【正文】 接影響其生存、發(fā)展和享受的各種必需條件和外部變量因素的總和。 2023/3/3 181 物業(yè)環(huán)境管理 —— 物業(yè)管理公司對所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境的管理。是指物業(yè)管理公司通過執(zhí)法檢查、履約監(jiān)督、制度建設和宣傳教育工作，防止和控制已經(jīng)發(fā)生和可能發(fā)生的物業(yè)環(huán)境污染。 2023/3/3 182 1. 以防為主，防治結合； 2. 專業(yè)管理與住用人參與管理相結合； 3. 環(huán)境保護與資源利用相結合； 4. 污染者承擔相應責任； 5. 環(huán)境管理與精神文明建設相結合。 物業(yè)環(huán)境管理的原則 2023/3/3 183 二、物業(yè)環(huán)境管理的任務和內(nèi)容 任務 —— 保護和維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)的容貌，防止人為破壞和減緩自然損壞，維護正常的生產(chǎn)、生活和辦公持續(xù)，保護物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境的整體形象，保證物業(yè)區(qū)域內(nèi)具名的身心健康以及提高物業(yè)的知名度等。 2023/3/3 184 內(nèi)容 ? 治理環(huán)境污染 （空氣水體廢棄物噪聲輻射） ? 做好綠化和環(huán)衛(wèi)工作 ? 清理物業(yè)區(qū)內(nèi)的違章搭建 ? 加強市政公共設施管理 ? 搞好車輛交通管理 ? 建設各種環(huán)境小品 ? 抓好治安管理工作 ? 建設新型的人文環(huán)境 2023/3/3 185 2023/3/3 186 三、物業(yè)環(huán)境管理的措施 建立環(huán)境管理機構 抓好污染的治理工作 認證清理物業(yè)區(qū)內(nèi)的違章搭建 加強市政公用設施管理 努力建設新型的社區(qū)人文環(huán)境 建設各種環(huán)境小品 2023/3/3 187 第二節(jié) 綠化管理 一、物業(yè)綠化 —— 物業(yè)綠化是指在物業(yè)管理公司管理的社區(qū)區(qū)域內(nèi)，種植樹木花草，為居民創(chuàng)造一個安靜、清潔和優(yōu)美的生活環(huán)境。 2023/3/3 188 物業(yè)綠化的功能 （ 1）物質(zhì)功能 遮陽、隔聲、改善小氣候、凈化空氣、防風防塵、殺菌防病 （ 2）精神功能 美化環(huán)境、分割 空間、消閑場所 2023/3/3 189 綠化規(guī)劃與綠地布置的原則 綠化的規(guī)劃設計與建設 2023/3/3 190 （ 1）統(tǒng)一規(guī)劃、合理組織、形成系統(tǒng) （ 2）節(jié)約用地 （ 3）注意景觀 （ 4）投資少、便管理 綠地布置的原則 2023/3/3 191 二、物業(yè)綠化管理 含 義 —— 物業(yè)管理公司為美化和凈化受托物業(yè)的環(huán)境和 改進物業(yè)景觀而在物業(yè)范圍內(nèi)進行的綠地、花圃等 地的養(yǎng)護行為，以及該類行為的計劃與組織。 2023/3/3 192 主要措施 （ 1）設立綠化管理機構 （ 2）加強綠化管理員工的培訓 （ 3）制定嚴格的管理制度，加強綠化管理的職能 （ 4）加強綠化宣傳，培養(yǎng)綠化意識 2023/3/3 193 綠化的養(yǎng)護管理 ? 澆水 ? 施肥 ? 修剪整形 ? 除草松土 ? 防治病蟲害 ? 管理 2023/3/3 194 豎向綠化的管理 ? 屋頂綠化 ? 墻面綠化 ? 陽臺綠化 2023/3/3 195 清潔管理，是指物業(yè)管理公司通過宣傳教育、直接監(jiān)督和日常清潔工作，保護物業(yè)環(huán)境，防治環(huán)境污染，定時、定點、定人進行日常生活垃圾的分類收集、處理和清運。 第三節(jié) 清潔管理 保潔管理的重點是大力防治“臟亂差”的頑疾。 2023/3/3 196 保潔管理的重要意義 ? 反應物業(yè)管理水平高低的重要標志 ? 向住用人提供良好的生活工作環(huán)境的有力保證 ? 對城市的環(huán)境容貌也具有重要意義 2023/3/3 197 保潔管理實施的原則 ? 掃防結合，以防為主 ? 執(zhí)法必嚴，直接監(jiān)督 2023/3/3 198 保潔管理機構設置 保潔管理由管理部或保潔部執(zhí)行，其班組設置根據(jù)所轄物業(yè)的類型、布局、面積以及清潔對象的不同而靈活設置。 對于一個規(guī)模較大的物業(yè)管理公司來說，其保潔部一般分設三個班組：樓宇清潔服務班（組）、高空外墻清潔班（組）、公共區(qū)域清潔班（組）。 2023/3/3 199 內(nèi)容 二、清潔管理工作的內(nèi)容和措施 ? 物業(yè)公共部分的清潔衛(wèi)生 ? 清潔衛(wèi)生的宣傳督促 ? 積極向業(yè)主或使用人提供清潔衛(wèi)生服務 2023/3/3 200 措施 ? 制定管理制度 ? 搞好區(qū)域衛(wèi)生 ? 抓好清潔衛(wèi)生設施的建設與管理 2023/3/3 201 住宅小區(qū)清潔管理的實施與要求 三、清潔管理工作的實施與要求 ? 每日清潔工作的內(nèi)容 ? 每周清潔工作的內(nèi)容 ? 每越清潔工作的內(nèi)容 商廈清潔管理的實施與要求 2023/3/3 202 第四節(jié) 車輛道路管理 一、什么是車輛道路管理 —— 含義、目的、作用 2023/3/3 203 車輛管理 二、主要內(nèi)容 ? 搞好停車場的建設 ? 建立、健全車輛管理規(guī)章制度并嚴格執(zhí)行 2023/3/3 204 道路管理 交通管理 2023/3/3 205 功 能 三、居住區(qū)道路規(guī)劃與要求 分 級 基本要求 2023/3/3 206 基本形式 ? 人車交通分流的道路系統(tǒng) ? 人車混行的道路系統(tǒng) ? 人車部分分流的道路系統(tǒng) 2023/3/3 207 第八章 物業(yè)的安全管理 一、物業(yè)安全管理概述 二、治安管理 三、消防管理 2023/3/3 208 第一節(jié) 物業(yè)安全管理概述 含 義 ? 安全 ? 安全管理 2023/3/3 209 ? 治安管理 ? 消防管理 ? 車輛交通管理 內(nèi) 容 2023/3/3 210 機構設置與職責 2023/3/3 211 —— 建立最健全、完備的組織機構，用盡可能先進的設備、設施，選派最具責任心的專業(yè)人才，堅決貫徹“預防為主”的原則，千方百計的做好預防工作，最大可能的杜絕或減少安全事故的發(fā)生。同時，對于萬一出現(xiàn)的安全事故，要根據(jù)具體情況，統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一組織，及時報警，并采取一切有效的手段和措施，進行處理，力爭將人員傷亡和經(jīng)濟損失減少到最低點。 指導思想 2023/3/3 212 ? 保證國家和城市社會穩(wěn)定、維護社會安定團結，保障人民安居樂業(yè)的前提條件之一 ? 能為業(yè)主和使用人的人身、財產(chǎn)提供安全和保護 ? 是物業(yè)管理公司提信譽，增強市場競爭力的一種重要途徑 ? 物業(yè)安全管理做好了，物業(yè)才能少受或不受損失和侵害，其價值才能得到保持，物業(yè)才會增值 意 義 2023/3/3 213 第二節(jié) 治安管理 1. 含 義 —— 物業(yè)管理公司為防盜竊、防破壞、防流氓犯罪活動、防各類災害事故等而對所管物業(yè)進行的一系列管理活動 2023/3/3 214 2. 特 點 ? 難度大、綜合性強 ? 服務性強 ? 治安人員素質(zhì)要求高 2023/3/3 215 3. 內(nèi) 容 —— 物業(yè)轄區(qū)的防火、防盜、防事故、防意外事件發(fā)生及及時、迅速處理已經(jīng)發(fā)生的各類災害、事故、事件等。 2023/3/3 216 4. 措 施 ? 建立健全組織機構 ? 制定和完善各項治安保衛(wèi)管理制度 ? 加強保安員的培訓 ? 建立正常的巡視制度 —— 門衛(wèi)、守護和巡邏 ? 完善區(qū)域內(nèi)的安全防范措施 ? 聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，搞好群防群治 ? 與周圍單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，并與當?shù)毓矙C關建立良好的工作關系 ? 為保安人員配備必要的保安器具，并為保安人員辦理人身保險 2023/3/3 217 基本制度 ? 治安處內(nèi)部管理制度 ? 業(yè)主或使用人應遵守的規(guī)定 2023/3/3 218 第三節(jié) 消防管理 含 義 ? 滅火：在起火后采取措施進行補救 ? 防火：把工作做到前面，防患于未然 2023/3/3 219 方 針 —— 立足于火災的預防，盡量杜絕火災發(fā)生的根 源，同時從人力、物力、技術等多方面充分做好 準備，萬一發(fā)生火災能夠迅速有效地加以預防。 2023/3/3 220 目 的 ? 預防火災的發(fā)生，最大限度地減少火災損失， 為業(yè)主、使用人的生產(chǎn)、生活提供安全的環(huán)境， 增強城市居民的安全感，保衛(wèi)什生命和財產(chǎn)的 安全。 2023/3/3 221 主要內(nèi)容 （ 1）建立高素質(zhì)的專群結合的消防隊伍 ? 專職消防管理隊伍的建設 ? 義務消防隊的建立 ? 消防訓練于演習 2023/3/3 222 （ 2）制定完善的消防管理規(guī)章制度 ? 消防值班管理制度 ? 消防檔案管理制度 ? 消防崗位責任制度 ? 防火規(guī)定 2023/3/3 223 （ 3）搞好消防設備的管理 2023/3/3 224 高層建筑的消防管理 （ 1）高層建筑消防的特點 ? 耐火極限低 ? 火險因素多 ? 火勢蔓延快 ? 疏散困難 ? 補救難度大 2023/3/3 225 （ 2）主要措施 ? 作好防火分隔工作 ? 做好安全疏散的準備工作 ? 設置自動報警設施和滅火裝置 ? 設置火災事故照明和疏散標志 ? 提高消防自救能力，健全制約機制 2023/3/3 226 （ 3）緊急情況下的疏散管理 2023/3/3 227 第九章 物業(yè)綜合經(jīng)營服務與管理 一、物業(yè)綜合經(jīng)營服務概述 二、物業(yè)綜合經(jīng)營服務的條件與類別 三、物業(yè)綜合經(jīng)營服務的運作與管理 2023/3/3 228 第一節(jié) 物業(yè)綜合經(jīng)營服務概述 一、含 義 —— 物業(yè)公司為業(yè)主或使用人提供的非要素性勞務服務，他以一種活勞動的形式，滿足業(yè)主或使用人生活和工作的各種需要，以高效、優(yōu)質(zhì)、有償?shù)姆眨瑩Q取一定的勞務費的經(jīng)營活動。 2023/3/3 229 內(nèi) 涵 （ 1）是一種活勞動性質(zhì)的服務 （ 2）是一種非要素性質(zhì)的服務 （ 3）是一種商品性質(zhì)的勞務 （ 4）是一種有償、經(jīng)營性的服務 2023/3/3 230 二、特 點 ? 贏利性 ? 規(guī)模性 ? 立體化 ? 全方位 2023/3/3 231 三、意義與作用 ? 有利于物業(yè)公司的發(fā)展壯大 ? 方便廣大業(yè)主和使用人，提高他們的生活質(zhì)量和工作效率 ? 豐富和發(fā)展物業(yè)管理交易市場 ? 有利于加快城市規(guī)劃和城市房地產(chǎn)建設的發(fā)展 ? 有利于勞動就業(yè)和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 2023/3/3 232 第二節(jié) 物業(yè)綜合經(jīng)營服務的條件與類別 一、物業(yè)綜合經(jīng)營服務的條件 ? 資金 ? 場所 ? 經(jīng)營人才 ? 經(jīng)營思路和項目 ? 經(jīng)營原則和體制 2023/3/3 233 二、物業(yè)綜合經(jīng)營服務的類別 ? 衣著方面 ? 飲食方面 ? 居住方面 ? 行旅方面 ? 娛樂方面 ? 購物方面 ? 文教體衛(wèi)方面 ? 其他方面 2023/3/3 234 第三節(jié) 物業(yè)綜合經(jīng)營服務的運作與管理 一、物業(yè)綜合經(jīng)營服務的市場預測 （ 1） 市場預測 是選擇合適經(jīng)營項目的關鍵 （ 2） 市場預測 是物業(yè)公司經(jīng)營決策的基礎 （ 3） 市場預測 是減少經(jīng)營盲目性和風險性的重要保證 2023/3/3 235 （ 1） 對經(jīng)營服務項目的市場需求量的預測 （ 2）對經(jīng)營服務項目的技術發(fā)展進行預測 （ 3） 對自己經(jīng)營服務項目的供給數(shù)量也要進行預測 2023/3/3 236 二、物業(yè)綜合經(jīng)營項目的選擇過程 組成項目選擇隊伍 市場調(diào)查與分析 協(xié)商談判 進行經(jīng)濟論證 簽約 2023/3/3 237 三、物業(yè)綜合經(jīng)營服務的注意事項 （ 1） 必須服從和服務于物業(yè)管理公共服務 （ 2） 注意協(xié)調(diào)同地方政府及有關部門的關系 （ 3） 盡量避免環(huán)