個(gè)大型房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案-003國(guó)際知名房地產(chǎn)咨詢公司的酒店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-資料下載頁
2024-11-17 08:13本頁面
【導(dǎo)讀】共有五星級(jí)酒店19家，累計(jì)客房總數(shù)9453間。個(gè)別淡季，如春節(jié)期間），2020年平均入住率達(dá)到%。從過去兩年酒店價(jià)格水平來看，本市五星級(jí)酒店的價(jià)格均相對(duì)比較穩(wěn)定；境外客人為五星級(jí)酒店的主要客源，境外客人比例超過80%，有些高達(dá)90%以上，如喜來登豪達(dá)太平洋酒店。境外來滬的人數(shù)變動(dòng)情況直接影響對(duì)高級(jí)酒店的實(shí)際需求量。2020年達(dá)到272萬，比上年增長(zhǎng)36%。兩座，沒有五星級(jí)酒店。這與普陀區(qū)的發(fā)展定位不相稱，未來將是。區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)與供給的主要矛盾點(diǎn)之一。場(chǎng)供應(yīng)量進(jìn)行預(yù)測(cè)。未來五年內(nèi)，整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量和需求量基本保持在平行向上增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。計(jì)客房出租率會(huì)略有下調(diào)。但是，在潛在需求保持穩(wěn)步上升的情況下，未來五年。這些酒店提供的總套數(shù)將超過5000間，占目前存量的近50％；專家預(yù)測(cè)，第四季度的旅游接待量有望接近和達(dá)到去年同期水平。勢(shì)，未來必將逐漸成為上海新的商務(wù)旅游區(qū)。是上海旅游事業(yè)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。店的國(guó)際商務(wù)客中，60%以上是來參加國(guó)際會(huì)議和展覽的。
【正文】 園飯店） 中方出讓土地使用權(quán)，由一家外資集團(tuán)全權(quán)投資管理，在土地使用期到期之時(shí)，中方可收回酒店。這一方式的好處在于中方無投資經(jīng)營(yíng)之風(fēng)險(xiǎn)。 上市時(shí)間 20202020 年預(yù)計(jì)大量酒店進(jìn)入市場(chǎng)，因此，為降低風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)推遲進(jìn)入市場(chǎng)。考慮到世博會(huì)伸辦成功， 2020 年對(duì)酒店產(chǎn)生巨大需求，由于酒店有一年的試營(yíng)業(yè)期，因此，推測(cè)應(yīng)在 2020 年開出，可借助世博會(huì)迅速提升酒店經(jīng)營(yíng)知名度。 價(jià)格建議 一家酒店的價(jià)格首先取決于該酒店本身的品質(zhì)、品牌美譽(yù)度、服務(wù)水準(zhǔn)以及酒店所處地理位置。 以本項(xiàng)目而言，若 假設(shè)該五星級(jí)酒店現(xiàn)已建成，基于本行對(duì)于其酒店之品質(zhì)、服務(wù)水平定位以及酒店所處的地理位置，該酒店的房?jī)r(jià)水平將至少達(dá)到目前上海的平均水平： 100 USD/間 /天。就未來而言，本項(xiàng)目酒店之價(jià)格還取決于當(dāng)時(shí)之市場(chǎng)整體狀況。 價(jià)格預(yù)測(cè) 對(duì)于未來五年本項(xiàng)目酒店的價(jià)格預(yù)測(cè)，本行是根據(jù)預(yù)計(jì)的客房入住率對(duì)于客房?jī)r(jià)格的彈性來測(cè)算的。在需求以 %的速度保守增長(zhǎng)的前提下 ,未來五年上海市五星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)將會(huì)隨著客房入住率的起伏略有浮動(dòng) ,但整體價(jià)格將保持在 US$100 以上的水平。 2020 年之后按保守原則及英國(guó)《經(jīng)濟(jì)家》雜志對(duì)中國(guó) 未來的通脹率的預(yù)測(cè)，本行取每年 3%的通脹率對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 上海市五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)水平預(yù)測(cè) 隨著普陀區(qū)蘇州河沿岸商務(wù)旅游區(qū)的日趨成熟以及會(huì)展旅游業(yè)的進(jìn)一步蓬勃發(fā)展，本項(xiàng)目的租金水平將略高于全市五星級(jí)酒店的平均水平。 入住率預(yù)測(cè) 根據(jù)五星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)常規(guī)可知：在正常市場(chǎng)情況下，由國(guó)際知名集團(tuán)管理的酒店在開業(yè)后的前三個(gè)月內(nèi)入住率水平一般在 40%左右，在隨后的三個(gè)月逐步上升，通常半年左右即可達(dá)到一個(gè)正常入住水平： 65%75%。 基于保守的原則，本項(xiàng)目的酒店開業(yè)第一年的平均入住率水平在 50%，第二年即可 達(dá)到 70%的正常水平。 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)酒店的影響 規(guī)避方法 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)波動(dòng) ? 全球經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)直接影響境外的客源 ,從而導(dǎo)致五星級(jí)酒店的出租率下降 . ? 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不確定性會(huì)影響消費(fèi)者在旅游方面的支出。因此，這也會(huì)間接影響酒店的出租狀況。 ? 關(guān)注經(jīng)濟(jì)動(dòng)向，推遲入市時(shí)機(jī)。 ? 選擇靈活多樣的經(jīng)營(yíng)模式與定價(jià)模式。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)供應(yīng)的不可預(yù)見性 ? 未來五星級(jí)酒店的集中、開發(fā)上市會(huì)給市場(chǎng)的短期消化帶來較大的壓力，并造成階段性的市場(chǎng)供需不平衡。 ? 建議開發(fā)商選擇供應(yīng)高峰期為切入點(diǎn)，開始項(xiàng)目的開發(fā)，由于酒店的建設(shè)期通 常要3 年以上，在這期間，集中上市的量可逐漸被市場(chǎng)吸納。 五星級(jí)酒店租金預(yù)測(cè)109 1091131241131171001051101151201252020 2020F 2020F 2020F 2020F 2020F五星級(jí)酒店租金 調(diào)整后租金 小結(jié) 目前五星級(jí)酒店整體市場(chǎng)進(jìn)入成熟發(fā)展期，今后幾年，全市進(jìn)入新一輪酒店開發(fā)，因此，未來競(jìng)爭(zhēng)將加劇。另一方面，未來整體宏觀環(huán)境趨好，有利于酒店業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。 蘇州河沿岸作為新興的商務(wù)區(qū)，需大力發(fā)展高檔酒店業(yè)，解決未來供需之矛盾。 本項(xiàng)目定位為 融生態(tài)和國(guó)際超高標(biāo)準(zhǔn)為一體的超五星級(jí)酒店，是普陀區(qū)發(fā)展的標(biāo)志性建筑。
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