【正文】 2023/3/3 196 保潔管理的重要意義 ? 反應(yīng)物業(yè)管理水平高低的重要標(biāo)志 ? 向住用人提供良好的生活工作環(huán)境的有力保證 ? 對城市的環(huán)境容貌也具有重要意義 2023/3/3 197 保潔管理實(shí)施的原則 ? 掃防結(jié)合，以防為主 ? 執(zhí)法必嚴(yán)，直接監(jiān)督 2023/3/3 198 保潔管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 保潔管理由管理部或保潔部執(zhí)行，其班組設(shè)置根據(jù)所轄物業(yè)的類型、布局、面積以及清潔對象的不同而靈活設(shè)置。 ?根本目的：確保設(shè)備的完好率和正常使用。 2023/3/3 110 1. 堅(jiān)持原則性與靈活性相結(jié)合的原則 2. 堅(jiān)持細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合的原則 接管驗(yàn)收過程中質(zhì)量問題的處理原則 2023/3/3 111 第四章 用戶入伙、裝修與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 一、用戶入伙 二、裝修管理 三、物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 2023/3/3 112 一、什么是用戶入伙 ? 含義 —— 住宅小區(qū)的居民入住或商廈、寫字樓的業(yè)主或租戶入住 ? 用戶入伙手續(xù) —— 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)具備入伙條件后向業(yè)主或租戶寄發(fā)入伙通知，要求業(yè)主或租戶按要求進(jìn)行眼樓、付款、簽約、裝修、搬遷入住的過程。 在竣工驗(yàn)收前，由開發(fā)單位組織施工、設(shè)計(jì)、使用等有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收。 2023/3/3 87 前期介入的必要性 ? 減少或避免規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)的隱患 ? 加強(qiáng)對物業(yè)的全面了解 ? 維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象 ? 后期管理工作的進(jìn)行 ? 促進(jìn)物業(yè)的銷售 2023/3/3 88 前期介入的重要意義 ? 對于開發(fā)商而言 ? 對于物業(yè)管理公司而言 ? 物業(yè)管理前期介入能夠在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和連貫性，減少很多不必要的損失。 企業(yè)識別系統(tǒng)（ CIS） 2023/3/3 60 MI： 包括經(jīng)營理念、企業(yè)精神、企業(yè)目標(biāo)等 BI： 一系列內(nèi)外活動（管理制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化 、禮儀規(guī)范；宣傳活動、營銷策略、公益等 VI： 通過視覺符號，表現(xiàn)企業(yè)理念及情報(bào)信息。 等同采用：就是將質(zhì)量管理與質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)的中文譯本直接作為國家標(biāo)準(zhǔn)，在技術(shù)內(nèi)容和結(jié)構(gòu)上不作或稍作編輯性修改。 物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理活動中的方式和整個(gè)活動過程 。 2023/3/3 30 戰(zhàn)略分析 是指對保證組織在現(xiàn)在和將來始終處 在良好狀態(tài)的那些關(guān)鍵性的影響因素形成一個(gè)概觀。 全球結(jié)構(gòu)性大調(diào)整 2023/3/3 18 與 20世紀(jì)相比較， 21世紀(jì)的企業(yè)要取得競爭成功，需要具備新的條件。 2023/3/3 9 在競爭環(huán)境中，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期經(jīng)營目標(biāo)，在對外部環(huán)境和內(nèi)部條件進(jìn)行估量和分析的基礎(chǔ)上，選擇企業(yè)達(dá)到這個(gè)目標(biāo)的途徑，并依據(jù)它對企業(yè)重要資源進(jìn)行優(yōu)化組合，以對目前和將來的經(jīng)營活動進(jìn)行總體的謀劃并制定相應(yīng)對策和活動的綱領(lǐng)。 2）內(nèi) 容： 2023/3/3 13 C：戰(zhàn)略方針 是針對企業(yè)某一戰(zhàn)略時(shí)期而確定的 經(jīng)營領(lǐng)域 和差別優(yōu)勢 的基本原則，即長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略方向。 許多在 20世紀(jì)成功地指導(dǎo)了企業(yè)的基本競爭已經(jīng)成為競爭的基本要求，例如我們熟悉的“質(zhì)量第一”、“成本領(lǐng)先”、“產(chǎn)品差別化”等戰(zhàn)略觀念和手段已不再能使企業(yè)取得競爭優(yōu)勢，而不具備這些條件的企業(yè)根本就無法生存下去。 策略： 以高投資保高質(zhì)量，以高質(zhì)量保高價(jià)格，以高價(jià)格維持中等利率，以 50%市場占有率為目標(biāo)。 “反映實(shí)體滿足明確和隱含需要的能力的特征總和”。 2023/3/3 52 （ 3） 質(zhì)量認(rèn)證 ：由可以充分信賴的第三方證實(shí)某一經(jīng)過鑒定的產(chǎn)品或服務(wù)符合特定標(biāo)準(zhǔn)或其他技術(shù)規(guī)范的活動。 行為規(guī)范 —— 企業(yè)形象的具體體現(xiàn)；待人接物的方法、禮儀等。 2023/3/3 91 與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談初步達(dá)成協(xié)議 介入可行性研究 → 退出房地產(chǎn)開發(fā) 簽訂合同，正式進(jìn)入前期介入 介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 介入施工建設(shè)階段 介入物業(yè)銷售階段 物業(yè)驗(yàn)收、移交，結(jié)束前期介入 PM前期介入流程圖 2023/3/3 92 PM前期介入的主要內(nèi)容 ?立項(xiàng)決策階段 項(xiàng)目立項(xiàng)以前（市場調(diào)研和項(xiàng)目可行性研究評估），對項(xiàng)目的市場定位，潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提供意見建議?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》等的要求，結(jié)合各地區(qū)的實(shí)際情況，制定竣工驗(yàn)收辦法。 2023/3/3 115 （二）、 物業(yè)管理公約 物業(yè)管理公約 —— 也叫物業(yè)管理公共契約，簡稱“公約”一般是由物業(yè)管理公司擬訂，經(jīng)過業(yè)主和物業(yè)管理公司共同簽署并約束雙方行為規(guī)范的法律文件。它是包圍某中心的事物或狀態(tài)，以及影響中心事物發(fā)展的外部原因。 2023/3/3 216 4. 措 施 ? 建立健全組織機(jī)構(gòu) ? 制定和完善各項(xiàng)治安保衛(wèi)管理制度 ? 加強(qiáng)保安員的培訓(xùn) ? 建立正常的巡視制度 —— 門衛(wèi)、守護(hù)和巡邏 ? 完善區(qū)域內(nèi)的安全防范措施 ? 聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，搞好群防群治 ? 與周圍單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，并與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)建立良好的工作關(guān)系 ? 為保安人員配備必要的保安器具，并為保安人員辦理人身保險(xiǎn) 2023/3/3 217 基本制度 ? 治安處內(nèi)部管理制度 ? 業(yè)主或使用人應(yīng)遵守的規(guī)定 2023/3/3 218 第三節(jié) 消防管理 含 義 ? 滅火：在起火后采取措施進(jìn)行補(bǔ)救 ? 防火：把工作做到前面，防患于未然 2023/3/3 219 方 針 —— 立足于火災(zāi)的預(yù)防，盡量杜絕火災(zāi)發(fā)生的根 源，同時(shí)從人力、物力、技術(shù)等多方面充分做好 準(zhǔn)備，萬一發(fā)生火災(zāi)能夠迅速有效地加以預(yù)防。 物業(yè)環(huán)境管理的原則 2023/3/3 183 二、物業(yè)環(huán)境管理的任務(wù)和內(nèi)容 任務(wù) —— 保護(hù)和維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)的容貌，防止人為破壞和減緩自然損壞，維護(hù)正常的生產(chǎn)、生活和辦公持續(xù)，保護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境的整體形象，保證物業(yè)區(qū)域內(nèi)具名的身心健康以及提高物業(yè)的知名度等。 ? 物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理指房地產(chǎn)的管理部門按照法律規(guī)定的管理權(quán)限和原則，對物業(yè)所有權(quán)和行使所有權(quán)以及登記造冊所形成的各種資料的管理 第三節(jié)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 2023/3/3 124 原則 ? 房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)權(quán)力主體一致 ? 屬地管理 2023/3/3 125 意義 ? 保護(hù)業(yè)主或房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益 ? 為房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)和使用奠定基礎(chǔ) ? 為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù) 2023/3/3 126 —— 物業(yè)所有權(quán)的管理、房屋所有權(quán)的管理 二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理工作的基本內(nèi)容 ?產(chǎn)權(quán)登記 ?審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán) ?產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記 ?核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書 ?產(chǎn)權(quán)檔案 2023/3/3 127 圖 三、物業(yè)產(chǎn)籍 管理工作的基本內(nèi)容 ? 物業(yè)或房屋分幅平面圖是以城市獨(dú)立坐標(biāo)系統(tǒng) 為基礎(chǔ)而繪制的要素平面圖 ? 分房分丘平面圖是以產(chǎn)權(quán)人為單位繪制的平面圖 ?分層分間平面圖是在一幢房屋內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的情況 下，按每個(gè)產(chǎn)權(quán)人的單位，分層次按自然間詳細(xì)繪制 房屋位置、尺寸、墻體歸屬等內(nèi)容的房間平面圖。 2. 嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范要求逐項(xiàng) 、 認(rèn)真驗(yàn)收 。在辦理交付手續(xù)時(shí)，須經(jīng)開發(fā)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會對竣工項(xiàng)目查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)單位，這一交接過程稱之為竣工驗(yàn)收。 2023/3/3 69 程序 ? 制定招標(biāo)文件 ? 發(fā)布招標(biāo)信息 ? 投標(biāo)資格審查和出售招標(biāo)條件 ? 召開標(biāo)前會議 ? 收存標(biāo)書 ? 開標(biāo)和定標(biāo) 2023/3/3 70 2023/3/3 71 原則 —— “公平、公正、合理” 公平：提出的投標(biāo)條件和要求要一致，即對所有投標(biāo)者一視同仁； 公正：指投標(biāo)評定的準(zhǔn)則是衡量所有標(biāo)書的尺度； 合理：選定投標(biāo)的價(jià)格和要求必須合理。 企業(yè)形象： ——公眾對一個(gè)企業(yè)的整體評價(jià)和印象。其主要工作是制定國際標(biāo)準(zhǔn)。 2023/3/3 36 （ 6）戰(zhàn)略方案的設(shè)計(jì) 企業(yè)利用經(jīng)營戰(zhàn)略分析的資料和數(shù)據(jù)、已確定的宗旨與目標(biāo)、可選擇的戰(zhàn)略類型，應(yīng)用多種有效的方法對各種戰(zhàn)略要素進(jìn)行合理的匹配、組合，形成可供經(jīng)營戰(zhàn)略決策者選擇的多個(gè)經(jīng)營戰(zhàn)略方案的過程。 2023/3/3 23 企業(yè)戰(zhàn)略是以企業(yè)未來為基點(diǎn)，為尋求和維持持久競爭優(yōu)勢而作出的有關(guān)全局的重大籌劃和謀略。（戰(zhàn)術(shù)活動包括：研究變化、捕捉戰(zhàn)機(jī)、調(diào)整行動、改變態(tài)勢） 2023/3/3 15 ?沒有戰(zhàn)略也可以成功 ?戰(zhàn)略就是做計(jì)劃 ?戰(zhàn)略是領(lǐng)導(dǎo)考慮的事 ?戰(zhàn)略是長期不變的計(jì)劃 2023/3/3 16 戰(zhàn)略問題是任何一個(gè)組織都會面臨的重大的 決策問題 。物業(yè)管理實(shí)務(wù) 主 講：張 作 祥 Email: 2023/3/3 1 主要內(nèi)容 ? 物業(yè)管理企業(yè)化 ? 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo) ? 物業(yè)管理的前期介入和接管驗(yàn)收 ? 用戶入伙、裝修管理與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 ? 房屋維修管理 ? 房屋設(shè)備管理 ? 物業(yè)的環(huán)境管理 ? 物業(yè)的安全管理 ? 物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)與管理 ? 物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè) 2023/3/3 2 參考書目 1. 王青蘭，齊 堅(jiān)主編，物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)，北京，高等教育出版社， 1998 2. 趙紹鴻 主編，物業(yè)管理實(shí)務(wù)，北京，中國林業(yè)出版社， 3. 宋建陽 編著，物業(yè)管理概論，廣東，華南理工大學(xué)出版社，2023年 3月 4. 譚善勇，郭立主編，物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)，北京，機(jī)械工業(yè)出版社， 5. 陳友銘 主編，物業(yè)管理，北京，高等教育出版社， 6. 王在庚 白麗華 主編，物業(yè)管理學(xué)，北京，中國建材工業(yè)出版社， 2023/3/3 3 第一章 物業(yè)管理企業(yè)化 一、物業(yè)管理必須實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)化管理 二、物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理 三、物業(yè)管理企業(yè)的形象 2023/3/3 4 企業(yè) —— 就是從事生產(chǎn)、流通、服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動，為滿足社會需要并獲取利潤，進(jìn)行自主經(jīng)營，實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算，具有法人資格的基本經(jīng)濟(jì)單位。 （相對獨(dú)立性、不可分割性） ③ 戰(zhàn)略措施： 又稱戰(zhàn)術(shù)，是為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，創(chuàng)造優(yōu)勢和競爭的主動地位而采取的具體制勝方式和方法。 全球性競爭加劇，戰(zhàn)略思維拓寬，企業(yè)要具備自適應(yīng)能力，以適應(yīng)復(fù)雜多變的環(huán)境。 策略： 以提高利潤為目標(biāo)，設(shè)法延長銷售期，維持規(guī)模，減少投資。 2023/3/3 47 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和 ISO9000 International Standard Organization 它是由各國標(biāo)準(zhǔn)化團(tuán)體組成的世界性的聯(lián)合會。 2023/3/3 55 三、物業(yè)管理企業(yè)的形象 形象： ——人或物的外在形象、形體、年齡、外觀等。 ? 公開招標(biāo) 由招標(biāo)方通過各種媒體發(fā)布招標(biāo)通知。 2023/3/3 95 二、物業(yè)竣工驗(yàn)收 —— 工程項(xiàng)目竣工后，施工單位須向開發(fā)單位辦理交付手續(xù)。 2023/3/3 103 物業(yè)接管驗(yàn)收的主要作用 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 確保物業(yè)具備正常的使用功能 ， 充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益 為后期管理創(chuàng)造條件 2023/3/3 104 接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 ? 驗(yàn)收的對象不同 ? 驗(yàn)收的目的不同 ? 驗(yàn)收的條件不同 ? 交接對象不同 2023/3/3 105 物業(yè)接管驗(yàn)收的實(shí)施 ? 早期介入 ? 簽約前的洽商 ? 制定詳細(xì)的接管驗(yàn)收計(jì)劃 ? 著手制定管理公約及一系列管理制度 ? 建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò) ? 人員培訓(xùn) ? 協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商售樓 ? 檢驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商提交的驗(yàn)收項(xiàng)目是否具備驗(yàn)收條件 ? 開始接管驗(yàn)收 2023/3/3 106 接管驗(yàn)收的程序 （ P55） 新建房屋 原有房屋 2023/3/3 107 物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 ? 新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 ? 原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 技術(shù)資料 產(chǎn)權(quán)資料 2023/