【正文】 2023/3/3 196 保潔管理的重要意義 ? 反應物業(yè)管理水平高低的重要標志 ? 向住用人提供良好的生活工作環(huán)境的有力保證 ? 對城市的環(huán)境容貌也具有重要意義 2023/3/3 197 保潔管理實施的原則 ? 掃防結合，以防為主 ? 執(zhí)法必嚴，直接監(jiān)督 2023/3/3 198 保潔管理機構設置 保潔管理由管理部或保潔部執(zhí)行，其班組設置根據所轄物業(yè)的類型、布局、面積以及清潔對象的不同而靈活設置。 ?根本目的：確保設備的完好率和正常使用。 2023/3/3 110 1. 堅持原則性與靈活性相結合的原則 2. 堅持細致入微與整體把握相結合的原則 接管驗收過程中質量問題的處理原則 2023/3/3 111 第四章 用戶入伙、裝修與產權產籍管理 一、用戶入伙 二、裝修管理 三、物業(yè)產權產籍管理 2023/3/3 112 一、什么是用戶入伙 ? 含義 —— 住宅小區(qū)的居民入住或商廈、寫字樓的業(yè)主或租戶入住 ? 用戶入伙手續(xù) —— 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)具備入伙條件后向業(yè)主或租戶寄發(fā)入伙通知，要求業(yè)主或租戶按要求進行眼樓、付款、簽約、裝修、搬遷入住的過程。 在竣工驗收前，由開發(fā)單位組織施工、設計、使用等有關部門進行驗收。 2023/3/3 87 前期介入的必要性 ? 減少或避免規(guī)劃設計、建設的隱患 ? 加強對物業(yè)的全面了解 ? 維護物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象 ? 后期管理工作的進行 ? 促進物業(yè)的銷售 2023/3/3 88 前期介入的重要意義 ? 對于開發(fā)商而言 ? 對于物業(yè)管理公司而言 ? 物業(yè)管理前期介入能夠在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和連貫性，減少很多不必要的損失。 企業(yè)識別系統（ CIS） 2023/3/3 60 MI： 包括經營理念、企業(yè)精神、企業(yè)目標等 BI： 一系列內外活動（管理制度、服務標準化 、禮儀規(guī)范；宣傳活動、營銷策略、公益等 VI： 通過視覺符號，表現企業(yè)理念及情報信息。 等同采用：就是將質量管理與質量保證標準的中文譯本直接作為國家標準，在技術內容和結構上不作或稍作編輯性修改。 物業(yè)管理組織機構在物業(yè)管理活動中的方式和整個活動過程 。 2023/3/3 30 戰(zhàn)略分析 是指對保證組織在現在和將來始終處 在良好狀態(tài)的那些關鍵性的影響因素形成一個概觀。 全球結構性大調整 2023/3/3 18 與 20世紀相比較， 21世紀的企業(yè)要取得競爭成功，需要具備新的條件。 2023/3/3 9 在競爭環(huán)境中，企業(yè)為實現企業(yè)長期經營目標，在對外部環(huán)境和內部條件進行估量和分析的基礎上，選擇企業(yè)達到這個目標的途徑，并依據它對企業(yè)重要資源進行優(yōu)化組合，以對目前和將來的經營活動進行總體的謀劃并制定相應對策和活動的綱領。 2）內 容： 2023/3/3 13 C：戰(zhàn)略方針 是針對企業(yè)某一戰(zhàn)略時期而確定的 經營領域 和差別優(yōu)勢 的基本原則，即長遠的戰(zhàn)略方向。 許多在 20世紀成功地指導了企業(yè)的基本競爭已經成為競爭的基本要求，例如我們熟悉的“質量第一”、“成本領先”、“產品差別化”等戰(zhàn)略觀念和手段已不再能使企業(yè)取得競爭優(yōu)勢，而不具備這些條件的企業(yè)根本就無法生存下去。 策略： 以高投資保高質量，以高質量保高價格，以高價格維持中等利率，以 50%市場占有率為目標。 “反映實體滿足明確和隱含需要的能力的特征總和”。 2023/3/3 52 （ 3） 質量認證 ：由可以充分信賴的第三方證實某一經過鑒定的產品或服務符合特定標準或其他技術規(guī)范的活動。 行為規(guī)范 —— 企業(yè)形象的具體體現；待人接物的方法、禮儀等。 2023/3/3 91 與房地產開發(fā)公司開始洽談初步達成協議 介入可行性研究 → 退出房地產開發(fā) 簽訂合同，正式進入前期介入 介入規(guī)劃設計階段 介入施工建設階段 介入物業(yè)銷售階段 物業(yè)驗收、移交，結束前期介入 PM前期介入流程圖 2023/3/3 92 PM前期介入的主要內容 ?立項決策階段 項目立項以前（市場調研和項目可行性研究評估），對項目的市場定位，潛在業(yè)主的構成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內容、管理標準及成本、利潤測算等方面提供意見建議?！督ㄔO工程質量管理條例》、《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》等的要求，結合各地區(qū)的實際情況，制定竣工驗收辦法。 2023/3/3 115 （二）、 物業(yè)管理公約 物業(yè)管理公約 —— 也叫物業(yè)管理公共契約，簡稱“公約”一般是由物業(yè)管理公司擬訂，經過業(yè)主和物業(yè)管理公司共同簽署并約束雙方行為規(guī)范的法律文件。它是包圍某中心的事物或狀態(tài)，以及影響中心事物發(fā)展的外部原因。 2023/3/3 216 4. 措 施 ? 建立健全組織機構 ? 制定和完善各項治安保衛(wèi)管理制度 ? 加強保安員的培訓 ? 建立正常的巡視制度 —— 門衛(wèi)、守護和巡邏 ? 完善區(qū)域內的安全防范措施 ? 聯系區(qū)內群眾，搞好群防群治 ? 與周圍單位建立聯防聯保制度，并與當地公安機關建立良好的工作關系 ? 為保安人員配備必要的保安器具，并為保安人員辦理人身保險 2023/3/3 217 基本制度 ? 治安處內部管理制度 ? 業(yè)主或使用人應遵守的規(guī)定 2023/3/3 218 第三節(jié) 消防管理 含 義 ? 滅火：在起火后采取措施進行補救 ? 防火：把工作做到前面，防患于未然 2023/3/3 219 方 針 —— 立足于火災的預防，盡量杜絕火災發(fā)生的根 源，同時從人力、物力、技術等多方面充分做好 準備，萬一發(fā)生火災能夠迅速有效地加以預防。 物業(yè)環(huán)境管理的原則 2023/3/3 183 二、物業(yè)環(huán)境管理的任務和內容 任務 —— 保護和維持物業(yè)區(qū)域內的容貌，防止人為破壞和減緩自然損壞，維護正常的生產、生活和辦公持續(xù)，保護物業(yè)區(qū)域內環(huán)境的整體形象，保證物業(yè)區(qū)域內具名的身心健康以及提高物業(yè)的知名度等。 ? 物業(yè)產權產籍管理指房地產的管理部門按照法律規(guī)定的管理權限和原則，對物業(yè)所有權和行使所有權以及登記造冊所形成的各種資料的管理 第三節(jié)、物業(yè)產權產籍管理 2023/3/3 124 原則 ? 房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權權力主體一致 ? 屬地管理 2023/3/3 125 意義 ? 保護業(yè)主或房地產權利人的合法權益 ? 為房地產的開發(fā)、建設和使用奠定基礎 ? 為城市規(guī)劃、建設、管理提供科學依據 2023/3/3 126 —— 物業(yè)所有權的管理、房屋所有權的管理 二、物業(yè)產權管理工作的基本內容 ?產權登記 ?審查確認產權 ?產權轉移、變更登記 ?核發(fā)產權證書 ?產權檔案 2023/3/3 127 圖 三、物業(yè)產籍 管理工作的基本內容 ? 物業(yè)或房屋分幅平面圖是以城市獨立坐標系統 為基礎而繪制的要素平面圖 ? 分房分丘平面圖是以產權人為單位繪制的平面圖 ?分層分間平面圖是在一幢房屋內有多個產權人的情況 下，按每個產權人的單位，分層次按自然間詳細繪制 房屋位置、尺寸、墻體歸屬等內容的房間平面圖。 2. 嚴格按照相關規(guī)范要求逐項 、 認真驗收 。在辦理交付手續(xù)時，須經開發(fā)單位或專門組織的驗收委員會對竣工項目查驗，在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產品移交給開發(fā)單位，這一交接過程稱之為竣工驗收。 2023/3/3 69 程序 ? 制定招標文件 ? 發(fā)布招標信息 ? 投標資格審查和出售招標條件 ? 召開標前會議 ? 收存標書 ? 開標和定標 2023/3/3 70 2023/3/3 71 原則 —— “公平、公正、合理” 公平：提出的投標條件和要求要一致，即對所有投標者一視同仁； 公正：指投標評定的準則是衡量所有標書的尺度； 合理：選定投標的價格和要求必須合理。 企業(yè)形象： ——公眾對一個企業(yè)的整體評價和印象。其主要工作是制定國際標準。 2023/3/3 36 （ 6）戰(zhàn)略方案的設計 企業(yè)利用經營戰(zhàn)略分析的資料和數據、已確定的宗旨與目標、可選擇的戰(zhàn)略類型，應用多種有效的方法對各種戰(zhàn)略要素進行合理的匹配、組合，形成可供經營戰(zhàn)略決策者選擇的多個經營戰(zhàn)略方案的過程。 2023/3/3 23 企業(yè)戰(zhàn)略是以企業(yè)未來為基點，為尋求和維持持久競爭優(yōu)勢而作出的有關全局的重大籌劃和謀略。（戰(zhàn)術活動包括：研究變化、捕捉戰(zhàn)機、調整行動、改變態(tài)勢） 2023/3/3 15 ?沒有戰(zhàn)略也可以成功 ?戰(zhàn)略就是做計劃 ?戰(zhàn)略是領導考慮的事 ?戰(zhàn)略是長期不變的計劃 2023/3/3 16 戰(zhàn)略問題是任何一個組織都會面臨的重大的 決策問題 。物業(yè)管理實務 主 講：張 作 祥 Email: 2023/3/3 1 主要內容 ? 物業(yè)管理企業(yè)化 ? 物業(yè)管理的招標與投標 ? 物業(yè)管理的前期介入和接管驗收 ? 用戶入伙、裝修管理與產權產籍管理 ? 房屋維修管理 ? 房屋設備管理 ? 物業(yè)的環(huán)境管理 ? 物業(yè)的安全管理 ? 物業(yè)綜合經營服務與管理 ? 物業(yè)管理與社區(qū)建設 2023/3/3 2 參考書目 1. 王青蘭，齊 堅主編，物業(yè)管理理論與實務，北京，高等教育出版社， 1998 2. 趙紹鴻 主編，物業(yè)管理實務，北京，中國林業(yè)出版社， 3. 宋建陽 編著，物業(yè)管理概論，廣東，華南理工大學出版社，2023年 3月 4. 譚善勇，郭立主編，物業(yè)管理理論與實務，北京，機械工業(yè)出版社， 5. 陳友銘 主編，物業(yè)管理，北京，高等教育出版社， 6. 王在庚 白麗華 主編，物業(yè)管理學，北京，中國建材工業(yè)出版社， 2023/3/3 3 第一章 物業(yè)管理企業(yè)化 一、物業(yè)管理必須實現現代企業(yè)化管理 二、物業(yè)管理企業(yè)的質量管理 三、物業(yè)管理企業(yè)的形象 2023/3/3 4 企業(yè) —— 就是從事生產、流通、服務等經濟活動，為滿足社會需要并獲取利潤，進行自主經營，實行獨立經濟核算，具有法人資格的基本經濟單位。 （相對獨立性、不可分割性） ③ 戰(zhàn)略措施： 又稱戰(zhàn)術，是為實現戰(zhàn)略目標，創(chuàng)造優(yōu)勢和競爭的主動地位而采取的具體制勝方式和方法。 全球性競爭加劇，戰(zhàn)略思維拓寬，企業(yè)要具備自適應能力，以適應復雜多變的環(huán)境。 策略： 以提高利潤為目標，設法延長銷售期，維持規(guī)模，減少投資。 2023/3/3 47 質量標準和 ISO9000 International Standard Organization 它是由各國標準化團體組成的世界性的聯合會。 2023/3/3 55 三、物業(yè)管理企業(yè)的形象 形象： ——人或物的外在形象、形體、年齡、外觀等。 ? 公開招標 由招標方通過各種媒體發(fā)布招標通知。 2023/3/3 95 二、物業(yè)竣工驗收 —— 工程項目竣工后，施工單位須向開發(fā)單位辦理交付手續(xù)。 2023/3/3 103 物業(yè)接管驗收的主要作用 明確交接雙方的責、權、利關系 確保物業(yè)具備正常的使用功能 ， 充分維護自身和業(yè)主的利益 為后期管理創(chuàng)造條件 2023/3/3 104 接管驗收與竣工驗收的區(qū)別 ? 驗收的對象不同 ? 驗收的目的不同 ? 驗收的條件不同 ? 交接對象不同 2023/3/3 105 物業(yè)接管驗收的實施 ? 早期介入 ? 簽約前的洽商 ? 制定詳細的接管驗收計劃 ? 著手制定管理公約及一系列管理制度 ? 建立與社會協作單位的聯絡 ? 人員培訓 ? 協助房地產開發(fā)商售樓 ? 檢驗房地產開發(fā)商提交的驗收項目是否具備驗收條件 ? 開始接管驗收 2023/3/3 106 接管驗收的程序 （ P55） 新建房屋 原有房屋 2023/3/3 107 物業(yè)接管驗收應提交的資料 ? 新建房屋接管驗收應提交的資料 ? 原有房屋接管驗收應提交的資料 技術資料 產權資料 2023/