【正文】 電氣工程設(shè)備 ? 供電及照明設(shè)備 ? 防雷及接地裝置 ? 娛樂及辦公設(shè)備 ? 運(yùn)輸設(shè)備 2023/3/3 152 房屋新型設(shè)備 ? 房屋的裝飾性設(shè)備 ? 房屋的庫房設(shè)備 2023/3/3 153 房屋設(shè)備管理及發(fā)展方向 含義 ? 對(duì)房屋設(shè)備的使用、日常維護(hù)、維修與更新的管理，或者說是指以一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的質(zhì)量和技術(shù)要求，對(duì)各種房屋設(shè)備進(jìn)行的管理。 2023/3/3 158 給、排水設(shè)備的驗(yàn)收與檢查 ? 嚴(yán)格驗(yàn)收接管制度 ? 加強(qiáng)日常檢查巡視 2023/3/3 159 給水系統(tǒng)的管理 （ 1）范圍界定 （ 2）給水系統(tǒng)的管理 ? 作好房屋給水系統(tǒng)設(shè)備的基礎(chǔ)資料 ? 建立正常的供、用水管理制度 ? 大力宣傳節(jié)約用水 ? 作好供水量的計(jì)量和計(jì)費(fèi) 2023/3/3 160 排水系統(tǒng)的管理 （ 1）范圍界定 （ 2）措施 ? 重視巡視檢查與維護(hù)工作 ? 建立健全排水設(shè)備設(shè)施檔按 ? 加強(qiáng)教育宣傳工作 2023/3/3 161 制定用水規(guī)定 2023/3/3 162 三、供電系統(tǒng)管理 重要性 ? 供電部門把電力直接送到用戶單位 ? 供電部門把高壓電送到小區(qū)或高層樓宇，通過該地區(qū)變電站再送到各用戶單位 方式 分工原則 2023/3/3 163 供電系統(tǒng)的基本內(nèi)容和方法 ? 掌握設(shè)備情況，建立各項(xiàng)設(shè)備檔案 ? 對(duì)供電設(shè)備進(jìn)行正常維護(hù)與保養(yǎng) ? 采取多種方式作好宣傳工作 ? 進(jìn)行承包責(zé)任到人 ? 加強(qiáng)對(duì)有關(guān)人員的培訓(xùn) ? 建立 24小時(shí)運(yùn)行及維修值班制度，支持用戶投訴，及時(shí)排除故障 2023/3/3 164 避雷設(shè)施的管理 2023/3/3 165 四 、供暖系統(tǒng)管理 重要性 ? 熱源 ? 舒熱 ? 散熱 組成 2023/3/3 166 ? 區(qū)域鍋爐房供熱系統(tǒng) ? 熱電廠供熱系統(tǒng) ? 分戶供暖系統(tǒng) 方式與工作原理 2023/3/3 167 供暖系統(tǒng)管理的特點(diǎn)和原則 （ 1）特點(diǎn) ? 管理的系統(tǒng)性 ? 明顯的季節(jié)性 ? 突出的經(jīng)營(yíng)性 ? 環(huán)保要求高 2023/3/3 168 （ 2）原 則 ? 經(jīng)濟(jì)可行 ? 集中供暖，保護(hù)環(huán)境 ? 關(guān)聯(lián)管理 ? “用戶至上，服務(wù)第一” 2023/3/3 169 供暖系統(tǒng)的管理 （ 1）組建管理和隊(duì)伍建設(shè) (2) 供暖鍋爐房的管理 ? 接管管理 ? 運(yùn)行管理 ? 操作管理 ? 鍋爐及附屬設(shè)備的維護(hù) 2023/3/3 170 熱網(wǎng)管理 供暖管網(wǎng)的接管 熱網(wǎng)設(shè)備維修 2023/3/3 171 采暖用戶的管理 ? 訂立供暖條款，確定供暖雙方權(quán)利與義務(wù) ? 編制用戶手冊(cè) ? 供暖費(fèi)用的收取 2023/3/3 172 電梯的含義與組成 含義： 電梯通稱升降機(jī)，是由一臺(tái)電動(dòng)機(jī)拖動(dòng)一個(gè)金屬制成的轎箱在建筑物的井道中并在專設(shè)的軌道上作垂直降升運(yùn)動(dòng)，達(dá)到乘人載物的目的。 一、物業(yè)環(huán)境管理 2023/3/3 180 物業(yè)環(huán)境 （ 1）生活居住環(huán)境 內(nèi)部居住環(huán)境 外部居住環(huán)境 （ 2）生產(chǎn)環(huán)境 （ 3）商業(yè)環(huán)境 （ 4）辦公環(huán)境 與住用人生活和工作相關(guān)的、直接影響其生存、發(fā)展和享受的各種必需條件和外部變量因素的總和。 物業(yè)環(huán)境管理的原則 2023/3/3 183 二、物業(yè)環(huán)境管理的任務(wù)和內(nèi)容 任務(wù) —— 保護(hù)和維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)的容貌，防止人為破壞和減緩自然損壞，維護(hù)正常的生產(chǎn)、生活和辦公持續(xù)，保護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境的整體形象，保證物業(yè)區(qū)域內(nèi)具名的身心健康以及提高物業(yè)的知名度等。 第三節(jié) 清潔管理 保潔管理的重點(diǎn)是大力防治“臟亂差”的頑疾。同時(shí)，對(duì)于萬一出現(xiàn)的安全事故，要根據(jù)具體情況，統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一組織，及時(shí)報(bào)警，并采取一切有效的手段和措施，進(jìn)行處理，力爭(zhēng)將人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失減少到最低點(diǎn)。 2023/3/3 221 主要內(nèi)容 （ 1）建立高素質(zhì)的專群結(jié)合的消防隊(duì)伍 ? 專職消防管理隊(duì)伍的建設(shè) ? 義務(wù)消防隊(duì)的建立 ? 消防訓(xùn)練于演習(xí) 2023/3/3 222 （ 2）制定完善的消防管理規(guī)章制度 ? 消防值班管理制度 ? 消防檔案管理制度 ? 消防崗位責(zé)任制度 ? 防火規(guī)定 2023/3/3 223 （ 3）搞好消防設(shè)備的管理 2023/3/3 224 高層建筑的消防管理 （ 1）高層建筑消防的特點(diǎn) ? 耐火極限低 ? 火險(xiǎn)因素多 ? 火勢(shì)蔓延快 ? 疏散困難 ? 補(bǔ)救難度大 2023/3/3 225 （ 2）主要措施 ? 作好防火分隔工作 ? 做好安全疏散的準(zhǔn)備工作 ? 設(shè)置自動(dòng)報(bào)警設(shè)施和滅火裝置 ? 設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志 ? 提高消防自救能力，健全制約機(jī)制 2023/3/3 226 （ 3）緊急情況下的疏散管理 2023/3/3 227 第九章 物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)與管理 一、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)概述 二、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件與類別 三、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的運(yùn)作與管理 2023/3/3 228 第一節(jié) 物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)概述 一、含 義 —— 物業(yè)公司為業(yè)主或使用人提供的非要素性勞務(wù)服務(wù)，他以一種活勞動(dòng)的形式，滿足業(yè)主或使用人生活和工作的各種需要，以高效、優(yōu)質(zhì)、有償?shù)姆?wù)，換取一定的勞務(wù)費(fèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 2023/3/3 216 4. 措 施 ? 建立健全組織機(jī)構(gòu) ? 制定和完善各項(xiàng)治安保衛(wèi)管理制度 ? 加強(qiáng)保安員的培訓(xùn) ? 建立正常的巡視制度 —— 門衛(wèi)、守護(hù)和巡邏 ? 完善區(qū)域內(nèi)的安全防范措施 ? 聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，搞好群防群治 ? 與周圍單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，并與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)建立良好的工作關(guān)系 ? 為保安人員配備必要的保安器具，并為保安人員辦理人身保險(xiǎn) 2023/3/3 217 基本制度 ? 治安處內(nèi)部管理制度 ? 業(yè)主或使用人應(yīng)遵守的規(guī)定 2023/3/3 218 第三節(jié) 消防管理 含 義 ? 滅火：在起火后采取措施進(jìn)行補(bǔ)救 ? 防火：把工作做到前面，防患于未然 2023/3/3 219 方 針 —— 立足于火災(zāi)的預(yù)防，盡量杜絕火災(zāi)發(fā)生的根 源，同時(shí)從人力、物力、技術(shù)等多方面充分做好 準(zhǔn)備，萬一發(fā)生火災(zāi)能夠迅速有效地加以預(yù)防。 對(duì)于一個(gè)規(guī)模較大的物業(yè)管理公司來說，其保潔部一般分設(shè)三個(gè)班組：樓宇清潔服務(wù)班（組）、高空外墻清潔班（組）、公共區(qū)域清潔班（組）。 2023/3/3 188 物業(yè)綠化的功能 （ 1）物質(zhì)功能 遮陽、隔聲、改善小氣候、凈化空氣、防風(fēng)防塵、殺菌防病 （ 2）精神功能 美化環(huán)境、分割 空間、消閑場(chǎng)所 2023/3/3 189 綠化規(guī)劃與綠地布置的原則 綠化的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè) 2023/3/3 190 （ 1）統(tǒng)一規(guī)劃、合理組織、形成系統(tǒng) （ 2）節(jié)約用地 （ 3）注意景觀 （ 4）投資少、便管理 綠地布置的原則 2023/3/3 191 二、物業(yè)綠化管理 含 義 —— 物業(yè)管理公司為美化和凈化受托物業(yè)的環(huán)境和 改進(jìn)物業(yè)景觀而在物業(yè)范圍內(nèi)進(jìn)行的綠地、花圃等 地的養(yǎng)護(hù)行為，以及該類行為的計(jì)劃與組織。是指物業(yè)管理公司通過執(zhí)法檢查、履約監(jiān)督、制度建設(shè)和宣傳教育工作，防止和控制已經(jīng)發(fā)生和可能發(fā)生的物業(yè)環(huán)境污染。它是包圍某中心的事物或狀態(tài)，以及影響中心事物發(fā)展的外部原因。 2023/3/3 154 內(nèi) 容 （ 1） 基礎(chǔ)管理 ? 資料檔案管理 ? 標(biāo)準(zhǔn)化管理 ? 規(guī)章制度管理 ? 加強(qiáng)教育培訓(xùn) 2023/3/3 155 （ 2）運(yùn)行管理 ? 勞動(dòng)組織管理工作 ? 建立、健全設(shè)備運(yùn)行管理制度 2023/3/3 156 （ 3） 安全管理 （ 4） 維修管理 （ 5） 更新改造 2023/3/3 157 含義 —— 房屋建筑物內(nèi)部附屬的各種冷水、熱水、開水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)施的總稱。 2023/3/3 140 特點(diǎn) ? 項(xiàng)目多、范圍廣 ? 有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn) ? 技術(shù)性較強(qiáng) 2023/3/3 141 二、分類 ? 翻修工程 ? 大修工程 ? 中修工程 ? 小修工程 ? 綜合維修工程 2023/3/3 142 三、考核指標(biāo) ? 房屋完好率 ? 房屋維修工程量 ? 質(zhì)量合格率 ? 小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率 2023/3/3 143 三、房屋維修日常養(yǎng)護(hù) 含義 —— 物業(yè)管理部門為確保房屋的正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性、持續(xù)性的小修養(yǎng)護(hù)和綜合維修工作。 2023/3/3 118 一、什么是裝修與裝修管理 ? 裝修的含義 —— 業(yè)主或使用人再辦理完入伙手續(xù)以后，在正式入住之前，根據(jù)自己的特點(diǎn)和要求，對(duì)所購(gòu)（所租）房屋進(jìn)行重新設(shè)計(jì)、分隔、裝飾、布置等。 2023/3/3 115 （二）、 物業(yè)管理公約 物業(yè)管理公約 —— 也叫物業(yè)管理公共契約，簡(jiǎn)稱“公約”一般是由物業(yè)管理公司擬訂，經(jīng)過業(yè)主和物業(yè)管理公司共同簽署并約束雙方行為規(guī)范的法律文件。 第一節(jié) 用戶入伙 2023/3/3 113 二、辦理入伙手續(xù)及應(yīng)注意的問題 ? 寄發(fā)“入伙通知書” —— 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)驗(yàn)收合格后通知業(yè)主或租戶可以辦理入住手續(xù)的文件。 4. 仔細(xì)清查應(yīng)該提交的資料是否真實(shí) 、 齊全 。 2023/3/3 102 三、接管驗(yàn)收 —— 指物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》等的要求，結(jié)合各地區(qū)的實(shí)際情況，制定竣工驗(yàn)收辦法。 2023/3/3 99 驗(yàn)收均符合設(shè)計(jì)要求，必要文件齊全，由項(xiàng)目主管部門或開發(fā)單位向負(fù)責(zé)驗(yàn)收的單位提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告。 ? 通過參與竣工驗(yàn)收 ， 熟悉物業(yè) ， 為物業(yè)的接管驗(yàn)收以至將來的維修養(yǎng)護(hù)做準(zhǔn)備 。 ? 竣工驗(yàn)收階段 竣工驗(yàn)收應(yīng)提交的資料；完善竣工驗(yàn)收的必要措施。 2023/3/3 91 與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談初步達(dá)成協(xié)議 介入可行性研究 → 退出房地產(chǎn)開發(fā) 簽訂合同，正式進(jìn)入前期介入 介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 介入施工建設(shè)階段 介入物業(yè)銷售階段 物業(yè)驗(yàn)收、移交，結(jié)束前期介入 PM前期介入流程圖 2023/3/3 92 PM前期介入的主要內(nèi)容 ?立項(xiàng)決策階段 項(xiàng)目立項(xiàng)以前（市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目可行性研究評(píng)估），對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤(rùn)測(cè)算等方面提供意見建議。 2023/3/3 89 PM前期介入的類型 物業(yè)管理前期介入是實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，根據(jù)介入的階段不同可以分為早、中、晚三類。 二、物業(yè)管理投標(biāo) 2023/3/3 77 投標(biāo)基本策略或準(zhǔn)備 ? 組織落實(shí) ? 自我包裝 ? 市場(chǎng)調(diào)查 ? 了解對(duì)手 ? 規(guī)范及時(shí) 2023/3/3 78 取得招標(biāo)文件 物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施 熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng) 成本測(cè)算 編制和投送標(biāo)書 —— 注意事項(xiàng) 中標(biāo)與簽約 2023/3/3 79 2023/3/3 80 主要內(nèi)容 物業(yè)管理投標(biāo)文件 ?介紹企業(yè)的概況和經(jīng)歷 ? 分析投標(biāo)物業(yè)管理的要點(diǎn) ? 提供 管理方案 2023/3/3 81 管 理 方 案 ? 管理目標(biāo)和方式 ? 將提供的管理服務(wù)內(nèi)容和功能 ? 物質(zhì)裝備及人員配備 ? 管理規(guī)章制度 ? 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算