健康社區(qū) ：擁有游泳館、健身房、藍球場、羽毛球場等多